Teknisk verdiberegning og arealmåling av leilighet Matrikkel: Gnr 165: Bnr 77 (snr: 5) Kommune: 1201 BERGEN KOMMUNE Betegnelse: Selveierleilighet med altan og egen garasje Adresse: Svingen 27, 5161 LAKSEVÅG Dato befaring: 09.04.2016 Utskriftsdato: 11.04.2016 Oppdrag nr: 6880 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Byggmester Olav Flagtvedt Limited Åstveitskogen 25, 5113 TERTNES Telefon: 92 46 16 50 Sertifisert takstmann: Olav Flagtvedt Telefon: 924 61 650 E-post: olavflagtvedt@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann
Forutsetninger Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Egne forutsetninger Oppdraget mitt er begrenset til å enkelt beskrive bygningskomponenter, måle areal og enkelt kontrollere badet. Å sette markedsverdi er ikke inkludert i dette oppdraget. Jeg har ikke sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere. Beskrivelsen er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. Ved boligomsetning gir ikke en befaringsrapport fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges Takserings Forbund anbefaler derfor på ett generelt grunnlag at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport. Rapportdata Kunde: Takstmann: Robert Schistad Olav Flagtvedt Befaring/tilstede: Befaringsdato: 07.04.2016. - Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt. Tlf. 92461650 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Matrikkeldata Befaringsdato: 09.04.2016. - Robert Schistad. Selveierleilighet med altan og egen garasje Matrikkel: Kommune: 1201 BERGEN Gnr: 165 Bnr: 77 Seksjon: 5 Eiet/festet: Areal: Eiet Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 18/100 Forretningsfører: Hjemmelshaver: Adresse: Kommentar: 609 m² Arealkilde: Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Internt i sameiet. Robert Schistad Svingen 27, 5161 LAKSEVÅG Eiendommen ligger i et område regulert til boligområde. Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Eier 16.03.2016 Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Situasjonskart 16.03.2016 www.seeiendom.no Innhentet Norges Eiendommer 16.03.2016 Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Forretningsfører 16.03.2016 Forretningsfører har gitt generelle opplysninger om sameiet. Innhentet Innhentet Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 2 av 8
Sammenfattet beskrivelse: Eiendommen har en sentral beliggenhet på Laksevåg og har bra solforhold og svært gode utsiktsforhold. Gangavstand til dagligvare, skoler, idrettsbane og barnehage. Ca 7 min. kjøring til Bergen sentrum og Oasen bydelsenter i Fyllingsdalen. Parkering i garasje og foran denne. Fellestomten er opparbeidet med asfalt, trapper, forstøtningsmurer, bed og beplantninger. Leiligheten er beliggende i 3. etasje i et bolighus som ble oppført av plank og bindingsverk på grunnmur naturstein i ca 1918. Huset fremstår som normalt bra vedlikeholdt. Fasaden er slitt. Innvendig har leiligheten blitt renovert i senere år og fremstår primært som en lys lys og pen leilighet med liten bruksslitasje. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Arealer og anvendelse: AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. AREALER Leilighet. Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² 63 58 58 0 Gang, bad/wc, vaskerom/wc,2 soverom,stue/ kjøkken Kommentar vedrørende leilighetens arealdisponering. Gang, stue/kjøkken, vaskerom/wc, 2 soverom og bad/wc. Loftstrapp til koffertloft fra 1 soverom Leiligheten har ingen boder. Det minste soverommet oppfyller ikke dagens forskriftskrav for nybygg. (dagens krav er 7 kvm og glassflaten i vinduet skal være 10% av gulvflaten). Skråvegger begrenser arealet, gulvflaten i etasjen. Gulvflaten er ca 68 m². Leiligheten har veldig mye vinkler, krinker og kroker. Jeg har etter beste evne målt arealet med laser men pga ovennevnte kan det forekomme små avvik. (Ved siste salg ble leiligheten oppmålt til og solgt som 63 kvm.) Bruttoarealer (utvendige mål) er beregnet. Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 3 av 8
AREALER Garasje Bta m² Bra m² P-rom m² S-rom m² 25 20 0 20 FORENKLET LETTFATTELIG BESKRIVELSE AV FELLES BYGNINGSMASSE: Huset ble ifølge statens kartverk oppført i 1918. Befaringsrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. Vann og avløp Huset er tilknyttet kommunalt vann og avløp via eldre private stikkledninger Grunn og fundamenter, generelt: Man må kunne anta at bygningen står på fjell og faste masser. Grunnmuren er oppført av gråstein og sement. Frittbærende dekker: Huset har etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger: Yterveggene er oppført av plank og bindingsverk på ringmur av naturstein. Fasade av malt mur og malt liggende trekledning. Fasaden er slitt. Takkonstruksjoner: Masardtak med ark, bærekonstruksjon av plassbygde takstoler og sperr av tre. Undertak av trebord. Taket er tekket med opprinnelig skiferstein. Renner og nedløp i plast. Trapper og ramper i terreng Utvendig trapp av trykkimpregnert tre. Forstøtningsmurer av mur. Rømningsvei av galvanisert jern på 1 yttervegg. Alderslitasje på forstøtningsmurer. Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 4 av 8
UNDER DENNE LINJEN ER EN FORENKLET & LETTFATTELIG BESKRIVELSE AV LEILIGHETEN: Leiligheten ble renovert i perioden 2007-2010 Vinduer: 2 lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Vinduene er fra 2007 og har liten slitasje. Ingen synlige punkteringer på befaringsdagen. Velux takvindu. Vindu fra 1980 tallet Ytterdører: Hvit fabrikkmalt inngangsdør med isolerglass. Nyere inngangsdør Inngangsdøren tar litt i karm og anbefales justert. Gulvoverflater: Gulvene har overflater av keramiske fliser og parkett. Nyere gulvoverflater Innvendige dører: Hvite formpressede dører. Nyere dører Innvendige veggoverflater: Innerveggene har overflater av glatte malte plater. Nyere overflater. Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 5 av 8
Overflater på innvendig himling: Himlingene er kledd med malte glatte bygningsplater. Himlingene er blitt platet, sparklet og malt i senere år. Balkonger Treterrasse på ca 9,7 kvm ved inngangsdør. Nyere terrasse. Rekkverk og håndlister Altanen har malt rekkverk i tre. Slitasje på rekkverk. Kjøkkeninnredning: Hvit kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminat benkeplate, kjøkkenfliser og ventilator. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin, keramisk steketopp og kjøl/frys. Nyere kjøkkeninnredning Lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. Enkel beskrivelse av bad og vaskerom : VASKEROM: Vaskeromet er helfliset og inneholder vegghengt toalett, koblingsskap for røri rør, servant og varmtvannsbereder. Nyere vaskerom. Ujevne fuger avslutninger på fliser. BAD: Badet er helfliset og inneholder servantmøbel, vegghengt toalett og dusjdører. Avløp fra koblingsskap for rør i rø i dusjsone. Nyere bad Det er ikke opplyst om problemer, relatert til bad og vaskerom og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 6 av 8
Skap og reoler Hvite folierte garderobeskap Nyere garderober. Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør og avløp i plast.(rør i rør). 116 liters varmtvannsbereder. Nyere rør i leiligheten. Det foreligger enkel dokumentasjon fra rørlegger. Brannslokking, generelt Pulveraparater. Luftbehandling og ventilasjon: Ventilator på kjøkken Nyere ventilator og el vifte. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer. Nyere anlegg. Se samsvarserklæring fra elinstallatør for detaljer. (Det foreligger). Lys, generelt Faste lampepunkter i himling. Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad og vaskerom. Nyere varmekabler. Alarm og signalanlegg: Innlagt bredbånd. Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 7 av 8
Garasje Bygning, generelt: Garasjen er oppført av betong og har hvit leddport av aluminium. Innlagt strøm. Nyere port og innlagt strøm. Fellesutgifter til sameiet. Fellesutgiftene dekker felles byggforsikring og noe avsetning til vedlikehold. Årlige kostnader, beløpet må betraktes som ca og inkluderer ikke innboforsikring. Komunale avgifter: 7 680 Andel felleskostnader: 8 400 Sum kostnader Kr: 16 080 Ligningsverdi Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent Beregning Normale byggekostnader for tilsvarende nybygg: Fradrag for utidsmessighet/av-vik fra nybygg: Dagens byggekostnad er beregnet utifra standard og Holtes prisbank. Fradrag er rundsum beregnet utifra slitasje og alder på leiligheten og felles bygningsmasse. 1 830 000 300 000 Teknisk verdi bygninger: 1 530 000 Tomteverdi: Vedrørende markedsverdi: Oppdraget mitt er å regne ut teknisk verdi for eiendommen. (Teknisk verdi er hvor mye selve eiendomsmassen er verd). Tomteverdien er i et velfungerende boligmarked differansen mellom markedsverdi og teknisk verdi. (Markedsverditekniskverdi=tomteverdi/interesse-faktor). TERTNES, 11.04.2016 Olav Flagtvedt Telefon: 92 46 16 50 Oppdr. nr: 6880 Befaringsdato: 09.04.2016 Side: 8 av 8