Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend 926 83 143 Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Egedesgate 6 5034 BERGEN Gårdsnr. Bruksnr. Seksj.nr. 167 306 3 Eierbrøk: 3/32 BERGEN KOMMUNE Utført av: Paal Pettersen Sivilingeniør Tlf. nr: 926 83 143 Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend Org. nr.: 983 60 5435 Oppdrag 434 Befaringsdato: 12.10.2009
Verdi- og lånetakst over Eierseksjon Egedesgate 6 5034 BERGEN Gårdsnr. Bruksnr. Seksj.nr. 167 306 3 Eierbrøk: 3/32 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse 4 etg. eldre leiegård som er rehabilitert og seksjonert til 5 boenheter og en næringsseksjon. Sentralt beliggende nær Ladegården, ca 10 min. gangavstand til Bergen sentrum. Nærhet til fjellsiden og turområde. Sykkelavstand til NHH. Bygningen, samt uteplass på ca 10 m2 dekker tomtearealet. Bebyggelsen består av eldre bygårder og mindre boliger. Bygningen er rehabiltert og innvendig pusset opp til dagens standard. Leiligheten er utstyrt med stue, kjøkken, bad, wc og opplegg for vaskemaskin. Seng av typen Ikea (heveseng) kan monteres i stuen, alternativt sovesofa. Det er søkt om begjæring om seksjonering. Denne er godkjent av Bergen Kommune i brev datert 13. 03.2009 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 200 000 21.10.2009 434 12.10.2009 2 av 7
..................................... Paal Pettersen Sivilingeniør Tlf. nr: 926 83 143 Løtveitneset 26, 5151 Straumsgrend Org. nr.: 983 60 5435 434 12.10.2009 3 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Geir Hove Besiktigelse, tilstede Dato: 12.10.2009 - Paal Pettersen Takstmann Tlf.: 926 83 143 - Bengt Waage Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Tegninger Kvitt. off. avgifter Egne observasjoner Eier Infobank Teknisk etat Dato 12.03.2009 Godkjent seksjonering Eiendomsdata Kommentar: Fellesutgifter per mnd : kr 524,- Hjemmelshaver: Geir Hove Tomt: Eiet tomt. Areal 156 m² Antar at bygning og uterom dekker tomtearelet. Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Offentl. avg. pr. år: Kr 4 836 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: 51079442 Premiebeløp: Kr 518 Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Byggeår: 1900. Eiers representant 434 12.10.2009 4 av 7
Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet seksjon - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 2. etasje 29 23 23 Stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom. Bod på 3 m2 i gang. Sum bygning 29 23 23 Eiet seksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 2. etasje Stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet seksjon Lokalisering Eiet seksjon Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt 4 etg. bygning fra ca 1900. 1. etg. er rehabilitert og malt i 2008 og 2009. Eiendommen er seksjonert til 5 boenheter og en næringsseksjon i 1. etg. med direkte inngang fra fortau. I tillegg egen felles inngang. Leiligheten ligger i 2. etg. og er utstyrt med stue, kjøkken, bad, wc og opplegg for vaskemaskin. Felles inngang og trappegang, gang til leiligheten. Rømningsvei til felles uteplass med utgang i tillegg. Bod på 3 m2 i felles gang. 434 12.10.2009 5 av 7
225 Yttervegger Murvegger som er innendig utlektet og isolerte. Nye innvendige overflater i 2009. 233 Vinduer 2 lags isolerglass vinduer fra 2001. 235 Ytterdører og porter Glass/aluminiums dører fra 2009, isolerglass i felles inngang. 242 Gulvsystemer Trebjelkelag mellom etasjer. 244 Innvendige dører Nye dører i 2001 og 2009. 245 Himlinger inklusive taklister Malte himlinger, spotter i tak. 250 Overflater, generelt Gulv: Laminat, fliser. Vegger: Malt stie, fliser. 272 Kjøkkeninnredning Integrert hvitevarer, komfyr, avtrekk, 2 vasker, opplegg for oppvaskemaskin. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Bad: Dusj, sluk, opplegg for vaskemaskin, servant, wc, spotter i tak, varmekabler, helfliset bad, spotter. Lufteventil. Varmtvannsbereder, 70 l. Nye avløpsrør er installert. 320 Varme, generelt Elekstrisk oppvarming, varmekabler. 400 Elkraft, generelt Automatsikringer, eget skap. 760 Veier og plasser, generelt Asfaltert fortau og gate. Soneparkering i gaten. 900 Annet Calling anlegg til leiligheten. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 4 836 Forsikring: 518 Ansatte vedlikeholdskostn.: 938 Sum kostnader Kr: 6 292 434 12.10.2009 6 av 7
Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Eiet seksjon 1 280 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 40 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 1 240 000 Tillegg for normal tomteverdi: 120 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 360 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 200 000 434 12.10.2009 7 av 7