VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 101: Bnr 42 Andre oppl.: Leil.nr: 205 Andelsnr: 205 Kommune: 0230 LØRENSKOG KOMMUNE Betegnelse: Andelsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 000 000 LÅNEVERDI: KR 1 700 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet : 73 m² 73 m² Utskriftsdato: 22.04.2015 Oppdrag nr: 2014422 Dato befaring: 15.04.2015 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Nåmo Takst og Rådgivning AS Unnarennet 18, 0687 OSLO Telefon: 90 99 15 56 Organisasjonsnr: 998 998 964 Sertifisert takstmann: Øyvind Nåmo Rønning Telefon: 909 91 556 E-post: oyvind@namotakst.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er ikke flyttet på gjenstander under befaring og det er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, og det er ikke utført inngrep i konstruksjonen på befaringen. Varme- og lydisolering er angitt iht. byggeårets krav, og energibruk er vurdert i markedsverdien. Grunnforhold/setningsskader er ikke kontrollert. For øvrig ingen skader observert eller gjort kjent for takstmannen ved befaring utover normal slitasje. Det anbefales alltid tilstandsrapport ved et evt. salg. Årstall på utførelser/ utbedringer/oppgraderinger er oppgitt av hjemmelshaver/fremviser på stedet. Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 2 000 000 Anbefalt låneverdi kr 1 700 000 Markedsvurdering Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Marianne Oppegaard Øyvind Nåmo Rønning Befaring/tilstede: Befaringsdato: 15.04.2015. - Marianne Oppegaard. Andelshaver. - Øyvind Nåmo Rønning. Takstmann. Tlf. 909 91 556 Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Beliggenhet: Matrikkeldata Andelsleilighet 3-roms leilighet med normalt god planløsning beliggende i boligblokkens 15. etg. Leiligheten har meget gode lys- og utsiktsforhold med utgang fra stue til overbygget balkong. Hele leiligheten er renovert i 2012 og fremstår følgelig med liten bruksslitasje. Tilhørende leiligheten er 1 kjellerbod samt 1 bod i 15. etg. Tilhørende 1 biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg, samt gjesteparkering. Tomten er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, beplantninger, trær, lekeplass og sittebenker. Asfaltert adkomst til bebyggelse. Borettslaget er beliggende i et etablert boområde i Lørenskog. Kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, forretninger og servicetilbud. Nærhet til tur- og rekreasjonsområder. Matrikkel: Kommune: 0230 LØRENSKOG Gnr: 101 Bnr: 42 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Andelsobjekt Eiet 25 474,1 m² Arealkilde: Tomteopplysninger iht. Norges Eiendommer. Tomteareal for hele borettslaget. Marianne Oppegaard Skåreråsen 16 P, 1473 LØRENSKOG Leilighet nr./selskap: 205/Skårertoppen II Borettslag. Orgnr. 950.581.239 Forretningsfører: BORI, tlf. 63 89 02 00 Eier adkomstdok.: Marianne Oppegaard Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 3 av 7
Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 205 Pålydende: 100 Andel formue: 16 819 Opprinnelig innskudd: 25 900 Andel fellesgjeld: 225 206 Kommentar: Kilder/vedlegg Formue pr. 31.12.14 og fellesgjeld per 27.03.2015 iht. forr. fører. Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Forretningsfører Egne observasjoner Planskisse Norges Eiendommer Eier Opplysninger vedr. felleskostnader, evt. andel fellesgjeld og felles forsikring oppgitt av forretningsfører. Opplysninger vedr. hjemmel, gårds- og bruksnummer, evt. seksjonsnummer, eiendomsbetegnelser, eiet/festet tomt, tomteareal og byggeår oppgitt ved elektronisk grunnbok, Norges Eiendommer. Som påviste og ga opplysninger. Andre forhold Forsikring: Selskap: If Skadeforsikring. Avtalenr: SP587301. Felles bygningsforsikring. Oppl. iht. forr. fører. Eier må tegne egen innboforsikring. Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1972 Kilde: Iht. Norges Eiendommer. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller 0 0 0 Tilhørende 1 bod på 3 m². 15. etasje 80 73 73 15. etasje-oppgang Tilhørende 1 bod på 3 m². Sum bygning: 80 73 73 0 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller 15. etasje Stue, kjøkken, 2 soverom, bad, entré 15. etasje-oppgang Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Bygning, generelt Boligblokk med flatt tak tekket med papp e.l. Yttervegger i betong med utvendig fasade i puss. Skillende vegger og etasjeskillere i betong. Bygget er fundamentert med støpt såle til antatt faste masser. Hele leiligheten er renovert i 2012. Vinduer Vinduer er fra 1994. Ytterdører og porter Malt/slett entredør, B-30, fra byggeår. Balkongdør med 2-lags glass fra 1994. Innvendige dører Fabrikkmalte/profilerte innerdører fra 2012. Balkongdør med 2-lags glass fra 1994. Overflater, generelt Vegger: Malte flater. Fliser på bad. Gulv: Parkett. Fliser på bad. Himlinger: Malte flater i himlinger. Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til overbygget balkong. Betongdekke. Fast inventar, generelt Plassbyggetskap på 2 soverom med skyvedører og speil. Kjøkkeninnredning Ikea kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Laminert benkeplate med fliser over benk og benkebeslag. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøleskap/frys. Nedfelt kjeramisk steketopp og innebygget stekeovn, samt Micro. Kjøkkenventilator i skap. Påkostninger. Ny kjøkkeninnredning i november 2012, iht. eiers opplysning. Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 5 av 7
Innredning og garnityr for våtrom Heldekkende servant med underskap og speilskap med belysning. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Innfeltbare dusjvegger i herdet glass. Opplegg til vaskemaskin. Badet ble renovert i 2012. VVS-installasjoner, generelt Rør i rør fordelerskap, plassert på bad. Alt av rør, elektrisk og bad er gjort av fagfolk, iht. eiers opplysning. Varme, generelt Leiligheten blir oppvarmet med sentralvarme via nyere radiatorer. Varmekabler på bad. Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer. Skap plassert i entre. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Belysningsutstyr Downlights på bad. Utstyr - Kabel-TV. - Brannslukkingsapparat. - Røykvarsler. - Porttlf. - 2 elektriske markiser. Utstyret er ikke funksjonstestet av undertegnede. Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader per mnd er kr: 5 150,-, som inkl. kabel-tv, vaktmester, varmtvann, fyring og kr 61 800 betjening av andel fellesgjeld, iht. forr. fører. Sum årlige kostnader kr 61 800 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 2 080 500 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr - 100 000 Sum teknisk verdi Leilighet kr 1 980 500 Sum teknisk verdi bygninger kr 1 980 500 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: kr 1 980 500 Normal tomtekostnad: kr 250 000 Andel formue: kr 16 819 - Andel fellesgjeld: kr 225 206 Verdi adkomstdokument: kr 2 022 113 OSLO, 22.04.2015 Øyvind Nåmo Rønning Telefon: 90 99 15 56 Oppdr. nr: 2014422 Befaringsdato: 15.04.2015 Side: 7 av 7