PRE II Årsrapport 2012 SR EiendomsInvest Tyskland II AS Organisasjonsnummer 992 056 428 12
SR EiendomsInvest Tyskland II AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Den første delen av denne rapporten omhandler således PRE II. Deretter følger årsberetning, regnskap, kontantstrøm oppstilling, noter og revisjonsberetning for SR EiendomsInvest Tyskland II AS. Innhold PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Leder 4 Årsberetning 2012 PRE II 6 Resultat og balanse PRE II 10 Kontantstrømoppstilling PRE II 13 Noter PRE II 14 Revisjonsberetning PRE II 23 SR EiendomsInvest Tyskland II AS Årsberetning 2012 25 Resultat og balanse 26 Kontantstrømoppstilling 29 Noter 30 Revisjonsberetning 34 EiendomsInvest Tyskland II AS Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS SR EiendomsInvest Tyskland II AS Andre aksjonærer 13,40 % 74,20 % 10,30 % 2,10 % Eierandel i PRE II PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ("PRE II") PRE Real Estate Deutschland Holding 2 A/S (DK) Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 3
Kjære aksjonærer Den europeiske gjeldsproblematikken vedvarte også gjennom 2012, dog med noe avtagende oppmerksomhet fra norsk presse sammenlignet med 2011. Den tyske økonomien forholdt seg stabil gjennom første halvdel av 2012 og var, i forhold til andre EU-land, mindre påvirket av de økonomiske vanskelighetene. Etter sommeren begynte derimot pilene å peke nedover også for Tyskland, og slik forventet falt landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) gjennom 4. kvartal. BNP-fallet endte på 0,5 %, den største nedgangen siden finanskrisen i 2008-2009, og førte til en samlet økonomisk vekst i 2012 på beskjedne 0,7 %. Dette sammenlignet med en BNP-vekst på 3 % i 2011 og 4,2 % i 2010. Den økonomiske nedgangen i 4. kvartal 2012 var dog kortvarig, og den tyske sentralbanken tror på en moderat økonomisk oppgang i 2013. Sentralbanken peker samtidig på at eksterne økonomiske faktorer ikke legger til rette for etterspørselsvekst fra utlandet, da spesielt Europa. Etterspørselen etter tyske varer og tjenester innen euroområdet falt med 2,1 % sammenlignet med 2011. Nedgangen ble dog veiet opp av økt eksport til land utenfor Europa. Her ble det registrert en årsbasert eksportvekst på 8,8 % til EUR 471,7 milliarder. Totalt sett kunne Tyskland skilte med EUR 1 097 milliarder i eksporterte varer og tjenester i 2012, en oppgang på 3,4 % sammenlignet med 2011. 4. kvartal opplevde derimot markante eksportfall både i oktober og november. Tysk inflasjon endte på gjennomsnittlige 2,1 % i 2012, kun 0,1 prosentpoeng over den Europeiske Sentralbankens målsetning. Økt arbeidsledighet mot slutten av året Ujustert tysk arbeidsledighet var opp 0,1 prosentpoeng fra desember 2011 (6,6 %) til desember 2012 (6,7 %), for deretter å øke med hele 0,7 prosentpoeng inn i januar 2013 til 7,4 %. Analytikere og økonomiske eksperter hadde allerede i løpet av høsten 2012 fremlagt prognoser om økt arbeidsledighet gjennom årsskiftet 2012-2013 og inn i 1. kvartal 2013, for deretter å stabilisere seg. Varierende grad av tillit til videre vekst Både ZEW- og Ifo-indeksen, indikatorer på økonomisk sentiment de kommende seks månedene hos henholdsvis tyske investorer / finansanalytikere og bedriftsledere, kunne vise til redusert sentiment frem mot sommeren 2012 for deretter å ta seg opp igjen. Begge indeksene avsluttet 2012 i en positiv trendkurve, men har i de påfølgende månedene i 2013 sett en ny tilbakegang. Både investorer, finansanalytikere og bedriftsledere er positive til videre tysk vekst, men er fremdeles engstelige for innvirkningen den pågående gjeldsproblematikken i EU har på Tyskland og landets økonomi. Ifo-indeksen falt 4,47 % i perioden desember 2011 til desember 2012, og endte på 102,5 poeng. ZEWindeksen gikk fra -21,6 poeng i januar 2012 opp til 23,4 poeng i april, og endte året på 6,9 poeng. Vedvarende finansieringsmangel for eiendomsinvestorer Økonomiske uroligheter ellers i Europa har for Tyskland, som relativt sett kan vise til stabile makroøkonomiske forhold, materialisert seg i form av store innstramninger hva gjelder bankfinansiering. Baselkomitéen, det internasjonale organet for sentralbanker, vedtok innføring av et nytt soliditetsregelverk; Basel III, i 2011. Regelverket skal implementeres i perioden 2013 2018 og inkluderer nye kapitalkrav som innebærer estimerte USD 566 milliarder i økt egenkapital hos verdens største banker. For de tyske bankene innebærer dette oppbremsing av ny utlånsaktivitet og innfrielse av eksisterende lån for å imøtekomme de nye kapital- og likviditetsstyringskravene. Enkelte banker, deriblant Hypothekenbank Frankfurt (tidligere Eurohypo), har valgt å innfri samtlige eiendomsrelaterte lån og tre helt ut av markedet for finansiering av eiendom. 4 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Eiendomstransaksjoner som fant sted i 2011 og 2012 involverte i all hovedsak håndplukking av enkelteiendommer og salg av kriserammede porteføljer til sterkt rabatterte priser. Større porteføljekjøp ble gjort av investorer uten et trykkende behov for bankfinansiering eller der selgende part tilrettela for bankfinansiering for kjøper. Porteføljestatus Den operasjonelle driften i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) er relativt tilfredsstillende. Grunnet et anstrengt tysk banklånemarked, og derigjennom lav etterspørsel etter særlig næringseiendom, så forvalter PRE Management ( Forvalter ) et negativt avvik mellom bokførte verdier og markedsverdier på enkelte eiendommer. Basert på forsiktighetsprinsippet valgte Forvalter å nedskrive disse eiendommene. Nedskrivningene har hatt en negativ resultateffekt. Forvalter er i sluttforhandlinger med en tysk bank om refinansiering av et relativt sett stort lån som utløper mot slutten av juli 2013. På grunn av et anstrengende finansieringsmarked i Tyskland, og igjen basert på forsiktighetsprinsippet, har styret i PRE II valgt å utsette utbetaling av utbytte for regnskapsåret 2012 til refinansieringsprosessen er sluttført i løpet av juli 2013. Det ble gjennom sommeren og høsten 2012 lagt ned betydelige ressurser på innledende forhandlinger med interessenter som hadde indikert en interesse for kjøp av de underliggende eiendommene i PRE II og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS. Blant interessentene var et børsnotert tysk eiendomsselskap som de siste årene hadde stått uten bokførte verdier og der styret og ledelsen var i markedet på jakt etter porteføljeeiendommer. Det indikative tilbudet fra den børsnoterte aktøren ble raskt dratt frem som det mest attraktive blant de ulike tilbudene, og Forvalter og styret i PRE II innledet konkrete oppkjøpssamtaler gjennom høsten 2012. Grunnet potensielle skattemessige utfordringer ved overdragelse av PRE IIaksjonærenes aksjer i det norske aksjeselskapet og usikkerhet med tanke på likviditet og utvanningseffekter i det tyske selskapet, besluttet styret i PRE II å ikke gå videre i forhandlingene. Også i etterkant av samtalene med den børsnoterte aktøren har Forvalter vært i innledende samtaler med ulike interessenter som har indikert en interesse for enten enkelteiendommer, porteføljesegmenter eller hele den samlede eiendomsporteføljen til PRE II og PRE EiendomsInvest Tyskland AS. Forvalter fortsetter arbeidet med oppfølging av disse interessentene samt ny interesse som måtte materialisere seg i 2013. Porteføljeledigheten i PRE II lå i desember 2012 på 4,91 %, en kvartalsmessig oppgang på 1,24 prosentpoeng fra utgangen av september og en oppgang på 1,71 prosentpoeng fra desember 2011. Porteføljens næringseiendommer hadde i desember 2012 en ledighet på 6,18 % (4,37 % i desember 2011). Privatboligsegmentet hadde en ledighet på 4,30 % (2,37 % i desember 2011). Porteføljeledigheten er fremdeles lav i forhold til geografiske gjennomsnitt, og ledighetsveksten skyldes i all hovedsak utløpte leiekontrakter på næringsarealer som Forvalter arbeider med å forlenge eller fornye med eksisterende eller nye leietakere. Økt ledighet i boligsegmentet skyldes utelukkende markedsfluktuasjoner. Forvalter vil fortsette sitt arbeid med porteføljeoptimering i 2013, og vil rette alt fokus på en vellykket exit. Tobias Junge Administrerende direktør PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 5
Årsberetning for 2012 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( Selskapet ) er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innen segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management II AS ( Forvalter ) for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det gjennomført overtakelser av eiendommer for til sammen EUR 96,6 mill. (inkl. kjøpskostnader og andre aktiverte kostnader). Porteføljen bestod ved årsskiftet av 49 eiendommer med til sammen 80 168 m 2 utleie areal. Direkteavkastningen (yield) på gjennomførte transaksjoner basert på kjøpspris og leie ved kjøpstidspunkt er ca. 7,3 %. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2013 og konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Porteføljestatus Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Den europeiske gjeldskrisen var fremdeles et sentralt tema gjennom hele 2012. Tysk industri fremgår i eurosammenheng som et skjeldent lyspunkt, men restriktiv finansieringsvilje fra det tyske bankmarkedet vedvarer. Bankene arbeider fremdeles for å imøtekomme nye kapitalkrav som følger av soliditetsregelverket Basel III, hvilket innebærer reduksjon av utlånsaktiviteter. Transaksjoner i det tyske eiendomsmarkedet til priser opp til EUR 2 mill. foregikk i større omfang enn i 2011. Kjøp og salg av større eiendomsporteføljer ble også registrert, dog involverte disse transaksjonene enten (i) utelukkende leiligheter og andre typer boligeiendom, eller (ii) en blanding av bolig- og næringseiendom der hovedvekten var privatboliger og der finansiering var en del av avtalen. Primærmålet for eiendomsinvestorer i 2012 var Berlin, men det ble også registrert større transaksjoner i andre byer. Blant annet var Statens pensjonsfond utland (populært kalt Oljefondet ) sammen med medinvestor AXA France Insurance Companies i markedet i oktober 2012 og investerte i to kontor- og butikkeiendommer i henholdsvis Berlin og Frankfurt. Kjøpsprisen, EUR 784 millioner, tilsvarte en rabatt på om lag 29 % sammenlignet med hva tidligere eier Morgan Stanley betalte for eiendommene. Et annet eksempel er salget av en portefølje på totalt 1 073 eiendommer fra Landesbank Baden-Württemberg ( LBBW ) til eiendomsselskapet Patrizia AG, et salg som ikke ville vært gjennomførbart uten bankfinansiering fra selger LBBW. Fokus for 2012, med unntak av exit-arbeidet, var forlengelser og signering av nye leiekontrakter innen Selskapets næringsportefølje. Forvalter var i 2012 i stand til å leie ut og forlenge 7 % av Selskapets næringsportefølje, men leieprisene måtte nedjusteres på enkelte leiekontrakter på grunn av stor lokal konkurranse fra andre gårdeiere. Utviklingen i Selskapets boligportefølje forholdt seg stabil gjennom 2012. Oppjustering av leiepriser var gjennomførbart på enkelte eiendommer i Dresden og Leipzig. Markedsprisveksten i de to geografiske områdene var dog lavere enn tysk inflasjon i 2012 (2,1 %). Forvalter ser en vedvarende trend for korte og mellomlange næringsleiekontrakter (3-5 år) grunnet usikre prognoser for økonomisk vekst i Europa. 6 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
3,5 % av porteføljens næringsarealer hadde behov for kontraktsforlengelser i 2012. Forvalter var i stand til å forlenge 98 % av dette arealet. Gjennomsnittlig forlengelsesperiode var 4 år. 3,6 % av porteføljens næringsarealer ble utleid til nye leietaker i 2012. Gjennomsnittlig leieperiode var 6 år. Porteføljeledigheten steg 1,2 prosentpoeng til 5,0 % fra januar til februar 2012, og var preget av sesongfluktuasjoner gjennom resten av året. Forvalter var derimot i stand til å redusere ledigheten ned mot 4,9 % i desember. Næringsledigheten steg fra 4,6 % i januar til 6,2 % i desember. Ledigheten innen privatboligsegmentet var preget av normale sesongfluktasjoner, og endte opp 0,83 prosentpoeng til 4,3 % fra januar til desember 2012. På grunn av den ustabile markedssituasjonen for tysk næringseiendom har dette segmentet falt i verdi. Dette har igjen ført til at flere av Selskapets porteføljeeiendommer har en bokført verdi høyere enn antatt markedsverdi. På grunn av forsiktighetsprinsippet har man derfor valgt å nedskrive disse eiendommene til antatt markedsverdi. I løpet av 2012 har også flere boligeiendommer hatt en stigning i antatt markedsverdi. Selskapets styre og ledelse vil igjen gjøre ettertrykkelig oppmerksom på at verdsettelsen av eiendomsporteføljen gjennomføres på bakgrunn av antagelsen om et going concern (igangværende virksomhet). Dette innebærer at verdivurderer hensyntar blant annet leiepriser, ledighet og byggenes beliggenhet og standard, og priser porteføljen med utgangspunkt i videre drift. Verdivurderingen er derimot ikke identisk med oppnåelig pris i markedet dersom man blir tvunget til å realisere et salg på kort tid, eller i et marked hvor andre eiendomsinvestorer tvinges til å realisere og dermed forstyrrer markedstilbudet av eiendom. Endelig salgspris avhenger av blant annet timing, og dermed særlig etterspørsel og tilgang på finansiering. Som i andre bransjer kan realisert salgspris i situasjoner med tidspress være lavere enn den antatte verdi. Fremtidig utvikling Styret og Forvalters primære målsetning for 2013 vil være en forlengelse av Selskapets levetid fra opprinnelig avviklingstidspunkt 31. juli 2013. Finanskrisen i 2008-2009 var utfordrende og ga merkbare negative konsekvenser for Selskapet i form av et innstrammet banklånemarked, og aksjonærenes innskutte egenkapital fikk ikke i denne perioden generert den avkastningen som var forespeilet ved opprettelse av Selskapet i 2007. Tyskland hentet seg inn igjen i 2010, men den pågående gjeldskrisen i Europa har spredt ny uro og nervøsitet blant investorer og markedsaktører. Finansiering fra tyske banker er meget vanskelig å oppnå for kjøpere av eiendomsporteføljer. Dette fordi europeiske bankers utlån må reduseres med flere tusen milliarder av euro i løpet av de neste årene for å etterkomme nye kapitalkrav fra Baselkomiteen. Finansieringsrestriksjonene resulterer i et kjøpers marked for gjenværende aktører med tilgang på alternative finansieringskilder. Dette fører igjen til lavere indikative bud på både enkelteiendommer og eiendomsporteføljer. I tillegg har nye EU-reguleringer rettet mot fondsforvaltere tvunget tyske forvaltere av eiendomsfond (åpne og lukkede) til å avhende sine investeringer, noe som igjen har forårsaket et unormalt stort påtrykk av eiendom til salgs i det tyske markedet det siste halve året. På bakgrunn av ovenstående har Forvalter og Selskapets styre besluttet å be generalforsamlingen om en to-årig forlengelse av Selskapets levetid. En forlengelse anses som nødvendig for å gi Selskapet muligheten til å realisere porteføljen opp mot de verdier som er lagt til grunn i verdivurderingene. Samtidig vil man oppnå økt forhandlingskraft, og Forvalter vil unngå situasjoner hvor potensielle kjøpere bruker tidspress for salg av eiendomsporteføljen til sin fordel. Videre er det viktig å presisere at dagens markedsklima gjør at man selv uten en forlengelse må belage seg på en avviklingsprosess som overskrider det opprinnelige oppløsningstidspunktet med ett år eller mer. Foruten den foreslåtte forlengelsen vil forvalters hovedfokus i 2013 være exit. Forvalter vil i 2013 fortsette det omfattende arbeidet med ulike exit-alternativer. Interessenter som har indikert en interesse følges aktivt opp, selv om det i mange tilfeller er snakk om aktører som ikke vil kunne fremme konkrete bud før det tyske bankmarkedet bedres og finansiering er mulig å oppnå. Styret og Forvalter regner ikke med å se store tegn til et bedret utlånsmarked i 2013, primært fordi tyske banker fremdeles jobber mot å imøtekomme nye kapitalkravregler fastsatt gjennom Basel III-reglementet og fordi den økonomiske situasjonen i enkelte EU-land fremdeles er dyster. Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 7
Forvalters øvrige fokus i 2013 vil være reduksjon av porteføljens næringsledighet. Videre vil det dedikeres flere ressurser til gjennomføring av leieprisøkninger hos porteføljeeiendommer hvor dette er mulig. Dette spesielt grunnet pågående politiske diskusjoner omkring lovregulerte leieprisjusteringer og fordi Forvalter ønsker å realisere økte leiepriser hos porteføljeeiendommene før et eventuelt leieprisreguleringslovverk trer i kraft. En Lånekontrakt på enkelte av porteføljeeiendommene vil måtte forlenges i løpet av 2013, og nye rentebetingelser vil måtte fremforhandles. Leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både porteføljen og forvaltning av denne, noe som skaper et godt fundament for videre utvikling og en vellykket exit når finansieringssituasjonen i bedres. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Konsernet Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 6,4 mill. Resultatet ble EUR -2,8 mill. Eiendommer ble i løpet av året nedskrevet med til sammen EUR 2,2 mill. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 6,4 mill. per 31.12.12. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 44,9 mill., tilsvarende 45,4 % av totalkapitalen. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finans-institusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 98,8 mill., sammenlignet med EUR 104,7 mill. året før. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2012. Resultatet på NOK -8,9 mill. skyldes i hovedsak nedskriving av aksjer i Dansk Holding. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 408,7 mill., tilsvarende 99,8 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 409,5 mill. mot NOK 429,6 mill. året før. Finansiell risiko Overordnet om målsetning og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsetningen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. 8 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve eie, leie ut og selge sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. Tilsvarende gjelder også i næringsmarkedet. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Finansieringsrisiko Selskapet har hatt som mål å belåne sine investeringer med 70-80 % fremmedkapital. Selskapet har på grunn av finanskrisen erfart at denne belåningsgraden har vært vanskelig å oppnå og ser derfor at denne ligger noe under målsetningen: Dette har påvirket Selskapets investeringsrammer. Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. På balansedagen er 100 % sikret. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som tilfredsstillende, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets operasjonelle virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og konsernet har som mål å tilstrebe likebehandling. Miljørapportering Verken Selskapet eller konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fast eiendom. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, den 5. juni 2013 Åsmund Paulsen Styrets leder Peter Michelet Styremedlem Finn Tvede Jacobsen Styremedlem Marius Bruu Styremedlem Tobias Junge Daglig leder Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 9
Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 Noter 2012 2011 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 6 281 6 319 0 0 Andre driftsinntekter 86 31 0 0 Sum driftsinntekter 12 6 367 6 350 Driftskostnader 713 713 Lønnskostnader 4 95 92 0 0 Avskrivning på driftsmidler 6 2 203 2 190 0 0 Nedskrivning på driftsmidler 6 2 167 186 518 636 Andre driftskostnader 5 2 792 2 872 1 231 1 349 Sum driftskostnader 7 257 5 339-1 231-1 349 Driftsresultat -890 1 011 Finansinntekter og -kostnader 47 44 Annen renteinntekt 584 170 0 296 Annen finansinntekt 40 39 0 154 Rentekostnader konsern 0 0 0 0 Annen rentekostnad 2 697 2 055 0 7 702 Nedskrivning finansielle anleggsmidler 0 0 0 0 Annen finanskostnad 0 719 47-7 516 Netto finansposter 13-2 073-2 565-1 184-8 866 Ordinært resultat før skatt -2 963-1 554 0 0 Skatt på ordinært resultat 7 123 196-1 184-8 866 ÅRSRESULTAT -2 840-1 358 Overføringer 11 345 0 Avsatt til utbytte -12 287-8 866 Overført annen innskutt egenkapital -242 0 Overført annen egenkapital -1 184-8 866 Sum overføringer 8 10 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 EIENDELER Noter 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 996 808 0 0 Sum immaterielle eiendeler 996 808 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, 15 85 163 89 261 0 0 Sum varige driftsmidler 85 163 89 261 Finansielle driftsmidler 424 701 403 791 Investering i datterselskaper 3 0 0 0 0 Andre finansielle anleggsmidler 42 42 0 0 Andre langsiktige fordringer 5 194 4 781 424 701 403 791 Sum finansielle anleggsmidler 5 235 4 823 424 701 403 791 Sum anleggsmidler 91 394 94 891 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 366 346 2 954 4 837 Andre fordringer 10 685 1 030 2 954 4 837 Sum fordringer 1 051 1 376 Bankinnskudd, kontanter 1 969 914 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 6 393 8 394 4 923 5 751 Sum omløpsmidler 7 443 9 770 429 624 409 542 SUM EIENDELER 98 838 104 661 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 11
MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 EGENKAPITAL OG GJELD Noter 2012 2011 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 4 654 4 654 Aksjekapital 8, 9 634 600 148 460 148 460 Overkursfond 20 223 19 146 264 442 255 565 Annen innskutt egenkapital 34 813 34 104 417 557 408 680 Sum innskutt egenkapital 55 671 53 851 Opptjent egenkapital 0 0 Annen egenkapital -10 806-6 085 0 0 Sum opptjent egenkapital -10 806-6 085 417 557 408 680 Sum egenkapital 8 44 865 47 766 GJELD Langsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 15 52 618 54 267 0 0 Sum langsiktig gjeld 52 618 54 267 Kortsiktig gjeld 9 149 Leverandørgjeld 185 200 0 0 Skyldige offentlige avgifter 0 0 11 345 0 Avsatt utbytte 8 0 1 463 0 0 Gjeld til selskap i samme konsern 0 0 713 713 Annen kortsiktig gjeld 15 1 169 965 12 067 862 Sum kortsiktig gjeld 1 354 2 628 12 067 862 Sum gjeld 53 972 56 895 429 624 409 542 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 98 838 104 661 Oslo, den 5. juni 2013 Åsmund Paulsen Styrets leder Finn Tvede Jacobsen Styremedlem Peter Michelet Styremedlem Marius Bruu Styremedlem 12 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2011 2012 Noter 2012 2011 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -1 184-8 866 Resultat før skattekostnad -2 963-1 554 0 0 Ordinære avskrivninger 2 203 2 189 0 7 702 Nedskrivning av driftsmidler 2 167 186 0 0 Endring i kundefordringer -20 129 Endring i leverandørgjeld / -23 140 Forskudd til leverandører -15-245 1 984-1 883 Endring i andre tidsavgrensningsposter 549-221 Netto kontantstrømmer til operasjonelle 778-2 907 aktiviteter A 1 921 484 Kontantstrømmer til investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger oa driftsmidler -272-218 14 058 13 208 Investeringer i aksjer og andeler 0-42 Netto kontantstrømmer til 14 058 13 208 investeringsaktiviteter B -272-260 Kontantstrømmer til finansieringsaktiviteter -2 004 0 Lån fra foretak i samme konsern 0 0 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet -413-4 781 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner -1 649 10 483-11 636-11 356 Utbetalt utbytte/ Tilbakebetaling innskutt EK -1 463-1 493 0 0 Endring som følge av omregningsdifferanser -125 0 Netto kontantstrømmer til -13 640-11 356 finansieringsaktiviteter C -3 650 4 209 Netto endring i kontanter og 1 196-1 055 kontantekvivalenter A+B+C -2 001 4 433 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved 773 1 969 periodens begynnelse 8 394 3 961 Beholdning av kontanter og kontantekv. 1 969 914 ved periodens slutt 6 393 8 394 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 13
Noter til regnskapet 2012 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskaps standarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til god regnskapsskikk i Norge. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte/utdeling fra datterselskap inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene i den grad utbyttet representerer utdeling av opptjente resultater i eierperioden. I motsatt fall blir utbytte/utdeling bokført som reduksjon av anskaffelseskost på aksjene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskaps messige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap, datterselskap og PRE Management II AS. PRE Management II AS har inngått avtale om forvaltning av selskapene i konsernet. Transaksjoner mellom selskapene gjennom føres etter armlengdes priser. Transaksjoner mellom morselskap og datterselskap gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. 14 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 7,341 NOK/EUR, per 31.12.12, og for resultatposter er det benyttet 7,4744 NOK/EUR, snittkurs for 2012. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet farer som brann, vannskade, storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2012 var all gjeld rentesikret. Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert til å være effektiv. Majoriteten av rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Den andel av rentebærende gjeld som har begrenset løpetid har en vektet gjennomsnittlig løpetid på 1,5 år. Den resterende gjelden har ingen forfallsdato. På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 0,4 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for næringseiendom er 3,5 år. Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 15
Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet utgjøres av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Eierandel/ Land stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding 2 A/S Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland Holding 2 A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i selskapet: Eierandel/ Land stemmeandel PRE Real Estate Deutschland A Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland B Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland C Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland D Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland E Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland F Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland G Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland H Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland I Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland J Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland K Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland L Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland M Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland N Aps Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland O Aps Danmark 100 % PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/ utleie i Tyskland. Mellomværende konsern Fordring til datter Tall i NOK 1.000 inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding II A/S 2 068 16 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Tobias Junge er daglig leder for Selskapet. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er for selskapet avsatt honorarer til styret på til sammen NOK 625 000 for 2012. Beløpet fremkommer på følgende måte: Styrets formann mottar fra selskapet NOK 200 000 i godtgjøring for 2012. De øvrige tre styre med lemmene mottar NOK 75 000 per medlem. I tillegg mottar styrets formann NOK 200 000 i godtgjørelse for styrearbeider utført i PRE Real Estate Deutschland Holding 2 A/S (100 % eid datterselskap i Danmark) for 2012. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2012 utgjør NOK 79 375 inkl. mva., herav NOK 13 750 i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2012 utgjør EUR 220 577 inkl. mva., herav EUR 1 840 i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Vedlikeholdskostnader 690 573 Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer 1 349 1 493 Juridisk bistand 73 63 Eiendomstaksering 85 87 Andre driftskostnader 595 656 TOTALT 2 792 2 872 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 17
Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i EUR 1.000 Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost 01.01. 10 473 85 901 96 374 Tilgang 0 273 273 Avgang 0 0 0 Anskaffelseskost 31.12. 10 473 86 174 96 647 Nedskrivninger pr. 01.01. 0-186 -186 Avskrivninger pr. 01.01. 0-6 928-6 928 Årets nedskrivning 0-2 167-2 167 Årets avskrivninger 0-2 203-2 203 Balanseført verdi pr. 31.12. 10 473 74 690 85 163 Økonomisk levetid Avskrivningsplan 33 50 år Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2 % pr. år. Alle forretningseiendommer bygd etter mars 1985 avskrives med 3 % pr. år. Note 7 Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Ordinært resultat før skattekostnad -8 866-1 184 Permanente forskjeller 7 706 28 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt -1 160-1 156 Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 18 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK 1.000 2012 2011 Fremførbart underskudd -27 290-26 131 Sum -27 290-26 131 Utsatt skatt/skattefordel -7 641-7 317 Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt ikke å vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 1 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet 65 53 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet -188-249 Konsernets skattekostnad -123-196 Note 8 Egenkapital Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Annen Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkursfond Innskutt Egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2012 4 654 148 460 264 442 417 557 Valutadiff. ved utbetaling av avsatt utbytte 0 0-11 -11 Årets resultat 0 0-8 866-8 866 Egenkapital 31.12.2012 4 654 148 460 255 565 408 680 Tall i EUR 1.000 Aksjekapital Overkursfond Annen Innskutt Egenkapital Annen Egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2012 600 19 146 34 104-6 085 47 766 Omregningsdifferanser 34 1 077 742-1 914-61 Årets resultat 0 0-33 -2 807-2 840 Egenkapital 31.12.2012 634 20 223 34 813-10 806 44 865 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 19
Note 9 Aksjekapital, aksjonærinformasjon, eierstruktur og nærstående parter Aksjekapitalen pr. 31.12.2012 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 4 654 282 1,00 4 654 282 Aksjonærer: De 20 største aksjonærene / over 1 % eierandel i morselskapet pr. 31.12.2012 er: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum Eiendomsinvest Tyskland II AS 3 452 365 74,18 % Eiendomsinvest Tyskland II AS 624 818 13,42 % SR Eiendomsinvest Tyskland II AS 477 099 10,25 % Sum antall aksjer 4 554 282 97,85 % Hver aksje gir samme rett i selskapet. Eierne av PRE Management II AS eier indirekte et ubetydelig antall aksjer i selskapet. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har inngått avtale med PRE Management II AS om forvaltning av selskapene i konsernet. Samlet honorar for utførte tjenester i 2012 utgjør EUR 0,72 mill. Ved utgangen av året hadde Selskapet til gode NOK 2,7 mill. hos PRE Management II AS. Beløpet blir gjort opp i sin helhet i forbindelse med fakturering av forvaltningshonorarer for 2013. Note 10 Fordringer Andre fordringer Konsernet: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Aktiverte kostnader 0 0 Forskuddsbetalte kostnader 157 267 Andre fordringer 528 763 Totalt andre fordringer 685 1 030 Note 11 - Bankinnskudd Tall i NOK 1.000 2012 2011 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 914 1 969 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 6 393 8 394 Herav bundne bankinnskudd 394 733 20 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Note 12 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhets områdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Note 13 - Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Tall i NOK 1.000 2012 2011 Renteinntekter 44 47 Agio 296 0 Totalt 340 47 Finanskostnader Tall i NOK 1.000 2012 2011 Rentekostnader 154 0 Nedskrivning finansielle anleggsmidler 7 702 0 Totalt 7 856 0 Konsernet: Finansinntekter Tall i EUR 1.000 2012 2011 Renteinntekter 584 170 Agio 40 0 Andre finansinntekter 0 39 Totalt 624 209 Finanskostnader Tall i EUR 1.000 2012 2011 Rentekostnader 2 568 2 055 Finansieringskostnader 129 134 Disagio 0 5 Andre finanskostnader 0 580 Totalt 2 697 2 774 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 21
Note 14 - Store enkelttransaksjoner I 2012 ble det ikke ervervet fast eiendom. Total eiendomsmasse utgjør ved årsskifte EUR 96,6 mill. før akkumulerte avskrivninger. Eiendommene er primært lokalisert i områdene Dresden og Leipzig i Tyskland. Eiendomsmassen fordelte seg pr 31.12.12 på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 33 % / 67 % (basert på m²). I løpet av 2011 etablerte PRE EiendomsInvest Tyskland II AS i samarbeid med PRE EiendomsInvest Tyskland AS og PRE Bolig-Privatisering AS selskapet PRE Mittelheide GmbH. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS sin eierandel i selskapet var 42,48 % per 31.12.12. Innbetalt egenkapital i selskapet utgjorde EUR 41 640. I tillegg har PRE EiendomsInvest Tyskland II AS gitt et lån til PRE Mittelheide GmbH på EUR 5,2 mill. Note 15 - Gjeld Langsiktig gjeld Konsernet: Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 1,5 år. Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Kjøpspris for pantsatte eiendeler er EUR 88,3 mill. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i EUR 1.000 2012 2011 Mellom 1-3 år 38 406 39 804 Mellom 4-5 år 0 0 Over 5 år 14 212 14 463 Totalt 52 618 54 267 Ingen datterselskap er i brudd med bankenes lånebetingelser pr. 31.12.12. Annen kortsiktig gjeld Konsernet: Tall i EUR 1.000 2012 2011 Depositum leietakere 443 400 Avsatte kostnader 366 368 Mottatte forskuddsbetalinger 0 0 Avsatte rentekostnader 247 30 Annen kortsiktig gjeld 112 167 Totalt 1 169 965 22 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 23
24 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Årsberetning for 2012 SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Virksomheten til SR EiendomsInvest Tyskland II AS ( Selskapet ) er å investere i selskapet PRE Eiendoms Invest Tyskland II AS ( PRE II ). PRE II har som eneste formål å kjøpe, eie og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom i Tyskland. PRE II har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året bestod porteføljen av 784 boligenheter, 154 næringsenheter og 797 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. EUR 96,4 mill. Samlet utleieareal var 80 168 m 2. I tillegg har PRE II en økonomisk eierinteresse på 46 % av PRE Mittelheide GmbH, et eiendomsselskap bestående av 239 boligenheter til en kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på EUR 9,9 mill. Samlet areal er 14 111 m 2. Øvrige parter med økonomisk eierinteresse i PRE Mittelheide GmbH er PRE EiendomsInvest Tyskland AS (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %). Selskapet eide per 31. desember 2012 477 099 aksjer i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS, tilsvarende 10,25 % av aksjekapitalen. Selskapet har per balansedagen ikke generert inntekter i 2012 utover renteinntekter. Utbyttet som Selskapet utdelte til aksjonærene i 2012 ble gjort som utdeling fra fri egenkapital. På grunn av en ustabil markedssituasjon for tysk næringseiendom har dette segmentet falt i verdi, noe som igjen har ført til at flere av porteføljeeiendommene i PRE II har en bokført verdi høyere enn antatt markedsverdi. På grunn av forsiktighetsprinsippet har forvalter valgt å nedskrive disse eiendommene til antatt markedsverdi, noe som har ført til et verdifall i SR EiendomsInvest Tyskland II AS sin aksjebeholdning i PRE II. Selskapets likviditetssituasjon anses som tilfredsstillende ved utgangen av året, men er på rapporteringstidspunktet noe anstrengt. Dette anses å være en temporær situasjon som forventes å bedre seg når utbytte utbetales etter at reforhandlinger om et større lån er avsluttet i juli. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet har ingen ansatte og styret består av tre menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av Selskapet ved årsskiftet. Oslo, 11. juni 2013 Rolf Karsten Smith Sign. Styrets leder Steinar Rosnes Jakobsen Sign. Styremedlem Morten Solum Mathiesen Sign. Styremedlem Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 25
Resultatregnskap SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS NOTE 2012 2011 Driftskostnader Annen driftskostnad 1, 7 524 119 395 161 Sum driftskostnader 524 119 395 161 Driftsresultat -524 119-395 161 Finansposter Renteinntekter 1 389 1 640 Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler 4 561 000 0 Sumfinansposter -4 559 611 1 640 Resultat før skatt -5 083 730-393 521 Skatt på ordinært resultat 3 0 0 ÅRSRESULTAT -5 083 730-393 521 Overføringer Avsatt til utbytte 0 850 000 Overført fra overkursfond/annen innskutt egenkapital 5 083 730 1 243 521 Sumoverføringer 4-5 083 730-393 521 26 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Balanse SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS EIENDELER NOTE 2012 2011 ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i aksjer og andeler 6 41 889 358 46 451 505 Sum finansielle anleggsmidler 41 889 358 46 451 505 Sum anleggsmidler 41 889 358 46 451 505 OMLØPSMIDLER Andre fordringer 0 1 162 974 Sum fordringer 0 1 162 974 Bankinnskudd, kontanter o.l. 2 229 107 454 058 Sum omløpsmidler 229 107 1 617 032 SUM EIENDELER 42 118 464 48 068 537 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 27
EGENKAPITAL OG GJELD NOTE 2012 2011 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 500 000 500 000 Overkursfond 20 403 616 20 403 616 Annen innskutt egenkapital 21 059 407 26 143 137 Sum innskutt egenkapital 4, 5 41 963 023 47 046 753 Sum egenkapital 41 963 023 47 046 753 GJELD Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 4 403 1 993 Utbytte 0 850 000 Annen kortsiktig gjeld 151 038 169 791 Sum kortsiktig gjeld 155 441 1 021 784 Sum gjeld 155 441 1 021 784 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 42 118 464 48 068 537 Oslo, 11. juni 2013 Rolf Karsten Smith Sign. Styrets leder Morten Solum Mathiesen Sign. Styremedlem Steinar Rosnes Jakobsen Sign. Styremedlem 28 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS
Kontantstrømoppstilling SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS 2012 2011 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad -5 083 730-393 521 Nedskrivning finansielle anlggsmidler 4 561 000 Endring i leverandørgjeld 2 410-9 238 Endring i andre tidsavgrensningsposter -18 753-145 989 Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A -539 073-548 748 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Tilbakebetaling av innbetalt kapital 1 164 122 1 192 748 Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B 1 164 122 1 192 748 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalt utbytte -850 000-800 000 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C -850 000-800 000 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C -224 951-156 000 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 454 058 610 058 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt 229 107 454 058 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS 29
Noter til regnskapet 2012 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er tilsvarende kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Selskapet har valgt å ikke balanseføre en eventuell utsatt skattefordel da det er usikkert om selskapet vil ha anledning til å benytte seg av denne. Inntekter Selskapets inntekter knytter seg til avkastning på investeringen i aksjer og renteinntekter på bankinnskudd. Mottatt utbytte fra investeringen inntektsføres i samme periode som utbetaling skjer, dersom utbyttet representerer opptjent inntekt. Renteinntekter inntektsføres etter hvert som de påløper. Investering i aksjer Investering i aksjer vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte, m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styret. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2012 utgjør NOK 16 375 inkl. mva., herav NOK 2 000 i honorar for andre tjenester. 30 Årsrapport SR EiendomsInvest Tyskland II AS