PLANBESKRIVELSE FOR MØLLEROP

EIDE KOMMUNE PLANBESKRIVELSE FOR MØLLEROP Dato: 10.juli 2015 HØRINGSUTKAST Side 1

BELIGGENHET/AVGRENSNING Området ligger midt i Eide sentrum langs fylkesveg 64. Planområdet grenser inn til Rabben boligfelt i nord og vest. OMRÅDETS KARAKTER Området har noe helling mot sør, men deler framstår likevel som relativt flate. Det har utsikt mot fjorden og fjellrekka i sør med blant annet Snøtind osv. Inntil planområdet ligger etablert boligbebyggelse. Mot øst grenser det inn til sentrumsområde med forretninger, kontor osv. På sørsida av fylkesvegen ligger et lite boligområde og et gardsbruk. Nærliggende boligbebyggelse består for det meste av eneboliger. Side 2

DAGENS SITUASJON Mølleropeiendommen Mølleropeiendommen (Solheim gnr. 164/25) består i dag av et eldre gardstun med våningshus, løe og to uthus. Eiendommen ble opprettet i 1903 og har hatt flere eiere før Eide kommune kjøpte den i 1979. Eiendommen består av et eldre våningshus, løe og to uthus. Eide auto/teknisk uteavdeling Eiendommen ble opprettet i 1946. Her holdt Eide Auto til fram til de solgte eiendommen til Eide kommune i 1986.iendomen består av «Gamle Eide Auto» med tidligere verksted, garasje og administrasjonsbygning for Eide Auto fram til de flyttet til sitt nye område i 1986. Eide kommune benytter i dag eiendommen til verksted og lager for vaktmestrene Side 3

Eide kommunestyre har vedtatt at bygningsmassen på eiendommene skal rives for å gi rom for ny bebyggelse. GJELDENDE REGULERINGSPLAN Gjeldende reguleringsplan fra 1984 viser området regulert til offentlig formål og parkeringsplass Side 4

2.0 NYTT PLANOMRÅDE Planområde med eksisterende bebyggelse som skal rives. OPPSTARTSMELDING Planutvalget vedtok 14.10.2013 oppstart av reguleringsarbeid på Mølleropområdet. Intensjonen var å regulere til et formål med bolig/næring og kultur. Under arbeid med planen har planutvalget kommet fram til at formålet kultur tas ut og at området reguleres til et blandingsformål bolig/forretning/kontor. PLANENS INTENSJON Formålet med planen er et sentrumsnært område hvor det kan bygges boliger samt at det kan legges til rette for mindre forretninger/kontorlokale i første etasje. Nye bygg skal føres opp innenfor avsatt byggegrense og kan føres opp i 2 etasjer over bakkeplan. Det kan legges til rette for parkeringskjeller med avkjørsel fra Slettavegen. Leilighetene skal så langt det er mulig bygges etter tilgjengelighetskravet. Det er avsatt et lekeareal som skal utformes universelt og ivareta kravet om tilgjengelighet. Lekearealet er lagt i bakkant av planområdet for å ligge unna trafikken langs fylkesveg 64. lekeområdet er på 0,6 daa. Området er på 20x29 meter og det er plass til en ballplass på 10x10 meter. Området er relativt flatt. EIERFORHOLD Side 5

Eide kommune er eier av eiendommene gnr. 164 brnr. 25 og 80. Møre og Romsdal fylkeskommune er eier av fylkesveg 64 gnr. 164 bnr. 594. FORMÅLSBESKRIVELSE Kombinert bolig/forretning/kontor Området BFK er avsatt til kombinert bruk bolig, forretning og kontor. Terrenget er svakt hellende mot sør og det ligger solrikt til med utsikt mot fjorden og fjellrekka i sør. Det er kort avstand til sentrum med butikker og andre kommunale tjenester. Bygg kan føres opp med en mønehøgde inntil 8,5 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. Reguleringsbestemmelsene åpner opp for at det kan legges til rette for forretning og kontor på bakkeplan. Maksimalt kan det legges til rette for 15 boenheter på området og minimum 40 % av disse skal være universelt utformet med tilgjengelighet for alle. Området skal bygges ut samlet og det skal lages en detaljert situasjonsplan som viser byggenes innbyrdes plassering, veger, parkeringsareal og område for renovasjon. For å legge til rette for gode uteoppholdsarealer på bakkeplan kan det være aktuelt med noe terrengtilpasning. Det er mulighet for å bygge parkeringskjeller/garasje under enkelte av byggene med adkomst fra Slettavegen. Bygg som planlegges med parkeringskjeller skal legges fint til i terrenget. Estetikk Området skal utbygges samtidig og skal ha en ensartet utforming for å skape helhet. Bygga skal ha en god utforming med saltak som er den dominerende taktypen i området. Mindre utbygg kan ha flatt tak for å skape litt variasjon i bygningsmassen. Lekeområde (L1) Lekeplassen er sentralt plassert lengst unna trafikkikert veg. Området er på 0,6 daa. Reguleringsbestemmelsene setter krav om at det skal avsettes min. 40m2 lekeareal pr. boenhet, noe som tilsvarer at det kan være max. 15 boenheter på området. Lekeplassen skal utstyres med sandkasse, lekeutstyr og sittebenker. Terrenget er tilnærmet flatt og det skal derfor ikke være vanskeligheter med å tilrettelegge hele arealet for universell utforming. Bestemmelsene setter krav om at minst 50 % av arealet skal ivareta prinsippet om UU og tilgjengelighet. Det er satt byggegrense mot lekeplassområdet for å sikre at bebyggelse ikke kommer for nær inn på lekeplassen slik at solinnfall hindres. Lekeplassen skal skjermes mot evt. Side 6

parkeringsplass for på den måten å trygge barns lek. Lekeplassen skal være ferdig opparbeidet samtidig med at boliger på området ferdigstilles. Samferdselsanlegg V1 V3 Kjøreveger Vegene V1 til V3 er offentlige og er alle eksisterende veger. Interne veger innenfor planområdet BFK skal være felles for de som skal eie innenfor dette området og de skal besørge vedlikehold og brøyting selv. Intern veg på område BFK skal opparbeides med en minimumsbredde på 4 m og ha en trafikksikker utforming. Gangveger Det er på plankartet tegnet inn fortau langs Slettavegen og opp til første vegkryss. Viste gangveg langs fylkesveg 64 er eksisterende gangveg. Gangveg/fortau har en bredde på 3 meter. Annen veggrunn/grøntareal Annen veggrunn skal være til grøfter, skjæringer og fyllinger og til lagring av snø ved brøyting. Annen veggrunn kan benyttes til teknisk infrastruktur i grunnen. Sikringssoner Områdene er avsatt til sikringssoner ved avkjørsler mot kjøreveg. Som frisiktsoner skal Statens vegvesen sine normer benyttes. Støysoner S-1 og S-2 Rød sone S-1 og gul sone S-2 er avsatt på plankartet. Innenfor gul sone kan boligbebyggelse planlegges etter veileder MD s veileder T-1442. ANNET Side 7

Spillvann 160 mm Overvann 500mm Vannledning 225mm Bildet viser eksisterende ledningsnett i området. Spillvann Over planområdet går det spillvannsledning 160 mm (offentlig). Overvann Det går en overvannsledning 500mm (offentlig). Vannledning Langs fylkesvegen ligger vannledning 225 mm (Eide vassverk). Ved utbygging av området Det må påregnes at eksisterende overvann- og spillvannsledning i området må legges om innenfor planområdet. Eksisterende ledningsnett tar overvann og spillvann fra boligområdet ovenfor og ned til renseanlegget. Det skal foreligge nytt forslag VA-system ved utarbeiding av situasjonsplan som skal godkjennes av kommunen. Brannslokkevann Side 8

Ved en konsentrert bebyggelse med leiligheter skal det foreligge tilstrekkelig mengde brannslokkevann. El-forsyning/oppvarming/grunnvann Det finnes ikke påkoblingsmulighet til fjernvarmeanlegg i området. Det legges derfor i utgangspunktet opp til tradisjonell strømforsyning for planlagte enheter. En kan likevel ikke utelukke at det for utbygger kan være aktuelt med vannbåren oppvarming av planlagte enheter (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt), men dette vil det tas konkret stilling til i forbindelse med søknad om tiltak. Alle typer nye strømledninger skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Skredfare/steinsprang www.skrednett.no viser ingen skred- eller flomfare i planområdet. Området består av tykt løsmassedekke (morenemasser). Det renner ikke bekker i området. Sannsynligheten anses derfor som svært usannsynlig for jordskred eller flomskred, og området anses derfor som egnet til utbygging. Det er ikke kjent at det er registrert kvikkleireforekomster i nærområdet (jmf. data NGU). Støy Planområdet ligger inntil fylkesveg 64 og stipulert ÅDT er ca. 4000 kjøretøy i døgnet. Største hastighet i området er 50 km/t. Statens vegvesen har utarbeidet et støyvarselkart langs fv 64. Planområdet ligger inntil fv 64 viser at deler av området vil bli berørt ved at det ligger innenfor gul sone. For å sikre gode boligforhold skal innendørs og utendørs støynivå til enhver tid tilfredsstille kravene i MD s støyretningslinjer T-1442. Dette er tatt inn i bestemmelsene. Støyvarselkartene er utarbeidet for å vise hvor det kan innebære en støykonflikt i forhold til bebyggelse. Det må gjøres mer nøyaktige støyberegninger ved planlegging av boligbebyggelse innenfor gul sone før utbygging. Støyvarselkartene viser en prognose 10-20 år fram i tid (årsdøgntrafikk). Det er i støyvarselkartet tatt hensyn til trafikkvekst framover, og støyen bør derfor ikke undervurderes. Gjennomsnittlig støynivå L den er beregnet i en høyde av 4 meter over bakken. Støykartet gir ingen oversikt over L night eller andre støynivåverdier som maksimalnivå. Side 9

Møllerop Utsnitt av støyvarselkart ved Mølleropområdet som viser rød og gul sone. Kartet er utarbeidet av Statens vegvesen. Naturmangfold Det skal gjøres en vurdering i hht. Naturmangfoldloven av hvorvidt foreslått utbygging vil berøre og evt. få konsekvenser for naturmangfold. Naturmangfoldlovens 8 krever at utredning i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. I følge www.artsdatabanken.no artskart 1.6 er det ingen registreringer av viktige eller utvalgte vilt eller naturtyper i planområdet. Ifølge www.naturbase.no er det ingen registreringer i planområdet. Ifølge www.gislink.no det ingen registreringer i planområdet. Side 10

Kulturminner SEFRAK-objekt på Mølleroptunet. Ifølge SEFRAK-registret er det registrert følgene: SEFRAK ID: 1551 4 130 (Uthus) På Mølleropeiendommen finnes også et eldre våningshus og løe. På Gamle Eide Auto finnes en garasjebygning og verksted/kontor. Disse eiendommene er registrert som kulturminne fra nyere tid. Ut over dette er det ikke kjent at det finnes automatisk freda kulturminne på eiendommene. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Økonomi Gjennomføring av planforslaget medfører fjerning av eksisterende bygningsmasse før planområdet kan legges ut for salg. Kommunen har foreløpig som intensjon å selge et ferdig regulert område til en utbygger for utbygging. All ny infrastruktur innenfor planområdet bekostes av utbygger. Offentlige gang- /sykkelveger som vist i planforslaget er allerede utført og vil ikke medføre merkostnader for kommune eller utbygger. Den offentlige parkeringsplassen må oppgraderes ved utbygging. Kommunal vaktmestertjeneste/møllerop Kommunens vaktmestertjeneste benytter pr. i dag bygga til kontor, lager og verksted. Ny brannstasjon er lokalisert i Indre Eide industriområde og bygging skal igangsettes i 2015. Ny brannstasjon skal også ivareta lokaler til kommunes vaktmestertjeneste som da vil få nye lokaler til virksomheten som er mer funksjonelle og tilrettelagt enn i dag. Side 11

Miljø/kultur Mølleropeiendommen og Gamle Eide Auto sine bygg vil gå tapt i sin helhet ved at bygningene fjernes. Flere av bygga er i dårlig forfatning og det vil kreve en del ressurser for å holde dette i stand for fremtiden. Kommunestyret har allerede vedtatt at bygningsmassen skal fjernes for å gi plass til en mer hensiktsmessig og framtidsrettet bygningsmasse. Trafikk Planområdet grenser inn til fylkesveg 64 som genererer en del trafikk og medfølgende trafikkstøy. En del av planområdet vil ligge innenfor gul sone og det vil medføre at bygg til boligformål må ha støyskjermende tiltak for å bli gode boliger å oppholde seg i. For planlegging til boligformål skal MD`s veileder T-1442 ligge til grunn. Det er lagt opp til utkjøring fra planområdet til Slettavegen og Rådhusvegen. En antar at utkjøring blir fordelt på disse stedene. Det skal ikke være direkte utkjøring til fylkesvegen. Barn- og unge Lekeplass for området er lagt så langt unna trafikk som mulig. Lekeplassen på 0,6daa skal romme sandkasse, lekestativ, sittebenk og det er plass til en ballplass. Det er satt opp byggegrense mot lekeområde for å hindre at bygg kommer for nær inn til lekeområdet slik at solinnfall hindres. Lekeplassen skal skjermes mot eventuell intern trafikk-/parkeringsareal Gang-/sykkelveger er ellers godt utbygd i området og dette medfører tryggere ferdsel for myke trafikanter. Det er kort veg til sentrum, skole, nærliggende idrettsanlegg og fritidsaktiviteter. Det er relativt kort veg til Eide barnehage og Svanviken barnehage. Disse kan nås uten å være avhengig av bil da de også har tilkomst via gangveger. Ellers er det barnehager på Lyngstad og Vevang hvor en er avhengig av bil for levering/henting av barn. Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga Emne Er det knytt uakseptabel risiko til følgjande forhold? Nei Ja a Er området utsett for snø- eller steinskred eller større fjellskred? x b Er det fare for flodbølgjer som følgje av fjellskred i vatn/sjø? x Naturgitte forhold c Er det fare for utgliding av området (ustabile grunnforhold)? x d Er området utsett for flaum/flaumskred? x Side 12

Omgivnad Verksemdsrisiko Brann-/ulykkesberedskap Infrastruktur Kraftforsyning Sårbare objekt Er området påverka/ forureina frå tidligare bruk Ulovleg verksemd e Er det registrert radon i grunnen? x f Vil skogbrann/lyngbrann i området vere ein fare for bustader/hus? x g Er området sårbart for ekstremvêr/stormflo? x h Anna (spesifiser)? x a Regulerte vassmagasin i nærleiken, med spesiell fare for usikker x is? b Naturlege terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup etc.)? x c Vil drenering kunne føre til oversymjing i lågareliggande område? x d Anna(spesifiser)? x a Omfattar området spesielt farlege anlegg? x Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe i x b nærliggande verksemder (industriføretak etc.), utgjere ein risiko for området? a Har området utilstrekkelig sløkkjevassforsyning (mengde og x trykk)? b Har området gode tilkomstruter for utrykkingskjøretøy? x a Er det kjende ulykkespunkt på transportnettet i området? x Vil utilsikta/ukontrollerte hendingar som kan inntreffe på x b nærliggande transportårer inkl. sjø- og luftfart utgjere ein risiko for området: c Er det spesiell risiko knytt til bruk av transportnett i området: - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? d Er det transport av farleg gods til/gjennom området? x a Er området påverka av magnetfelt frå høgspentliner? x b Er det spesiell klatrefare i høgspentmaster? x c Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningstryggleiken i området? x Medfører bortfall av følgjande tenester spesielle ulemper for x området: a -elektrisitet? -teletenester? -vassforsyning? -renovasjon/spillvatn? b Er det vassforsyning/drikkevatn i området x c Er det spesielle brannobjekt i området? x d Er det omsorgs- og oppvekstinstitusjonar i området? x a Gruver: opne sjakter, steintippar etc.? x b Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringar etc.? x c Industriverksemd som t.d. avfallsdeponering? x d Anna (spesifiser)? x a Er tiltaket i seg sjølv et sabotasje-/terrormål? x b Finst det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? x Sjekklista er gjennomgått den 08/07-2015 av sign: Tove Venaas Herskedal Innkomne merknader til planforslaget 1. Statens vegvesen 25.11.2013 Statens vegvesen ser positivt på initiativet til å få gjennomført planarbeidet. Kommunen har store trafikkale utfordringer i kommunesenteret og at disse løses gjennom en hensiktsmessig prosess. De ber om at plangrensa langs fylkesveg 64 blir x Side 13

utvidet og lagt helt inn til vegkanten og at området får en løsning der unødvendige avkjørsler blir samordnet Kommentar: Plangrensen er utvidet og ligger til midt i fylkesvegen. Det er ikkje vist utkjøring direkte frå planområde og ut i fylkesvegen. 2. Fylkesmannen i Møre og Romsdal 12.12.2013 Fylkesmannen kjenner ikke til registrerte naturverdier i området. Det må gjennomføres en ROS-analyse som del av saksforberedelsene. Barn- og unges interesser må ivaretas 5-1 i plan- og bygningsloven og det vises for øvrig til rundskriv T-2/08 om barn og planlegging og krav til fysisk utforming av areal for barn og unge. Kommentar: Det er utført ROS-analyse som ligger i planomtalen. Barn- og unge er tatt med i planmaterialet. 3. Eide sentrumsforening 12.12.2013 Eide sentrumsforening er skeptisk til at planarbeidet for Eide sentrum deles opp da det er viktig å se alt i en helhet. De viser til at kommunestyret tidligere har vedtatt at forprosjektet til Kosberg skulle legges til grunn ved planlegging av Eide sentrum. De ser at deler av denne kan være urealistisk, men ønsker at utvidelsen mot Møllerop holdes åpen fra sentrums side av fylkesvegen og at alt ses i sammenheng. For sentrum sin del er det viktig å ha en oppdatert og forutsigbar plan som gir trygghet for eiere og drivere av forretningsarealet og bygningsmassen. Bygningsmassen på Gamle Eide Auto er skjemmende og de er positiv til at området forskjønnes, men det er også viktig at denne delen av sentrum skal henge sammen med eksisterende butikksenter. Kommentar: Politisk er det gjort en vurdering og det er valgt dele opp Møllerop/sentrumsområdet i to planer. Reguleringsendring av Eide sentrum vil komme senere. 4. Møre og Romsdal fylkeskommune Kulturminner Innenfor planområdet ligger to eiendommer med spesielt kulturhistoriske verdier. Dette er Mølleroptunet (164/25) og den gamle garasjen/bensinstasjonen på 164/80. Fylkeskonservatoren har tidligere signalisert at Møllerop-tunet er et verneverdig Side 14

kulturmiljø, men det har i kommunen ikke vært aksept for dette (SEFRAK skjema vedlagt). Fylkeskommunen beklager ønsket om kommunal riving, men vil ikke påklage et eventuelt vedtak. Garasjen/bensinstasjonen er verneverdige kulturminner som forteller om privatbilismens og rutebiltrafikkens pionertid i Møre og Romsdal og har en viktig historie å fortelle, både lokalt, regionalt og nasjonalt. Fylkeskonservatoren påpeker sterkt at disse bygningene bør bli tatt vare på for fremtiden. Tettstedutvikling/planfaglig vurdering DE har ingen merknader til oppstart av planarbeid. Dersom området skal bidra til sentrumsfunksjonen er det likevel avgjørende hvilken utforming planen får. Evt. sørvis- og forretningsfunksjoner må ha fasade og tilkomst inn mot eksisterende sentrum og ikke vendt mot fylkesvegen. Generelt vil de fraråde at man generelt sier fra seg styringa av den detaljerte arealbruken gjennom åpne, blandede arealformål. Kommentar: Eide kommunestyre har vedtatt å rive bygningsmassen på Møllerop og Gamle Eide auto for å legge til rette for ny bebyggelse. Området skal legge til rette for et blandet formål med bolig, forretning og kontor. Planutvalget har valgt å ikke ta med arealformålet kultur. Området er begrenset og det vil ikke være forsvarlig å blande for mange formål ut fra et helhetssynspunkt. Side 15