REGULERINGSPLAN FOR KOLVEGEN - GLAIMKØSE BOLIGOMRÅDE, ROLLAG KOMMUNE OMRÅDEREGULERING A. PLANBESKRIVELSE B. REGULERINGSBESTEMMELSER PLANFORSLAG TIL FØRSTE GANGS BEHANDLING I HOVEDUTVALG FOR NMR 1
INNHOLD: A. PLANBESKRIVELSE 1. Beskrivelse av planområdet 2. Intensjon for reguleringsarbeidet 3. Planens innhold: 3.1 Overordnet prinsipper for utnytting av planområdet 3.2 Boligområder 3.3 Infrastruktur (veg/strøm/vann/avløp) 3.4 Grønnstruktur 3.5 Frigivelse av kulturminner 4. Forhold til kommuneplan og godkjent reguleringsplan 5. Miljøvurderinger 6. Sammendrag av innkomne uttalelser 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse B. REGULERINGSBESTEMMELSER 1. Avgrensning av planområdet 2. Reguleringsformål 3. Fellesbestemmelser 4. Områder for bebyggelse og anlegg 5. Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6. Grønnstruktur 7. Rekkefølgebestemmelser 8. Andre bestemmelser VEDLEGG: 1. Plankart i SOSI-fil, originalformat og nedfotografert til A3 2. Planområdet i kommuneplan Rollag 3. Planområde i reguleringsplan for Veggli 4. Grønnstruktur og friluftsliv 5. Planområde i forhold til reguleringsplan for Glaimsmogen 6. Kulturminner i planområdet som søkes frigitt etter kulturminneloven 7. Planområde i helningskart 2
A. PLANBESKRIVELSE 1. Beskrivelse av planområdet Planområdet til Kolvegen-Glaimkøse boligområde er på 41 da og ligger svært sentralt i Veggli sentrum, Rollag kommune. Det aller meste av arealet, bortsett fra 6,2 da som ligger på gbnr 19/6 (Glaimkøse) er eid av Rollag kommune. Hele arealet er lagt ut som boligområde i kommuneplanen for Rollag og er tidligere regulert til boligformål. Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet: Gbnr 13/14 eid av Rollag kommune Gbnr 19/6 eid av Per Magnus Gladheim Gbnr 19/53 eid av Rollag kommune To fradelte og bebygde boligtomter ligger innenfor planområdet; gbnr 19/55 eid av Kristine Solheim og gbnr 19/56 eid av Eber Michael Gladheim. Tomtene er ikke direkte berørt av planarbeidet. Planområdet ligger på en moreneflate som heller slakt fra vest mot øst. Laveste punkt ligger nord i planområdet og er på 240 meter over havet. Høyeste punkt er sørvest i planområdet og ligger på 257 meter over havet. Grunnen består av avsetninger fra elva Nørdsteåe og inneholder en del grov stein. Nørdsteåe har senere erodert bort arealet nordvest for planområdet slik at det er dannet en bratt skråning med ca 10 meter høydeforskjell fra planområdet ned mot elvesletta til Nørdsteåe. Vegetasjon er barskog med furu og gran, den vestre delen av planområdet framstår som hogstfelt. Det er ingen bekker, vass-sig eller myrer i planområdet. Planområdet grenser i nord inn til kommunale omsorgsboliger på Vegglitunet. Øst for planområdet er det regulert byggeområde for kombinert nærings- og boligformål. Øst for planområdet ligger småbruket Glaimkøse, gnr 19 bnr 6. Vest for planområdet ligger det regulerte boligområdet Glaimsmogen (godkjent 2013) med fem store boligtomter. 2. Intensjon for reguleringsarbeidet Formålet med planarbeidet er å fristille kulturminner (kullgroper) som er i konflikt med godkjente boligtomter. Planarbeidet vil finne ny løsning for arealbruk for boligtomter og kulturminner. En utbygger ønsker å bygge boliger på gbnr 19/53, men planene er i konflikt med kulturminner. Dette er den direkte årsaken til omregulering av hele planområdet. 3
3. Planens innhold 3.1 Boligtomter Nytt planforslag inneholder 12 boligtomter i vestre del av planområdet, av disse er to allerede bebygd. Disse tomtene vil ha en størrelse på ca 1,5 dekar, noe som gir god plass for utnytting av hver tomt. Byggeområdet i østre halvdel av planområdet flatereguleres til boligformål uten tomtegrenser i reguleringsplanen. Inndeling med tomtegrenser skjer ved søknad om fradeling av boligtomter. Dette gir en fleksibel løsning for å kunne utnytte arealet til bl.a. leiligheter. Alle boligområder i reguleringsplanen ligger svært sentrumsnært, fra 100 til 300 meter avstand fra Veggli Handel. 3.2 Infrastruktur Det er bygget veg, vann, avløp og strøm til boligtomtene vest i planområdet. Det er bygget tilsvarende infrastruktur fram til Vegglitunet rett nord for planområdet. Det ligger til rette for utbygging av hele planområdet med svært små investeringer i ny infrastruktur. 3.3 Grønnstruktur Det er avsatt noen mindre arealer for grønnstruktur inne i planområdet, bl.a. felles grøntareal mellom tomtene vest i planområdet. Det er også avsatt arealer for grønnstuktur sør for planområdet (ferdselstrase mellom tomter i dette planforslaget og store boligtomter i reguleringsplan for Glaimsmogen), samt en buffersone mot tunet på gården Glaimkøse øst for planområdet. Vedlegg 4 viser grønnstruktur med friluftsmuligheter i tilknytning til planområdet. 4. Forhold til kommuneplan og godkjent reguleringsplan 4.1 Kommuneplan for Rollag Planforslaget er i samsvar med kommuneplan for Rollag der hele planområdet er godkjent som byggeområde for boligbygging. 4.2 Reguleringsplan for Veggli sentrum Planområdet er tidligere regulert som del av reguleringsplan for Veggli sentrum. Arealet er tidligere regulert til boligområde med veger, friområder, kulturminner og fareområde høyspent. 4
I planforslaget er 11 kulturminner (kullgroper) foreslått frigitt og omdisponert til byggeområde for boliger. Planområdet grenser i vest helt inntil det regulerte boligområdet Glaimsmogen (godkjent september 2013) med fem store boligtomter. 5. Vurderinger av miljø, naturressurser og samfunn Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning for planarbeidet i hht. plan- og bygningslovens kap. 4. Det er likevel gjort vurderinger av planens innhold i forhold til natur og miljø. Vurdering av støy Det er ingen problematikk med støy i forhold til boligtomter i planområdet. Østre del av planområdet ligger 160 meter unna fylkesveg 40. Hensyn til vassdrag Det er ingen bekker eller vassdrag i eller i nær tilknytning til planområdet. Fra planområdet er det 140 meter til elva Nørdsteåe nord for planområdet og 100 meter til elva Medåe sør for planområdet. Retningslinjer for hensyn som skal tas i vassdragsnære områder er ikke relevant. Barn og unges interesser Boligtomtene er relativt romslige med et areal på ca 1,5 mål. Dette gir gode muligheter for utendørs lek og opphold på den enkelte tomt. Det er regulert flere grønne lommer inne i planområdet, bla. Et felles-areal liggende inne mellom de åtte tomtene som ligger lengst sørvest i planområdet. Fra planområdet er det gang- og sykkelvegforbindelse til resten av Veggli sentrum med barnehage, skole, idrettsanlegg osv. I Veggli sentrum er Veggli Fritidspark under etablering. Fra planområdet er det planfri kryssing av fv 40 langs Nørdsteåe. Lysløypa i Veggli går 50 meter vest for planområdet. Fra planområdet er det også alternativ skolevei via lysløype med bro over Nørdsteåe i nordøst. I tilknytning til boligområdet er det god tilgang på naturområder for lek og friluftsliv. Landskapsmessige og estetiske forhold Boligtomtene i planområdet vil ligge skjermet i landskapet. Bebyggelse vil ikke dominere i omgivelsene. Det utformes bestemmelser for utbygging av boligtomtene som balanserer hensyn til frihet for den enkelte og en estetisk helhetsløsning. Behov for tilrettelegging for å sikre god tilgjengelighet til servicetilbud og kollektivtransport Fra planområdet er det god tilgang til servicetilbud og kollektivtransport. Det trengs ikke spesiell tilrettelegging for disse formål. Fra nedre del av planområdet er det 150 meter til Veggli Handel med dagligvarer og tjenester som post i butikk og bank i butikk. Fra Veggli Handel er det videre 250 meter videre til eksisterende bussholdeplass for Veggli (dvs. 400 meter fra boligområdet). Energiforsyning og krav til energieffektive bygningsløsninger Avstand mellom de enkelte bygninger er for stor til at det er regningssvarende å legge opp til vannbåren varme fra lokal eller sentral energisentral i Veggli. Dette vil egne seg bedre i selve 5
sentrumsområdet i Veggli. Det kan stimuleres til bruk av vannbåren varme fra borebrønn. Det er ikke lagt inn spesielle krav til energieffektive bygningsløsninger i reguleringsbestemmelsene utover de krav som plan og bygningsloven legger til grunn. Prinsipper for universell utforming Fra Veggli sentrum stiger adkomstveg til indre del av boligfeltet med 10 høydemeter på 100 lengdemeter. Dette tilsier en stigning på 1/20 eller 5,0 %, noe som er akseptabel adkomst med tanke på universell utforming. Vurderinger i forhold til naturmangfoldloven 8-12 Utarbeiding og behandling av planforslaget bygger på tilgjengelig kunnskap, jfr. krav i nmflovens 4. I kartdatabaser (Naturdatabasen) er det ikke registrert noen prioriterte naturtyper i eller i tilknytning til planområdet. Artsdatabanken har ikke registrert noen rødlistede eller andre sårbare arter i tilknytning til planområdet. Det er ingen kjente naturforekomster i eller i tilknytning til planområdet som tilsier at planforslaget ikke bør godkjennes ut fra en føre-var-vurdering, jfr. nmf-lovens 9. En kan ikke se at planforslaget vil innebære noen ekstra belastning på noen økosystem. Planforslaget er derfor ikke i strid med nmf-lovens 10. Ettersom det ikke er forekomster av naturmangfold i eller i tilknytning til planområdet som det må tas spesielle hensyn til er det heller ikke ekstra kostnader som tiltakshaver må bære, jfr. nmflovens 11. Utbygging i planområdet vil skje på en måte som skal unngå og begrense skader på naturmangfoldet. Alle kabler, rør og ledninger for infrastruktur legges til felles grøft sammen med veg for å redusere graving og terrenginngrep. Det tas utgangspunkt i driftsmetoder og tekniske løsninger som ut fra en samlet vurdering gir de beste samfunnsmessige resultater, jfr. nmf-lovens 12. Friluftsliv ferdsel - grønnkorridorer Oversikt over grønnkorridorer og muligheter for friluftsliv og ferdsel i og i tilknytning til planområdet framgår av vedlegg 4. Kulturminner Innenfor planområdet er det tidligere registrert 11 automatisk fredete kulturminner (kullgroper) som alle ligger vanskelig til i forhold til en rasjonell utbygging av boligområdet. Planforslaget innebærer at alle de 11 kulturminnene søkes fristilt i henhold til kulturminneloven. Rett nord for planområdet ligger det to kullgroper på naboeiendommen gbnr 19/11. Disse ser ikke ut til å bli direkte berørt av planarbeidet, men dette vil avklares nærmere i forbindelse med kulturminneregistrering i forbindelse med høring på planen. Vest for planområdet ligger fire kulturminner (kullgroper) innenfor planområdet til reguleringsplan for Glaimsmogen. Arealet rundet disse fire kulturminnene er regulert til landbruks-, natur- og friluftsområde med hensynssone bevaring etter kulturminneloven. Disse kulturminnene blir ikke berørt av dette planforslaget. Kartvedlegg 6 viser oversikt over alle kulturminner i og i tilknytning til planområdet, og hvilke kulturminner som søkes fristilt. 6
6. Sammendrag av innkomne uttalelser Buskerud fylkeskommune har i brev av 08.05.2014 uttalt seg ved oppstart av planarbeidet. En viser til tidligere registreringer av kulturminner og legger ved kart over kjente kulturminner i tilknytning til planområdet. Ettersom registreringene er gamle og til dels usikre må planområdet befares for kulturminner påny. Det er gitt kostnadsoverslag på registreringsarbeidet. 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse Planområde for Kolvegen - Glaimkøse i utsnitt av helningskart for Rollag framgår av vedlegg 7. Planområdet ligger ikke utsatt til for flom eller erosjon fra noen bekker eller vassdrag. Vest for tomt 8 er det en trebevokst skråning som opprinnelig var rasskråning mot Nørdsteåe. Det er avsatt en sone for grønnstruktur på ca fem meter fra toppen av den bratte, skogbevokste tidligere rasskråningen i vest mot tomt nr 8. Buffersona vil sammen med fire meter byggegrense mot naboeiendom gjøre at det ikke er noen rasfare mot den nevnte skråningen som har ca 10 meter høydeforskjell. 7
B. REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KOLVEGEN- GLAIMSKØSE BOLIGOMRÅDE, ROLLAG KOMMUNE 1. Avgrensning av planområdet Det regulerte området er på planen markert med reguleringsgrense. 2. Reguleringsformål Planområdet er avsatt til følgende arealformål: PBL 12-5, nr. 1: Områder for bebyggelse og anlegg - Areal for boliger PBL 12-5, nr. 2: Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kombinert formål for veg og teknisk infrastruktur PBL 12-5, nr. 3: Grønnstruktur - Grønnstruktur 3. Fellesbestemmelser Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet. Alle former for terrenginngrep skal gjøres så små og skånsomme som mulig, og innordnes hensyn til landskap og omgivelsene for øvrig. Alle typer rør og kabler skal følge veitrase der dette er praktisk mulig, eventuelt samordnes til felles grøfter. Etter ferdigstillelse av bygninger og anleggsarbeider skal utearealet ryddes og tilbakeføres. Det tillates ikke omfattende opparbeiding av terreng på tomter. 4. Områder for bebyggelse og anlegg Areal for boligbebyggelse Ved byggesøknad skal det ligge ved situasjonsplan som viser plassering av bygninger og anlegg med møneretning og parkeringsløsninger. Tillatt bebygd areal (BYA), medregnet oppstillingsplasser for biler og lignende, er inntil 25 % på den enkelte tomt. Bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 20-40. Gesimshøyde skal ikke overstige 6,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. 8
5. Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kombinert formål for veg og teknisk infrastruktur Adkomstveg opparbeides med vegbredde inntil 5,0 meter medregnet vegskulder. I tillegg til oppgitt vegbredde kommer nødvendig grøft med skjæring og fylling. Teknisk infrastruktur som vannforsyning, avløp, strømforsyning og andre kabler legges i felles trase langs adkomstveg. 6. Grønnstruktur Grønnstruktur Det skal ikke føres opp tekniske innretninger på arealet. Vegetasjon kan skjøttes på en parkmessig måte. 7. Rekkefølgebestemmelser Adkomstveg og teknisk infrastruktur skal bygges ut før det gis byggetillatelse på boligtomtene. 8. Andre bestemmelser Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnet eller en sikringssone på 5 meter, jfr. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene slik at disse kan gjennomføre befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. 9