SAMEIEVEDTEKTER for TOKERUDKOLLEN BOLIGSAMEIE Vedtatt på konstituerende sameiemøte den 15. mars 1999. Endret på ordinært sameiermøte 18. april 2002, 3. april 2003, 29. april 2004, 29. april 2010, 28. april 2011, 24. april 2012, 10.april 2014, 23. april 2015 og 21. april 2016. 1 Innledning Eiendommen gnr. 47, bnr. 443 i Bærum er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av 22.12.98 delt opp i 46 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser som er inntatt i kjøpekontrakten og skjøte fra..., oppdelingsbegjæringen og husordensreglene er bindende for sameierne og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter. Hver boligenhet har på sameiermøtet en stemme. Eier en organisasjon/institusjon el.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall boligenheter den eier. For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, nr. 31. 2 Seksjon En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til èn bolig benevnes seksjon. Seksjonseieren har ekseklusiv bruksrett til en nummerert bod og en nummerert biloppstillingsplass i garasjeanlegget. Seksjon nr. 1, 16, 26, 31 og 43 har eksklusiv bruksrett til to nummererte boder i garasjeanlegget, jfr. vedlegg 1 garasjeplan. Seksjon nr. 1, 4, 7, 10, 12, 16, 21, 26, 31 og 43 har eksklusiv bruksrett til to nummererte biloppstillingsplasser i garasjeanlegget, jfr. vedlegg 1 garasjeplan. Seksjon nr. 1, 2, 3, 8, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 31, 32, 33, 34 og 35 har eksklusiv bruksrett til hageareal foran seksjonen som avmerket i utomhusplan, jfr. vedlegg 2 utomhusplan. Seksjon 7 og 35 har fått tillatelse til å installere eget strømuttak med måler for el-bil. Seksjonseier er ansvarlig både for vedlikehold av installasjonen, samt forbruket på måleren. Sameiet har adgang til å tilbakekalle tillatelsen. Installasjonen reguleres for øvrig av egen avtale mellom sameiet og seksjonseier. Forpliktelsene i avtale og i 2 3. ledd følger med ved alle fremtidige eierskifter. Dessuten har kjøper av seksjonen felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg m/grøntanlegg, veier, fellesinnretning m.v. Følgende seksjoner i sameiet har mulighet til å bygge takterrasser på taket av egne seksjoner:
Blokk A: snr. 7 Blokk B: snr. 16 Blokk C: snr. 24, 25, 26, 27, 28, 29 og 30 Blokk D: snr. 41, 42, 43, 44 og 45 Nåværende og fremtidige eiere av disse seksjonene gis anledning til å erverve bruksrett til det tilstøtende takareal på følgende vilkår: a) Det utvidede takterrassearealet tillates ikke tatt i bruk før alle krav ihht. lover og forskrifter er oppfylt. Dette gjelder først og fremst montering av rekkverk og legging av et ekstra dekke. b) Så snart den enkelte seksjonseier det gjelder starter byggearbeidene, har seksjonseier ansvar for det løpende vedlikeholdet av takarealet/den nye terrassen. c) Før seksjonseier kan starte arbeidet med sikte på å ta det utvidede takterrasseareal i bruk, må han/hun underskrive på og oppfylle tilleggsvilkår som fremgår av nærmere tilleggsvilkår/ avtale vedtatt på sameiermøte 28. april 2011. Sameiestyret og/eller sameiermøtet har anledning til å justere vilkårene i overensstemmelse med fremtidige endringer i byggeregler og/eller rettsregler. 3 Disposisjon over seksjon Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse vedtekter, jfr. 1. Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftelig godkjennelse. Godkjennelse gis ved påtegning av skjøtet. Styret kan gi forretningsfører fullmakt til å gi samtykkepåtegning etter vedtak i styret. Denne bestemmelsen skal tinglyses på hver enkelt seksjon. Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes bl.a. at sameiet ikke får dekket utestående fordring på seksjonen/eier ved salg. Totalrestanse inklusive renter og omkostninger skal være innbetalt sameiet ved forretningsfører, før godkjennelse kan foretas. Den enkelte sameier har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Innehaver av den enekelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser. 4 Seksjonseiernes plikter Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiemøte og styre. Ved alminnelig flertall fastsetter sameiemøtet vanlige ordensregler for eiendommen. Hekk kan plantes mot fellesareal for selvkost. For seksjonene 22 og 23 skal hekkene ikke være høyere enn 1 meter (grunnet høyere terreng forran disse seksjonene). Med unntak av seksjonene 22 og 23, kan hekkhøyden være 1.5 meter. Respektive seksjonseiere skal vedlikeholde/trimme hekkene.
Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Styret eller den styret gir fullmakt har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner eller reparasjoner. 5 Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Med vedlikehold forstås all oppussing, istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, tak, innvendige vegger, dører og vinduer, låser, nøkler, elektriske ledninger med tilbehør inklusive leilighetens apparattavle eller sikringsboks, varmtvannsbereder i bolig, vannkraner, servanter og annet sanitærutstyr, apparater med tilbehør, samt istandsettelse og oppstaking av vann- og avløpsrør til og fra egen vannlås. Dette gjelder også ledninger og innretninger som han selv har satt opp. Vedlikeholdet omfatter også den indre del av terrassen, det vil si den delen som ikke sees utenfra. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, er å anse som mislighold av sameierens forpliktelser overfor boligsameiet. Seksjonseier i seksjon 41og seksjon 7, plikter i henhold til avtale av h.h.v. 18. april 2002 og 3. april 2003 om installering av takvindu i sin seksjon å forestå installering, vedlikehold av vindu og tilhørende bygningsdeler, likeledes forestå og bekoste utskifting av vindu. Seksjonseier er også ansvarlig for kostnader ved senere vedlikehold, bla. ved direkte skader og eventuelle følgeskader på bygning, så som vann- og fuktskader eller sprekk- og setningsdannelse. Følgende seksjoner har glasset inn balkongene: seksjon 9,10,11,12,13,14,15. Eierne av disse seksjonene er ansvarlige for vedlikehold av innglassingen, samt for evt. skader som måtte oppstå som følge av dette. Seksjonseierene plikter videre å fjerne innglassingen dersom det er nødvendig for å få utført felles vedlikehold av bygningsmassen. Forpliktelse i henhold til avtale og 5, 2. ledd følger med ved alle fremtidige eierskifter. Forpliktelsene i 5, 3. ledd følger også med alle fremtidige eierskifter. Boligsameiet skal: 6 Boligsameiets plikter a) Vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art. b) Besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold av trappeoppganger, ytre inngangsdører og rom til avbenyttelse for samtlige sameiere. c) Forvalte garasjeanleggene.
7 Forandringer av seksjonen, antenne, markise m.m. Sameier må ikke uten godkjennelse fra sameiets styre foreta forandringer vedrørende bygningskonstruksjonen og fellesanlegg, som for eksempel rive bærevegger eller flislegge balkong/terrasse. Tilsvarende gjelder tiltak som medfører fasadeendringer, for eksempel utskiftning av dører og vinduer, oppsetting av parabol/antenne, markise og varmepumpe eller endring av utvendige farger. Sameiere som setter i gang tiltak i sin seksjon, i tilknytning til sin seksjon eller i garasje eller bod, er ansvarlig for kostnader ved senere vedlikehold, bla. ved direkte skader og eventuelle følgeskader på bygning, så som vann- og fuktskader eller sprekk- og setningsdannelse. Det gjelder om skaden er på egen sekjson, annen sameiers seksjon eller sameiets fellesareal. Dette ansvar gjelder uavhengig om styret har godkjent tiltaket eller ikke. Dersom skader oppstår er sameieren forpliktet til å bekoste utbedring av skaden, og eventuelt endre/fjerne tiltaket slik at nye skader ikke oppstår. Dersom dette ikke gjøres gjelder reglene i vedtektenes 10 Mislighold. 8 Fellesutgifter Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel. Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste. Videre betaler boligsameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene. Til dekning av felleskostnadene betaler hver sameier et månedlig kostnadsbidrag. Kostnadsbidraget fastsettes av boligsameiets styre, med basis i følgende fordelingsnøkkel: 50 % fordeles likt på hver seksjon 50 % fordeles etter boligens nettoareal (bruksareal) Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlig eierseksjoner. 9 Utleie Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Sameierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiermøte og styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietagers videre bortleie. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.
10 Mislighold Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, konf. Eierseksjonslovens 16. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sameieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av sameiermøtet. Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietager eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten, eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig. Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av de av sameiet vedtatte fellesutgifter. Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styret kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og Eierseksjonslovens 16 a. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameier når vedkommende sameier senest samtidig gis pålegg om salg. 11 Sameiermøte er sameiets øverste organ Hvert år innen 30. april, med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel, innkalles til ordinært sameiermøte. Sameiermøte ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Saker som et medlem ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det. Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen. Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst 10 % av de sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles: 1. Konstituering 2. Årsmelding fra styret 3. Fastsettelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap. 4. Driftsbudsjett 5. Valg av revisor 6. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer 7. Valg av valgkomitè på 3 medlemmer 8. Eventuell godtgjørelse til styret 9. Andre saker som er nevnt i innkallelsen
12 Sameiermøtets myndighet På sameiermøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig. Alle vedtak fattes med alminnelig flertall av gitte stemmer. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. Dog kreves det 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om: 1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlig. 2. Fastsetting av vedtekter og endring av disse. 3. Salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet eller fører til nevneverdige ulemper for den enkelte sameier. 4. Øvrige vedtak som er nevnt i lov om eierseksjoners 12, 4. ledd, pkt. 2 og 3. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av samtlige sameiere. 13 Styret Boligsameiet ledes av et styre bestående av styreleder og 2 styremedlemmer og minst ett varamedlem. Funksjonstiden er to år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Lederen velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte varaleder og sekretær. Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter Lov om eierseksjoner, 12, 4. ledd nr. 1 eller ihht. vedtektenes 12, siste avsnitt, representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem og i leders fravær av nestleder og to styremedlemmer. Styret ansetter sameiets forretningsfører. 14 Forretningsfører Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for boligsameier. Videre fremmer han overfor styret for-slag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangsauksjon, pkt. 15, 2. ledd.
15 Pantesikkerhet overfor sameiet Som sikkerhet for oppfyllelse av sameierens forpliktelser etter nærværende vedtekter, forbeholder boligsameiet seg panterett med 1 G, jfr. Esl. 25, i hver seksjon samt i tilfelle bygningens assuranse- /erstatningssum. Forretningsføreren har ved en sameiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon. Sameierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom. 16 Tvister Eventuelle tvister mellom sameiet og en sameier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Sameierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting. 17 Vedtektsendring Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer. 18 Oppløsning Boligsameiet kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige sameiere.