SAMEIEVEDTEKTER for SAMEIET BJARNE SKAUS VEI 2-8

Transkript

1 SAMEIEVEDTEKTER for SAMEIET BJARNE SKAUS VEI 2-8 Vedtatt på ordinært sameiemøte 28. april Endret på ekstraordinært sameiermøte 13. november 1996, sameiermøte 27. april 1998, ordinært sameiermøte 19. april 2004, ordinært sameiermøte 25. april 2005, ordinært sameiermøte 25.april 2007, ordinært sameiermøte 8.april 2008, ordinært sameiermøte 25. mars 2015, ordinært sameiermøte 12.mars 2016,ordinært sameiermøte 27. mars 2017 og ordinært årsmøte 15. mars Innledning Eiendommen gnr. 21, bnr. 454 er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av delt opp i 25 ideelle eiendoms-andeler. Alle bestemmelser som er inntatt i skjøte, oppdelingsbegjæringen og husordensreglene, sameiets HMS-Plan er bindende for sameierne. Sameiebrøken for leilighetene er 1/29 og for næringslokalene 5/29. For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017, nr Seksjon En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til èn bolig, benevnes seksjon. En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til kontor/forretningslokale i underetasje, benevnes næringseksjon. 3 Disposisjon over seksjon Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse vedtekter, jfr. 1. Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse. Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes bl.a. at sameiet ikke får dekket utestående fordring på seksjonen/eier ved salg. Totalrestanse inklusive renter og omkostninger skal være innbetalt sameiet ved forretningsfører, før godkjennelse kan foretas. Den enkelte sameier (heretter også kalt «seksjonseier») har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser. 4 Seksjonseiernes plikter Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av årsmøtet og styre. Ved alminnelig flertall fastsetter årsmøtet vanlige ordensregler for eiendommen. Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.

2 Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål. Styret eller den styret gir fullmakt, har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner eller reparasjoner. 5 Vedlikehold Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte seksjonseier. Med vedlikehold forstås all oppussing, istandsettelse og fornyelse av: a. inventar b. utstyr, som vannklosett, badekar og vasker c. apparater, for eksempel brannslukningsapparat d. skap, benker, innvendige dører med karmer e. listverk, skillevegger, tapet f. gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g. vegg-, gulv- og himlingsplater h. rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i. vinduer og ytterdører. Dette gjelder også ledninger og innretninger som seksjonseieren selv har satt opp. Seksjonseieren er ansvarlig for vedlikehold av vann-, varme- og sanitærledninger fra forgreningspunkt på fellesledning og inn i den enkelte bruksenhet inklusive sluk. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i første og annet ledd, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Reparasjon eller utskiftning av rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjon er boligsameiet ansvarlig for, med unntak av rør og ledninger som en seksjonseier har bygget inn i bærende konstruksjon og/eller på annet vis bygget inn i sameiets fellesområder og/eller andre områder i sameiet som ikke eies 100 % av han. For slike unntak gjelder følgende: a. Hvis arbeidet er utført av ikke autoriserte personer og uten skriftlig aksept fra styret, skal ansvarlig seksjonseier fjerne røret/ledningen omgående og på egen regning. Det er å betrakte som vesentlig mislighold hvis seksjonseier ikke etterkommer berettigende kravet innen rimelig tid etter styret har sent kravet skriftlig til han. b. Seksjonseieren eier alle rør og ledninger som han har bygget inn, dvs. alle deler av rør eller ledninger som befinner seg i hans leilighet samt deler og koblinger som han har lagt inn i bærende konstruksjon, fellesområder og/eller andre områder i sameiet som ikke eies 100 % av han og frem til kobling til felles rør eller felles ledninger. Hans eiendomsrett omfatter også koblingen til fellesrør eller felles ledninger. c. Seksjonseieren har ansvar for alt vedlikehold, reparasjon ov utskifting av rør og ledninger som er hans eiendom. Seksjonseieren har også alt ansvar for eventuelle skader og følgeskader som oppstår pga. og/eller i sammenheng med rør og ledninger som han eier. d. Seksjonseieren skal holde sameiet skadefritt i sammenheng med kostnader eller hendelser som sameiet påføres pga. rør og ledninger som han eier.

3 e. Hvis sameiet iakttar en feil eller mangel av rør eller ledninger som eies kun av en seksjonseier skal sameiets styre varsle seksjonseieren skriftlig. Ved mottatt av skriftlig varsel skal seksjonseieren avhjelpe mangelen uten ugrunnet opphold og på egen bekostning. Dersom seksjonseieren ikke oppfyller sin plikt innen rimelig tid som er avhengig av mangelen, kan sameiets styre ved skriftlig varsel kreve at seksjonseieren retter til mangelen innen siste frist. Dersom seksjonseieren ikke oppfyller sine forpliktelser innen denne fristern, kan sameiets styre bruke en tredjepart til å utføre reparasjoner, bytte av relevante rør eller ledninger og/eller fjerne disse rørene eller ledningene på seksjonseierens regning. Eierseksjon Gnr/Bnr: 21/454, Snr. 6, Bjarne Skaus vei nr. 6, 1.etg., bolignr. H0102 har i april 2016 uten styrets godkjenning laget et avløpsrør fra leiligheten gjennom bærende konstruksjon inn til sameiets felleskjeller. Arbeidet er utført av autorisert rørlegger. For dette avløpsrør gjelder betingelsene spesifisert under a) t.o.m. e) ovenfor. Eierseksjon Gnr/Bnr: 21/454, Snr. 3, Bjarne Skaus vei nr. 4, 1.etg., Bolignr. H0101 har i desember 2017 med styrets godkjenning laget et avløpsrør fra leiligheten gjennom bærende konstruksjon inn til sameiets felleskjeller. Arbeidet er utført av autorisert rørlegger. For dette avløpsrør gjelder betingelsene spesifisert under a) t.o.m. e). Seksjonseieren er ansvarlig for innsiden av dører og vinduer som vender ut mot fellesareal, samt utskiftning av selve vindusruten. Utskiftning og utvendig vedlikehold av vinduer og dører er boligsameiet ansvarlig for. Er utskiftning og utvendig vedlikehold nødvendig som følge av seksjonseierens forhold, er seksjonseieren også ansvarlig for dette. Vedlikeholdsplikten omfatter også den indre del av balkongen, herunder overflatebehandling og vedlikehold av gulvbelegg og avløp. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi, eller å avverge ulemper, er å anse som mislighold av seksjonseierens forpliktelser overfor boligsameiet. Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand. Alt arbeid som påligger seksjonseieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Seksjonseieren er ansvarlig for at dette blir gjort. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren. Sameierne skal holde boligen fri for insekter og skadedyr, med mindre dette skyldes forhold utenfor sameierens mulighet for kontroll. Skade som følge av inntrenging av insekter, rotter/mus eller andre skadedyr i sameiernes leilighet er sameiernes ansvar med mindre det kan godtgjøres at sameiet eller noen han svarer for har opptrådt uaktsomt. Sameierens vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær på noe sameieren har vedlikeholdsansvaret for.

4 Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å sende skriftlig melding til sameiets styre. Det er ikke tillat å montere blomsterkasser på utsiden av balkongene av hensyn til ferdselen under. 6 Forandringer i boligen, antenne, markise m.m. Sameierne må ikke uten skriftlig forhåndsgodkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen, eller sette opp radio- og TV-antenne/parabol, markiser, varmepumper m.m. 7 Fellesutgifter/Fellesinntekter Boligsameiet betaler kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene, samt forretningsførsel. Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillings-plasser, grøntarealer og beplantninger samt vaktmestertjeneste. Videre betaler boligsameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene. Den enkelte sameier skal betale à kontobeløp fastsatt av styret, med basis i sameierbrøken, til dekning av sin andel av felleskostnadene. Garasjeeierne betaler inn til boligsameiet det beløp som styret til enhver tid har fastsatt. For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige eierseksjoner. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader. 8 Utleie De første 12 måneder etter kjøp av en ideell eiendomsandel har sameier ikke rett til utleie av sin seksjon. Denne bestemmelsen gjelder «seksjon», ikke «næringsseksjon», jfr. 2. Ved arv eller overføreing av arv av en ideell eiendomsandel har arvtager samme rett som arvelater. Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Mangel på skriftlig godkjennelse av sameiets styre anses som mislighold. Sameierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiemøte og styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Ved utleie av seksjon i mer enn 1 måned, plikter seksjonseieren å opplyse styret og forretningsfører skriftlig om leietakers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne. Overtredelse av denne instruksen skal anses som vesentlig mislighold. 9 Mislighold

5 Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, konf. Eierseksjonslovens 38. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av sameiemøtet. Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig. Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og Eierseksjonslovens 39. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameiere når den sameier brukeren utleder sin bruksrett fra, samtig gis pålegg om salg i henhold til Eierseksjonslovens Årsmøtet Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst 8 (åtte) og høyst 20 (tjue) dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager. Innkallingen skjer skriftlig. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. Seksjonseiere som ikke selv bruker bruksenheten, har i alle tilfeller krav på skriftlig innkalling. Innkallingen skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Skal årsmøtet kunne behandle et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen Saker årsmøtet skal behandle Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet. Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen, skal det ordinære årsmøtet a) behandle styrets årsberetning

6 b) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående c) kalenderår d) velge styremedlemmer. Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse Hvem som kan delta på årsmøtet Alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig eller de har gyldig forfall. En seksjonseier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Seksjonseieren har rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom et flertall på årsmøtet tillater det Ledelse av årsmøtet Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møtelederen behøver ikke å være seksjonseier Inhabilitet Ingen kan delta i en avstemning om a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven 38 (pålegg om salg) og 39 (utkastelse) som er rettet mot en selv eller ens nærstående. Første ledd gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven. Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter

7 c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven 20 annet ledd annet punktum Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen b) oppløsning av sameiet c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser e) endring i fordeling av felleskostnader Beregning av flertall og opptelling av stemmer på årsmøtet På årsmøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning Protokoll fra årsmøtet Møtelederen har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles, og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Møtelederen og minst en seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne. 11. Styret Boligsameiet ledes av et styre bestående av styreleder og 3 styremedlemmer med ett varamedlem. Funksjonstiden for styremedlemmer er to år, dog slik at ett styremedlem etter loddtrekning trer ut etter første driftsår. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Styreleder velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte nestleder og sekretær. Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av årsmøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. I fellesanliggender representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem. 12 Forretningsfører Styret ansetter selskapets forretningsfører.styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger til forretningsføreren.

8 Forretningsføreren sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten og/eller andre avtaler som er inngått mellom styret og forretingsfører skriftlig og er behørig signert av begge partner. Forretningsføreren kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Forretningsføreren kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som forretningsføreren selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. 13 Pantesikkerhet overfor sameiet Som sikkerhet for oppfyllelse av seksjonseiernes forpliktelser etter nærværende vedtekter, forbeholder boligsameiet seg panterett med kr ,- i hver seksjon samt i tilfelle bygningens assuranse- /erstatningssum. Denne panterett har opptrinnsrett. Forretningsføreren har ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon hvis styret har gitt forretingsføreren skriftlig godkjennelse til dette. Seksjonseierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom. 14 Tvister Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting. 15 Vedtektsendring Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av årsmøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav.