SAMEIERVEDTEKTER FOR ODDEN MARINA BOLIGSAMEIE

Transkript

1 SAMEIERVEDTEKTER FOR ODDEN MARINA BOLIGSAMEIE Vedtatt på ekstraordinært sameiermøte 10. juni og 16. desember Endret på ordinært sameiermøte 28. april 1998, 27. april 1999, 28. mars 2000, 23. april 2001, 25. april 2002, 20. april 2004, 16.april 2007, 13. april 2011, 13. mars 2012 og Innledning Eiendommen gnr. 38,bnr. 483 i Røyken er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av 10. november 1995 delt opp i 107 ideelle eiendomsandeler. Herunder 92 boligseksjoner, 14 næringsseksjoner og 1 garasjeenhet. Alle bestemmelser som er inntatt i oppdelingsbegjæringen, vedtektene og husordensreglene, er bindende for sameierne. For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr Seksjon En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til èn bolig/et næringslokale, benevnes seksjon. Forøvrig har sameierne felles bruksrett til bygninger, tomt og fellesinnretninger. 3 Disposisjon over utenomhusarealer/garasjeseksjon Alle utenomhusarealer er fellesareal, dog slik at alle boligseksjoner på bakkeplan disponerer et areal på bakkeplan i.h.t. vedlagte utenomhus plan. Det disponible areal vedlikeholdes av den enkelte seksjonseier. 4 Disposisjon over seksjon Overdragelse av seksjonen kan bare finne sted på de vilkår som er inntatt i disse vedtekter. Overdragelse av seksjon kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse. Godkjennelse gis ved påtegning av skjøtet. Styret kan gi forretningsfører fullmakt til å gi samtykke påtegning etter vedtak i styret. Denne bestemmelse skal tinglyses på hver enkelt seksjon. Styret kan ikke nekte godkjennelse uten saklig grunn. Den enkelte sameier har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. 5 Disposisjon over biloppstillingsplass og boder Hver boligseksjon eier 1/94 part av garasjeseksjonen og disponerer minst en nummerert biloppstillingsplass. Seksjon 11 eier 2/94 parter av garasjeseksjonen og disponerer minst to nummererte biloppstillingsplasser. Hver boligseksjon eier en nummerert utebod. Seksjon 11 eier to nummererte uteboder. Ytre vedlikehold av boder og vedlikehold av garasjer er boligsameiets ansvar. Overdragelse av biloppstillingsplass og boder kan bare skje i forbindelse med salg av den seksjon biloppstillingsplassen er knyttet til.

2 6 Seksjonseiernes plikter Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiermøte og styre. Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål. Styret eller den styret gir fullmakt, skal ha adgang til de enkelte bruksenheter, for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til de øvrige sameiere, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier. Boligseksjonene skal kun benyttes til boligformål. Inngangsdøren til den enkelte seksjon vedlikeholdes av den enkelte sameier. Ved manglende vedlikehold skal seksjonseier bekoste ny tilsvarende dør. Ytre vedlikehold av vinduer samt verandadør er Sameiets ansvar. 7 Vedlikehold Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører inn under seksjonen, påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. For vann- og avløpsledninger regnes fra og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og for elektriske ledninger regnes fra og med boligseksjonens sikringsboks. Inngangsdøren til den enkelte seksjon vedlikeholdes av den enkelte seksjonseier. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger, repos og rekkverk i inngangspartiene, er sameiets ansvar. Ved manglende vedlikehold hos sameier, kan styret etter tre måneders varsel la dette utføres for sameiers regning. Sameiet kan opprette et fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter. De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet, innkreves i den månedlige innbetaling til dekning av fellesutgiftene. 8 Forandringer av seksjonen, påbygg, oppsett av lekeapparater m.m. Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen eller sette opp varmepumpe, radio- og TV-antenne/parabol m.m. Det er ikke uten styrets godkjenning tillatt å sette opp trampoliner eller lekeapparater eller benytte arealer som oppbevaringsplass/lagring av båter, biler eller større gjenstander på sameiets område eller det området sameiet disponerer Tidligere styregodkjente parabolantenner fjernes ved første eierskifte. Ved påbygging som krever byggemelding skal byggemeldingen godkjennes av styret og innsendes av beboer med kopi til styret, for den enkelte sameiers regning. Alle kostnader i forbindelse med påbygg skal dekkes av den enkelte seksjonseier. Oppsetting av markiser skal skje etter en samlet plan for hele blokken og etter forutgående godkjenning av styret. Endring av husfarge må besluttes av sameiermøte med 2/3 flertall. I henhold til krav fra Røyken kommune, bygningsvesenet, stilles det følgende krav til piper og ildsteder: "Piper skal ha feieluker. Seksjonseiere er selv ansvarlige for at disse feielukene monteres før peiser, ovner og andre ildsteder tas i bruk. Den enkelte seksjonseier er også ansvarlig for at montering av ildsteder på forhånd blir anmeldt til, godkjent og kontrollert av brannvesenet i kommunen, før ildstedene monteres og tas i bruk."

3 9 Fellesutgifter og inntekter Boligsameiet betaler alle utgifter til drift av sameiets bygninger og fellesarealer, herunder forsikring. Til dekning av fellesutgiftene betaler næringsseksjonen 5,39 % av sameiets kostnader. Resterende deles likt mellom boligseksjonene. Den samme fordeling gjelder også for fellesinntektene. Seksjon 11 skal betale kostnadsbidrag tilsvarende to boligseksjoner, idet seksjon 11 består av to leiligheter. Kostnadsbidrag betales forskuddsvis hver måned. For mye innbetalte felleskostnader overføres til disposisjonsfond. 10 Utleie Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne. Ved utleie må leilighetens parkeringsplass(er) leies ut sammen med leiligheten. Informasjon fra styret sendes alltid seksjonseier som plikter å videresende slik informasjon til sin leietager 11 Mislighold Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, konf. Eierseksjonslovens 26. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sameier eller personer han/hun er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av sameiermøtet. Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietager eller andre personer som han har gitt adgang til seksjon eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig. Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en sameier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av sameiet vedtatte fellesutgifter. Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og Eierseksjonslovens 27. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameiere når den sameier brukeren utleder sin bruksrett fra, samtidig gis pålegg om salg i henhold til Eierseksjonslovens Sameiermøte er sameiets øverste organ Hvert år innen 30. april, med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel, innkalles skriftlig til ordinært sameiermøte. Sameiermøte ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være sameier. Saker som et medlem ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det innen den frist styret bestemmer, jf Esl 33(4). Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.

4 Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst to sameiere som til sammen har minst 10 % av stemmene skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles: 1. Konstituering 2. Årsberetning fra styret 3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap. 4. Driftsbudsjett 5. Valg av revisor 6. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer 7. Valg av valgkomitè på 3 medlemmer 8. Eventuell godtgjørelse til styret 9. Andre saker som er nevnt i innkallelsen 13 Sameiermøtets myndighet På sameiermøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver boligseksjoner de eier. De 14 næringsseksjonene har til sammen 5 stemmer. Det er anledning til å møte ved fullmektig. Sameieren har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Alle vedtak fattes som hovedregel med alminnelig flertall av gitte stemmer. Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om: 1. Ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning og vedlikehold. 2. Vedtak om omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. 3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet. 4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning. 5. Vedtak om samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter. 6. Vedtak om samtykke til reseksjonering. 7. Tiltak som medfører økonomisk ansvar for sameierne utover 5 % av årlige fellesutgifter. 8. Vedtektsendringer. Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om: 1. Begrensninger i bruken av næringsseksjoner 2. Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen. 3. Endring i fordeling av felleskostnader. 4. Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer. 5. Om beregning av flertallet i sameier For vedtak i saker som er nevnt i Eierseksjonslovens 38 sjette ledd, 43 første ledd og 47

5 syvende ledd kreves enstemmighet blant alle sameierne. Flertallskravene ovenfor er ufravikelige og kan ikke fravikes i vedtekter eller på annen måte, jf Esl 29 og 30. Flertallet i sameiermøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av samtlige sameiere. 14 Styret Boligsameiet ledes av et styre bestående av leder og 4 styremedlemmer. Funksjonstiden for styremedlemmer er to år, dog slik at ett styremedlem etter loddtrekning trer ut etter første driftsår. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer kan gjenvelges. Lederen velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte varaleder og sekretær. Bare seksjonseiere eller deres husstandsmedlemmer kan velges som styremedlemmer. Hvis et styremedlem overdrar sin seksjon, trer han/hun ut av styret. Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede og minst 3 stemmer for vedtaket. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør styreleders, eventuelt varaleders i styreleders fravær stemme utslaget. I fellesanliggender representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem, jf. eierseksjonsloven Forretningsfører Styret ansetter sameiets forretningsfører. 16 Pantesikkerhet overfor sameiet Som sikkerhet for oppfyllelse av seksjonseiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet, forbeholder boligsameiet seg panterett med kr ,- i hver seksjon. Panteretten har prioritet etter lån i bank eller annen kredittinstitusjon dog innenfor 80 % av godkjent takst. Panteretten skal ikke ha opptrinnsrett. 17 Tvister Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting. 18 Oppløsning Boligsameiet kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige seksjonseiere. 19 Vedtektsendring Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven 28 annet ledd.