Til seksjonseierne i Ullernbakken Boligsameie

Til seksjonseierne i Ullernbakken Boligsameie Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2015. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Ullernbakken Boligsameie det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Ullernbakken Boligsameie Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Ullernbakken Boligsameie avholdes torsdag 14. april 2016 kl. 18:00 i Selvaag sine lokaler, Silurveien 2. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR 2015 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2015 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret, fasade og betongrehabilitering B) Forslag fra styret, finansiering av fasade- og betongrehabilitering C) Forslag fra styret, endring av husordensreglene Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 varamedlemmer for 2 år D) Valg av valgkomité Oslo,15.03.2016 Styret i Ullernbakken Boligsameie Stian Andersen Rendal /s/ Joakim Høy Dye /s/ Kristine Bjønness Henningsen /s/ Carl Gustaf Rye-Florentz /s/ Odd Olav Solbakken /s/

3 Ullernbakken Boligsameie ÅRSBERETNING FOR 2015 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Stian Andersen Rendal Fagertunveien 66 Styremedlem Joakim Høy Dye Myrhaugen 29 Styremedlem Kristine Bjønness Henningsen Myrhaugen 27 Styremedlem Carl Gustaf Rye-Florentz Myrhaugen 31 C Styremedlem Odd Olav Solbakken Myrhaugen 25 D Varamedlem Inger Wesche Myrhaugen 31 C Varamedlem Frode Wold Myrhaugen 25 D Valgkomiteen Marianne Fagerli Myrhaugen 35 Fredrik Lindemann Myrhaugen 25 D Anita Holt Moe Myrhaugen 31 B Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Ullernbakken Boligsameie Sameiet består av 102 seksjoner. Ullernbakken Boligsameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983633382, og ligger i bydel 7 Vestre Aker i Oslo kommune med følgende adresse: Myrhaugen 25-35 Gårds- og bruksnummer : 28 830 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Ullernbakken Boligsameie har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er PWC.

4 Ullernbakken Boligsameie KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2015 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2016. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2015 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2015 var til sammen kr 6 874 935. Av dette er andre inntekter kr 59 700 som gjelder innkreving for kabel-tv 2. halvår 2015 etter at sameiet inngikk ny avtale med GET. I tillegg ble det ekstraordinært innkrevd kr 2 995 263 fra seksjonseierne i forbindelse med takking av tak. Kostnader Driftskostnadene i 2015 var til sammen kr 8 448 475. Dette er kr 806 566 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak taktekkingen. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr 1 492 005 og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2015. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2015 var kr 875 693. Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Kommentarer til budsjett for 2016. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2015 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2016 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2016. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften er redusert med 2 %, og renovasjonsavgiften øker med 7 %. Feieravgiften (gasspeiser) forblir uendret. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2015.

5 Ullernbakken Boligsameie Forsikring Forsikringspremien for 2016 har økt med kr 3 910. Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 3,3 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Ullernbakken Boligsameie. Lån Ullernbakken Boligsameie har ingen lån. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2016) Driftskonto 0,15 % p.a Sparekonto 0,90 % p.a Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2016. Budsjettet er basert på en økning med kr 300 pr seksjon pr kvartal for kabel-tv fra 01.01.2016 etter at sameiet inngikk ny avtale med GET. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo,15.03.2016 Styret i Ullernbakken Boligsameie Stian Andersen Rendal /s/ Joakim Høy Dye /s/ Kristine Bjønness Henningsen /s/ Carl Gustaf Rye-Florentz /s/ Odd Olav Solbakken /s/

Til sameiermøtet i Ullernbakken Boligsameie Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Ullernbakken Boligsameie, som viser et underskudd på kr 1 492 005. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2015, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for sameiets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av sameiets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Ullernbakken Boligsameie per 31. desember 2015, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: 987 009 713 MVA, www.pwc.no Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

Revisors beretning - 2015 - Ullernbakken Boligsameie, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av sameiets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 18. mars 2016 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

8 Ullernbakken Boligsameie RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2015 2014 2015 2016 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 3 819 972 3 811 404 3 818 000 3 947 000 Ekstraord 2 995 263 0 0 0 innkreving Andre inntekter 3 59 700 74 535 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 6 874 935 3 885 939 3 818 000 3 947 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-16 130-14 664-15 510-16 200 Styrehonorar 5-114 400-102 000-110 000-114 400 Revisjonshonorar 6-5 250-5 125-5 000-5 500 Forretningsførerhonorar -148 500-143 835-150 108-154 300 Konsulenthonorar 7-37 958-198 916-34 996-35 000 Drift og vedlikehold 8-5 639 977-1 511 144-4 821 000-946 000 Forsikringer -356 857-401 135-418 695-386 800 Kommunale avgifter 9-754 714-635 092-756 600-759 800 Energi 10-399 132-413 014-453 000-453 000 Kabel-/TV-anlegg -313 061-239 586-250 000-366 000 Andre driftskostnader 11-662 496-652 542-627 000-662 700 SUM DRIFTSKOSTNADER -8 448 475-4 317 053-7 641 909-3 899 700 DRIFTSRESULTAT -1 573 540-431 114-3 823 909 47 300 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 81 535 152 661 30 000 15 000 Finanskostnader 0-4 930 0 0 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 81 535 147 731 30 000 15 000 ÅRSRESULTAT -1 492 005-283 383-3 793 909 62 300 Overføringer: Fra opptjent egenkapital -1 492 005-283 383

9 Ullernbakken Boligsameie BALANSE EIENDELER Note 2015 2014 ANLEGGSMIDLER Andre varige driftsmidler 13 2 2 SUM ANLEGGSMIDLER 2 2 OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 16 498 2 918 Kortsiktige fordringer 14 2 945 726 Driftskonto OBOS-banken 370 921 329 722 Sparekonto OBOS-banken 1 368 441 2 841 828 SUM OMLØPSMIDLER 1 758 804 3 175 194 SUM EIENDELER 1 758 806 3 175 196 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent 875 695 2 367 700 egenkapital SUM EGENKAPITAL 875 695 2 367 700 GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 343 795 266 975 Leverandørgjeld 539 316 540 521 SUM KORTSIKTIG GJELD 883 111 807 496 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 758 806 3 175 196 Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 Oslo, 15.03.2016 Styret i Ullernbakken Boligsameie Stian Andersen Rendal /s/ Joakim Høy Dye /s/ Kristine Bjønness Henningsen /s/ Carl Gustaf Rye-Florentz /s/ Odd Olav Solbakken /s/

... 10 Ullernbakken Boligsameie NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Fram til 01.11. benyttet selskapet en felles skattetrekkskonto som OBOS-konsernet disponerte. Selskapet har nå opprettet en egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt. Selskap som ikke har hatt lønnsutbetalinger i november eller desember har ikke tatt i bruk den nye kontoen. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 3 581 436 TV 238 536 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 3 819 972 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Ekstra innkrevning for bredbånd v/get for 2. halvår 2015 59 700 SUM ANDRE INNTEKTER 59 700 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -16 130 SUM PERSONALKOSTNADER -16 130 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

11 Ullernbakken Boligsameie NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2014/2015, og er på kr 114 400. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 5 250. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Knut Kløve AS -18 188 OBOS Eiendomsforvaltning AS -3 600 Selvaag Prosjekt -16 170 AS SUM KONSULENTHONORAR -37 958 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD TAK- OG BETONGREHABILITERING: Selvaag Prosjekt AS, hovedentreprenør takrehabilitering -4 963 336 Selvaag Prosjekt AS, hovedentreprenør betongrehabilitering -19 128-4 982 464 SUM REHABILITERING -4 982 464 Drift/vedlikehold bygninger -207 391 Drift/vedlikehold VVS -183 216 Drift/vedlikehold elektro -42 068 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -23 033 Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg -128 155 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -23 856 Kostnader leiligheter, lokaler -31 794 Egenandel -18 000 forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -5 639 977 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -525 418 Feieavgift -6 272 Renovasjonsavgift -223 024 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -754 714 NOTE: 10 ENERGI Elektrisk energi -398 425 Andre fyringskostnader -708 SUM ENERGI -399 132

12 Ullernbakken Boligsameie NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -1 110 Container -17 169 Skadedyrarbeid/soppkontroll -1 150 Driftsmateriell -1 072 Lyspærer og sikringer -10 853 Vaktmestertjenester -426 190 Renhold ved firmaer -144 795 Snørydding/gressklipping -12 738 Andre fremmede tjenester -6 225 Kontor- og datarekvisita -6 956 Trykksaker -5 014 Andre kontorkostnader -68 Telefon, annet -1 200 Porto -12 114 Bank- og kortgebyr -2 707 Velferdskostnader -13 135 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -662 496 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 1 327 Renter av sparekonto i OBOS-banken 26 613 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 1 532 Gjensidige, kundeutbytte 2014 52 063 SUM FINANSINNTEKTER 81 535 NOTE: 13 VARIGE DRIFTSMIDLER Feie/sugemaskin Tilgang 1990 22 000 Avskrevet tidligere -21 999 1 Gressklipper Tilgang 1990 37 800 Avskrevet tidligere -37 799 1 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 2 NOTE: 14 KORTSIKTIGE FORDRINGER Gjensidige Forsikring, avs. til gode premie for 2015 2 945 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 2 945

13 Ullernbakken Boligsameie SAK 4 - GODTGJØRELSE TIL STYRET Sist godtgjørelsen til styret ble endret var for regnskapsåret 2014. Godtgjørelsen ble da justert i henhold til lønnsstatistikk for SSB. Styret ber om at godtgjørelsen justeres i henhold til lønnsstatistikk fra SSB for 2015 (2,8 %). Det vil si at ordinær godtgjørelsen øker fra NOK 114 400 til NOK 117 600. I tillegg ber styret om en ekstraordinær godtgjørelse på NOK 32 400. Bakgrunnen for dette er betydelig merarbeid styret har hatt i forbindelse med omtekking av takene og forprosjekt rehabilitering. På bakgrunn av dette foreslås det at godtgjørelsen til styret for 2015/2016 blir satt til NOK 150 000. Sammenligning med våre nabosameier: Vestre Ullern Boligsameie for perioden 2014/2015: Godtgjørelsen ble satt til NOK 456 000 pluss en ekstraordinær godtgjørelse på NOK 144 000 for arbeid med gavlprosjekt. Sameiet har 286 seksjoner. Ullernåsen Boligsameie for perioden 2014/2015: Godtgjørelsen ble satt til NOK 450 000. I tillegg har sameiet ansatt daglig leder i 75 % stilling. Sameiet har 423 seksjoner. Forslag til vedtak: Godtgjørelsen til styret for perioden 2015/2016 settes til NOK 150 000.

14 Ullernbakken Boligsameie 5. INNKOMNE FORSLAG SAK 5 A og B) FORSLAG FRA STYRET: FASADE- OG BETONGREHABILITERING Styret har brukt mye av høsten på å vurdere hvordan vi på best mulig måte kan organisere og utarbeide forprosjekt for vedlikehold og oppgradering. Vi har blant annet hatt møter med representanter for styrene til Ullernåsen Boligsameie og Vestre Ullern Boligsameie for å høste av deres erfaringer. Disse to sameiene har valgt forskjellige måter å gjøre prosjektene på. Ullernåsen har valgt Selvaag, som da fungerer som prosjektleder og hovedentreprenør. I tillegg har styret etablert en byggekomite med kompetente folk fra sameiet som følger opp mot Selvaag på vegne av styret. I Vestre Ullern har styret engasjert firmaet Øyvind Moen AS som fungerer som prosjektleder for sameiet. Hovedforskjellen mellom Øyvind Moen AS og Selvaag er at Øyvind Moen AS kun fungerer som prosjektleder, mens Selvaag er både prosjektleder og hovedentreprenør med garantiansvaret ovenfor sameiet. Etter flere runder i styret med vurderinger av de forskjellige måtene, besluttet styret å innlede nye forhandlinger med Selvaag, hvor vi til slutt ble enige om en ny avtalen. Styret har vært fornøyd med samarbeidet vi har hatt med Selvaag og etter erfaringsutvekslingene med våre nabosameier mener styret at det beste for sameiet er å fortsette samarbeidet med Selvaag. En del av arbeidet i forbindelse med forprosjektet ble foretatt av Selvaag allerede i 2014 og vinteren 2015, men det gjensto også en del før vi var helt i mål. Vi ble imidlertid enige med Selvaag at de resterende kostnadene i forbindelse med forprosjektet og presentasjoner for sameiet blir vederlagsfritt for oss frem til og med ordinært sameiermøte 2016. Det vil si at hvis det ikke blir flertall for gjennomføring av rehabiliteringstiltakene på sameiermøtet betaler vi ikke noe. Det vi imidlertid har forpliktet oss til, er at hvis det blir flertall for gjennomføring skal Selvaag være vår hovedentreprenør og prosjektleder. Grunnen til at vi styret mener det er forsvarlig å inngå en slik avtale er at alle kontrakter i forbindelse med utførelsen skal ut på anbud. Selvaag utfører ikke selve arbeidet, men de engasjerer underentreprenører, akkurat slik som det er blitt gjort med takene hvor FlateTak har utført arbeidet. Styret er med å bestemme hvem som skal delta i anbudsrunden, og det er også styret som har siste ordet i valg av underentreprenør. Det er Selvaag som er parten sameiet forholder seg til og det er de som har garantiansvaret ovenfor sameiet. Blir prosjektet nedstemt i sameiermøtet og det går mer enn 3 år før prosjektet gjenopptas, har ikke Selvaag Prosjekt rett til å gjennomføre prosjektet. Blir prosjektet gjenopptatt før det har gått 3 år fra prosjektet ble nedstemt, skal det innledes forhandlinger med Selvaag Prosjekt for gjennomføring.

15 Ullernbakken Boligsameie Styret har i samarbeid med Selvaag gjennomgått hvert enkelt tiltak, estimerte kostnader for gjennomføring og utarbeidet forslag til fremdriftsplan med tilhørende finansieringsløsning. Gjennomføring av anbefalte tiltak av fasade og betongkonstruksjon vil medføre en vesentlig økonomisk belastning for hver enkelt av oss. Det er mange hensyn å ta i et slikt prosjekt, særlig viktig er det å oppnå en best mulig kost/nytte effekt for sameiet samlet og for den enkelte seksjonseier. Når styret legger frem forslag til tiltakspakke er det enkelte tiltak som ikke er absolutt nødvendig pr i dag, men som vi mener vil bidra til økt bokvalitet og trivsel, samt påvirke verdien av leilighetene i sameiet i en positiv retning. En vesentlig side av rehabiliteringen er finansieringen. Styret har vært opptatt av at fremtidige fellesutgifter ikke skal virke negativt på verdifastsettelsen av leilighetene. Videre mener styret at det er viktig at vi finner løsninger som sikrer at den enkelte sameier så vidt mulig ikke stilles til ansvar for mislighold av andre sameieres andel av fellesgjeld. I det følgende presenteres hvert enkelt tiltak med estimerte kostnader. Etter prosjektskrivet fra Selvaag følger styret forslag til vedtak av de forskjellige tiltakene, samt presentasjon og forslag til vedtak for finansieringen. Selvaag Prosjekt AS stiller på ordinært sameiermøte og vil der presenteres det som fremkommer i deres prosjektskriv. De vil også være tilgjengelig for å svare på spørsmål fra de fremmøtte. Hvis det er noen personer i sameiet som enten er byggekyndige eller som har en genuin interesse for å følge opp og stille de «riktige» spørsmålene til utførende entreprenør og som kunne tenke seg å sitte i en byggekomite, kan sende en e-post til ullernbakken@styrerommet.net. En eventuell komite vil ikke bli opprettet før man får flertall for rehabiliteringen, men hvis det blir vedtak om igangsettelse ønsker vi å få på plass en byggekomite så raskt som mulig. Dette arbeidet vil ikke være veldig godt lønnet, men noe godtgjørelse vil man få. Det viktigste er at man ønsker å gjøre en innsats for sameiet. Personene i komiteen må også ha mulighet til å stille på byggemøter og befaringer på dagtid. Det vil mest sannsynlig være snakk om noen få timer en dag hver uke eller annen hver uke. Styret i Ullernbakken Boligsameie

Prosjektskriv Fasade- og betongrehabilitering av Ullernbakken boligsameie Utarbeidet av Selvaag Prosjekt AS 16. mars 2016

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 0.0 FORORD Selvaag Prosjekt er engasjert av styret i boligsameiet til å foreta en vurdering av bygningsmassens tilstand og komme med forslag til utbedringer ut fra en vurdering av kost/nytte-verdi. Ødegård & Lund har tidligere utført stikkprøveundersøkelser av søyler/dragere og balkongdekker. I tillegg har Protector i vinter utført nye betongprøver i garasjeanlegget og vi observerer store mengder av klorider i nederste del av veggskivene. Klorider akselererer nedbryting av betongen og forårsaker rustangrep på armeringen. Videre er det store skader på betongen på terrasseboder, på dekkeforkanter, veggskiver og blomstertrauene. Av hensyn til kostnader vil det være mest hensiktsmessig med mekanisk reparasjon av betongfasadene. Der det forekommer forhøyede verdier av klorider, kan det stedvis være aktuelt med en kombinasjon av begrenset mekanisk reparasjon og katodisk beskyttelse, evt at man oppgraderer eksisterende katodisk anlegg. Der hvor vanninntrenging i betong forårsaker frostsprengning og økende omfang av armeringskorrosjon, bidrar dette til at skadene akselererer i omfang. Denne prosessen må stanses før betongens bæreevne svekkes. Blokkenes gavlfasader er uten overbygg, og er således eksponert for nedbør, vind, solstråling og temperaturskifter som gjennom årene har medført råteskader på utvendig treverk. Gavlfasadenes kledning bærer preg av elde. Vi ser i større grad eksempler på ekstremvær, som gir en økt belastning på værhuden, med krav til hyppigere vedlikehold. Skader på vinduer og treverk på fasadene skyldes tildels mangelfullt vedlikehold og elde. Alt av beslag på gavlfasader er fra byggets oppføringstidspunkt. Mange paneler, levegger og vinduer, som er montert i den ytre konstruksjonen av veggen, har fukt- og råteskader. Blokkenes utvendig kledning på langfasader består i hovedsak av treverk, såkalte gardinvegger. Både på balkonger og terrasser er gardinveggene beskyttet av overliggende betongkonstruksjon, mens skjermvegger mot gavlfasade er direkte eksponert for vær og vind. Vinduer og terrassedører fra slutten av syttiårene har dårlig energiøkonomisering og tilfredsstiller ikke dagens ENØK krav. Levetiden på disse er for lengst nådd, og tilsier at utskifting er nødvendig. Vi støtter styrets anbefaling om å sette i gang fasaderehabilitering i 2016, da de registrerte skadene og derav kostnadene vil øke i omfang ved å utsette tiltakene. Veien videre: 1. En vesentlig fasadeendring krever normalt en byggesøknad og godkjenning fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune 2. Arkitekt er engasjert for å tegne ut forslag på løsninger. Det foreligger 2 varianter med teglstein og stålplater 3. Ved spesielle løsninger for ny kledning må det engasjeres Rådgivende Ingeniør Bygg (RIB) for dimensjonering. 4. Det må engasjeres Rådgivende Ingeniør for Brann og Bygningsfysikk (RIBr) for å ivareta krav om brannmotstand og isolasjonsevne etc 5. Det må engasjeres konsulent for å utføre lovpålagt uavhengig kontroll av overnevnte tiltak 6. UB sørger selv for at søknad til Klima og Energifondet i Oslo kommune om støtte for energitiltak sendes inn 7. Gassledninger må demonteres på gavlfasader og langfasader. Alfa Olis anbefaler montering av nye gassledninger Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 2 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 8. SP utarbeider beskrivelse for betongrehabilitering av garasjeanlegg og utvendig eksponerte betongkonstruksjoner 9. Alle tiltak budsjetteres Videre vil vi beskrive tilstanden av bygningsmassen, de ulike metodene for rehabilitering samt komme med våre anbefalinger. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 3 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Innholdsfortegnelse 0.0 FORORD 2 1.0 SAMMENDRAG AV FASADE- OG BETONGREHABILITERING 5 2.0 BETONGREHABILITERING AV GARASJER 5 2.1 SITUASJONSBESKRIVELSE 5 2.2 ALTERNATIVE VURDERINGER 6 2.3 ANBEFALT LØSNING 7 2.4 BUDSJETTESTIMAT 8 3.0 REHABILITERING AV BETONGKONSTRUKSJONER 8 3.1 SITUASJONSBESKRIVELSE 8 3.2 ALTERNATIVE VURDERINGER 9 3.3 ANBEFALT LØSNING 10 3.4 BUDSJETTESTIMAT 10 4.0 GAVLFASADER 11 4.1 SITUASJONSBESKRIVELSE 11 4.2 ALTERNATIVE VURDERINGER 12 4.3 ANBEFALT LØSNING 14 4.4 BUDSJETTESTIMAT 14 5.0 TREVERK PÅ LANGFASADER 14 5.1 SITUASJONSBESKRIVELSE: 14 5.2 ALTERNATIVE VURDERINGER: 14 5.3 ANBEFALT LØSNING: 14 5.4 BUDSJETTESTIMAT 14 6.0 HOVEDINNGANGSDØRER 15 6.1 SITUASJONSBESKRIVELSE 15 6.2 ANBEFALT LØSNING 15 6.3 BUDSJETTESTIMAT 15 7.0 FREMDRIFT 15 8.0 OPPSUMMERING 16 Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 4 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 1.0 SAMMENDRAG AV FASADE- OG BETONGREHABILITERING Ullernbakken boligsameie gjennomførte en utvendig mekanisk betongrehabilitering i 1997/98. I dag ser vi at skadene som ble reparert den gang kommer tilbake med ny skadeutvikling. Betongskadene omfatter armeringskorrosjon, utsprengning av betong og malingsavflassing på grunn av fuktgjennomtrengning. Blant annet er det lett å finne eksempler på skader under utvikling der korrosjon på armering medfører at stålet utvider seg og sprenger løs betongbiter. Rehabiliteringsprosjektet bør omfatte uteboder i betong, skillevegger i betong, dekkeforkanter, undersiden av terrasser og øvrige eksponerte betongkonstruksjoner. Alle balkonger og terrasser må ryddes, all vegetasjon i blomsterkassene fjernes og markiser må demonteres før arbeidene starter opp. Store deler av gasspeisanlegget må demonteres. I følge stikkprøveundersøkelsene fra Ødegård & Lund ble det lagt en fullverdig membran i form av tykkfilmsmembran på terrassedekker og balkonger ved forrige rehabilitering. Det er så langt ikke påvist klorider i betongprøver som er tatt på terrasser og balkonger. Men relativt sett er det store frostskader og begroing på uteboder og blomsterkasser. På langfasader må trekledning og vindu kontrolleres, betongskader utbedres og overflatebehandling utføres. Eksisterende rekkverk på balkongsiden foreslås erstattet med glass og aluminium. På gavlfasader skal utvendig kledning rives, det skal settes inn nye vinduer, yttervegger skal tilleggsisoleres og det skal monteres ny utvendig kledning, stålplater eller teglstein. Ved valg av teglstein må prosjektet byggemeldes med søknad til Plan- og bygningsetaten. Det skal monteres nye utgangsdører for trapperom. I garasjeanleggene med gulv på grunn er det lokalt påvist høye kloridverdier i veggskivene. Betongprøvene som Protector har tatt, viser at kloridene er tilført via kapillært oppsug fra veisaltet fra bilene. Ved en ny betongrehabilitering må all karbonatisert betong hugges vekk, armeringsjern påføres korrosjonsbeskyttelse og deretter påføres reparasjonsmørtel, samt at alle eksponerte betongoverflater overflatebehandles med CO 2 - bremsende maling. Eksisterende KB-anlegg må oppgraderes med påføring av nye anoder og nye sensorer samt oppgradering av innmat i kontrollskap. Gulver på plan 2 blir belagt med nytt polyureabelegg og ny merking av biloppstillingsplasser. 2.0 BETONGREHABILITERING AV GARASJER 2.1 SITUASJONSBESKRIVELSE På tross av at støpte betongkonstruksjoner er sterke og solide konstruksjoner, må også disse vedlikeholdes, på lik linje med alle andre bygningsdeler. Under befaringer av bygninger og garasjer, har vi på skillevegger og betongsøyler observert skader på betongen med avskallinger, samt korrosjon på armeringsjern som ligger ubeskyttet med hensyn til karbonatiseringsfronten. Behovet for tiltak er tilstede, da skilleveggene er bærende konstruksjoner. Ved å utsette preventive tiltak nå vi en få større utbedringskostnader i framtiden. Ved innkjøring i garasjeanlegget fører bilene med seg klorider fra veisalt som trenger inn i betongkonstruksjonen lengst nede mot gulvet. Dette forårsaker karbonatisering av betong og etter hvert også korrosjon på armering. Når armeringen korroderer, utvider stålet seg og sprenger i stykker omkringliggende betong. Avskalling og svekkelse i trykksonen kan få sikkerhetsmessige konsekvenser som følge av redusert kapasitet i betongtverrsnittet. Betydelig reduksjon av armeringstverrsnittet kan føre til redusert bæreevne, og i ytterste konsekvens fare for sammenbrudd av konstruksjonen. Det danner seg vanndammer enkelte steder på garasjegulvene, dels som følge av overflatevann som renner inn, og dels ved at biler fører med seg vann og snø inn som smelter. Vannet gjør skade på konstruksjoner og overflater i garasjene, som nevnt ovenfor, og må dreneres vekk. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 5 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Foto viser korrosjonsskader på betongsøyle i garasjeanlegg Foto viser kapillært oppsug av fukt og veisalt i garasjeanlegget 2.2 ALTERNATIVE VURDERINGER Fordi betong er alkalisk/basisk, danner det seg en beskyttende oksidfilm på all innstøpt armering. Denne korrosjonshindrende filmen mister sin beskyttende virkning når betongen blir utsatt for karbonatisering, eller klorider er til stede. Ved tilstrekkelig lufttilgang, fuktighet og elektrisk ledningsevne i betongen, vil armeringen begynne å ruste. Det er nødvendig å igangsette tiltak som stopper/begrenser slike skader. Karbonatisering: Inntrenging av sur nedbør som bryter ned betongens basiske PH-verdi. Karbonatisering er en kjemisk prosess mellom betong og karbondioksid i luft. Prosessen er avhengig av vann. Karbonatisering fører til at betongens ph-verdi reduseres fra normalt nivå på mellom 13-14 ned til mellom 8-9. Betongens beskyttende virkning på armeringen blir ødelagt når ph-verdien synker under 9,5. Salter/klorider: Inntrengning av salter i betong skjer enten tilført ved utstøping, tilført fra ulike delmaterialer, tilført fra det ytre miljøet som for eksempel salter fra veistrøing. Frost: Vann utvider seg ca. 9 % når det fryser til is, og dette fører det til stor sprengvirkning i betongen, noe som igjen fører til porøsitet og at betongen blir mer åpen. Dermed vil fuktighet og skadelige gasser og/eller væsker lettere trenge inn i betongen. 1. Mekanisk reparasjon: Det vil si at man pigger vekk skadet betong helt inn til armeringen, betong og armering rengjøres. Armeringen påføres rustbeskyttende primer før det til slutt støpes/pusses på ny betong som males med betongmaling med CO2-bremsende effekt. 2. Katodisk beskyttelse: Elektrokjemisk beskyttelse av armeringen som endrer stålets potensial til et nivå der det ikke kan korrodere. Armeringen som skal beskyttes tilføres en ekstern strømkilde, som styrer spenningsnivået til et område hvor det ikke er korrosjonsfare. 3. Begrenset mekanisk reparasjon og katodisk beskyttelse: Når skadene har kommet for langt, er det viktig med en kombinasjon av mekanisk og katodisk utbedring. Det vil si at skadet betong pigges vekk inn til armeringen, betong og armering rengjøres, armeringsjernene tilknyttes en helt ufarlig svakstrøm som fører til at prosessen med armeringskorrosjon/rustangrep stopper opp. Etter at tilførsel av svakstrøm er brakt i orden, primes betong og armering før det hele støpes/pusses over og påføres CO 2 bremsende maling. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 6 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Ved store betongskader og skader på armeringen vil en mekanisk utbedring alene medføre så mye pigging at store deler av betongkonstruksjonen må pigges vekk og støpes på nytt. Katodisk utbedring der skadene er størst reduserer behovet for pigging betraktelig. 2.3 ANBEFALT LØSNING I samsvar med forklaring over (alternativ vurdering 3), anbefales det å foreta en begrenset mekanisk reparasjon med katodisk beskyttelse i garasjeanleggene. Grunnet skadeomfanget er denne løsningen nødvendig for å stoppe videre armeringskorrosjon og skadeutvikling av betongskader. I overgangene mellom skillevegger/søyler og gulv (asfalt), etableres hulkiler av epoksyprimer med polyuretan med et slitesterkt polyuretanbelegg som toppskikt/forsegling. Dette hindrer oksygentilgang og oppsuging av vann med risiko for videre nedbryting av betongen. Alle vertikale betongoverflater utbedres og males med CO 2 bremsende maling. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 7 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Foto viser armeringskorrosjon mot bevegelsesfuge er i full utvikling og sprenger ut betongbiter, MH 25D Foto viser etter ferdig betongrehabilitering av garasjene, asfalteres det, og det foretas nødvendig oppmerking. I nedkjøring til garasjeanlegget i Myrhaugen 25 danner det seg mye is på vintertid, det må derfor etableres varmekabler i nedkjøringen. I tillegg må det etableres drenering for oppsamling av overvann. 2.4 BUDSJETTESTIMAT Estimerte kostnader betongrehabilitering av garasjer ihht. anbefalt løsning: 6.8 MNOK 3.0 REHABILITERING AV BETONGKONSTRUKSJONER 3.1 SITUASJONSBESKRIVELSE I sameiet er det registrert behov for å rehabilitere bygningsdelene bestående av betong på langveggene, skillevegger i betong, undersiden av terrassene og øvrige betongkonstruksjoner. Selv om betong i utgangspunktet er et bestandig bygningsmateriale, erfarer vi at det oppstår nedbrytning av armert betong, synlig ved rustavrenning fra sprekker og riss, samt at malingen flasser av. Hvorfor er armeringskorrosjon et problem? Ved nedbrytning av betong er armeringskorrosjon/rust på armeringen den mest vanlige årsak og oppstår når den beskyttende oksydfilmen i betongen brytes ned. Disse skadene oppstår gradvis ved manglende vedlikehold: I første fase er rust/armeringskorrosjon av estetisk art ved at en ser rustvann og stedvis rustne jern, en vil se sprekker/riss, samt malingsavflassing grunnet vanninntrenging. Etter hvert vil korroderte armeringsjern (jern utvider seg når det ruster) forårsake sprekker og riss, som igjen vil medføre at biter av betongen sprenges løs og faller ned. Får rustprosessen fortsette, vil armeringsjernene etter hvert miste den nødvendige kapasiteten som er forutsatt. Dette vil få som følge at også betongkonstruksjonene på sikt mister kapasitet og bæreevne. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 8 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 3.2 ALTERNATIVE VURDERINGER 1. Overmaling: Det er uheldig å foreta reparasjoner med enkel pussutbedring av sår/riss, for så å male betongoverflatene. Etter råd både fra SP og Ødegård & Lund, anses dette som en uheldig løsning, da skader kommer tilbake etter relativt kort tid. 2. Mekanisk reparasjon: Det vil si at man pigger vekk skadet betong helt inn til armeringen, betong og armering rengjøres. Armeringen påføres rustbeskyttende primer før det tilslutt støpes/pusses på ny betong som males med betongmaling med CO2-bremsende effekt. 3. Katodisk beskyttelse: Elektrokjemisk beskyttelse av armeringen. Armeringen som skal beskyttes, tilføres en ytre strøm, slik at materialets potensial forskyves til et passivt område. På fasade-konstruksjonen i sameiet er det ikke registrert forhøyet verdier når det gjelder klorider/salter, og dermed er en elektrokjemisk utbedring som katodisk beskyttelse ikke anbefalt brukt av økonomiske grunner (kostbar løsning). Vi har vurdert det til at skadeomfanget eller graden av armeringsjernene liggende i karbonatisert betong ikke er stort nok til å anbefale denne metoden. Metoden krever også regelmessig overvåking og kontroll. Foto viser terrassene med blomsterkasser og veggskiver Foto viser: på dekkeforkantene på noen av blokkene er det montert gassledninger til gasspeisanlegg. Foto viser frost- og betongskader på terrasseboder Foto viser typisk betongskade grunnet armeringskorrosjon Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 9 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 3.3 ANBEFALT LØSNING Det anbefales at betongfasadene rehabiliteres etter metoden mekanisk reparasjon. Som beskrevet ovenfor betyr det at man pigger bort skadet betong helt inn til armeringen, betong og armering rengjøres, armeringsjern påføres en rustbeskyttende primer, før det tilslutt støpes/pusses med egnet reparasjonsmørtel. Vegger og tak porefylles og overmales med en CO 2 - bremsende betongmaling. Det blir foretatt utbedring på alle utvendige betongoverflater som betongskillevegger og betongsøyler. Terrassegulv og balkonggulv blir ved behov slipt eller blastret og belagt med en egnet rissoverbyggende tykkfilmsmembran av typen StoPur EB 200, istrødd StoChips eller et produkt med tilsvarende egenskaper. På terrassegulvene er det ikke planlagt generell falljustering, men det skal justeres slik at vann ikke renner inn mot yttervegg, men til vannrenne og sluk. Fallforhold og terrasser belagt med fliser, vil bli vurdert i hvert enkelt tilfelle hvorvidt de kan bli liggende eller om underlaget må justeres eller fjernes. Det kan bli aktuelt å etablere nye hulkiler i overgang gulv og vegg samt nye dryppneser på dekkeforkant. Blomsterkassene kan utbedres på stedet, med mekanisk reparasjon, og utvendig overflatebehandles med diffusjonsåpen maling. På toppkant av blomsterkassene monteres det et beslag utformet med dryppnese for god avrenning (se foto under). Avløp fra blomsterkassene føres ned i eksisterende vannrenne som leder vannet videre i nye avløpsrør. Gjennomføringer for nye avløpsrør må kjernebores i dekker og gjennom bodtak. De nye avløpsrørene vil bli montert med større diameter enn eksisterende rør, for å gi bedre kapasitet, avrenning, samt hindre isdannelser om vinteren. Sluk byttes. I hvert enkelt tilfelle vil det bli vurdert hvorvidt flislagte gulv må gjøres om eller er utført tilfredsstillende. Det vil være mulig å legge nye fliser etter at gulvene er rehabilitert og belagt med ny membran, da med en type membran godkjent for flislegging. Foto viser rehabilitert blomsterkasse med beslag for vannavrenning. Beslaget er en god beskyttelse for betongen. Beslaget må rengjøres og vedlikeholdes Foto viser rekkverk er demontert og balkongen er mekanisk reparert og påført nytt tykkfilmsbelegg. 3.4 BUDSJETTESTIMAT Rehabilitering av betongkonstruksjoner ihht. anbefalt løsning er estimert til 12.4 MNOK Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 10 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 4.0 GAVLFASADER 4.1 SITUASJONSBESKRIVELSE Blokkenes gavlfasader er uten overbygg, og er således eksponert for nedbør, vind, solstråling og temperaturskifter som gjennom årene har medført råteskader på utvendig treverk. Det tiltakende ekstremværet gir en økt belastning på værhuden med krav til hyppigere vedlikehold. Gavlfasadenes plater bærer preg av elde og bør skiftes. Skader på vinduene og treverk skyldes til dels mangelfullt vedlikehold og elde. Alt av beslag på gavlfasader er fra byggets oppføringstidspunkt. Mange paneler, levegger og vinduer, som er montert i den ytre konstruksjonen av veggen, har fukt- og råteskader. Tykkelsen på isolasjonen mellom platene og bindingsverkveggen er beskrevet med 10 cm isolasjon, men etter åpning av vegg målt til kun 7,5 cm. Diffusjonssperre og vindsperre var for øvrig i god stand. Ett sted var ytterveggen riktignok tilleggsisolert innenfra og viste da 20 cm mineralullisolasjon. Se foto under. Erfaringsmessig er isolasjonen etter snart 40 år svekket på enkelte steder, noe som gir dårligere isolasjonsevne. Gassledninger på langfasade og gavlfasade må demonteres under rehabiliteringen, det må vurderes hvorvidt disse skal remonteres eller byttes ut med nye. Foto viser vinduer på gavlfasader bærer preg av mangel på vedlikehold. Vinduskarm og omramming er råteskadet. Foto viser ledninger til gasspeisanlegg som må demonteres ved fasaderehabiliteringsarbeidene. Foto viser MH31D viser 20 cm mineralullisolasjon pga innvendig etterisolering Foto viser standard utførelse i BS med diffusjonssperre i plast, 7,5 cm mineralullisolasjon og vindsperre i svartpapp. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 11 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 4.2 ALTERNATIVE VURDERINGER 1. Skifte ut eksisterende kledningsplater med teglstein, nye beslag samt tilleggsisolere med 15 cm mineralull. Alle vinduer og trepaneler skiftes ut. 2. Skifte eksisterende kledningsplater til stålplater, samt tilleggsisolere med 15 cm mineralull. Alle vinduer og trepaneler skiftes ut. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 12 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 13 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 4.3 ANBEFALT LØSNING Dagens kledning skiftes ut i sin helhet med tilleggsisolasjon og ny teglforblending. Våt og nedsunket isolasjon skiftes ut, og det vil det være kostnadseffektivt om en isolerer gavlveggene så de tilfredsstiller krav ihht. TEK 10 (U-verdi 0,18 W/m2K).. Alle vinduer byttes, treverk og panel skiftes, bindingsverk og eksisterende isolasjon kontrolleres. 4.4 BUDSJETTESTIMAT Budsjettestimat gavlvegger ihht. anbefalt løsning 18 MNOK Budsjettestimat gavlvegger med stålplater 14.2 MNOK 5.0 TREVERK PÅ LANGFASADER 5.1 SITUASJONSBESKRIVELSE: Blokkenes utvendig kledning på langfasader består i hovedsak av treverk, såkalte gardinvegger. Både på balkonger og terrasser er gardinveggene beskyttet av overliggende betongkonstruksjon, mens skjermvegger mot gavlfasade er direkte eksponert for vær og vind. Vinduer og terrassedører fra slutten av syttiårene har dårlig energiøkonomisering og tilfredsstiller ikke dagens krav. Levetiden på disse er for lengst nådd, og tilsier at utskifting er nødvendig. 5.2 ALTERNATIVE VURDERINGER: 1. Tilleggsisolere gardinvegger og skifte ut all utvendig panel, samt skifte vinduer og terrassedører. 2. Rengjøring og overflatebehandling av gardinvegger og skifte vinduer og terrassedører. 3. Montere nytt rekkverk på balkonger i øvre blokkrekke. 4. Som tilvalg kan det være mulighet å få montert heveskyvedør 2x2 m på langfasader stueside. Antatt kostnad vil være ca kr 45 000,-pr enhet. Styret kommer med mer info etter sameiermøte. 5.3 ANBEFALT LØSNING: Skifte ut kun panelbordene og annet treverk som er råteskadet. Alt utvendig treverk må imidlertid overflatebehandles med full dekk, ved behov eller hvor defekt og råte. Vindu og dører eldre enn 2007 eller som er defekt byttes. Bytte rekkverk til glass og aluminium på balkongside langblokkene. 5.4 BUDSJETTESTIMAT Budsjettestimat ihht. anbefalt løsning uten å skifte vindu og dører, 2.5 MNOK Budsjettestimat ihht. anbefalt løsning med å skifte vindu og dører, 9.5 MNOK Budsjettestimat maling av panel langfasader, 2 MNOK Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 14 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 6.0 HOVEDINNGANGSDØRER 6.1 SITUASJONSBESKRIVELSE Hovedinngangsdør i Myrhaugen 25B er skiftet ut til Jømna glatt ytterdør med glassåpning. Det er utført reparasjoner på ytterdør i Myrhaugen 29. 6.2 ANBEFALT LØSNING Resterende 11 stk hovedinngangsdører skiftes ut og det settes inn nye sylindere, låskasser og sluttstykker. 6.3 BUDSJETTESTIMAT Budsjettestimat ihht. anbefalt løsning, 0.35 MNOK 7.0 FREMDRIFT FREMDRIFTSPLAN ULLERNBAKKEN BOLIGSAMEIE 11.03.2016 2016 2017 14.apr 15.apr mai juni juli augustsept okt nov des jan feb mars apri mai juni juli AUG Sept Okt Vedtak årsmøte 14.04. 2016 Rigging / Nedrigging Detaljprosjektering Betongrehabilitering garasjer Betongkonstruksjoner - rehabilitering Rehabilitering gavlvegger Rehabilitering/utskifting av rekkverk Vindu og dører langfasader Maling langfasader Etterarbeid - utbedring mangler Fremdrift er forutsatt positivt vedtak i årsmøte 14 april 2016. Detaljprosjektering starter umiddelbart etter vedtak og forutsetter produksjonsstart garasjerehabilitering 1 mai 2016. Anleggsperiode vil strekke seg fra mai 2016 sept 2017, forutsetter opphold i felles- og juleferien. Evt arbeid i oktober 2017 vil i hovedsak dreie seg om etterarbeider. Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 15 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx 8.0 OPPSUMMERING Alternativ Alternativ Teglstein Platekleding MNOK MNOK Garasjerehabilitering 6,8 6,8 Betongrehabilitering Langfasader 12,4 12,4 Rehabilitering gavlvegger 18 14,2 Nytt rekkverk på balkongside langblokkene og maling av felles innganger 2,5 2,5 Vinduer og dører langfasader 7 7 Maling langfasader (Foreslått utført av hver enkelt beboer) 2 2 Inngangsdører 0,35 0,35 Sum 49,05 45,25 Alle tall er inkludert påslag, rigg og drift og mva. NOTATER Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 16 av 17

Infoskriv Prosjekt: Ullernbakken boligsameie Prosjektnummer: 6790 T1 Ullernbakken boligsameie.docx Godkjent dato: 2016-03-15 Dokumenteier: Selvaag Prosjekt AS Utarbeidet av: Selvaag Prosjekt AS Side 17 av 17

SAK 5 A) FORSLAG FRA STYRET: FASADE OG BETONGREHABILITERING Styret har som mål å foreta en full fasade- og betongrehabilitering av sameiet ut fra de tiltakene som er beskrevet i prosjektskrivet fra Selvaag Prosjekt AS (Selvaag). Kort oppsummert består disse tiltakene og kostnadene av følgende: Tiltak Kostnad Gavlvegger med teglstein og nye vinduer 18 000 000 Rekkverk og maling langfasader 4 500 000 Vinduer balkongdører langfasader 7 000 000 Hovedinngangsdører 350 000 Betongrehabilitering garasjer 6 800 000 Betongrehabilitering øvrige 12 400 000 "Ekstra" 950 000 Sum 50 000 000 Tabell 1 For disse tiltakene ber styret om et vedtak på en total kostnadsramme på kr. 50 millioner. På informasjonsmøtet 1. mars ble det lagt frem en totalkostnad på kr 47,8 millioner. Vi hadde da valgt å holde maling av hver enkelt sine balkonger/terrasser (innenfor rekkverk) utenfor. Etter en ny vurdering har styret kommet frem til at vi ønsker å ta med dette som en del av den totale kostnadsrammen. I tillegg velger vi å be litt ekstra for at styret eventuelt skal kunne slippe å be om ekstra tilskudd underveis. Det er i tillegg budsjettert med 5 % ekstra under hvert tiltak for uforutsette utgifter som kan dukke opp. Styret legger selvfølgelig opp til å gjennomføre prosjektet med mest mulig kostnadseffektiv måte. Beboerne i sameiet vil løpende bli orientert både om økonomi og fremdriften gjennom hele prosjektet. Prosjektskrivet til Selvaag beskriver stålplater som et billigere alternativ til teglstein. I utgangspunktet skal begge disse to alternativene være kostnadsmessige like når det gjelder vedlikehold i fremtiden. Disse alternativene går for å være «såkalt» vedlikeholdsfrie, men må med noen års mellomrom vaskes. Styret har etter grundig vurdering valgt at ta bort stålplater som et mulig alternativ i denne avstemmingen. Hovedgrunnen til dette er at det i den store sammenhengen, kun er snakk ca 4 millioner kroner som skiller disse alternativene. Stålplater er det billigste alternativet, men uttrykksmessig er dette tilnærmet lik det sameiet har i dag. Styret er av den oppfatning av at tegl gir sameiet et helt nytt utrykk som både er estetisk penere og mer eksklusivt enn stålplater. Når det gjelder fargevalg på teglstein har styret ikke tatt endelig beslutning. Men vi ønsker ikke å legge opp til at dette skal diskuteres på sameiermøtet. Skulle det bli vedtak for igangsettelse av prosjektet, tar styret gjerne imot tips og råd som blant annet kan formildes via styrets felles e-postadresse som er ullenbakken@styrerommet.net eller legges i styrets postkasse utenfor MH 25 C Siste og avgjørende beslutning hva gjelder det estetiske vil styret ta. En grunn til at styret ønsker å utføre alle tiltakene i en fase er for å at man skal få en kortest mulig anleggsperiode. Det er ikke noe tvil om at et slik prosjekt kan være krevende å bo midt oppi, men hvis man utfører dette slik styret og Selvaag legger