Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Advokatene Marius Eckbo-Lie og Frode Fugelsnes marius.eckbo.lie@foyen.no frode.fugelsnes@foyen.no
Hva er mislighold? Kontraktsrettslig mislighold En av partene i et kontraktsforhold (leieforhold) som bryter en eller flere av de forpliktelser som følger av avtalen Ulike typer mislighold Mislighold på både utleiers og leietakers side 2
Rettskildebilde Husleieloven av 26.3.1999 nr. 17 med senere endringer Kap 2 bestemmelser om både mislighold og misligholdsbeføyelser Alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Loven er fravikelig (ikke bolig), men de alminnelige kontraktsrettslige prinsipper står seg. Rettspraksis oppstiller noen terskler for hva som er å betrakte som mislighold 3
Nærmere om misligholdsbegrepet Mislighold = unnlatelse av å oppfylle en forpliktelse på kontraktsmessig måte synonymt med kontraktsbrudd Kontrakten bestemmer hva som er å betrakte som mislighold avtalefrihet Er ethvert avvik fra avtalen å betrakte som mislighold? Mislighold kan finne sted på både utleiers og leietakers side Felles for utleier/leietaker: det inntrådte mislighold utstyrer både utleier og leietaker med sanksjonsmuligheter/misligholdsbeføyelser 4
Mislighold Kan inntre på alle stadier i en leiekontrakt Før overtakelse av leieobjektet Ved overtakelse Under leieforholdet Ved leieforholdets opphør 5
Ulike typer mislighold Fokus på tre hovedtyper mislighold Forsinkelse Betalingsmislighold Feil/mangler 6
Forsinkelse Forsinkelse vil kunne opptre både på utleiers og leietakers side. På Utleiersiden forsinket overlevering av leieobjektet = mislighold av leiekontrakten - Når foreligger det forsinkelse? Hva er avtalt? avtalen er styrende Husll 2-1 er subsidiær i forhold til avtalen og oppstiller hovedregelen for de tilfeller hvor overleveringstidspunktet ikke er avtalt Uhindret adkomst = overlevering 7
Forsinkelse Husll 2-1 (3) Leietaker kan kreve å overta leieobjektet etter en angitt tid Leietakers avvisningsrett av lokalet (hvem har risikoen?) Hel og delvis forsinkelse Overleveringstidspunktet er sentralt som skjæringstidspunkt for rettigheter/forpliktelser 8
Betalingsmislighold Forsinkelse på leietakersiden resulterer i betalingsmislighold Forsinket eller helt uteblitt betaling Manglende betaling av avtalt leiebeløp (eller andre ytelser) til avtalt tid Avtalen også her styrende Husll 3-2 har bestemmelser om forfallstid når ikke dette er angitt i avtalen Utleier kan etter loven kreve forskuddsbetaling Begrenset til 1 mnd (tidligere 3 mnd i gammel lov). Betalingsplikten suspenderes ved hindringer som umuliggjør eller sterkt vanskeliggjør betalingen. Tolkes strengt! Betaling av felleskostnader garantistillelse 9
Feil og mangler Kontrakten er styrende og avgjørende for hvorvidt det vil foreligge feil eller mangler Tolking av kontrakten Avvik fra kontraktsmessig standard = mislighold Husll 2-2 inneholder bestemmelser om generelle krav til tilstand Avtaleprinsippet stadfestes jfr 2-2 (1) Tilfeller hvor avtalen er taus: Ryddig, rengjort og vanlig god stand - 2-2 (1) Passe til vanlige formål - 2-2 (2) a) Passe til det avtalte formål - 2-2 (2) b) Reservasjon i siste ledd gjelder for de tilfeller hvor leietaker ikke har bygd på utleiers kunnskap eller vurdering 10
Feil og mangler Særlig om as is lokaler Husll 2-5 total ansvarsfraskrivelse Modifiseres av bestemmelsene i 2-3 utleiers uriktige opplysninger 2-4 manglende opplysninger 2-6 leietakers opplysningsplikt Forholdet mellom opplysningsplikt og undersøkelsesplikt 11
Feil og mangler Særlig om nye lokaler Mangelsvurderingen baserer seg ofte på en fremforhandlet kravspesifikasjon Normalt strengere krav til vurderingen 12
Kort om mislighold under leietiden Utleiers mislighold under kontrakten Vedlikeholdsansvar Utskiftninger Spesielt vedr næringsforhold? - Ulike typer kontrakter mange varianter (bare house) 13
Mislighold under leietiden forts Leietakers mislighold Manglende vedlikehold Brudd på ordensregler Skader på leieobjektet 14
Mislighold ved avslutning av leieforholdet Tilfeller hvor leietaker ikke tilbakeleverer leieobjektet til avtalt tid Tilfeller hvor leietaker ikke tilbakeleverer leieobjektet til avtalt stand 15
Sanksjonsmuligheter ved mislighold av leiekontrakt Sanksjonsmuligheter = misligholdsbeføyelser Hvorfor sanksjonsmuligheter? For å gjenopprette kontraktsmessig ytelse Den av partene som påberoper seg misligholdet skal ikke stilles dårligere enn dersom kontrakten var oppfylt ordinært 16
Sanksjoner Utleiers Leietakers 17
Leietakers sanksjoner Tilfelle hvor det konstateres forsinkelse fra utleiers side Følgende sanksjonsmuligheter inntrer for leietaker: Husll 2-9 fastholde avtalen og kreve oppfyllelse Kan kreve oppfyllelse om nødvendig ved hjelp av tvangsmyndighetene Unntak; for de tilfeller hvor oppfyllelseskravet er urimelig tyngende for utleier (kostnad + ulempe er vurderingskriteriene) avtl 36 setter grenser Leietaker må reagere for å ha kravet i behold Alminnelig passivitetsprinsipp 18
Leietakers sanksjonsmuligheter Leietakeren kan kreve avslag i leien jfr bestemmelsen i husll 2-11 Gjelder både forsinkelse (hel og delvis) og mangler Beregningen av avslaget Bestemmelsen er ikke til hinder for alternative sanksjoner som f eks heving, retting Husll 2-12 hjemler leietakers hevingsrett både ved forsinkelse og mangler 19
Leietakers sanksjonsmuligheter Leietakers rett til å holde tilbake leie husll 2-15 Omfanget av tilbakeholdsretten hva er nødvendig for å sikre kravet Lite praktisk i næringsforhold ofte fraveket i kontrakt 20
Leietakers sanksjonsmuligheter Erstatningskrav som sanksjonsmulighet husll 2-13 Gjelder både forsinkelse og mangler Må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, årsakssammenheng og adekvans Kontrollansvaret som ansvarsgrunnlag Indirekte tap ved feil eller forsømmelse 21
Leietakers sanksjonsmuligheter Hvor det konstateres feil/mangler som følge av forhold utleier er ansvarlig for De ulike misligholdsbeføyelser er hjemlet i husll 5-7 Avslag i leie husll. 2-11 Retting husll 2-10 Tilbakehold av leie husll 2-12 Erstatning husll 2-13 Heving av leiekontrakten husll 2-12 Særlig om tidspunktet for mangelsvurderingen husll 2-7 Overleveringstidspunktet som utgangspunkt 22
Leietakers sanksjonsmuligheter Felles for alle beføyelser: Leietaker må reklamere husll 2-8 Reklamasjonen må fremsettes innen rimelig tid etter at leietaker oppdaget eller burde oppdaget kontraktsbruddet Aktsomhetskrav Kreves det reklamasjon også ved erstatningskrav? 23
Utleiers sanksjonsmuligheter Oppsigelse husll 9-5 litra c) Utkastelse/Fravikelse - tvfbl Heving husll 9-9 Erstatning husll 5-8 24
Særlig om oppsigelse Oppsigelse ikke vanligvis knyttet til mislighold Kan også være en del av sanksjonsmulighetene. Hjemmel blant annet husleielovens 9-5 litra c) I hvilke tilfeller kan oppsigelse som sanksjonsmulighet være aktuelt? Betalingsmislighold Annet mislighold fra leietakers side 25
Oppsigelse forts Hva skal til for at utleier kan gå til oppsigelse som følge av mislighold? Loven snakker kun om kontraktsbrudd Misligholdet må ha inntruffet 26
Oppsigelse forts. Formkrav hva skal til? Konsekvensen av at formkravene ikke er oppfylt? Konsekvensen av at leieforhold er oppsagt? Fraflytting Hva hvis leietaker ikke flytter ut? 27
Fravikelse (Utkastelse) Leietakers mislighold kan hjemle tvangsfravikelse Reguleres i tvangsfullbyrdelseslovens 13-2 (3) ikke husleieloven Forskjellige grunnlag som kan hjemle en utkastelse Manglende betaling må være hjemlet i leieavtalen Leiekontrakten har løpt ut må være hjemlet i leieavtalen 28
Fravikelse (Utkastelse) Særlig om betalingsmislighold Leietaker kan alltid unngå fravikelse ved å betale forfalt leie Krav om varsel tvangsl 4-18 En fravikelse må alltid varsles på forhånd Fravikelsesbegjæringen formkrav 29
Heving av kontrakten Krav om vesentlig kontraktsbrudd det skal en del til Hva er vesentlig? Hva med forventet (antesipert mislighold)? Formkrav ved heving? Konsekvensen av heving 30
Heving forts Vesentlig kontraktsbrudd på leietakers side utleiers hevingsadgang husll. 9-9 Vesentlig mislighold definert i husll 9-9 Krav om hevingserklæring Vesentlig kontraktsbrudd på utleiers side leietakers hevingsadgang husll 2-12 Forsinkelse Mangler 31
Heving forts Hevingsoppgjøret Husleieloven ingen bestemmelser om gjennomføringen av hevingen Beror på en konkret vurdering Hevingen virker i utg. pkt bare fremover 32
Mislighold konkurs hos leietaker Mislighold ja Ofte oppsigelsesgrunn i leieavtale, men Dekningsloven (8.6.1984 nr. 59) gir særlige rettigheter til boet (som går foran leieavtale) Boets inntrederett deknl 7-10 Boets overføringsrett deknl 7-10, siste ledd 33
Boets inntrederett del 1 Deknl 7-10 Gjelder all næringsleie leieavtale inngått i forbindelse med ervervsvirksomhet. - Hovedleie, fremleie, grunnleie og tomtefeste mv - Bruken må være tiltrådt før konkursåpning - Boet trer automatisk inn (må ikke erklære) - I andre tilfelle må man benytte hovedregelen i 7-3 som forutsetter erklæring krav om inntreden 34
Boets inntrederett del 2 Boet blir masseforpliktet for leien fra konkursåpning (dvs at bostyret får et særlig ansvar for å kunne oppfylle) Men boet kan erklære innen 4 uker at det ikke vil tre inn og stiller lokale til rådighet innen fristen (Må fjerne løsøre eller abandonere til panthaver etc, men boet ikke plikt til å vaske, utbedre skader etc.) NB! Leie frem til erklæringen fremsettes blir masseforpliktet som betyr at boet bør handle raskt 35
Boets inntrederett del 3 Men boet kan i tillegg benytte seg av den ekstraordinære oppsigelsesretten i 7-6 første ledd med 3 mnd varsel uansett leieavtalens bestemmelser om avtaletid og oppsigelsesregler Boets inntrederett (7-10) avskjæres hvis utkastelsesbegjæring er mottatt av namsmyndighetene før konkursåpning 36
Boets overføringsrett Hovedregel i 7-4 om boets rett til å tre inn i avtaler på de samme vilkår, men; Unntak for næringsleie i 7-10, siste ledd om at;.. avtalebestemmelse om at en leieavtale ikke kan overføres samme med overføring av den virksomhet som skal drives i lokale, er ikke bindende for boet. 37
Anmeldelse av fordring i boet Konkursloven 109 men få formkrav om å melde krav i boet 4 ukers fristen er ikke preklusiv dvs kan melde senere men ikke vent for lenge! Boet vil prøve fordringene som også kan endres underveis av kreditor 38
Hvilke krav kan meldes i boet? Allerede oppståtte leietap fra før og etter konkursåpning. Fremtidig leietap Andre kostnader påført ved misligholdet (rydding, utbedring, utleiemegler, mv) Husk masseansvaret for boets periode! Utleier har en tapsbegrensningsplikt må forsøke å leie ut til andre m.v. 39