Bestemmelser til områdereguleringsplan for. Bjørnstadveien 50

Nasjonal planid: 0105 21045 Bestemmelser til områdereguleringsplan for Bjørnstadveien 50 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 13.03.15 Revidert:

1 Innhold 2 FORMÅL MED PLANEN (PBL 11-6)... 4 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1:... 4 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2:... 4 2.3 Grønnstruktur Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3:... 4 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6.... 4 3 PLANKRAV (PBL 11-9 NR. 1)... 5 4 FELLESBESTEMMELSER (PBL 11-9)... 5 4.1 Universell utforming... 5 4.2 Tilrettelegging for vannbåren varme... 5 4.3 Estetikk... 5 4.4 Skilt og reklame, flagg og vimpler... 6 4.5 Parkering... 7 4.6 Sykkelparkering... 7 4.7 Miljø... 7 4.8 Overvann... 8 4.9 Kulturminner... 8 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER.... 8 6 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. 11-9 NR. 6)... 9 6.1 KT1 KT4, KTP2... 9 6.2 BKT1 BKT3 og BKTP... 10 6.3 KTP 1... 10 6.4 Vegetasjonsskjerm VS... 11 6.5 o_v1 Kjørevei... 11 6.6 o_v2 Kjørevei... 11 6.7 o_v3 Kjørevei... 11 6.8 f_4 Kjørevei... 11 6.9 f_v5 Kjørevei... 11 6.10 f_v6 Kjørevei... 11 6.11 f_v7 Kjørevei... 12 6.12 f_v8 Kjørevei... 12 6.13 o_f1, o_f2, o_f3 og o_f4 Fortau... 12 Dato 13.03.15 Side 2 av 12

6.14 o_f5, Fortau... 12 6.15 o_f6, o_f7 Fortau... 12 6.16 f_f8, Fortau... 12 6.17 GS... 12 Dato 13.03.15 Side 3 av 12

Hjemmel for bestemmelser er plan- og bygningsloven av 25. juni 2010 nr. 48 (pbl) kapittel 12, jfr. 12-7. Bestemmelsene er sammen med plankartet et juridisk bindende dokument. I forhold til plankartet utfyller og utdyper bestemmelsene den fastsatte arealbruken. Planbestemmelser er utfyllende i forhold til kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv som forvaltes av andre myndigheter. Rettsvirkninger av reguleringsplan følger av pbl 12-4. Om ikke annet er nevnt gjelder kommuneplanens bestemmelser. 2 Formål med planen (Pbl 11-6) Den overordnede målsetting for planarbeidet er å skape et attraktivt næringsområde for kunnskapsbasert virksomhet. Dette skal skje gjennom høy kvalitet på arkitektur og uteområder som bevisst bruk av miljøvennlige løsninger i bygg og installasjoner. Områdeplanen med bestemmelser er retningsgivende for etterfølgende arbeid med detaljreguleringsplaner for de enkelte delområdene. 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Kontor/tjenesteyting (KT) 1831 - Bolig/kontor/tjenesteyting (BKT) 1900 - Kontor/tjenesteyting/parkering (KTP)1900 - Bolig/kontor/tjenesteyting/parkering (BKTP)1900 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjørevei (V) - 2010 - Kollektivholdeplass (H) - 2073 - Fortau (F) 2012 - Gang- og sykkelvei (GS) - 2015 - Annen veigrunn (AV) 2018/2019 - Annen veigrunn grøntareal 2029-2.3 Grønnstruktur Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3: - Vegetasjonsskjerm.(VS) 3060 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6. - Frisiktsone mot vei - 140 Dato 13.03.15 Side 4 av 12

3 Plankrav (Pbl 11-9 nr. 1) a) Det kan ikke settes i verk tiltak etter 20-1 uten godkjent detaljert reguleringsplan for feltene KT1, KT2, KT3, KT4, BKT1, BKT2, BKT3, BKTP og KTP2. b) Detaljreguleringsplaner kan omfatte et eller flere delfområder men minimum et av delområdene Delområde 1 - KT1 Delområde 2 - KT2 Delområde 3 - KT3 og BKT1 Delområde 4 KT4, BKT2 og BKT3 Delområde 5 - BKTP og KTP2 c) Reguleringsplaner skal omfatte tilstøtende plasser, fellesarealer, offentlige rom og gater/veier i deres fulle lengde og bredde. d) Infrastruktur og utfyllende rekkefølgebestemmelser som gjelder for de enkelte utbyggingsområdene, skal fastsettes i detaljreguleringsplaner. e) Plankrav gjelder ikke for område KTP1, dersom det bygges ut med parkeringshus eller med næringsbebyggelse som dekker mer enn 75 % av tilgjengelig areal. 4 Fellesbestemmelser (Pbl 11-9) Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planen skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. 4.1 Universell utforming Alle inngangspartier på bakkeplan samt innganger fra eventuell parkeringskjeller skal utformes i tråd med kravet om universell utforming. Fellesområder og uteoppholdsområder skal planlegges og utformes i tråd med prinsippene for universell utforming. NS 11001 A og NS 11005 skal legge til grunn ved detaljutforming. 4.2 Tilrettelegging for vannbåren varme a) Alle enheter i ny bebyggelse innenfor planområdet skal tilrettelegges for forsyning med vannbåren varme. 4.3 Estetikk a) Planområdet kal ha et opplevelsesrikt, bymessig miljø basert på god samtidsarkitektur. b) Containere o.a. tillates ikke utenfor bygg. Avfallshåndtering og varelevering skal skjermes mot omkringliggende bebyggelse mht. støy og innsyn, og fortrinnsvis skje innen bygningsmassen. c) Vegetasjon skal benyttes som romdannende element, som skjerming, for å skille ulik arealbruk og til å danne en god ramme rundt møteplasser. Dato 13.03.15 Side 5 av 12

d) Trerekker skal benyttes for å understreke viktige linjer, gi struktur og grønt preg. Disse skal defineres i detalreguleringsplaner. e) Belegg på marken skal benyttes bevisst som estetisk element. Det oppfordres til å vurdere alternativer til asfalt. Det skal legges vekt på utvelgelse av gode kantløsninger. 4.4 Skilt og reklame, flagg og vimpler a) Skilt og reklameinnretninger skal ha en utførelse som etter kommunens vurdering tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold tilomgivelsene, og de skal ikke virke sjenerende. I vurderingen skal det legges stor vekt på forholdet til miljø, bebyggelse, arkitektoniske elementer, grafisk design, lys- og fargebruk, materialvalg og en kvalitetsmessig god og sikker utførelse. b) Skilt på fasader skal i hovedsak utføres i løse bokstaver og symboler festet på vegg. Dersom det av grafiske hensyn må brukes bakgrunn, skal denne være minst mulig. c) Skilt på fasader skal utføres i en farge som er godt tilpasset i bygningens estetiske uttrykk. Bruk av kontraster skal unngås. d) Skilt og reklameinnretninger skal være underordnet og tilpasset bygningens og nabobebyggelsens arkitektoniske utforming, proporsjoner, materiale og farger. Dominerende skilt og reklame tillates ikke, og den skal ikke være eller virke sammenhengende over hele eller store deler av fasaden. e) Belysning kan utføres som integrert del av bokstaver eller med lamper på vegg. Lyskildene skal være dempet og ikke virke skjemmende eller forstyrrende. Lamper på vegg skal skjermes. f) Hvor det er flere virksomheter, skal informasjons- og henvisningsskilt ved atkomst til området være samlet i en felles presentasjon. Dette skal være et felles, fleksibelt skiltsystem, med en felles skrifttype og skriftstørrelse. ellespresentasjonen skal ikke være dominerende og skal ikke benyttes for vareeller tjenestetilbud, men kun vise virksomhetenes tilstedeværelse. g) Ved søknad etter plan- og bygningsloven skal det oppgis hvem som er ansvarlig overfor bygningsmyndighetene for at bestemmelsene følges. Søknaden skal ha en fagmessig visuell presentasjon som klart viser skilt eller reklameinnretningens størrelse og utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene. h) Bygningsmyndighet kan gi pålegg om å fjerne eller endre skilt og reklameinnretninger som er i strid med disse bestemmelser. Det tillates ikke; i) Belysning av skilt eller reklame på fasade med frittstående lyskaster fra utomhusområdet. j) Plassering av skilt eller reklame på takflate, takutstikk, gesims, baldakiner eller vinduer, så fremt reklamen ikke er en del av en skiftende vindusutstilling og må ikke dekke mer enn 50 % av vindusflaten. k) Markiser på bebyggelse. Solavskjerming skal løses med persienner, lameller eller lignende. l) Løsfotreklame, flyttbare innretninger for plakater, vimpler, flagg, vippeskilt, vareeksponering, mv, på utomhusområdet. Dato 13.03.15 Side 6 av 12

m) Reklametavler, søyler og frittstående innretninger med mindre bygningsmyndighet har godkjent en plan for området som helhet, som omfatter alle skilt og reklameinnretninger. Hvis så er tilfelle, så skal frittstående søyler og innretninger ved sin utforming, størrelse og plassering passe sammen med stedets miljø. 4.5 Parkering a) Parkering skal i hovedsak etableres i parkeringshus og/eller under bakkenivå. b) Innenfor områder avsatt til utbygging, delområde 1-5, kan det maksimalt etableres 2 parkeringsplasser pr. 100 kvm BRA. c) Maksimalt 15 % av eiendommen kan benyttes til parkering på bakkeplan. d) Minst 30 % av parkeringsplassene skal ha fremlagt strøm for lading, der minst 10 % skal ha ladepunkt før det gis brukstillatelse. e) Detaljreguleringsplaner skal avklare endelig omfang og løsning for parkering samt plassering og størrelse på overflateparkering innenfor delområdene 1-5. 4.6 Sykkelparkering a) Det skal anlegges minst 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 kvm BRA. b) Av disse skal en andel spesielt tilrettelegges. Dette gjelder 30 % av antall etablerte parkeringsplasser, eller 10 % av antall brukere i bygget. Disse plassene skal være overdekket og beskyttet mot regn. c) Det overdekkede området og sykkelstativene skal være bygd inn eller festet til en permanent konstruksjon (bygg eller parkeringsplass) på en slik måte at både ramme og hjul kan låses forsvarlig. Det skal være nok plass til å lagre alle syklene uten å måtte flytte på andres sykler. 4.7 Miljø a) Det skal for hvert byggeprosjekt utarbeides en miljøoppfølgingsplan i tråd med NS 3466 som viser miljøstyring i byggeprosessen, samt i tråd med følgende punkter: kartlegging og vurdering av miljøforholdene på tomten samt de miljøpåvirkningene tiltaket vil medføre livssyklusvurderinger prioritering av de viktigste miljøtemaene i prosjektet utarbeidelse av miljømål og en plan for oppfølging i form av miljøoppfølgingsprogram eller tilsvarende utarbeidelse av kravspesifikasjon til anbudsmaterialet oppfølging og kvalitetskontroll gjennom byggeprosessen utarbeidelse av miljødokumentasjon og brukerveiledning til kjøper/leietaker b) Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets krav i Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012). Dato 13.03.15 Side 7 av 12

c) Luftforurensning skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T-1520. d) Topplag/matjord skal benyttes til forbedring av annen overflatedyrket jord (dvs. jord med lavere vekstvilkår enn fulldyrket jord), og tillates ikke henlagt eller dumpet på fylling. Landbrukskontoret i kommunen avgjør hvor, og til hva, eventuell overskuddsmasse skal benyttes. 4.8 Overvann Overvann fra området skal håndteres internt på området. Overvann omfatter takvann og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater). Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Løsning for håndtering av overvann skal avklares på detaljreguleringsnivå. 4.9 Kulturminner a) Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 1098531 og 1081303, som er markert som bestemmelsesområde 1098531 og 1081303 i plankartet. Det skal tas kontakt med Østfold fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. b) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. 5 Rekkefølgebestemmelser. a) Byggetillatelse kan ikke gis før nødvendig teknisk infrastruktur er etablert eller sikret gjennomført, i tråd med kommuneplanens bestemmelser. b) Som en del av detaljreguleringsplanen skal det foreligge utredninger og planer for håndtering av overvann på egen eiendom. c) Før det gis rammetillatelse for ny bebyggelse innenfor planområdet skal o_v1 inkludert kanalisering i o_v2, o_f1, o_f2, o_f3, o_f4, VS2, VS4 og VS5 være opparbeidet eller sikret gjennomført. d) For eksisterende dyrket areal som inngår i planen gjelder jordlovens bestemmelser inntil utbygging finner sted. e) o_v3 (Bjørnstadveien) skal stenges i krysset mot Gudbrands vei før det gis tillatelse til utbygging på område KT5, KT6 og KTP f) Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse innenfor planområdet skal regulerte busslommer i o_v2 være opparbeidet eller sikret gjennomført. g) Før det gis brukstillatelse til bebyggelse i KTP1 skal vegetasjonsskjer VS3 være opparbeidet. Dato 13.03.15 Side 8 av 12

h) Før det gis brukstillatelse til ny bebyggelse innenfor et enkelt delområde skal vegetasjonsskjerm langs det aktuelle delområdet være opparbeidet. i) Statens Vegvesen skal godkjenne byggeplaner for krysset mellom o_v1 og o_v2 samt for busslommer i o_v2 før arbeider startes. j) Område KTP1 kan ikke bebygges med næringsbebyggelse før 5 år etter vedtak av første detaljreguleringsplan innenfor planområdet. 6 Bebyggelse og anlegg (Pbl. 11-9 nr. 6) a) I forbindelse med detaljplanlegging skal det sikres variasjon i byggehøydene innenfor rammene gitt i bestemmelsene. b) I forbindelse med detaljregulering av områdene skal det settes av arealer til nødvendig infrastruktur som nettstasjoner, pumpestasjoner, returstasjoner for innsamling av avfall, elektriske skap m.m. c) Det skal etableres interne veier innenfor hvert enkelt felt som åpner for gang- og sykkeltrafikk, /fellesarealer/grøntstruktur samt varetransport. d) I forbindelse med detaljregulering/ og byggesaksbehandling skal det sikres at det etableres sammenhengende gangforbindelser nord/sør gjennom hele planområdet. Forslag til trase er angitt i plankart, men det forutsettes at denne justeres i fm detaljregulering slik at den passer med utnyttelsen av det enkelte område. e) I alle nye bygg som inneholder arbeidsplasser skal det tilrettelegges for bruk av sykkel som transportmiddel ved at det etableres garderober med dusjer og tørkemuligheter. Det skal etableres minimum 1 dusj per 50 ansatte. Tørkeområdet for våte klær skal være et definert område eller rom, utformet for formålet, med tilstrekkelig varme og ventilasjon. Områder med særskilte bestemmelser 6.1 KT1 KT4, KTP2 a) Formål: kontor og tjenesteyting. Innenfor område KTP2 kan det ved behov tillates oppført et parkeringshus. Dette må endelig avklares ifm detaljregulering av området b) Innenfor byggeområde KT1-KT4 tillates oppført bebyggelse for kontor/ tjenesteyting med tilhørende anlegg. Bebyggelsen skal være ensartet og helhetlig i materialbruk og formspråk. c) Det tillates ikke etabler virksomheter som som driver publikumsintensiv tjenetesyting slik som barnehager, kulturformidling, undervisning osv. d) Bevertningssteder som lunsjkafeer og annen tjenesteyting som primært skal serve ansatte i området tillates. e) Maksimal tillat BYA % er 75 %. f) Maksimal tillatt høyde til gesims/ møne for ny bebyggelse innenfor KT1 KT4 er 19 meter. Minimum 20 % av bebyggelsens samlede takareal skal være nedtrappet og tillates oppført med maksimalt 16 meter gesims-/mønehøyde. Nedtrappet del av bebyggelsen skal vende mot Bjørnstadveien. Etasjeantall og høyder definisjon for maksimal Dato 13.03.15 Side 9 av 12

gesims-/ mønehøyde der gesimshøyden ikkepå noe punkt langs fasaden skal overstige følgende maksimalhøyder målt fra ferdig planert terreng. Norm for høyder og etasjer er: 3 etg = 12 m. 4 etg = 16 m 5 etg = 19 m g) Maksimal tillatt høyde til gesims/ møne for ny bebyggelse innenfor KTP2 er 15 meter som skal trappes ned til 12,5 mot nord h) Tekniske rom slik som heishus, tekniske installasjoner og andre særskilte innretninger tillates oppført inntil 3,5 m over maksimal mønehøyde/gesimshøyde, og skal utformes som en integrert del av byggets takflate. Tekniske rom skal være tilbaketrukne 4 meter fra fasaden. Tekniske rom skal ikke dekke et større areal enn 20 % av byggets totale takflate. i) Minimum byggehøyde i området er 3 etasjer eller 12 m. j) Minimum BYA i området er 50 %. k) KT1 har adkomst fra f_ V5 samt fra f_v4, Bjorveien l) KT2 og PH har adkomst fra f_ V5. m) KT3 har adkomst fra f_v6 n) KT4 har adkomst fra f_v7. o) KTP2 har adkomst fra f_v8. 6.2 BKT1 BKT3 og BKTP a) Formål: bolig, kontor og tjenesteyting. Innenfor område BKTP kan det ved behov tillates oppført et parkeringshus. Dette må endelig avklares ifm detaljregulering av området b) Innenfor byggeområde BKT1- BKT3 tillates eneboligbebyggelse opprettholdt inntil eiendommen omdisponeres for kontor/tjenesteyting med tilhørende anlegg. Det tillates ikke kombinert bruk av området til bolig og kontor/tjenesteyting. c) Det tillates normalt vedlikehold, mindre tilbygg osv. men det tillates ikke rivning av eksisterende og oppføring av ny boligbebyggelse i området. d) Ved omdisponering til kontor/tjenesteyting følger maksimal tillatt høyde til gesims/møne og maksimal BYA av bestemmelser for tilgrensende KT områder. 6.3 KTP 1 a) Formål: Kontor/Tjenesteyting/Parkeringshus b) Maks tillatt BYA = 100 %. c) Maksimal tillatt høyde til gesims/ møne er 16,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dato 13.03.15 Side 10 av 12

d) Ved utbygging med parkeringshus skal dette gis en tiltalende utforming som harmonerer med omkringliggende næringsbebyggelse. På fasade skal det etableres klatrende planter på wire eller utenpåhengt gitterverk. Det skal redegjøres for beplantning og type trær ved søknad om rammetillatelse. Det oppfordres til bruk av utradisjonelle byggematerialer som f.eks. massiv tre. 6.4 Vegetasjonsskjerm VS a) Vegetasjonsskjerm VS2, VS4 og VS5 4 langs o_ V1 skal beplantes med oppstammede trær. Type trær bestemmes i samarbeid med kommunen i fm godkjenning av byggeplaner for o_ V1 b) Vegetasjonsskjerm VS1, VS6, VS7 og VS8 langs o_v2 skal beplantes med busker og oppstammede trær. c) Vegetasjonsskjermen kan benyttes til etablering av anlegg for åpen overvannshåndtering. d) Vegetasjonsskjerm VS3 er vegetasjonsskjerm rundt parkeringshus. Det skal etableres beplantning med busker og oppstammede trær. 6.5 o_v1 Kjørevei a) Formål: Ny offentlig vei 6.6 o_v2 Kjørevei a) Formål: Offentlig vei b) Eksisterende veigrunn i Kalnesveien, Fv. 118 6.7 o_v3 Kjørevei 6.8 f_4 Kjørevei a) Formål: Offentlig vei b) Eksisterende veigrunn i Bjørnstadveien a) Formål: privat vei b) Eksisterende veigrunn i Bjorveien 6.9 f_v5 Kjørevei a) Formål: privat vei b) Ny adkomst til KT1, KT2 og KTP1 6.10 f_v6 Kjørevei a) Formål: privat vei b) Ny adkomst til KT3 Dato 13.03.15 Side 11 av 12

6.11 f_v7 Kjørevei a) Formål: privat vei b) Ny adkomst til KT4 c) Plassering er vist prinsippielt og kan endres under detaljregulering 6.12 f_v8 Kjørevei a) Formål: privat vei b) Ny adkomst til KTP2 c) Plassering er vist prinsippielt og kan endres under detaljregulering 6.13 o_f1, o_f2, o_f3 og o_f4 Fortau 6.14 o_f5, Fortau a) Formål: offentlig fortau b) Nye fortau langs o_v1 og o_v2 c) Formål: offentlig fortau d) Nytt fortau langs kollektivholdeplass 6.15 o_f6, o_f7 Fortau 6.16 f_f8, Fortau a) Formål: offentlig fortau b) Eksisterende fortau langs Bjørnstadveien c) Formål: privat fortau d) Nytt fortau langs f_v5 og rundt PH til f_v4 Bjorveien 6.17 GS a) Formål: privat gangvei b) Ny gangforbindelse gjennom planområdet. c) GS veien er kun vist prinsippielt på plankartet og endelig plassering fastlegges i detaljreguleringsplaner. Dato 13.03.15 Side 12 av 12