Korrigert 27.05,2014 Forslag til reguleringsbestemmelser for reguleringsplan: Harakollen Øst Gnr/ Bnr 104/5, 103/38, 103/220, 103/154 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for utbygging av byggeområdene for boliger (B7 B15) samt barnehage (Ba) i tråd med gjelden regulering (områdeplan), Harakollen vedtatt 13.12.2006. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart datert 07.03.2014, korrigert 20.05.2014. 3 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål etter PBL 12.5 3.1 Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1): a) Frittliggende småhusbebyggelse B b) Konsentrert småhusbebyggelse BK c) Blokkbebyggelse / Terrassert bebyggelse- BB d) Barnehage - Ba e) Energianlegg (Nettstasjon) - T f) Lekeplass L 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2): a) Kjøreveg - Kv b) Fortau - Kf c) Annen veggrunn, tekniske anlegg - Av 3.3 Grønnstruktur (PBL 12-5, nr.3). a) Naturområde - N b) Vegetasjonsskjerm V c) Friområde - F 3.4 Hensynssoner (PBL 12-6) a) Frisiktsone H140 b) Bevaring naturmiljø H560 c) Sikringssone VA anlegg og område for fordrøyning H410 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Rekkefølgebestemmelser 4.1.1 Boligområder og Veier a) Generelt skal veier, VA-anlegg og el. forsyning være ført frem til det aktuelle delområdet før igangsettingstillatelse for boliger kan gis. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS
b) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B10.1, B12.1 3, B13.1-6 skal avkjøring fra Eikerkroken til Fv 283 saneres. c) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt Bk7.1 Bk7.3 skal offentlig kjøreveg Kv9 være opparbeidet som vist på plankartet. d) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B9.1 og B9.2, skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau Kf1 være ført fram til delfeltet og privat kjøreveg Kv2 og være opparbeidet som vist på plankartet. e) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B11.1 og B11.2 skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau Kf1 være ført fram til delfeltet og offentlig kjøreveg Kv3 være opparbeidet forbi planområdet. Før det gis igangsettingstillatelse på boliger som har adkomst fra privat kjørevei Kv10 skal Kv10 være opparbeidet. f) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging på felt BB10 skal offentlig kjørevei Kv1 og fortau KF 1 og KF2 være opparbeidet frem til delfeltet som vist på plankartet. g) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B12.1 - B12.3 og BK12.1 skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau KF1 og KF2 samt privat kjøreveg Kv5 være opparbeidet fram til delfeltene som vist på plankartet. h) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B13.6 og BB13.1 skal offentlig kjøreveg K1 og fortau KF1og KF2 samt offentlig kjøreveg Kv4 være opparbeidet fram til delfeltene som vist på plankartet. i) Før det gis igangsettingstillatelse til bygging av boliger på felt B13.1-B13.5 skal offentlig kjøreveg Kv1 og fortau KF1 og KF2 samt offentlig kjøreveg Kv3 være opparbeidet som vist på plankartet. j) Der VA- anlegg blir liggende i grunn eiet av andre enn Øvre Eiker kommune, skal det tinglyses godkjente rettigheter for drift og vedlikehold i kjøpskontrakt. k) Før det gis tillatelse til tiltak for samferdselsanlegg, vann- og avløpsledninger skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal terrenginngrep etter samferdselsanlegg istandsettes og tilsås/beplantes. l) Generelt skal infrastrukturanleggene i hht. rekkefølgebestemmelsene være ferdigstilt og overdratt til kommunen før igangsettingstillatelse gis. 4.1.2 Lekeplasser a) På område Bk7.1-7.3 skal det bygges en sandlekeplass. Ved søknad om tiltak skal denne vises. Sandlekeplassen skal være min. 250m2 og inneholde sandkasse, sittemulighet og enkelt lekeutstyr. Plassen skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boligene på Bk7.1-7.3. b) Lekeplass L1 og L2 skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt BK7.1, BK7.2, BK7.3, B9.1, B9.2, B11.1, B11.2 og BB10.1. c) Lekeplass L3 som vist på plankartet skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt B11.1 og B11.2. d) Lekeplass L4 som vist på plankartet skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis for boliger på felt B12.1, B12.2, B12.3, B13.1, B13.2, B13.3, B13.4, B13.5, B13.6, BK12.1 og BB13.1. e) L1 og L4 eies av Øvre Eiker kommune og driftes av kommunen. L2 og L3 eies av boligområdene i fellesskap. 4.1.3 Krav til Støyskjermingstiltak. a) Før det gis ferdigattest for boliger på feltene BK7, B9, BB10, B11, BK12, B12, BB13 og B13 skal det være ferdig utredet omfang og metode for støyskjermingstiltak for eksisterende boliger i Eikerkroken. b) Før det gis ferdigattest for boliger på feltene BB10, B12, BB13 og B13 skal det være gjennomført støyskjermingstiltak for eksisterende boliger i Eikerkroken. Dette gjelder boliger som i Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 2
støyrapport fra Multiconsult datert 27.02.2014 ikke tilfredsstiller krav ihht. anbefalte retningslinjer, T-1442. Kravene gjelder støy generert fra adkomstvei til Harakollen. c) Før det gis ferdigattest for boliger B14, B15.1 og B15.2 samt barnehage Ba skal det være utredet behov og metode for støyskjerming samt gjennomført støyskjermingstiltak i tråd med anbefalte retningslinjer, T-1442. 4.2 Krav til utomhusplan a) Før det gis tillatelse til tiltak på de enkelte delfelt skal det foreligge godkjent utomhusplan for Lekeområdene L1-L5 i hht. rekkefølgebestemmelsene. Balløkke på L1 skal ha kjørbar adkomst. b) Samtidig med innsending av søknad om tiltak for felt for konsentrert småhusbebyggelse (BK) og områder for blokkbebyggelse/terrassert bebyggelse (BB) skal det foreligge utomhusplan for de enkelte delfeltene. Utomhusplan skal vise plassering av bygninger, veier og felles anlegg, parkering, beplantning samt nytt og gammelt terreng og eventuelle forstøtningsmurer. c) Alle utomhusplaner skal redegjøre detaljert for håndtering av overvann og vise terrengendringer, høyder, teknisk løsning for overvannssystem mv. d) Der det foretas terrenginngrep skal nytt og gammelt terreng vises. I L1 skal det fremgå hvordan Lauvtjernbekken er tenkt lagt om gjennom området samt vise eventuelle nødvendige sikringstiltak. e) Før det gis tillatelse til tiltak i området BA Barnehage, skal det foreligge utomhusplan som viser plassering av bygninger, lekeområder, adkomst, parkering, trafikksikker levering og henting av barn for gående og kjørende. 4.3 Tilgjengelighet a) Der terrenget tillater det skal retningslinjer for universell utforming legges til grunn for utforming. b) Allment tilgjengelige anlegg skal tilpasses universell utforming der dette er praktisk mulig slik at de kan benyttes på like vilkår av så mange som mulig. 4.4 Kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8. 4.5 Støy a) Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av planen. 4.6 Plassering på tomt a) Det er vist byggegrenser mot offentlig kjørevei. På øvrige sider av tomter gjelder PBL for avstander til nabogrense. 4.7 Avkjørsler a) Plassering av avkjørsler er vist på plankartet med piler. Plasseringen er veiledende, men antallet og fra hvilken vei tomta skal ha atkomst, er bindende. Avkjørslene skal oppfylle krav gitt av vegmyndighetene. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 3
b) Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 4 m. Detaljert plassering og utforming av avkjørsler skal vises ved innsending av søknad om tiltak. c) Avkjørsler langs offentlig vei skal ikke plasseres i vendehammere. d) Lekeområde L1 skal ha avkjørsel for drift av lekeplassen. e) Lekeområde skal ha avkjørsel oppstillingsplass for lastebil i felt F9 for drift av lekeplassen. f) Nettstasjon T1 og T2 skal ha avkjørsel fra kommunal vei og oppstillingsplass for lastebil. 4.8 Fordrøyning a) Det skal på hver enkelte tomt tilrettelegges for lokal fordrøyning. Avrenning fra den enkelte tomt skal ikke overstige naturlig avrenning fra tomten før bygging og opparbeiding. Dette skal dokumenteres og vises ved innsending av søknad om tiltak. b) Det skal sikres at tilførsel til vassdraget ikke overstiger kravene i områdeplan for Harakollen. 4.9 Ledningsanlegg a) Bygninger eller andre konstruksjoner skal ikke plasseres nærmere ledningstrase enn 4m. Der ledninger ligger inne på områder for bebyggelse må dette formaliseres som heftelse på den enkelte tomt. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 12-5 nr.1 5.1 Frittliggende småhusbebyggelse (B9.1, 9.2, B11.1, B11.2, B12.1, B12.2, B12.3, B13.1, B13.2, B13.3, B13.4, B13.5, B13.6, B14 og B15). a) Arealbruk. I området er det tillatt å oppføre eneboliger/tomannsboliger. Dersom det bygges eneboliger tillates en sekundærleilighet på maks 60 m 2. b) Grad av utnytting. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 30 %. For parkeringsplasser utenom garasje/carport skal det medregnes 18 m2 av utnytting. Parkeringsplasser ut over minimumskravet skal ikke medregnes i grad av utnyttelse. c) Byggehøyder. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 meter i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. Mønehøyden skal ikke overstige 9 meter i forhold til gjennomsnittlig planert terrengnivå. d) Utforming og plassering av bebyggelse og anlegg. Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng, omgivelser og nabotomt. Frittliggende garasje/carport skal plasseres minimum 5 meter fra reguleringsgrense for offentlig vei i boligfeltet ved innkjøring vinkelrett på veien, og minimum 2 meter fra grense mot offentlig vei når garasjen/carporten plasseres parallelt med vei. e) I forbindelse med etablering av vann og avløpsanlegg i områdene F1 og L1 tillates utført tiltak for omlegging av eksisterende bekk i områdene B9.1, B9.2 og BK7.3. f) Parkering. Antall biloppstillingsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. 5.2 Konsentrert småhusbebyggelse (BK7.1, BK7.2, BK7.3, BK12.1) a) Arealbruk. I området er det tillatt å oppføre kjede/- og rekkehus med tilhørende anlegg. b) Grad av utnytting. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 40 % for Bk7.1, Bk7.2 og Bk7.3 Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 4
Maksimalt prosent bebygd areal %- BYA = 50% for Bk12.1 c) Byggehøyder. Maks mønehøyde og gesimshøyde er 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng for Bk7.1, Bk7.2, Bk7.3 og Bk12.1. d) Parkering. Antall biloppstillingsplasser og sykkelparkeringsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. e) Bebyggelsen. Intern organisering, bebyggelsesmønster, tomteinndeling, parkering mv. skal fastlegges ved søknad om tiltak. 5. 3 Blokkbebyggelse (terrassert bebyggelse) (BB10.1,BB13.1) a) Arealbruk. I området er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse (terrassert bebyggelse) med tilhørende anlegg. b) Grad av utnytting. Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 50 %. c) Byggehøyder. Maks tillat gesimshøyde for område B10.1 skal ikke overstige 148 moh. Maks tillat gesimshøyde for område B 12.1 skal ikke overstige 130 moh. Gesimshøyde mot øst og nord-øst, på topp mot skråning skal ikke overstige 10m e) Parkering. Boligene skal baseres på felles garasje-/parkeringsanlegg. Antall biloppstillingsplasser og sykkelparkeringsplasser skal beregnes i tråd med Øvre Eiker kommunes parkeringsnorm. f) Bebyggelsen. Intern organisering, bebyggelsesmønster, tomteinndeling, parkering, fellesområder mv. skal fastlegges ved søknad om tiltak. Feltene ligger i sterkt skrånende terreng. Ved innsending av søknad om tiltak skal fjernvirkning av bebyggelse og terrengbehandling dokumenteres. 5.4 Barnehage (Ba) a) Arealbruk. I området er det tillatt å oppføre barnehage og tilhørende uteareal og parkeringsplass. b) Grad av utnytting Maksimalt prosent bebygd areal %-BYA = 30 %. c) Byggehøyder. Maks tillatt gesimshøyde og mønehøyde er 10.0 meter over gjennomsnittlig planert terreng. d) Adkomst/Parkering. Det skal tilrettelegges for trafikksikker levering og henting av barn der det er egne plasser for korttidsparkering. Løsningen skal vises og trafikksikkerheten dokumenteres ved søknad om tiltak for barnehagen. Parkeringsdekning for barnehagen skal være minimum 0,75 plasser pr per årsverk (tilsatte). e) Uteområder. Det skal vektlegges å gi området en variert utforming som motiverer til kreativ lek og utfoldelse tilpasset de aktuelle alderstrinn. I forbindelse med søknad om tiltak fremlegges detaljert utomhusplan for adkomst, parkering og lekeområder. Uteområdene skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis for barnehagen. f) Barnehagens lekeområde skal være åpent for allmenn bruk etter barnehagens stengetid. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 5
5.5 Energianlegg (T) (Nettstasjon) På områdene T1 og T2 kan oppføres Nettstasjon. Det skal være avkjørsel fra kommunal vei og oppstillingsplass for lastebil. 5.6 Lekeplass (L) a) Lekeplass L1, L2, L3 og L4 er felles for alle boligfeltene som planen omfatter. b) L1 skal minimum inneholde sandkasse, gode sittemuligheter, ett lekeapparat (huske, klatrestativ mv) og en åpen ballslette med utforming tilpasset terreng og område. Eksisterende bekk tillates lagt om innenfor dette området. L1 skal ha driftsadkomst fra kommunal vei som vist på plankartet. c) L2 skal ha en enkel opparbeidelse der terreng utnyttes til skli-, og akemuligheter. d) L3 opparbeides som en nærlekeplass og møteplass med sandkasse, sitteplasser og et mindre lekeapparat. e) L4 ligger i skrånende terreng og ved utforming av lekeplass skal en utnytte terreng til sklie og akemuligheter. Det skal finnes et mindre lekeapparat og sitteplasser. I tilgrensende friområde F9 skal det etableres adkomst fra kommunal vei og oppstilling for lastebil for drift av lekeplassen. f) På område Bk7.1-7.3 skal det bygges en sandlekeplass. Ved søknad om tiltak skal denne vises. Sandlekeplassen skal være min. 250m2 og inneholde sandkasse, sittemulighet og enkelt lekeutstyr. Plassen skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boligene på Bk7.1-7.3. g) I L-områdene skal eksisterende terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Tynning/rydding av vegetasjon i forbindelse med tilrettelegging for lek tillates. h) L1 og L4 eies av Øvre Eiker kommune og driftes av kommunen. L2 og L3 samt sandlekeplass ieies av boligområdene i fellesskap. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 12-5 nr. 2 6.1 Kjøreveg (Kv) a) For detaljert utforming vises det til plankart og til normalprofiler. Veier skal opparbeides i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. b) Kv1, Kv3, Kv4 og Kv9 er offentlige kjøreveger. c) For veianlegg mot byggeområder, friområder eller fellesarealer skal behovet for sikring vurderes i henhold til rekkverksnormalen. 6.2 Kjørevei privat adkomstvei (Kv) a) Kv2 er privat adkomstvei til boliger B9.1 og B9.2. b) Kv5 er privat adkomstvei til boliger B12.3 og BK12.1 c) Kv6 er privat adkomstvei til Fiskeoppdrettsanlegg (utenfor planområdet) d) Kv7 er privat adkomstvei til boligfelt B15 e) Kv8 er privat adkomstvei til boligfelt B14 og barnehage (Ba). f) Kv10 er privat adkomstvei til boliger i B11.1. g) Kv11 er privat adkomstvei for eksisterende boliger utenfor planområdet. 6.3 Fortau (KF) a) Fortau Kf1 og Kf2 er offentlige fortau. b) For detaljert utforming vises det til plankart og til normalprofiler. Fortau skal opparbeides i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 6
6.4 Annen veggrunn, tekniske anlegg (Av) a) Sideterrenget er en del av det offentlige vegarealet. Området som omfatter veiens sideterreng og veigrøft skal tilsås og settes i stand samtidig med vegarealet i henhold til Øvre Eiker kommunes veinormal. 7 GRØNNSTRUKTUR 12-5 nr. 3 7.1 Friområde (F) a) Friområdene F1 F13 er fellesområder for alle byggeområdene. Friområder kan benyttes av alle til opphold og ferdsel. b) I område F1 tillates omlegging av eksisterende bekk. c) I friområdene tillates enkel opparbeiding for bruk og ferdsel. d) I friområdene tillates lagt vann- og avløpsanlegg. Etter at anlegget er ferdigstilt skal terrenget istandsettes og tilsåes / tilplantes. Der det er hensiktsmessig skal ledningstraseene kunne opparbeides og benyttes som turveier og stier. e) Friområdene eies av Øvre Eiker kommune. 7.2 Naturområde (N) a) Vegetasjonen skal bevares og nødvendige inngrep skal begrenses mest mulig og utføres i samråd med kommunen. b) I naturområdet tillates lagt vann og avløpsanlegg som anvist på vedlagt plan for ledningsanlegg. Etter at anlegget er ferdigstilt skal terrenget istandsettes og tilsåes / tilplantes. Der det er hensiktsmessig skal ledningstraseene kunne opparbeides og benyttes som turveier og stier. c) Naturområdene eies av boligene i fellesskap. 7.3 Vegetasjonsskjerm (V) a) Mot eksisterende fiskeoppdrettsanlegg skal det være en vegetasjonsskjerm med eksisterende vegetasjon. Her tillates ingen tiltak. b) Reguleringen påvirker ikke eiendomsforholdene. 8 HENNSYNSSONER 12-6 8.1 Frisiktsone (H140) a) I frisiktsoner ved offentlige kjøreveier skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veier. 8.2 Naturområde (H560) a) Vegetasjonen skal bevares og nødvendige inngrep skal begrenses mest mulig. I naturområdet tillates lagt vann og avløpsanlegg som anvist på vedlagt plan for ledningsanlegg. Tiltak skal utføres i samråd med kommunen. 8.3 Sikringssone område for fordrøyning av overvann og for VA-anlegg (H410_1 og H410_2). Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 7
a) I denne sonen skal det kunne anlegges fordrøyningsanlegg for overvann og legging av VAledninger. Etter at anlegget er opparbeidet skal områdene planeres tilsåes og tilplantes. Tiltaket skal godkjennes av kommunen. Utarbeidet at Siv. Ing. Stener Sørensen As i samarbeid med Harakollen Boligutvikling AS Side 8