Årsrapport 2013 Boligutleie Holding IV AS

Årsrapport 2013 Boligutleie Holding IV AS

Innhold Årsberetning...3 Resultatregnskap...5 Eiendeler...6 Egenkapital og gjeld...7 Kontantstrømoppstilling...8 Regnskapsprinsipper...9 Noter...10 Revisjonsberetning...18

Årsberetning 2013 Boligutleie Holding IV AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding IV AS ble stiftet i 2003, men selskapets operative virksomhet startet først i 2006. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i EU/EØS området. Selskapet har gjennom datterselskapet Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB foretatt fem investeringer, som alle er i Tyskland. Investeringene omfatter samlet cirka 6 470 leiligheter. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. Dersom styret i selskapet finner tungtveiende årsaker til å forlenge denne perioden vil dette bli presentert for generalforsamlingen. Salg av deler av porteføljen kan dog finne sted i hele selskapets levetid. Boligutleie Holding IV AS har i underkant av 2 000 aksjonærer per 31. desember 2013, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2014. Redegjørelse for årsregnskapet s driftsinntekter utgjorde i 2013 TNOK 237 673. s resultat ble TNOK - 32 819 mens det for 2012 var TNOK 19 488. Nedgang i konsernets resultat skyldes i hovedsak valutatap på TNOK 19 499, tap ved salg av eiendom på TNOK 22 847 og skattekostnad fra morselskapet på TNOK 10 235. s skattekostnad skyldes vedtak fra Skatteetaten om endring av ligning for tidligere år. Resultat i 2013 for morselskapet er TNOK 26 336, mens det var TNOK 20 430 i 2012. s likviditetsbeholdning var TNOK 37 195 per 31. desember 2013. Tilsvarende tall per 31. desember 2012 var TNOK 53 578. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 2 631 029 mot TNOK 2 389 146 i 2012. Egenkapitalandelen per 31. desember 2013 var 27,7 prosent mot 28,3 prosent per 31. desember 2012. har i løpet av året hatt en negativ kontantstrøm på TNOK 16 383. Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter er negativ. Dette skyldes at det er tilbakebetalt totalt TNOK 892 136 på langsiktig gjeld i porteføljene, mens nytt langsiktig lån for Nidda er TNOK 838 250. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter er positiv grunnet salg av eiendom. Operasjonell kontantstrøm er TNOK -31 320. Tilsvarende tall for 2012 var TNOK 15 204. Vesentlige hendelser i regnskapsåret Regnskapsåret 2013 var mer påvirket av beliggenheten til visse investeringer enn finansmarkedene generelt. Eiendomsverdiene har ikke kommet tilbake til nivåene fra perioden før 2009. Tyske eiendomsverdier har hatt en stigende utvikling i 2013. De mest attraktive porteføljene i dag er fortsatt de som har en samlet beliggenhet rundt større byer. Spredte porteføljer som Obelix, Nidda og Max Frisch har derfor ikke opplevd den samme verdistigningen som disse. I 2013 solgte selskapet flere krevende eiendommer i Stadtoldendorf. Salget ble gjennomført til markedspris, men medførte likevel et regnskapsmessig tap på nesten 23 millioner norske kroner. Driften har totalt sett vært stabil med noen forbedringer i ledigheten. Derimot har leieøkninger i disse sekundære beliggenhetene vært svak. Verdier er uendret som et resultat av svake beliggenheter og vedlikeholdsbehov på eldre eiendommer. Nidda porteføljen ble refinansiert i desember 2013. De nye lånebetingelsene refinansierte hele lånebeløpet og reduserte den årlige renten fra 4,64 % til 2,78 %. Som er resultat av dette vil Nidda-porteføljen fremover kunne produsere en positiv kontantstrøm til selskapet. Før refinansieringen ble lånet misligholdt, og all tilgjengelig likviditet ble benyttet til ekstra nedbetalinger på gjelden. Dagens gjeldsbetingelser er betydelig bedret i forhold til tidligere. Hendelser etter balansedagen Det er ingen kjente hendelser i 2014 som har vesentlig betydning for avleggelse av årsregnskapet for 2013. Fremtidig utvikling Det er ikke planlagt nye emisjoner i Boligutleie Holding IV AS og hovedfokus fremover er refinansiering og optimal forvaltning av eiendommene. s fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og finansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til en viss grad er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget. Til tross for et sterkt tysk eiendomsmarked er det fortsatt usikkerhet til hvordan verdiene til konsernets eiendommer vil utvikle seg fremover. Fokus er derfor på optimal forvaltning av eiendommene. Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens finansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold. På grunn av alderen på selskapets eiendommer kan det være nødvendig med oppgraderinger for å holde utleiegraden og konkurranseevnen i markedet på nåværende nivå. Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 3

Flere viktige hendelser vil finne sted i løpet av 2014. Tre porteføljer har lån som forfaller til betaling (Max Frisch, Bad Kissingen og Obelix). Det er ikke realistisk å forvente at de tre lånene kan refinansieres med samme låneutmåling som i dag. Dette innebærer at refinansieringene samlet sett vil kunne medføre betydelige likviditetsutlegg. Neste refinansiering er i 2016. Etter en totalvurdering av refinansierings- og likviditetsbehov har styret derfor vedtatt at Obelix-porteføljen skal legges ut for salg i 2014. Obelix er en spredt portefølje i ikkestrategiske områder, der noen av eiendommene ligger i områder som har generell høy ledighet og negativ befolkningsutvikling. Til tross for at selskapet har gjennomført mange tiltak for å forbedre de økonomiske resultatene i porteføljen, viser omfattende dialog med mulige långivere at ingen banker kan tilby full refinansiering av dagens lånebeløp. Basert på ulike anslag på porteføljens markedsverdi, vil et salg av Obelix-porteføljen bedre selskapets likviditet. Det forventes at Obelix-porteføljen selges i 2014. s eiendommer har hatt betydelige verdifall siden investeringstidspunktet, noe som i hovedsak kan forklares med utfordrende lokale eiendomsforhold. De planlagte handlingene presentert ovenfor vil resultere i en mer stabil finansiell- og driftssituasjon for konsernet fremover. Oppsummert vil selskapets fokus de nærmest 12 månedene være refinansiering av gjelden, salg av Obelix-porteføljen, samt ytterligere optimalisering av forvaltningen for å øke inntektene samtidig som kostnadene holdes på et rimelig nivå. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK og NOK/EUR. er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Arbeidsmiljø og personale har ingen ansatte. Det er således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering s virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer s årsresultat ble TNOK - 26 336. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding IV AS: Beløp i NOK 1 000 Overført fra annen innskutt egenkapital - 26 336 Totalt disponert - 26 336 er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har flytende rente. Det er inngått rentederivater for å redusere denne risikoen. Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem 4 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Resultatregnskap 01.01 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 12 237 673 228 127 - - Andre driftsinntekter - 3 704 - - Sum driftsinntekter 237 673 231 831 DRIFTSKOSTNADER 90 90 Lønnskostnader 8 90 90 - - Ordinære avskrivninger 2 20 004 19 378 - - Nedskrivninger 2,15-41 300-21 422 542 630 Andre driftskostnader 8,9,11 156 293 128 107 632 720 Sum driftskostnader 135 087 126 153-632 -720 DRIFTSRESULTAT 102 586 105 678 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 2 175 3 827 Finansinntekter 9 3 529 12 206-17 645-23 537 Finanskostnader 9,13-119 154-89 236-15 470-19 710 Netto finansposter -115 625-77 030-16 102-20 430 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD -13 038 28 648 10 235 - Skattekostnad 7 19 781 9 160-26 336-20 430 ÅRSRESULTAT -32 819 19 488 Herav minoriteter 1-2 296 6 981 Opplysninger om avsetninger til: - - Utbytte -26 336-20 430 Annen EK -26 336-20 430 Sum disponert Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 5

Eiendeler 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler - - Utsatt skattefordel 7 14 604 20 377 - - Sum immaterielle eiendeler 14 604 20 377 Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2,15 2 445 859 2 180 432 - - Maskiner og inventar 2 81 94 - - Sum varige driftsmidler 2 445 939 2 180 526 Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer 3 37 619 32 556 450 477 487 282 Investeringer i datterselskap 3 - - 450 477 487 282 Sum finansielle anleggsmidler 37 619 32 556 450 477 487 282 Sum anleggsmidler 2 498 162 2 233 459 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 4 497 4 116 38 107 55 200 Andre fordringer 91 174 97 993 38 107 55 200 Sum fordringer og varelager 95 671 102 109 1 549 805 Bankinnskudd 14 37 195 53 578 39 656 56 005 Sum omløpsmidler 132 866 155 687 490 133 543 287 SUM EIENDELER 2 631 029 2 389 146 6 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Egenkapital og gjeld 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2013 2012 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 763 1 763 Aksjekapital 1, 6 1 763 1 763 108 387 108 387 Overkurs 1 108 387 108 387 285 406 311 743 Annen innskutt egenkapital 1 349 480 311 719 395 556 421 893 Sum innskutt egenkapital 459 630 421 869 Opptjent egenkapital - - Annen egenkapital - - - - Sum opptjent egenkapital - - - - Minoritetsinteresser 1 269 885 255 539 395 556 421 893 Sum egenkapital 729 515 677 408 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 7 6 314 7 069 - - Sum avsetning for forpliktelser 6 314 7 069 - - Langsiktig gjeld 4, 13 1 842 849 1 661 071 Kortsiktig gjeld 2 84 Leverandørgjeld 8 248 833 - - Betalbar skatt 7 274 1 078 - - Skyldig offentlige avgifter 1 309 988 94 575 121 310 Gjeld til konsernselskaper 5 - - - - Annen kortsiktig gjeld 9 42 521 40 699 94 577 121 394 Sum kortsiktig gjeld 52 352 43 598 94 577 121 394 Sum gjeld 1 901 515 1 711 738 490 133 543 287 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 631 029 2 389 146 Oslo, 10. april 2014 Geir Inge Solberg Styreformann Martin Bruck Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Andres Aulik Styremedlem Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 7

Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 2013 2012 Beløp i NOK 1000 2013 2012 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -16 102-20 430 Resultat før skatt -13 038 28 648-10 235 - Betalbar skatt -14 174-2 645 - - Gevinst / tap ved salg av driftsmidler -22 847-3 704 - - Ordinære avskrivninger 20 004 19 378 - - Nedskrivninger -41 300-21 422 36 806 19 403 Poster klassifisert som investeringsaktiviteter -5 063 1 354-82 84 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld 6 568-755 -9 643-1 732 Endring i andre tidsavgrensningsposter -2 156-227 - - Effekt av valutakursendringer 40 686-5 424 744-2 675 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -31 320 15 203 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 84 590 59 701 - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 84 590 59 701 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter - 2 782 Innbetaling ved opptak av ny kortsiktig og langsiktig gjeld 838 250 82 685 - - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -892 136-150 713 - - Tilbakebetaling til minoritetene -19 235 - - 2 782 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -73 120-68 028 - - Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter 3 468-2 006 744 107 Netto endring i likvider i året -16 383 4 870 805 698 Bankinnskudd pr 01.01 53 578 48 708 1 549 805 Bankinnskudd pr 31.12 37 195 53 578 8 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Valutagevinster- og tap er resultatført som finansposter. Omregningsdifferanser i konsernet er bokført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 9

Noter Note 1 Egenkapital Beløp i NOK 1000 Aksjekapital Overkurs Annen innskutt egenkapital Egne aksjer Sum Egenkapital pr 01.01 1 763 108 387 312 060-318 421 893 Årets resultat - - -26 336 - -26 336 Egenkapital pr 31.12 1 763 108 387 285 724-318 395 556 Innskutt egenkapital Minoritet Egne aksjer Sum Egenkapital pr 01.01 422 187 255 539-318 677 408 Utbytte til minoritet - -19 235 - -19 235 Omregningsdifferanser 68 285 35 877-104 162 Årets resultat -30 523-2 296 - -32 819 Egenkapital pr 31.12 459 948 269 885-318 729 515 Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1000 Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 01.01 2 533 714 202 2 592 254 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12 357 384 29 357 413 Justert anskaffelseskost pr 01.01 2 891 098 231 2 949 667 Tilgang kjøpte driftsmidler - - - Avgang solgte driftsmidler -64 963 - -64 963 Omregningsdifferanser tilgang / avgang -3 240 - -3 240 Anskaffelseskost pr 31.12 2 822 895 231 2 823 126 Av og nedskrivninger pr 01.01 353 282 108 353 390 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12 50 007 15 50 022 Justert av og nedskrivning pr 01.01 403 289 123 403 412 Avgang akk avskrivninger -3 220 - -3 220 Avskrivninger 19 979 25 20 004 Reversering av tidligere års nedskrivninger (se note 15) -41 300 - -41 300 Omregningsdifferanser på av- og nedskrivninger -1 711 2-1 709 Akk avskrivninger pr 31.12 377 037 150 377 187 Balanseført verdi pr 31.12 2 445 859 81 2 445 939 Årets avskrivninger 19 979 25 20 004 Årets netto nedskrivninger -41 300 - -41 300 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 100 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter avskrives ikke 10 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap m v Beløp i NOK 1000 Selskapets navn Ervervet Eierandel Egenkapital Resultat Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 2006 65,68 % 762 318-12 440 Datterselskapet Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB, Stockholm, har per 31.12 en aksjekapital på TSEK 12 657 bestående av 12 656 800 aksjer til pålydende SEK 1. Investeringen er i regnskapet vurdert etter kostmetoden og balanseført til TNOK 450 477. Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB eier følgende selskaper: Selskapets navn Portefølje Ervervet Eierandel / stemmeandel Egenkapital Resultat Certram Properties SARL Obelix 2006 99,73 % 58 781 2 802 Bartol Properties SARL Obelix 2006 99,73 % 44 900-4 077 Zidal Properties SARL Obelix 2006 99,73 % 26 488 1 693 Sivaka German Properties SARL Obelix 2006 99,73 % -60 439-40 487 Hyresbostäder i Dresden IV AB Dresden 2006 100,00 % 56 907 1 941 Hyresbostäder 4 Dresden GmbH & Co KG Dresden 2007 99,73 % Hyresbostäder 4 Dresden Verwaltung GmbH Dresden 2007 94,80 % Hyresbostäder 4 Nidda Tomt AB Nidda 2006 100,00 % 543 176 12 008 Hyresbostäder 4 Nidda Tomt GmbH Nidda 2006 100,00 % HBS BK 1 ApS Bad Kissingen 2007 100,00 % 59 074-437 Hyresbostäder i Södra Tyskland I Gul AB Max Frisch 2006 30,00 % 115 383-17 814 Hyresbostäder i Södra Tyskland GmbH & Co KG Max Frisch 2006 29,92 % Hyresbostäder i Södra Tyskland Verwaltung GmbH Max Frisch 2006 28,47 % Hyresbostäder i Celle und Bielefeld GmbH & Co KG Max Frisch 2006 29,92 % Hyresbostäder i Celle und Bielefeld Verwaltung GmbH Max Frisch 2006 28,47 % Bad Kissingen Gul Inventar AB Max Frisch 2006 30,00 % Hyresbostäder i Sverige 21 AB - 2006 94,80 % 8 688-63 Hyresbostäder i Tyskland 40 AB - 2006 100,00 % 90-1 Hyrebostäder i Södra Tyskland I Gul AB er tilknyttet selskap, og regnskapsført etter egenkapitalmetoden. 2013 2012 Anskaffelseskost 81 536 81 536 Merverdi ved anskaffelse 10 928 10 928 Bokført verdi 01.01 32 556 35 980 Andel årets resultat 236-1 354 Omregningsdifferanser 4 827-2 070 Bokført verdi 31.12 37 619 32 556 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 11

Note 4 Langsiktig gjeld Beløp i NOK 1000 Langsiktig gjeld 2013 2012 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 842 849 1 661 071 Sum 1 842 849 1 661 071 Forfallstidspunkt - langsiktig gjeld Innen 1 år 935 012 741 585 1-5 år 907 837 919 486 Senere enn 5 år - - Sum 1 842 849 1 661 071 Pantesikret gjeld 2013 2012 Pantesikret gjeld 1 842 849 1 661 071 Pantsatte eiendeler Tomter, bygninger og annen fast eiendom 4 776 802 2 036 347 Annet 77 319 65 943 Verdi i balansen Tomter, bygninger og annen fast eiendom 2 445 859 2 180 432 Selskapets gjeldsfinansiering er knyttet til hver enkelt investering i etablerte single purpose selskaper. Hver enkelt låneavtale vil således ha egne lånekriterier knyttet til overholdelse. Det vil i det følgende gis en oversikt over selskapets totale gjeldsforhold og de krav som foreligger: Portefølje Bank Hovedstol *** ) Forfall DSCR krav ** ) LTV krav *** ) Faktisk DSCR Faktisk LTV Nidda DG Hyp 100 000 31.12.18 1,15 80 % 1,18 76 % Dresden DG Hyp 10 583 31.01.16 1,10 73 % 1,18 62 % ICR krav * ) LTV krav *** ) Faktisk ICR Faktisk LTV Obelix 1) Deutsche Pfandbriefbank 94 586 15.07.14 1,30 90 % 1,42 79 % Bad Kissingen 2) Deutsche Pfandbriefbank 14 675 31.08.14 1,40 80 % 1,58 78 % Max Frisch (30 %) 3) Deutsche Pfandbriefbank 21 627 15.04.14 1,40 90 % 1,81 69 % 1 ) Det arbeides med salg av hele Obelix porteføljen, og det forventes at salget vil skje i løpet av 3. kvartal 2014. Det arbeides også med avtale med långiver for forlengelse av låneperioden til salg er gjennomført. 2 ) Lånet i Bad Kissingen utløper 31.08.2014. Refinansieringsaktiviteter vil påbegynnes i april. 3 ) Lånet i Max Frisch er forlenget med samme bank til 30.06.2014. Flere banker er involvert i refinansieringsprosessen og vurderer porteføljen. *) ICR: Interest Coverage Ratio. Rentedekningsgraden er et mål for både soliditet og lønnsomhet, da den forteller i hvilken grad selskapet er i stand til å betale sine rentekostnader og evne til å påta seg større låneforpliktelser. Generelt beregnes rentedekningsgraden ved å ta EBIT og dele på rentekostnadene, men de fleste låneavtalene har en egen definisjon der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. **) DSCR: Debt Service Coverage Ratio: Beregnes ved å ta EBIT og dele på sum rentekostnader og amortert beløp. Som for ICR har de fleste låneavtalene egne definisjoner der blant annet investeringer i mange tilfeller trekkes ut av EBIT. ***) LTV: Loan to Value Ratio. Lånets hovedstol deles på markedsverdien av eiendomsporteføljen. ****) Hovedstol er benevnt i prosjekt valuta (EUR) 12 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Note 5 Mellomværende med selskap i samme konsern Beløp i NOK 1000 Gjeld til konsernselskap Konsernmellomværende 2013 2012 Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 94 575 121 310 Sum 94 575 121 310 Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon s aksjekapital består av 88 126 934 aksjer pålydende NOK 0,02. Alle aksjer har lik stemmerett. Selskapet eier 32 972 egne aksjer med kostpris 9,65 pr aksje. Følgende aksjonærer eier mer enn 1 % av aksjene pr 31.12: Augura Life Ireland Ltd 4 886 015 aksjer 5,54 % Otium AS 1 980 198 aksjer 2,25 % Øvrige aksjonærer eier mindre enn 1 %. Note 7 Skatt Beløp i NOK 1000 Årets skattekostnad 2013 2012 2013 2012 Betalbare skatter Norge 10 235-10 235 - Betalbare skatter utlandet - - 2 861 3 414 Sum betalbare skatter 10 235-13 096 3 414 Endring i utsatt skatt Norge - - Endring i utsatt skatt utlandet - - 5 253 5 818 Andre endringer og omregningsdifferanser utsatt skatt - - 1 432-72 Sum endring utsatt skatt - - 6 685 5 746 Sum skattekostnad 10 235-19 781 9 160 Årets skattegrunnlag Resultat før skatt -16 102-20 430-13 038 28 648 Permanente forskjeller 1 171 19 403-34 786-28 837 Endr midl forskjeller - - 2 501 1 760 Fremførbart underskudd -147 080-146 053-191 087-191 273 Underskudd som ikke benyttes i regnskapsåret 162 011 147 080 236 410 190 989 Årets skattegrunnlag - - - 1 287 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 13

Skatteøkende/(-reduserende) midlertidige forskjeller 2013 2012 2013 2012 Eiendommer - - -37 412-86 646 Øvrige midlertidige forskjeller - - 17 209 38 436 Underskudd til fremføring -162 011-147 080-198 312-181 690 Grunnlag beregning utsatt skatt -162 011-147 080-218 515-229 900 Nedvurdering av utsatt skattefordel -162 011-147 080-189 721-180 522 Balanseførte midlertidige forskjeller - - -28 794-49 378 Netto utsatt skatt / (-) utsatt skattefordel - - -8 290-13 308 Netto utsatt skatt Sverige - - - - Utsatt skatt Tyskland - - 6 314 7 069 Utsatt skatt - - 6 314 7 069 Netto utsatt skattefordel Sverige -13 301-19 578 Utsatt skattefordel Tyskland - - -1 303-799 Utsatt skattefordel - - -14 604-20 377 Utsatt skatt for svenske selskap er utlignet mellom selskapene på grunn av muligheter for utligning av utsatt skatt mot utsatt skattefordel. Utsatt skatt for tyske selskap er behandlet netto per selskap da tilsvarende muligheter for utligning ikke eksisterer. Utsatt skattefordel er ikke balanseført der det ikke er sannsynlighetsovervekt for at fordelen kan utnyttes. Skatteprosent for 2013 er i Norge er 28 %, i Tyskland 15,825 % og i Sverige 22 %. Avstemming av selskapets skatteprosent 2013 2012 28 % skatt av resultat før skatt -4 509-5 720 Skatteeffekt permanente forskjeller 328 5 433 Endr i nedvurdering av midl forskj knyttet til underskudd 4 181 288 Beregnet skattekostnad - - Effektiv skattesats 1 ) 0 % 0 % 1 Skattekostnad i forhold til resultat før skatt. Note 8 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. har ingen ansatte og er derfor ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Beløp i NOK 1000 Honorar til styret 2013 2012 2013 2012 Styrehonorar 79 79 79 79 Honorar til revisor 2013 2012 2013 2012 Lovpålagt revisjon 131 174 836 760 Konsulenttjenester - - - 61 Sum 131 174 836 821 Beløpene er inklusiv merverdiavgift. 14 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Note 9 Poster som er slått sammen i regnskapet Beløp i NOK 1000 Andre driftskostnader 2013 2012 2013 2012 Reparasjon- og vedlikeholdskostnader - - 28 454 29 292 Oppvarming - - 22 252 19 902 Vann - - 8 177 8 120 Elektrisitet - - 2 070 1 601 Renovasjon - - 5 006 4 646 Kjøpte tjenester 277 243 21 613 17 525 Forsikring 135 145 2 940 2 166 Forretningsførsel og eiendomsforvaltning - - 10 003 10 028 Forvaltningskostnader - - 10 309 10 145 Eiendomsskatt - - 6 207 5 975 Tap ved salg av eiendom - - 22 847 - Øvrige kostnader 130 242 16 415 18 707 Sum andre driftskostnader 542 630 156 293 128 107 Finansinntekter 2013 2012 2013 2012 Annen renteinntekt 2 167 1 730 3 284 3 109 Valutagevinst 9 2 097 9 9 097 Annen finansinntekt - - - - Resultatandel fra tilknyttet selskap - - 236 - Sum finansinntekter 2 175 3 827 3 529 12 206 Finanskostnader 2013 2012 2013 2012 Rentekostnader fra foretak i samme konsern -3 507-4 127 - - Annen rentekostnad -1 171 - -92 672-87 541 Valutatap -12 967 - -18 636 - Annen finanskostnad 1 ) - -7-7 846-341 Nedskrivning aksjer i datterselskap - -19 403 - - Resultatandel fra tilknyttet selskap - - - -1 354 Sum finanskostnader -17 645-23 537-119 154-89 236 1 ) Beløpet inkluderer TNOK 4 235 i refinansieringshonorar til Obligo Real Estate AS, ref note 11. Annen kortsiktig gjeld 2013 2012 2013 2012 Forskuddsbetalte leieinntekter - - 2 363 1 332 Påløpte kostnader - - 4 167 3 342 Annen kortsiktig gjeld - - 35 991 36 025 Sum kortsiktig gjeld - - 42 521 40 699 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 15

Note 10 Salg av eiendom Det er i løpet av 2013 solgt 309 leiligheter i Stadtholdendorf, Tyskland. Salget gir et netto tap for konsernet på TNOK 22 847. Note 11 Honorarer til løpende forvaltning og refinansiering For 2013 har Boligutleie Holding IV AS avtale om løpende forvaltning med Obligo Real Estate AS og Obligo Investment Management AS. For disse tjenestene har konsernet blitt belastet med et forvaltningshonorar, honoraret utgjorde TNOK 10 309 for 2013. Honoraret er kostnadsført under forvaltningskostnader, ref note 9. Med virkning fra 1.4.2013 har Boligutleie Holding IV AS inngått en avtale om refinansieringstjenester som et tillegg til forvaltningsavtalen med Obligo Real Estate AS. Fast årlig honorar er TNOK 1 151. Ved refinansiering belastes respektive selskap med et suksess honorar på 0,40 % av oppnådd finansieringsbeløp. For regnskapsåret 2013 er det kostnadsført totalt TNOK 4 235. Note 12 Leieinntekter s inntekter består av leieinntekter ved utleie av boligeiendom i Tyskland. Note 13 Finansielle instrumenter Beløp i NOK 1000 Rentederivater Selskapet har som strategi å sikre opp mot 100 % av rentebærende gjeld ved gjennomføring av investeringer. Låneavtalene inngås primært som med flytende lånebetingelse, men långiver vil normalt kreve inngåelse av en separat derivatkontrakt tilsvarende hovedstol som sikrer fastrente. Finanskostnadene er presentert netto. Verdien av rentederivatene balanseføres ikke ihht. god regnskapsskikk i Norge. Verdiendringer er således heller ikke ført over selskapets resultat. Under følger en oversikt over selskapets rentederivater pr 31.12. Portefølje Bank Hovedstol Valuta Fastrente sats Startdato Sluttdato Urealisert gevinst / (-) tap pr 31.12 Obelix Deutsche Pfandbriefbank 72 000 EUR 4,59 % 08.06.06 26.06.14-1 556 Obelix Deutsche Pfandbriefbank 13 800 EUR 4,70 % 08.06.07 26.06.14-306 Obelix Deutsche Pfandbriefbank 14 200 EUR 4,75 % 05.07.07 26.06.14-318 Dresden DG Hyp 10 000 EUR 1,25 % 31.01.12 31.01.16-191 Bad Kissingen Deutsche Pfandbriefbank 13 497 EUR 4,50 % 31.08.07 29.08.14-431 Max Frisch (30 %) Deutsche Pfandbriefbank 21 627 EUR 3,96 % 26.04.07 15.04.14-400 Sum urealisert gevinst / (-) tap EUR -3 202 Sum urealisert gevinst / (-) tap NOK -26 837 Note 14 Bankinnskudd s bankkonti fordeler seg på følgende valuta: TSEK TEUR TNOK Bankinnskudd i SEK 2 020-1 913 Bankinnskudd i EUR - 4 024 33 732 Bankinnskudd i NOK - - 1 549 Totalt 37 195 har ingen bundne bankmidler. 16 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Note 15 Nedskrivninger Beløp i NOK 1 000 Selskapet har vurdert bokført verdi av sine investeringer i fast eiendom pr 31.12, og foretatt nedskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Vurdering av eiendomsverdiene er basert på takster innhentet av uavhengig tredje part i januar 2014. Takster innhentes halvårlig for alle eiendomsinvesteringene i selskapet. Med bakgrunn i disse takstene har selskapet pr 31.12 foretatt følgende reversering av tidligere nedskrivninger: Portefølje / selskap Bokført verdi før årets nedskrivning Nedskrivning Reverserte nedskrivninger Ny bokført verdi Verditakst EUR Obelix, Bartol 174 156-5 231 179 386 21 400 Obelix, Zidal 141 304-2 037 143 341 17 100 Obelix, Sivaka 519 700-16 949 536 649 64 020 Obelix, Certram 153 390-3 118 156 509 18 670 Bad Kissingen 163 028-3 755-159 273 19 000 Nidda Tomt AB 1 099 156-20 755 1 119 912 133 600 Totalt netto nedskrevet balanseverdi -3 755 48 090 Omregningsdifferanse - -3 035 Nedskrivning over resultat -3 755 45 056 Netto reversert nedskrivning over resultat 41 300 Note 16 Andre forhold knyttet til skatt I forbindelse med bokettersyn fra skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for 2006 og 2007. Vedtaket er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader, skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Endring av ligning vil påvirke betalbar skatt for inntektsåret 2006 og 2007 med MNOK 10,2 inkludert tilleggsskatt, og renter med MNOK 1,2. Kravene er betalt og regnskapsmessig kostnadsført i 2013. Selskapet og dens juridiske rådgivere er ikke enig i skatteetatens vurdering, og vil påklage vedtaket. Selskapet er kjent med at det foreligger en tilsvarende sak som er behandlet i Tingretten hvor skatteetaten fikk medhold. Saken er anket og skal behandles i Lagmannsretten. Endelig utfall i denne saken vil skape presedens for Boligutleie Holding IV AS. Note 17 Andre forhold Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (publ) Boligutleie Holding IV AS eier Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB sammen med det svenske søsterselskapet Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (publ). Alle investeringene som foretas i Boligutleie Holding IV AS gjøres sammen med Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (publ) gjennom det felles eide datterselskapet. Selskapene har identiske investeringsmandater og styresammensetning. Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 17

18 Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS

Årsrapport 2013, Boligutleie Holding IV AS 19

Boligutleie Holding IV AS C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo www.ssd.no SSD/ 140143