Referat. Sted: Tuddal Høyfjellshotell. Dato: 23 03 2014 Kl: 1300. Karsten Hjoberg ønsket velkommen og gikk gjennom agendaen for møtet, med navneopprop. Agenda: 1. Referat fra møte med ordfører og eiendomsskattesjef. v/ Øyvind Kaspersen. 2. Gjennomgang og korreksjon av fellesbrev til kommunen v/ Sveinung O Flaaten. 3. Kostnadsfordeling v/ Karsten Hjoberg 4. Eventuelle aksjoner v/ Karsten Hjoberg. 5. Betraktninger rundt Vann og Avløp v/ Asle P Johansen. 6. HAU`S fremtidige arbeid, regnskap pr 2014. og valg av nye Representanter for foreningene. Regnskap HAU pr mars 14. Deltagere på fellesmøte søndag 23.03.14 kl. 13.00 Hytteforening avn Email adresser Tolisol-vegen Henning Johansson hj@notodden-energi.no Sollia Hytteforening Simen Sogn-Larssen sisog@statoil.com Flugonfjell Hytteforening Tjønnstul Hytteforening Bitringsnatten Hytteforening ToskjærHytteeierfo rening Tone Beate Hetland Hans Hilding Hønsvall Tom Haugland Asle P Johansen, Harald M Johannessen Svein Surtevju Tore Hagen Erna Flattum Berg Arve Grane thetland@deloitte.no hanshilding@honsvall.com aasengen@gmail.com asle@assi.no tore.hagen@notodden.kommune.n o Landsverk Øyvind Stensaas Øyvind.Stensaas@alfredberg.com
Hytteeierforening Lislimarken Øst Russmarken Hytteforening øttingen Torleiv Holmen Tor Christian Fjeld Magnus Bentsen Thorbjørn Tørre Rolf Hage Svein Arild Gerhardsen torleiv.holmen@getmail.com rolhag@online.no Åråhovde Hytteeierforening + Måsafjell Hegnin Jan Arve Fuglaas Jan.arve@fuglaas.no Gvålsheia og Langehaug Hytteeierforening Steinarmen Hytteforening Øyvind Kaspersen Finn Poulsen Georg Bergestig Karsten Hjoberg Stein Vidar Hansen Henning Eriksrød Bang oyvind.kaspersen@stangegruppen. no finnpo@online.no georg.bergestig@nenett.no khjoberg@gmail.com Stein-vidar.hansen@telenor.com Forfall: Stein Vidar Hansen. 1. Øyvind Kaspersen ga et referat fra møtet med ordfører og eiendomsskattesjef 18.03.14. Han oppsummerte med å si at han var optimistisk mht. at ordføreren vil komme med en orientering og annonsere endringer og omfang allerede før påske. Kaspersens presentasjon er tidligere sendt til deltagerne på fellesmøtet. 2. Karsten Hjoberg introduserte advokat Sveinung Flåten og Helge Johannesen (sistnevnte på tlf) fra advokatfirmaet Hjort DA, og som gikk gjennom brevutkastet som skal sendes til kommunen. Det ble en grundig gjennomgang. og det ble foretatt noen få tilføyelser. Advokatene vil så gå gjennom brevet på nytt, evt. foreta noen korrigeringer, og sende tilbake til hytteforeningsutvalget for gjennomsyn, før utsendelse. Siste frist for levering av fullmakter er torsdag 27 mars 2014. Brev vil bli sendt til kommunen 31.03.14. 3. Karsten redegjorde for kostnadene vedrørende advokathonorarer og viste en oversikt over medlemmene i de forskjellige hytteforeningene. Videre foreslo han at kostnadene skulle fordeles etter antall medlemmer i hytteforeningene. Det kom innspill om at vi måtte dele kostnadene kun på de som hadde gitt sin fullmakt. Møte stilte seg samlet bak forslaget til Karsten. Tabell over
hytteforeninger med medlemstall og innsendte fullmakter er sendt deltagerne tidligere. 4. Karsten presenterte forslag til et par aksjoner, men det besluttet å avvente resultatet av ordførerens lovede orientering før påske. De viste forslagene fra Karsten er også sendt ut tidligere. 5. Betraktninger rundt vann og avløp v/ Asle P Johansen. Presentasjonen er sendt ut tidligere 6. HAU`S framtidige arbeid, regnskap pr 2014. og valg av nye representanter fra foreningene. Regnskap HAU pr mars 2014. Presentasjonen er sendt ut tidligere. Under sak 5 6 var de fleste av deltakerne reist, her vil HAU komme med utfyllende informasjon senere. Georg Bergestig referent
Oversikt medlemmer / fullmakter - fellesmøte 23.03.14 Hytteforening Medlemmer Fullmakter Tolisol-vegen 120 57 Sollia Hytteforening 23 23 Flugonfjell Hytteforening 60 56 Tjønnstul Hytteforening 46 16 Bitringsnatten Hytteforening 55 _ Toskjær Hytteeierforening 92 54 Landsverk Hytteeierforening 18 12 Lislimarken Øst (Tolisol) Russmarken Hytteforening 35 33 Nøttingen 34 25 Åråhovde Hytteeierforening 17 11 + Måsafjell 5 5 Hegnin (GLH) Gvålsheia og Langehaug Hytteeierforening 120 82 Steinarmen Hytteforening 11 9 SUM 636 383
Møte 23.03.2014 Gildehallen Totalt 12 foreninger representert
1. Introduksjon (KH) 2. Referat fra møte med ordfører/eiendomsskattesjef 12.03.14 (ØK)Pres. fellesmøte.pptx 3. Gjennomgang og korreksjon av fellesbrev til kommunen v/ Sveinung O. Flaaten (SOF)Siste utkastbrev fra Hjort.docx 4. Kostnadsfordeling (KH)Fellesmøte 230314 - medlemmer og fullmakter.docx 5. Eventuelle aksjoner (KH) 6. Betraktninger rundt Vann og Avløp (ASJ)KOSTNADER vann og avløp Tuddal.pptx 7. HAU S fremtidige arbeid, regnskap pr 2014 og valg av nye representanter for foreningene regnskap HAU pr mars14.xlsx
1. Kollektiv oppsigelse av kraftavtaler med Hjartdal Elverk 2. I samarbeid med Norsk Hyttelag lage brevkampanje / spørreundersøkelse til alle boligeiere vedr. flerbrukshall og eiendomsskatt 3. Vurdere søksmål? 4.???
etter 2000 Hytte 1,5 Steinsarmen 92/91 16.11.2009 3.000.000 3.604.000 20 % etter 2001 Tomt 1,5 Steinsarmen 92/90 31.07.2009 500.000 821.000 64 % etter 2000 Hytte 1,5 Geiteskorta 21 17.12.2012 3.100.000 3.794.000 22 % etter 2000 Hytte 1,5 Flugonfjellvegen 44 31.10.2013 2.915.000 3.357.000 15 % etter 2000 Hytte 1,5 Flugonfjellvegen 57 18.10.2013 3.500.000 4.412.000 26 % etter 2000 Hytte 1,5 Flugonfjellvegen 62 23.08.2013 3.300.000 3.627.000 10 % etter 2000 Hytte 1,5 Flugonfjellvegen 58 Er til salgs 2.400.000 3.003.000 25 % Før 2000 Hytte 1 Breivassvegen 556 Er til salgs 1.490.000 786.000-52 % etter 2000 Hytte 1 Blåtjønnvegen 77 05.09.2013 1.800.000 1.349.000-25 % etter 2000 Hytte 1 Blåtjønnvegen 121 03.10.2013 2.200.000 1.785.000-19 % etter 2000 Hytte 1 Bærtjønn 15 17.09.2013 810.000 412.000-49 % etter 2000 Hytte 1 Kultanvegen 281 22.08.2013 2.100.000 958.000-54 % etter 2000 Hytte 1 Kultanvegen 290 14.06.2011 1.670.000 881.000-47 % etter 2000 Hytte 1 Blindingsdalen 113 21.03.2013 1.314.000 890.000-32 % 1965 Enebolig 0,7 Tuddalsvegen 1830 18.02.2014 1.225.000 846.000-31 %? Enebolig 1 Tuddalsvegen 44 07.01.2014 1.700.000 976.000-43 %? Enebolig 1 Tuddalsvegen 34 22.07.2011 1.320.000 902.000-32 %? Enebolig 1 Øygardsjordet 4 07.11.2012 1.800.000 1.203.000-33 %? Enebolig 1 Frølandsvegen 270 09.07.2012 1.770.000 915.000-48 %? Enebolig 1 Frølandsvegen 280 23.03.2011 1.550.000 1.056.000-32 %? Enebolig 1 Bøfeltet 12 18.06.2013 1.242.000 1.700.000-37 %? Enebolig 1 Saulandsvegen 380 29.08.2008 840.000 621.000-26 %? Enebolig 1 Saulandsvegen 346 27.09.2012 1.060.000 821.000-23 % 1991 Enebolig 0,7 Gaustavegen 35 27.09.2013 1.000.000 561.000-44 % 1965 Enebolig 0,7 Tuddalsvegen 1695 18.07.2011 640.000 302.000-53 % 1982 Enebolig 0,7 Tuddalsvegen 1747 01.08.2011 1.450.000 562.000-61 % Før 2000 Enebolig 1 Uttrekk 19 eneboliger Siste 2 år 11309/kvm 8000/kvm -29 % Før 2000 Enebolig 1 Uttrekk 19 eneboliger Siste 2 år 11309/kvm *6400/kvm -43% *8000/kvm justert med Indre faktor 0,8, ref "Rammer og retningliner" fordi eneboligene i uttrekket er eldre enn 20 år 8000/kvm*0,8=64000 Fakta er hentet fra Kommunestyrets sakspapirer: Møteinnkalling kommunestyret 15.05.13, s 9.
Hjartdal kommune Eiendomsskatt 3692 SAULAND Oslo, utkast. mars 2014 UTKAST TIL HYTTEFOREIGES MØTE 23. MARS EIENDOMSSKATT HJARTDAL KOMMUNE KLAGE PÅ EIENDOMSSKATTETAKST 1 ILEDIG Vi representerer en rekke medlemmer/hytteeiere i 12 hytteeierforeninger i kommunen. De hytteeierne (skattepliktige) vi klager på vegne av er angitt i vedlagte liste. Denne klagen er felles for alle de nevnte hytteeiere. Bilag 1 Liste over de hytteeiere det klages på vegne av Grunnlaget for klagen er felles for alle de hytteeierne vi representerer. I tillegg vil den enkelte hytteeier kunne supplere sin klage med individuelle forhold knyttet til sin eiendom. Den enkelte hytteeier sender selv brev om slike forhold. Svar på denne klagen kan sendes Advokatfirmaet Hjort DA, men vi ber om at de hytteeiere som har innlevert individuelle klager får svar direkte. 2 DE RETTSLIGE UTGAGSPUKTER Takseringen skal ta utgangspunkt i den enkelte eiendoms verdi og det skal foretas individuell taksering. Bruk av sjablonger herunder sonefaktorer og kvadratmeterpriser er godtatt i praksis. Taksten etter slike sjablongverdier kan ikke settes høyere enn markedsverdi for den enkelte eiendom. Finansdepartementet har i brev av 19. juni 2007 uttalt seg om taksering av hytte og bolig. Departementet viser til sitt tidligere brev av 9. november 1995 hvor følgende uttales om sjablongregler mv. (uthevet her):
Side 2 av 3 Eiendomsskattetakstene skal svare til de respektive eiendommers omsetningsverdi ved fritt salg på takseringstidspunktet, jf byskatteloven 5 første ledd. Departementet er kjent med at en rekke kommuner fastsetter eiendomsskattetakstene til en bestemt brøkdel av omsetningsverdi. Departementet har ingen innvendinger mot en slik praksis. Departementet er videre kjent med at flere kommuner ved eiendomsskattetakseringen benytter seg av ulike former for sjabloner for i finne frem til en eiendoms omsetningsverdi. En slik sjablon kan f eks være faste kvadratmeterpriser for ulike typer eiendommer, fradrag/tillegg i takst pga bygningens alder og konstruksjon osv. Departementet antar at dette ikke er i strid med reglene i byskatteloven, såfremt sjablonene er hjelpemidler som kommer i tillegg til befaringen av hver enkelt eiendom. Et grunnleggende hensyn bak eiendomsskatteloven er likhetshensynet; eiendommer av samme karakter innen samme kommune skal behandles likt. Dette innebærer at kommunen må legge de samme verdsettelsesprinsippene til grunn ved taksering av likeartede eiendommer beliggende i forskjellige deler av kommunen. Departementet uttaler videre i 2007 følgende om ulik kvadratmeterpris for hytter og boliger (uthevet her): Dersom en kommune generelt velger ulik gulvkvadratmetersats for boligeiendom og fritidseiendom som basis for takseringen, tilsier likhetsprinsippet at valget må kunne begrunnes i typiske forskjeller i omsetningsverdi mellom like store enheter av de to eiendomsgrupper i kommunen. Slike typiske forskjeller i kvadratmetersats må fortrinnsvis skyldes forhold som ikke samvarierer sterkt med størrelsen på gulvarealet, f. eks ulik beliggenhet på boligfelt og hyttefelt, ulikt nivå på standard m.v. Fordi det må kunne aksepteres et betydelig sjablonelement i takseringssystemet i kommunen, vil det med en slik generell begrunnelse kunne opereres med ulike kvadratmetersatser for bolig og hytte, selv om det i enkelttilfeller da kan bli ulik takst på to reelt like verdifulle eiendommer. Om sonefaktorer skriver departementet: Dersom kommunen velger felles kvadratmetersats for ulike soner, evt. også felles sats for både hyttesoner og soner med faste boliger, kan variasjoner i markedsverdiene i stedet tas hensyn til gjennom sonefaktorer. Slike faktorer vil da reelt sett fungere som sonevariasjoner i kvadratmetersatsene, og vil således kunne være forenlig med det grunnleggende krav til likebehandling. Forutsetningen er at variasjonene i sonefaktorer kan begrunnes på tilsvarende måte som ved ulike kvadratmetersatser, jf. avsnittet ovenfor. Dersom kommunen velger sonevarierte kvadratmetersatser som reflekterte de typiske forskjellene i markedsverdi i de ulike sonene, kan kommunen ikke i tillegg operere med ulike sonefaktorer i ulike soner, f.eks. større reduksjon for fast bolig enn for fritidsbolig. I slike tilfeller er sonefaktorene reelt sett ikke en del av verdsettelsen, men en differensiering av skattenivået på annet grunnlag enn verdiforskjeller. En slik bruk av sonefaktorer vil stride mot likhetsprinsippet, og vil kunne underkjennes av domstolene. $år de typiske verdiforskjellene er tatt hensyn til gjennom selve kvadratmetersatsene, må en eventuell sonefaktor i tilfelle være lik i de ulike sonene for at likhetsprinsippet kan anses overholdt. Kjernen i likhetsprinsippet er at en ikke kan differensiere mellom hytter og boliger på annet grunnlag enn faktisk påviste verdiforskjeller. Is ak I sak for Sivilombudsmannen (2011/814) refereres følgende syn fra Finansdepartementet (uthevet her): Finansdepartementet svarte at sjablongmetoder for taksering måtte sikre at skattegrunnlaget avspeilte variasjonene i omsetningsverdien mellom de ulike eiendommene i kommunen på en forholdsmessig måte. Dersom flere sjablonger ble brukt, måtte disse ta hensyn til
Side 3 av 3 ulike forhold ved eiendommen, og det burde fremkomme av kommunens retningslinjer hva som skulle vektlegges ved anvendelsen av hver sjablong. Retningslinjene måtte gjøres tilgjengelig for de eiendomsskattepliktige, slik at de kunne etterprøves. 3 ÆRMERE OM HVORDA HYTTER OG BOLIGER ER TAKSERT I KOMMUE 3.1 Endelige rammer og retningslinjer av januar 2014 I rammer og retningslinjer er sjablongverdien satt til 8 000 kroner kvm. for eneboliger, men til 12 000 kroner kvm for fritidsboliger. For tomannsboliger, rekkehus, kjedehus mv. er prisen satt til 12 000 kroner. For regulert tomt til bolig er prisen satt til 100 kroner, mens den for regulert tomt til fritidsbruk er satt til 300 kroner. Dette er også valgt brukt på «punktfeste» I rammer og retningslinjer for takseringen er det fastsatt slike sonefaktorer for bolig, hytter og landbrukseiendom: 1. Sauland 1,0 2. Hjartdal 0,8 3. Tuddal 0,7 4. Kovstulheia, Russmarken, Flugonfjell 1,5 5. Resten 1,0 Det er videre gitt regler om sjablongfaktorer ut fra byggets alder. For bygg før 1985 (30 år og eldre) kan en bruke faktor 0,6-.0,8. For boliger bygget 1985-2000 er faktoren 0,8-0,9. For nyere boliger er faktoren 0,9-1,00. Det er etter retningslinjene også mulig å justere for ytre faktorer knyttet til beliggenhet, herunder utsikt. 3.2 Arbeidet med rammer og retningslinjer og grunnlagsdata slik kommunen beskriver det i brev av 11. mars 2014 I brev av 6. mars 2014 ba vi om opplysinger knyttet til disse sjablongene. Kommunen har i brev av 11. mars gitt følgende opplysinger: Det statistiske grunnlaget opplyses å være følgende: Det er i følge brevet tatt utgangspunkt i omsetninger fra 4. mai.2011 til 16. april 2013. Det opplyses videre at for fritidseiendommer var det lagt ut 101 eiendommer og 102 var solgt i perioden. Det opplyses at gjennomsnittsprisen var 1 102 476 kroner som gir en gjennomsnitts kvadratmeterpris (målt i BOA/P-rom) på 20 662 kroner. For boliger bygger statistikken på salg av 18 boliger. Gjennomsnittsprisen var 1 246 944 kroner og gjennomsnitt kvadratmeterpris var 11 309 kroner.
Side 4 av 3 Det ble gjennomført flere møter i takstnemnda for fastsettelse av rammer og retningslinjer. Den 15.mai 2013 ble det holdt møte. Nemnda startet sine vurderinger med et utkast til rammer og retningslinjer (vedlegg 3 til kommunens brev) utarbeidet av Geomatikk-IKT AS. I dette utkastet er kvadratmeterprisene satt til 8 000 kroner for alle typer boliger og for fritidseiendom. For tomter er alle priser satt til 100 kroner. Det er ikke opplyst hvilke vurderinger som ligger bak denne tabellen. I dette forslaget var det lagt til grunn tre soner med sonefaktor på hhv. 1,0, 0,9 og 0,7. Det synes altså som om arbeidet har tatt utgangspunkt i en gjennomsnittlige sats på 8 000 kroner, uten at dette utgangspunktet er nærmere begrunnet. I vedlegg 4 til kommunens brev er utkast pr. 15. mai 2013 til rammer og retningslinjer fremlagt. Her fremgår som utkast at alle boliger skal gis en kvadratmetersats på 8 000 kroner (både eneboliger, tomannsboliger, rekkehus mv). Fritidseiendom gis en sats på 12 000 kroner. Tomt regulert til bolig settes til 100 og for tomt regulert til fritidseiendom er prisen 300. Bortsett fra at sone 5 er satt til 0,6 og ikke 1,0 er sonefaktorene som i det endelige utkastet. Det er i dette utkastet altså ikke forskjeller i kvadratmeterpris for forskjellige typer boliger. Ved nemndsmøte 19. november 2013 var befaringsarbeidet avsluttet og det ble foretatt prøvetakseringer i ulike deler av kommunen. I brevets vedlegg 6 er rammer og retningslinjer versjon pr. 19. november 2013 vedlagt. I dette utkastet er det innført forskjellige kvadratmeterpriser for forskjellige typer bolig. Enebolig er satt til 8 000 og tomannsbolig, rekkehus, terrassehus mv er satt il 12 000 kroner. Sonefaktorene er satt slik de ble i endelig vedtak. I brevet oppsummerer kommunen slik: Arbeidet med Rammer og Retningslinjer synte stor variasjon i dei ulike delane av kommunen når det gjaldt omsetningsverdi fritidsbustader. Soner ble vedtatt for å fange opp desse variasjonane. Valet stod mellom ulik kvadratmeterpris i ulike delar av kommunen etter soneinndeling. Variasjonen i dei ulike delane av kommunen når det gjeld bustader var ikkje like stor. Det kjem til utrykk i sonefaktor. 3.3 Fra møtebok i kommunestyret 15. mai 2013 Boligpolitikken ble diskutert i kommunestyret og i møteboka finner vi følgende uttalelse om verdier: Statistikk innhenta frå meklarbransjen viser nokre interessante forhold. Dei siste to åra er det omsett 19 heiltidsbustader i kommunen via meklar. Ein av desse var leilegheit, resten
Side 5 av 3 einebustadar. Gjennomsnittleg pris per m² var på 11 309, som er svært lågt. Det kan likevel dels forklarast ved at mange av dei omsette bustadane var relativt gamle. Av einebustadane var berre ein oppførd innan dei siste 20 åra, og det var eit tvangssal. 61% av sala var i Sauland. Vi antar at det er fra denne undersøkelsen kommunen har hentet gjennomsnittsprisen på 11 309 kroner. En ser av teksten at av 19 salg gjaldt en leilighet og resten einebustadar. Prisen karakteriseres som svært lav og det vises til at de solgte boligene var eldre. 61 % av grunnlaget for statistikken er fra Sauland. 3.4 Analyse av grunnlaget for taksering av boliger 3.4.1 Statistikkgrunnlaget Som det fremgår over er det på grunnlag av 18-19 faktiske omsetninger konkludert med en gjennomsnitts kvadratmeterpris på bolig på 11 309 kroner. Det som ikke fremkommer i kommunens brev, men i møtebok fra 15. mai 2013 er at gjennomsnittsprisen er fastsatt ut fra salg av 18 eneboliger av eldre dato (17 boliger mer enn 20 år). Denne prisen ble i møteboka karakterisert som meget lav. Hadde utvalget vært større og omfattet også nye boliger ville gjennomsnittsprisen mest sannsynlig vært betydelig høyere. Siden statistikken kun gjelder en leilighet og resten eneboliger, er det meget uklart hvordan en har kommet fram til at tomannsboliger/rekkehus skal ha 12 000 kroner i gjennomsnittsverdi. Det er i seg selv betenkelig at prisen bygger på kun 18 observerte salg. Statistikkgrunnlaget for bolig kan tyde på at en har tatt utgangspunkt i en for lav gjennomsnittlig markedsverdi pr. kvadratmeter. 3.4.2 Kommunens uttalelse om sonefaktor i brevet av 11. mars 2014 Kommunen skriver følgende i brevet av 11. mars 2014: Variasjonen i dei ulike delane av kommunen når det gjeld bustader var ikkje like stor. Det kjem til utrykk i sonefaktor. For fritidsboliger ble variasjonen karakterisert som stor. Da må den siterte uttalelsen bety at variasjonene i boligprisene mellom sonene ikke er stor, selv om det er noe variasjon.
Side 6 av 3 3.4.3 Sjablongprisen for bolig sett i sammenheng med sjablongfradrag for alder, sone og ytre faktor 3.4.3.1 Sjablongprisen er satt for lavt Til tross for at gjennomsnittlig observert pris ble ansett meget lav legger en til grunn en gjennomsnittspris for eneboliger på 8 000 kroner for alle eneboliger i kommunen. Dette gjennomsnittet gjelder både eldre og yngre boliger. 3.4.3.2 Sjablongprisen blir enda lavere når en tar hensyn til aldersfradrag i sjablongen For boliger bygget før 1985 (30 år og eldre) kan en bruke faktor 0,6.0,8, for å justere for alder. For boliger bygget 1985-2000 er faktoren 0,8-0,9. De eneboligene som er grunnlaget for gjennomsnittsprisen er eldre enn 20 år. Det innebærer at sjablongreglene krever at prisen skal ganges med en faktor på maksimalt 0,8 til 0,9. De boligene som danner grunnlag for statistikken (20 år eller eldre eneboliger) vil da få redusert satsen fra 8 000 til 7200 kroner (0,9) eller 6400 kroner (0,8) som er hhv. 63,66 % og 56,6 % av observert pris for eneboliger eldre enn 20 år. For boliger 30 år eller eldre blir prisen i sjablongen 8000 x 0,6 til 0,8 dvs fra 4800 til 6400 kroner. Det utgjør fra 42 % til 56,6 % av observert gjennomsnittspris. 3.4.3.3 Ytterligere reduksjon hvis en tar hensyn til sonefaktor For eneboliger som ligger i områder med sonefaktor under 1,00 ( dvs. sone 2 og 3) vil prisen bli ytterligere redusert. Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 2 (faktor 0,8) vil få en pris på 8000 x 0,8 (alder)x0,8 (sone) = 5120. 5120 5210 er 45 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre enn 20 år. Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 3 (faktor 0,7) vil få en pris på 8000 x 0,8 (alder)x0,7 (sone) = 4480. 4480 er 39 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre enn 20 år. For boliger som er yngre enn 20 år kan det legges til grunn at faktisk gjennomsnittlig pris er høyere enn 11 309 kroner. Disse vil lett ikke få aldersfradrag, men de får sonefradrag. Hvis en legger til grunn at slike yngre boliger har en pris som er 12 500 (litt over 1000 kroner høyere enn observert pris for eldre eneboliger) ser en at sjablongprisen er 64 % av markedspris. I sone 2 (0,8) blir den prisen som legges til grunn 6400 som er 51 % av markedsverdi. Fordi kommunen selv sier at prisene på bolig ikke varierer like mye med sonen som for hytter vil utslagene av sjablongen systematisk undervurdere bolig i soner med lavere faktor enn 1,00.
Side 7 av 3 3.4.4 Hvor ligger boligene og hvor ligger hyttene For å kunne analysere konsekvensene av sonefaktorene, er det av interesse å finne ut hvor hyttene ligger og hvor boligene ligger i Hjartdal kommune. Kommunen har i følge egne hjemmesider tre bygder: Kommunen består av tre bygder; Sauland, Tuddal og Hjartdal. Sauland er kommunesenter med mellom anna kommunehus, legekontor, helsestasjon, tannlege, lensmannskontor, bibliotek, sjukeheim, bank, frisør, bensinstasjon og daglegvarebutikk. I Sauland er det fleire kommunale bustadfelt i tillegg til spreidd busetnad. Avstanden til $otodden er ca 20 minuttar. Tuddal er turistbygda med lange tradisjonar for å ta imot gjester. Tuddal Høgfjellshotell er det eldste høgfjellshotellet i $oreg. I Tuddal er det mellom anna kafé, trelastutsal og daglegvarebutikk. Det har vore ei omfattande utbygging av hytter i Tuddal dei siste åra. Tuddal ligg på solsida av Gaustatoppen. Hjartdal er kulturlandskapsbygda med eit særmerkt og godt bevara kulturlandskap av nasjonal verdi. Sauland er gitt sonefaktor 1,0. Arealdelen av kommuneplanen viser få områder med hytter i dette området. Sone 2 Hjartdal har heller ikke store hyttefelt i følge kartet/kommuneplanen. I Tuddal (sone 3) er det en del hytter, men langt nær så mange som i sone 4. Det er få eneboliger i Russmarken-Kovstulheia (sone 4) hvor den største konsentrasjonen av hytter ligger. Det er et bestemt inntrykk at soner med mange boliger har fått sonefaktor 1,00 og lavere, mens den sonen som har flest hytter (sone 4) har fått en faktor på 1,5. 3.5 Analyse av kommunens taksering av hytter 3.5.1 ærmere om statistiskgrunnlaget for gjennomsnittsprisen Gjennomsnittlig pris som er observert i perioden 4. mai 2011 til 16. april 2013 ved hyttesalg er oppgitt å være 20 662 kroner pr. kvadratmeter. Denne bygger på 102 salg. Det er ikke oppgitt noen nærmere om hvilke hytter statistikken bygger på. Bilag 2 Utskrift fra DNB over solgte fritidseiendommer Det fremgår av vedlegget at det er solgt 75 fritidseiendommer fra mai 2011 til april 2013 (markert med strek i vedlegget). Av disse 75 er 21 dvs. 28 % bygget i 1994 eller tidligere. Resten 72 % er yngre bygg. Det er da rimelig å anta at kommunens gjennomsnittspris i hovedsak (72 %) er hentet fra salg av hytter yngre enn 20 år. Ved fastsettelse av gjennomsnittsprisen har en altså i stor grad bygget på nye hytter, mens en for bolig har lagt til grunn priser på eldre boliger. For sone 4, hytter er det rundt 200
Side 8 av 3 hytter med «høystandard» dvs. disse har innlagt vann (fra grunnvannsbrønner) og avløp via lukkede tanker. Disse hytter er i all vesentlig grad bygget i perioden 1994-2013. Videre er det over 450 hytter med «lavstandard» dvs. Disse har ikke innlagt vann/avløp. Hyttene er bygget i perioden 1940? -1990 Det bør også skrives noe om vurdering av tomter for hytter med verdi kr. 300.- pr. m2 pluss sonefaktor 1.5, skatteverdi kr. 450. pr. m2 Hva med forholdet i kommunenes vurdering av arealdel vedr. kolakk/vann her har man sett på verdien av en tomt som et objet uavhengig av størrelse. Men ved eiendomsskatt vurdering benytter man den faktiske tomtestørrlese. For enebolig er tomtestørrelse fastsat til 1000m2. Utnyttelsesgraden er uavehngig av tomtestørrelse. Hytter kan ike overskride 150 m2 pluss oppstugu. Det innebærer at en systematisk har overvurdert hytter, og undervurdert boliger når en finner fram til observert gjennomsnittspris. Observert gjennomsnittspris er satt for høyt når utvalget er skjevt mht. alder. 3.5.2 Statistikken sett i sammenheng med andre sjablongfaktorer 3.5.2.1 Særlig om sone 4 Sone 4 er den typiske hyttesonen. Størst konsentrasjon av hytter er i sone 4. I kommunens årsrapport fra 2012 punkt 3.5.4 står følgende: Det er hytter i alle deler av kommunen, men med størst konsentrasjon i området Russmarken-Kovstulheia. Det betyr at de aller fleste hyttene er satt til 12 000 kroner ganget med 1,5 dvs. til 90 % av observert gjennomsnittspris. Hvis en legger inn et aldersfradrag på 0,8 blir prisen 69 % av observert pris. Hvis en legger til grunn at observert pris på 20 662 er satt for høyt (se begrunnelse over) blir tallene enda mer skjeve sett ift. bolig. Hyttene i denne sonen vil gjennomgående også få tillegg for ytre faktor på grunn av god beliggenhet. Det vil ytterligere øke forskjellene. Eksempelvis kan en tenke seg en hytte i sone 4 som har god utsikt, da blir prisen slik: 12 000 x 1,5x1,1= 19 800 kroner pr. kvadratmeter. Dette utgjør 96 % av observert pris. Hvis observert pris anses som satt for høyt (fordi en ikke har samme statistikkgrunnlag som for Boliger hytter) blir lett den reelle kvadratmeterprisen over 100 % av observert pris i denne sonen.
Side 9 av 3 En analyse av takseringsprinsippene i rammer og retningslinjer viser altså en klar forskjellsbehandling av hyttene som ligger i sone 4 og boliger. Denne analysen stemmer videre med statistikk over solgte hytter sammenlignet med takstene. Se tabell under. 3.5.2.2 Tabell som viser utslaget av systematikken i sjablongene (Kilde: Stein Hansen) Som det fremgår har en i denne tabellen fremstilt utslaget av det valgte sjablongsystem. En har tatt utgangspunkt i en bygning på 100 kvm med 1000 kvm tomt. Indre og ytre faktor er satt likt. Tabellen illustrerer de systematiske forskjellene mellom bolig og hytter og mellom soner. 3.6 Sammenligning av faktiske omsetningsverdier og eiendomsskattetakster Bilag 3 Tabell (utarbeid av Stein Hansen) som viser sammenligning av reelle omsetningsverdier og kommunens takster De øverste linjene i tabellen er observasjoner hentet fra sone 4 (med sonefaktor 1,5). Her ser en at takstene ligger betydelig over markedsverdi. Videre ser en av statistikken for bolig at disse systematisk ligger betydelig under faktisk markedsverdi. Tabellen viser i klartekst at hyttene i sone 4 systematisk er forskjellsbehandlet og at sjablongene systematisk ligger over reell omsetningsverdi. Både systemet slik det er lagt opp og konkret statistikk støtter altså en slik konklusjon.
Side 10 av 3 For den enkelte eiendom er reell omsetningsverdi det maksimale som er tillatt etter loven. Systemet er derfor gjennomgående ulovlig for sone 4. I tillegg bekrefter statistikken for sone 4 den systematiske forskjellsbehandlingen av hytter og boliger, som er brudd på likhetsprinsippet. 4 OPPSUMMERIG OG VURDERIG 4.1 Oppsummering I korthet kan en legge følgende faktiske forhold til grunn for bolig: Statistikkgrunnlaget for fastsettelse av observert pris for boliger er tynt, kun 18 omsetninger Statistikkgrunnlaget for boliger bygger med ett unntak bare på eneboliger eldre enn 20 år Kommunen har selv karakterisert observert gjennomsnittsprisen på 11 309 kroner for bolig som lav. Sjablongen for enebolig tar utgangspunkt i 8 000 kroner som er 70 % av en lav observert verdi Den observerte verdien bygger på hus som er 20 år eller eldre. Hvis en tar hensyn til 0,9 eller 0,8 som faktor for alder vil sjablongverdien bli hhv. 63,66 % og 56,6 % av observert pris. Hvis en også legger til grunn at mange boliger ligger i soner som har lavere sonefaktor vil en for disse boligene få lavere tall: o Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 2 (faktor 0,8) vil få en pris på 8000 x 0,8 (alder)x0,8 (sone) = 5120. 5210 er 45 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre enn 20 år. o Enebolig eldre enn 20 år som ligger i sone 3 (faktor 0,7) vil få en pris på 8000 x 0,8 (alder)x0,7 (sone) = 4480. 4480 er 39 % av observert salgsverdi for eneboliger eldre enn 20 år. Lavere sonefaktor for boliger er dårlig begrunnet. Kommunen sier selv at prisene på boliger varierer i mindre grad en for fritidseiendom. For hytter kan en observere følgende: Statistikken bygger på tall som for 72 % vedkommende er hytter som er yngre enn 20 år Det betyr at gjennomsnittsprisen tar utgangspunkt i observerte verdier som er innhentet etter andre prinsipper enn for boliger. Prinsipper som gir relativt sett høyere observert pris for hytter enn for boliger. Rammer og retningslinjer bygger altså på et statistikkgrunnlag for kvadratmeterpris som undervurderer bolig sett i forhold til fritidsboliger. Systematisk vil takstene i sone 4 ligge fra 90 % til over 100 % av observert gjennomsnittsverdi for hytter. Reelt sett ligger takstene godt over 100 %. Systematisk ligger sjablongtaksten for boliger betydelig under markedsverdi og prosentvis lavere enn for hytter i sone 4. Det foreligger derfor systematiske forskjeller mellom bolig og hytte Disse forskjellene gjenspeiles også av faktisk statistikk hvor en sammenligner salgspriser med eiendomsskattetaksten. Statistisk ligger hyttene i sone 4 godt over faktisk salgsverdi, noe som i seg selv er et brudd på loven, fordi faktiske verdi er taket for sjablongtakst.
Side 11 av 3 4.2 Konklusjon Som påvist over foreligger en systematisk og ulovlig forskjellsbehandling mellom hytter og boliger i kommunen. Dette gjelder særlig hytter i sone 4. For sone 4 foreligger i tillegg gjennomgående takster som overstiger markedsverdi, noe som i seg selv er brudd på eiendomsskatteloven. Ved den enkelte taksering, må takstnemnda/klagenemnda sørge for at ingen hytte får en takst som ligger over faktisk markedsverdi. Dessuten må kommunen sørge for at den systematiske forskjellsbehandlingen av hytter og boliger i kommunen opphører, ved at takstene for hytter justeres betydelig ned slik at de to typer eiendom takseres etter samme prinsipper. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet Hjort DA Sveinung O. Flaaten partner sof@hjort.no Vedlegg: Liste over de hytteeiere som det klages på vegne av.