Forslag til føresegner til Detaljregulering for Gjerdefeltet gnr. 24 bnr. 8 m. fl. Plan ID: 12422012003 Samnanger kommune Utarbeida av Datert 03.02.14 Rev. Etter vedtak i sak 12/582 i naturutvalet_ datert 23.04.14 Side 1 av 8 sider
1 GENERELT 1.1 Detaljregulering for Gjerdefeltet Detaljreguleing for Gjerdefeltet gjeld innafor planavgrensinga vist på plankartet i målestokk 1:1000, datert 04.04.14. 1.2 Areal Areala innafor planområdet skal regulerast til desse føremåla: 12-5 Nr.1 Byggje- og anleggsområde - Område for bustadar- frittliggjande ( BF) - Område for bustader konsentrert (KB) - Område for blokk bustad (BB) - Område for renovasjonsanlegg (R) - Område for leik og opphald ( Leik) 12-5 Nr. 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur - Område for veg ( V) - Område for anna vegareal grøntareal (AVG) - Område for gangveg (G) 12-5 Nr. 3 Grønstruktur - Grønstruktur (G) Park 12-6 Omsynsynssoner - Område for frisiktssoner veg (H140) Side 2 av 8 sider
2 FELLESFØRESEGNER 2.1 Ved søknad om løyve for bygg og garasjeanlegg skal det føreliggje snitt, profil og detaljplan/utomhusplan. Høgdesett detaljplan/utomhusplan i M=1:200/1:500 skal syna plassering av bygningar, vegtilkomst/gatetun med snuplass og frisikt, parkering, skjering/fylling, støttemurar, leikeplass, leidningsnett, for el, vatn og avlaup m.m. Alle tomtar skal utformast slik at ein kan snu på eigen tomt med personbil. 2.2 Dersom det i samband med gravearbeid kjem fram funn eller konstruksjonar, må arbeidet straks stansast, og fylkeskonservatoren i kulturavdelinga i Hordaland fylkeskommune få melding for ei nærmare gransking på staden, jf 8,2.ledd i Kulturminnelova. 2.3 Krava til universell utforming i til gjeldande byggteknisk forskrift må leggjast til grunn ved vidare detaljering av bygningar, anlegg og tilkomst til bygningar. Ved søknad om byggjeløyve skal det dokumenterast at krav til tilgjenge til/ i bueiningar let seg oppfylla. 2.4 Bygga skal oppførast som samtids bustadar, som igjenspeglar dagens arkitektur med vekt på kvalitet, bærekraftig utvikling og forsvarlig energibruk, og gjeldande byggteknisk forskrift skal nyttast for prosjektering. Inngjerding og tilplanting skal ikkje vera sjenerande for naboar eller allmenn ferdsel. I eigedomsgrense kan ein søkja om å sette opp mur opp til 2 meter, dersom det er naudsynt for å få tilfredstillande kvalitet på uteopphaldsareal på tomta. Ubygt areal skal gjevast ei tiltalande utforming. 2. 5 Ved søknad om tiltak skal det dokumenterast at gjeldande byggteknisk forskrift sine krav til energiforsyning er oppfylt. Det skal leggjast til rette for alternativ energiforsyning og aktuelle alternativ for å tilfredstilla kravet er solfangar, varmepumpe, pelletskamin, vedomn, biokjel, biogass etc. Side 3 av 8 sider
2.6 Minimumskrav til parkering Parkering: Tabellen viser krav til parkering for bil og sykkel for nye bustader innafor planområde: Føremål Eining Krav til bilparkering Krav til sykkelparkering Blokk (BB) Pr bueining <90 m 2 Pr bueining >90 m 2 1,5 pl; 2 pl 1,5pl 2pl Konsentrerte bustadar (KB) Pr bueining <90 m 2 Pr bueining >90 m 2 1,5 pl; 2 pl 1,5pl 2pl Einebustadar(BF) 2pl. Garasje tel som parkeringsplass Minimum 5% av parkeringsplassane i områder for blokk bustad skal reserverast rørslehemma. Parkeringsplassane skal plasserast nær hovudinngang, og ved byggjesøknad skal det dokumenterast at krava i Teknisk forskrift 8-9 er oppfylt. 2.7 Minimumskrav til MUA-uteopphaldsareal MUA- uteopphaldsareal: tabellen under viser krav til uteopphaldsareal (MUA) som gjeld nye bustader innafor planområdet: Føremål Eining Krav til MUA Konsentrert (lav)blokk (BB) Einebustadar (B) Pr bueining>60m2 Pr bueining<60m2 Pr tomt 50m 2. 25m 2 Overbygde terrassar/ takterrassar kan reknast som del av uteopphaldsarealet 150m 2 2.8 Renovasjon Innafor område BK1, BK2, BK3, BB1, BB2 og BB4 skal ein ha område for miljøstasjon. Dette kan vera i underetasje til bygget, eller kan vera som ein eigen del. Storleik må vera tilpassa ant. bueiningar. Denne må visast i utomhusplan i samband med søknad om løyve. Side 4 av 8 sider
Område regulert til andre renovasjon skal nyttast til plassering av avfallbøtter på tømmedagen. Dette arealet skal asfalterast samstundes som vegen. 3 Bygningar- og anlegg 3.1 Byggjehøgde og utnytting for bustader- frittliggjande (BF1- BF8) 3.1.1 Bustadområde BF1, BF2, BF3 til BF8 skal byggjast ut med einebustader. 3.1.2 Tillate bruksareal (T- BRA) pr. tomt er 300 m 2. Maks høgd skal vera 9 m mønehøgd over gjennomsnitt terreng, og maks 7 m gesimshøgd. Uteopphaldsareal i hagen skal utformast og lokaliserast slik at det i så stor grad som mogleg kan brukast av alle (Universell utforming). Elles må utearealet leggjast på den mest solrike staden. 3.1.3 Tomtane har ulik storleik, og det er ulike krav BYA % for de store og dei mindre tomtane. Tomtar mellom 500-650 m 2 har maks prosent utnytting på BYA%= 42 %. Tomtane i storleik 650-780 m 2 har maks prosent utnytting på BYA% = 38 %. 3.1.4 Bygningane si endelege plassering på dei enkelte tomtane blir fastsett ved godkjent søknad om løyve til tiltak. Garasjar kan plasserast utanfor byggjegrense, men må ikkje vera nærare enn 1 meter frå nabogrense dersom ein ikkje har felles innkjøring. Dette unntaket gjeld ikkje byggegrensa mot veg 3.1.5 Garasje skal tilpassast bustadhuset med omsyn til materialval, form og farge. Maks grunnflate på garasje er 60 m 2. Dersom garasjen er som ein del av huset som under ein veranda kan denne aukast til 70 m 2 3.1.6 Ein kan nytte saltak med helling 33-45, eller pulltak i same retning som terrenget med helling 12-45. Ein kan ha flate tak i mindre delar av taket, dersom det skal nyttast til uteopphaldsareal. 3.1.7 Material på vegg skal vera tre eller stein. På tak skal det vera skifer eller takstein der det ikkje er flatt. Det må vera harmoni og heilskap i fargevalet. 3.2 Byggjeområde for bustader- konsentrert (BK1, BK2 og BK3) 3.2.1 I område for bustader- konsentrert kan det førast opp rekkehus med tilhøyrande anlegg. 3.2.2 Grad av utnytting, BYA er 65 % inkludert garasje anlegg. 3.2.3 Maks høgd skal vera 9 m mønehøgd over gjennomsnitt terreng, og maks 7 m gesimshøgd. Side 5 av 8 sider
Innafor område BK1, BK2 og BK3 skal ein ha område for miljøstasjon. Dette kan vera i underetasje til bygget, eller vera som ein eigen del. Storleik må vera tilpassa antall bueiningar. Denne må visast i utomhusplan i samband med søknad om løyve. 3.3 Byggjeområde for blokk bustader (BB1 og BB2) 3.3.1 I område for blokk bustader kan det førast opp lågblokker/ terrassebustader med tilhøyrande anlegg. 3.3.2 Grad av utnytting, BYA er 85 % inkludert garasje anlegg. Ein kan byggje i 4 etasjar over garasjeanlegg. Topp grunnmur (TG) i garasjeanlegg er fastsatt i plankartet. 3.4 Område for leikeplass(f_leik1, f_leik2, f_leik3 og f_leik5): Ein skal tilstreba å få eit leikområde som skal vera tilgjengeleg for alle. Området skal nyttast til leik og samlingsplass for born og vaksne. Plassering av leikeapparat, sandkasse, grønt og sittegrupper skal visast i ein utomhusplan i samband med søknad om løyve. Området skal avgrensast med tett gjerde mot naboar. Ein skal skilje leikearealet og vegen med gjerde med port. Ein kan lage murar i område for leik for å gje området flate parti. Minimum 100 m 2 av leikområde f_leik1, f_ Leik2, f_ Leik3, f_ Leik5 skal ha universell utforming. I kvartal leikeplass f_leik 4 skal minimum 300 m 2 ha universell utforming. 3.5 Opparbeiding av uteareal Det skal i samband med søknad om løyve lagast ein detaljert utomhusplan for alle uteareal. Denne skal ha målestokk 1:500. Alle felles areal for leikeplass/park skal vera ferdig opparbeida med dekke, trer, buskar og leikeapparat før det vert gjeve bruksløyve til dei første bustadane. planområde: Bustadområde Leikeplass som skal opparbeidast BB1, BF1 BF2 Leik 1 BF4, BF7, BF6, BK1 Leik 2 BB2 Leik 3 BF 5,BK2 Leik 4 BK3 Leik 5 Vedlikehald av leikeplassane skal bli gjort av vellag som omfattar same inndeling som over. Område for Leik 4 er felles for alle bustadområda. Side 6 av 8 sider
4 Grønstruktur 4.1 Grønstruktur (G1, G2, G3, G4 og G5)) Eksisterande vegetasjon i område for grønstruktur skal i størst mogeleg grad takast vare på. Ein skal kunne skjøtte skogen, slik at området ikkje blir overgrodd og uframkommeleg. I grøntområde G3, G4 og G5 skal ein kunne bygge fordøyningsbasseng for overflatevatn. Ein skal kunne opparbeide gangvegar og/eller gangstiar i naturområdet området. Ein kan også føre vatn- og avlaup i grøfter i alle grøntområde. 4.2 Park I område for park kan ein gjera større endringar av terrenget for å få området meir tilgjengeleg. Ein kan bygge fordøyningsbasseng for overflatevatn i områda for park. 5 Samferdsel og teknisk infrastruktur 5.1 Veg (f_ V1- f_v5) Felles kjøreveg skal ha reguleringsbredde og kurvatur som vist i planen. Mindre forandringar kan tillatast når detaljplanlegging gjer det ønskjeleg. Samlevegane f_ V1 og f_ V3 skal opparbeidast med 5,5 meter asfaltert kjørebane og 0, 25 m skulder på den sida som ikkje har fortau. Tilkomstvegane f_ V2, f_ V4 og f_ V5 skal opparbeidast med 3,5 meter asfaltert kjørebane og 0, 25 m skulder på den sida som ikkje har fortau Vegane må følgje regulert høgde. 5.2 Veg (o_v6) Eksisterande veg skal ha asfaltert kjørebane på 5.5 kjørebane og 0, 25 m skulder på den side som ikkje har fortau.. 5.3 Anna vegareal grøntanlegg. Området kan tilplantast, men kan også vera grusa. Ein kan føre vatn- og avlaup i grøfter i desse områda. 5.4 Gangveg ( f_ G) Gangvegane skal asfalterast og opparbeidast samstundes som tilstøytane vegar. Gangvegane skal ha 2 meter asfaltert bredde og følgje regulert kurvatur. 5.5 Opparbeiding av kjørevegar, gangvegar og teknisk anlegg Det skal i samband med søknad om løyve lagast ein detaljert teknisk plan for veg og vass- og avlaup. Denne skal ha målestokk 1:500. Teknisk plan skal følje VA- norm for Samnanger kommune. Det må lagst lengdesnitt og tverrsnitt både for veg, gangveg og VA- anlegg. Tekniske planar skal godkjennast av vegmynde og mynde for vatn og avlaup. Vegar og tekniske anlegg skal vera ferdig opparbeidd før bygningane kan takast i bruk. Side 7 av 8 sider
6 OMSYNSONER 6.1 Frisiktsområde I frisiktssona som i plan er vist som frisikt (H140), skal det ikkje tilplantast eller gjennomførast sikthindrande tiltak i meir enn 0,5 m over vegplan. Vegetasjonen i frisiktssona må skjøttast. Areala skal brukast til dei føremål som er vist, og føresegner for desse føremål gjelder. Side 8 av 8 sider