Verdi- og lånetakst over andel i Fagerholt Borettslag Fagerholt borettslag. Doktor Dedichens vei 130 0675 OSLO Gnr. 142 Bnr. 38 Leilighet nr. 3042 Andelsnr.: 282 OSLO KOMMUNE Utført av: Byggmester/Takstmann MNTF Bjørn Aarvik Oppdrag 1511 Befaringsdato: 10.02.2012
Verdi- og lånetakst over andel i Fagerholt Borettslag Fagerholt borettslag. Doktor Dedichens vei 130 0675 OSLO Gnr. 142 Bnr. 38 Leilighet nr. 3042 Andelsnr.: 282 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Ordinær verditaksering. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstmannen har foretatt en visuell innvendig kontroll av hele leiligheten. Møbler eller andre tyngre innredninger er ikke flyttet på. Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 2 av 7
Sammenfattet beskrivelse Beliggende i veletablert feltutbygget boligområde på Trosterud, bebygget med lav- og høyblokker. Bilfritt barnevennlig indre boligområde. Stille/usjenert område/beliggenhet. Gjesteparkering. Egen garasjeplass i felles garasjeanlegg. Endeleilighet. Nordvestvendt overbygget balkong med kveldsol. Flott utsikt over fellesarealer/ grøntarealer/indre område samt mot Groruddalen. Kort gangvei til skoler/-off.kommunikasjoner/-sentra m.m. Flotte turmuligheter i Østmarka. Opparbeidet tomt/ fellesarealer. Asfalterte gangveier. Prydplanter. Lekeplass. Feltutbygget område med lav- og høyblokker oppført på 1970- tallet. Rehabilitert bebyggelse. Modernisert leilighet. Vedlikehold/utidsmessigheter/gjenstående arbeider: Se beskrivelse under de enkelte punkter i takstdokumentet. Skjønnsmessig fradrag gjelder normal avskrivning og er medtatt i verdivurderingen/teknisk verdi. Påkostninger/vedlikehold av ny/nyere dato: Se beskrivelse under de enkelte punkter i takstdokumentet. Alle påkostninger er medtatt i teknisk verdi. Spesielle forhold: Se forøvrig årsmelding med regnskap for mer utfyllende opplysninger om borettslaget vedrørende fremtidige vedlikeholdsplaner m.m. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 150 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 930 000 Oslo, 13.02.2012..................................... Byggmester/Takstmann MNTF Bjørn Aarvik Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 3 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Mary Anne Johannesen Besiktigelse, tilstede Dato: 10.02.2012 - Byggmester/Takstmann MNTF Bjørn Aarvik Tlf.: Mobiltelefon: 90 05 11 91 - Mary Anne Johannesen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap Årsmelding med regnskap samt protokoll for 2010 er Andre dok./kilder: gjennomgått av takstmannen. Eier Forretningsfører Leilighetsopplysninger samt diverse opplysninger fra årsmelding oversendt på mail fra eiendomsmegler. Organisasjonsnummer Organisasjonsnr til borettslaget: 950 266 287 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 142 Bnr. 38 Leilighet nr.: Leilighet nr. 3042 Etasje 3.etg Eier adkomstdok.: Mary Anne Johannesen Selskap/borettslag: Fagerholt Borettslag Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnr.: 282 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 282 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 3 431 Kommentar: Felleskostnader er inkl. garasjeplass, trappevask, kabel-tv, vaktmester, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter og forsikring. Tomt: Eiet tomt. Areal 75 000 m² Tomteareal i følge årsmelding. Adkomst: Offentlig adkomstvei. Årsregnskap Forretningsfører: OBOS Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 66 300 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 15 540 200 Omløpsmidler: 4 559 119 Kortsiktig gjeld: 1 217 490 Sum disponible midler: 3 341 629 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 45 277 544 Andel av disponible midler/formue: 6 000 Andel av langsiktig fellesgjeld: 99 000 Andre opplysninger: Andel av fellesgjeld og formue pr 31.12-2011. Avrundet til nærmeste hele tusen kroner. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: OBOS skadeforsikring AS. Avtalenummer: 10144 Kommentar: Fellespolise for hele borettslaget. Ligningstakst Ligningstakst: Ikke oppgitt. Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 4 av 7
Bygninger på eiendommen Andelsleilighet. Byggeår: Anvendelse: Ombygd: 1974. Årsmelding/regnskap. Boligblokk i feltutbygget område. Rehabilitert bebyggelse. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Andelsleilighet. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller 1 kjellerbod. Andel av fellesarealer/fellesrom. 3.etg. 90 83 83 Gang/entré. Stue. Kjøkken. 3 soverom. Bad. WC. Utgang til overbygget balkong på ca 13 m2. Sum bygning 90 83 83 Andelsleilighet. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller 3.etg. Gang/entré, stue, kjøkken, 3 soverom, bad, wc 1 kjellerbod KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Andelsleilighet. Lokalisering Andelsleilighet. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt Borettslaget består av 663 leiligheter fordelt på høy-og lavblokker. Totalt består borettslaget av 17 bygninger, som er fordelt på 4 mindre enheter- tun. Hvert av tunene består av 1 høyblokk på 13-14 etasjeplan og 3 eller 4 lavblokker på 4-5 etasjer. Lavblokkbebyggelse på fire etasjer+ kjeller. Støpt betong i fundament og bærende konstruksjoner. Rehabilitert bebyggelse. Flat takkonstruksjon. Felles trappegang. Nyere isolerglassvinduer og balkongdør. Eldre entrédør. Utfyllende vegger i bindingsverk, panelt. Overbygget balkong. Etterisolert + Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 5 av 7
teglforblendet/platekledde fasader. Elektrisk oppvarming. Originale 2 x 35 A hovedsikringer. Nye automatsikringer på fordelingskurser. Rehabilitert bebyggelse 1992-1994. Nyere vinduer og balkongdør. Etterisolert og teglforblendet fasader. Oppusset trappeoppgang og inngangspartiet. Oppgradert heiser. (høyblokk). Rehabilitert garasjeanlegget. Nye automatsikringer på fordelingskurser. Originale 2 x 35 A hovedsikringer. Eldre entrédør. 240 Innervegger Malte veggflater. Fliser. Tapet. Malt trepanel. Panelplater. Malt veggflater Godt vedlikeholdt. 254 Dekker - Gulv og overflate Vinylbelegg. Laminatgulv. Eikeparkett. Godt vedlikeholdt. Noe ujev parkett i stue. 255 Dekker - Himling og overflate Malte himlingsflater. Malt trepanel. Godt vedlikeholdt. Behov for noe kosmetisk oppgradering av takflater. 271 Kjøkkeninnredning Ikea laminat skapinnredning. Laminat benkeplate. Nedfelt stålkum. Ett-greps kran. Fliser over benk. Spiseplass. Benkebereder. Integrert ovn,- keramisk koketopp,- mikrobølgeovn, -oppvaskemaskin og kjøl/ frys. Ventilator med kullfilter. Nyere kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer. Meget godt vedlikeholdt. 272 Garderobe Skyvedørsgarderober med speilfronter. Laminat skapinnredning. Skyvedørsgarderobe med speil. Knust glass på 1 skyvedørsgarderobe. 285 Verandaer, terrasser Overbygget balkong, 13 m2. Oppgradert balkonger i borettslaget. 315 Sanitær - Utstyr Nytt dusjkabinett med innebygget armatur. Termostat dusjbatteri. Laminat skapinnredning. Servant. Ett- greps servantkran. Klosett. Opplegg for vaskemaskin. Det ble foretatt enkle målinger i dusjsonen med fuktmåler av typen Protimeter Suveymaster SM. Søket indikerte ikke utslag utover normale verdier. Det ble ikke fremlagt dokumentasjon vedrørende utførelse av membran under gulvliser eller bak veggfliser. Dette er derfor ukjent. Sluket ligger under dusjkabinettet og er ikke besiktiget. Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 6 av 7
450 Elvarme Elektrisk oppvarming. 900 Annet Røykvarsler. Dørtelefon. Brannslange i fellesgang. Innvendige dører i original utførelse med påsatte profillister. Sentralt avtrekk for ventilasjon. Fellesvaskeri i borettslaget. Kabel-TV med muligheter for internett. Godt vedlikeholdte innerdører. Det gjenstår diverse mindre finisharbeider/snekkerarbeider i leiligheten. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 41 172 Ansatte vedlikeholdskostn.: 5 000 Sum kostnader Kr: 46 172 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Andelsleilighet. 2 030 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 250 000 Teknisk verdi bygninger: 1 780 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 780 000 Normal tomteverdi: 500 000 Andel disponible midler: 6 000 - Andel fellesgjeld: 99 000 Verdi adkomstdokument: 2 187 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 150 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 930 000 Org.nr. 870334842 2012-02-1511 1511 10.02.2012 7 av 7