SAMNANGER KOMMUNE Forslag til reguleringsføresegner for: jf plan- og bygningslova (pbl) 12-7 Områdereguleringsplan Øvre Rolvsvåg industriområde 17.03.2014 1 Fellesføresegner 1.1 Utfyllande planar/ dokumentasjon Saman med søknad om igangsettingsløyve i byggeområda skal det leggast fram ein plan som viser korleis massene skal handterast. Det skal leverast ein samla plan for N2, N4, N5, N6 og N7. Det same kravet gjeld for områda N8, N9, N10 og N11. I planane skal vektleggjast mest mogeleg lokal handtering av massene (dvs minst mogeleg inn/ utkøyring). Saman med søknad om byggjeløyve skal det for alle områda sett av til Næringsverksemd" i reguleringsplanen sendast inn: o Ein situasjonsplan for kvart område. Søkjar kan og sende inn ein samla situasjonsplan som dekkjer fleire område. Situasjonsplanen skal vise: Bygg Køyrevegar/ atkomst Gangareal Parkeringsplassar Sykkelparkering Nytt og gamalt terreng o Fasadeoppriss på nye bygningar o Ei skrifteleg utgreiing som, saman med situasjonsplanen og fasadeopprisset, gjer greie for korleis føresegnene sine krav er tenkt oppfylt. o For område N2 skal det i tillegg sendast inn fotomontasje, 3D illustrasjon eller liknande som viser fjernverknad av tiltaket sett frå sjøen. 1.2 Universell utforming Det skal sikrast godt tilgjenge til bygg/ inngangsparti for alle, inkludert rørslehemma, orienteringshemma og miljøhemma. Korleis krava til universell utforming er ivareteke skal visast i situasjonsplanane og skildrast i søknadar om byggjeløyve, jf 1.1. 1.3 Handtering av overvatn System for handtering av overvatn kan inngå i alle reguleringsføremål. Innafor planområdet skal ein i størst mogleg grad legge opp til opne løysingar for handtering av overvatn. Overvatnhandteringa skal planleggast og utførast på ein måte som sikrar at det ikkje blir auka tilrenning til overvatnnettet og til vassdraget. Forureina eller slamhaldig overvatn skal ikkje tilførast vassdraget i verken anleggsfase eller driftsfase. 1.4 Estetisk kvalitet på bygg og utomhusareal Alle byggeområda skal utformast og byggast med god arkitektonisk kvalitet, i varige material og med gjennomarbeida detaljering. Takoppbygg for tekniske installasjonar for til dømes heishus, ventilasjon og varme, skal integrerast i byggevolumet på ein arkitektonisk god måte. Alle terrenginngrep skal skje mest mogeleg skånsamt. Korleis krava til estetikk er ivareteke skal visast i situasjonsplan og fasadeoppriss og skildrast i søknadar om byggjeløyve, jf. 1.1. 1/ 5
1.5 Kulturminne Dersom funn, gjenstandar eller konstruksjonar oppdagast i samband med gravearbeid, skal arbeidet stansast omgåande og fylkeskonservatoren underrettast, jf. Lov om kulturminne 8, 2. ledd. 2 Rekkjefølgeføresegner 2.1 Utbyggingsrekkefølgje Områda N1- N7 skal utbyggjast før områda N8-N10. N11 skal byggjast ut til slutt. 2.2 Flomsikring Før det kan gjevast bruksløyve til næringsverksemd innafor arealet H320_1 skal området vere sikra mot flom som oppgitt i punkt 3.2. 2.3 Rassikring Før det kan gjevast bruksløyve til næringsverksemd innafor areala vist som faresone ras- og skredfare (H310_1, H310_2, H310_3, H310_4, H310_5, H_310_6, H310_7 og H310_8) skal dei vere sikra mot ras som oppgitt i punkt 8.2. Dette er ikkje til hinder for at andre delar av det aktuelle byggeområdet kan takast i bruk. 2.4 Flytting av vassinntak/ løysing for vasstilførsle Før igangsettingsløyve til tiltak innanfor områda N6- N11 i planområdet kan gjevast må det kommunale vassinntaket enten vere flytta oppstrøms reguleringsplanområdet, grunnvatnbrøner vere etablert i område ASV eller anna løysing på vasstilførsel til det kommunale nettet vere gjennomført. Føresegna ovanfor gjeld og område N5 dersom det ikkje kan leggjast fram tilfredstillande dokumentasjon på at utbygginga ikkje fører forureina overflatevatn ut i elva i utbyggingsfasen. 2.5 Offentlege og private samferdsleanlegg og offentleg grønnstruktur Før det kan gjevast bruksløyve eller midlertidig bruksløyve til nye byggjetiltak skal følgjande tiltak vera gjennomført: Veg fram til angjeldande tomt/ byggeområde Angjeldande tomt/ byggeområde skal vere planert ut, som skildra i punkt 3.2. Evt fyllingskant mot Sandelva må vere erosjonssikra 3 Område for bygg og anlegg - næring (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) 3.1 Formål Områda kan nyttast til industri, lager/ engros, garasjeanlegg, verkstad, kontor eller handverksføremål. Nettstasjonar kan plasserast innanfor alle byggeområda i reguleringsplanen. 3.2 Planeringshøgde Områdene skal planerast ut på denne måten: o Område N2: Skal ha eit jamnt fall frå kote 44,0 i sør til kote 42,0 i nord o Område N3: Kote 47,0 o Område N4: Kote 47,0 o Område N5a: Kote 70,0 o Område N5b: Kote 65,0 o Område N6: Kote 62,0 o Område N7: Kote 62,0 2/ 5
o Område N8: Skal ha eit jamnt fall frå kote 66 i sør til kote 63 i nord o Område N9: Skal ha eit jamnt fall frå kote 64,5 i nord til kote 62 i sør o Område N10: Kote 64,5 o Område N11: Kote 56,0 Det vert likevel tillatt avvik på +/- 0,5 meter så lenge ein sikrar at området ligg minst 1 meter over elveleiet, eller det oppførast voll mot elveleiet i same høgde. Dette for å sikre mot flom. I område N9 skal det oppførast flomvoll mot elveleiet i søndre del der planeringsflaten ikkje ligg 1 m over elveleiet. Flomvollen skal ha høgde 1 m over elveleiet. 3.3 Utnyttjing og byggjehøgder Maksimal tillatt utnyttingsgrad innanfor kvart delområde er % BRA 145, maksimal tillatt byggjehøgde er 20 m i område N8 og 12 m i dei øvrige områda. 3.4 Takoppbygg I alle områda kan tillatast mindre takoppbygg på inntil 10 % av taket, for tekniske funksjonar som ventilasjon, heishus etc. på inntil 4 meter over maksimal byggjehøgde angitt for kvart einskild delområde. 3.5 Byggjegrenser Bygg skal halde seg innanfor byggjegrensene som er vist på plankartet. 3.6 Parkering Minimumskravet til parkering er som følgjer: Føremål/ bruk Grunnlag for berekning Bil: Sykkel: Kontor 1000 m² BRA 20 3 Industri/ verkstad/ lager 1000 m² BRA 10 1 3.7 Gjerdeplikt I område N8 er det gjerdeplikt mot utmarka i vest 4 Område for bygg og anlegg steinbrot og masseuttak (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) 4.1 Masseuttak I området kan drivast uttak av grus og stein med tilhøyrande verksemd. Mot N11 og ASV skal uttaket sikrast med gjerder. 5 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, 2.ledd nr. 2) 5.1 Køyreveg Alle regulerte vegar skal vere offentleg eigd. Viste avkjørselspilar på plankartet er retningsgivande, plassering av avkøyrsler kan fråvikast dersom det kan visast ei anna tilfredstillande løysing. Køyrevegane skal opparbeidast som vist på plankartet. Mindre tilpassingar er tillete. Der vegen går over Sandneselva skal det byggjast bru som har brufeste minimum 10 m frå senterlina i elva på kvar side, og der underkant av brua ligg minimum 1 m høgare enn naturleg elvekant. Dette for å sikre mot flaum. Unntak kan gjerast for plassering av brufeste dersom det kan leggjast fram dokumentasjon på at løysinga sikrar mot flaum. Brua skal ha sikringsgjerde mot Sandneselva på kvar side. 3/ 5
Der vegen går over sideeleva til Sandneselva skal det sikrast gjennomstrømming av vatn. Dette kan løysast enten som bru eller kulvert. 5.2 Anna veggrunn grøntareal Anna veggrunn skal vere offentleg. Områda skal såast og plantast til. Plantar skal ikkje være i konflikt med siktliner i kryss. 6.1 Grønstruktur 6 Grønstruktur (Pbl 12-5, 2.ledd nr. 3) Områda skal haldast mest mogeleg naturleg, men det kan, i samråd med kommunen, ryddast i vegetasjon og leggjast til rette for friluftsliv. Langs elvane kan dette berre skje dersom dette ikkje forstyrrer den biologiske balansen i vassdraget. Områda o_g1 og o_g5 og o_g12 skal vera offentlege. Følgjande område skal vere private og tilhøyra dei tilgrensande byggeområda slik: o Område G2 høyrer til N2 o Område G3høyrer til N5 o Område G4 høyrer til N6 o Område G6 og G7 høyrer til N7 o Område G8 høyrer til N8 o Område G11 og G13 høyrer til N9 o Område G15 høyrer til N10 o Område G16 og G14 høyrer til N11 I område G3, G4 og G8 er det gjerdeplikt mot utmarka i nord og vest. 6.2 Vegetasjonsskjerm Terrenget i område VS1 og VS2 kan, ved behov, omarbeidast for å få til planering av det tilhøyrande byggeområdet. Etter ei slik omarbeiding skal områda plantast til på ein tiltalande måte. Områda skal vere private og tilhøyre dei tilgrensande byggeområda slik: o Område VS1 høyrer til N2 o Område VS2 høyrer til N4 7 Bruk og vern av sjø og vassdrag Naturområde (Pbl 12-5, 2.ledd nr. 6) 7.1 Naturområde i sjø og vassdrag Elva skal haldast open. Den skal ikkje innsnevrast eller leggjast i røyr i områda som er satt av til naturområde. 7.2 Drikkevatn/ grønstruktur Området kan nyttast til etablering av grunnvatnbrønar m/ tilhøyrande anlegg. Innafor området er det forbod mot tiltak som kan forureine drikkevatnet. Forbodet gjeld ikkje i anleggsfasen ved etablering av av grunnvatnbrønene. Områda utanfor anlegget knytta til grunnvatnbrønene skal haldast mest mogeleg naturleg, men det kan, i samråd med kommunen, ryddast i vegetasjon og leggjast til rette for friluftsliv. Området skal vere offentleg. I området er det gjerdeplikt mot utmarka i nord og vest. 4/ 5
8 Omsynssoner (Pbl 12-6, jf 11-8) 8.1 Flaum Utbygging i flaumsona kan berre skje dersom ein sikrar planeringshøgder/ tiltak som opplyst i punkt.3.2. 8.2 Ras- og skredfare Dei areala som er vist som faresone ras- og skredfare (H310_1, H310_2, H310_3, H310_4, H310_5, H_310_6, H310_7 og H310_8) kan berre takast i bruk til næringsverksemd dersom dei vert sikra mot ras/ skred. For H310_2, H310_4, H310_5 er det tilstrekkeleg sikring at området planerast som oppgitt i punkt 3.2. For dei øvrige områda skal forslag til tiltak for rassikring utarbeidast av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse og rassikringsarbeidet skal gjennomførast av foretak med kompetanse og erfaring innan fjellsikring. Sikringsarbeidet skal være kontrollert av eit foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse før bruksløyve vert gitt, jf. punkt 2.3. 8.3 Sikrings, støy og faresone- Høgspenningsanlegg Det tillatast ikkje oppført kontor- og industribygg innanfor dette arealet. Garasjar og lagerbygg kan oppførast med ei maks byggehøgde på 7 m. Bakkeparkering, utelagring m.v er og tillate innafor området så framt kjørety og lagringseiningar er lågare enn 7 m. 8.4 Sikrings, støy og faresone- Frisikt I frisiktsonene skal det til ein kvar tid være fri sikt 0,5 meter over tilstøtande vegars plan. 9 Bestemmelsesområde (Pbl 12-7) 9.1 Midlertidig rigg- og anleggsområde I desse områda kan nødvendige inngrep og anleggsarbeid gjennomførast for bygging av veganlegga i planen. Områda skal i størst mogeleg grad tilbakeførast til sitt opprinnelege arealformål og settast i stand slik dei var før inngrepet eller i samsvar med grunneigar. Områda skal ferdigstillast seinast 1 år etter at veganlegget er ferdigstilt og tatt i bruk 5/ 5