PRE I 11 Årsrapport 2011 SR EiendomsInvest Tyskland I AS Organisasjonsnummer 889 059 842
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Derfor omhandler den første delen av rapporten PRE. Årsberetning, regnskap, kontantstrømoppstilling, noter og revisjonsberetning for SR EiendomsInvest Tyskland I AS følger etter rapporten for PRE. Innhold PRE EiendomsInvest Tyskland AS Leder 4 Årsberetning PRE 2011 6 Resultat og balanse PRE 10 Kontantstrømoppstilling PRE 13 Noter PRE 14 Revisjonsberetning PRE 24 SR EiendomsInvest Tyskland I AS Årsberetning 2011 26 Resultat og balanse 27 Kontantstrømoppstilling 30 Noter 31 Revisjonsberetning 35 EiendomsInvest Tyskland AS Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS SR EiendomsInvest Tyskland I AS Andre aksjonærer 22,7 % 30,2 % 29,3 % 17,8 % Eierandel i PRE PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE") PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (DK) Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 3
Utfordrende år for Europa, men Tyskland holder stand Det politiske og økonomiske makrobildet i Europa har vært preget av stor urolighet det siste året. Gjeldsproblematikken i EU har ført til kraftig renteøkning på enkelte statsobligasjoner og restriktiv utlånsaktivitet fra europeiske banker. Tyskland, Europas største økonomi, kan overordnet sett fremdeles karakteriseres som relativt solid. I motsetning til den øvrige eurosonen forventes det tyske bruttonasjonalproduktet ( BNP ) å få en moderat vekst også i 2012. Den tyske BNP-veksten i 2011 endte på prisjusterte 3,0 %. I likhet med 2010 skyldtes majoriteten av denne veksten et økt innenlandsk konsum og investeringer. Til tross for en svekket etterspørsel fra gjeldstyngede EUland var tysk eksport robust også i 2011. For første gang ble det eksportert varer og tjenester for mer enn EUR 1 000 milliarder, og eksportveksten fra 2010 endte på 11,4 %. Import fra utlandet økte med 13,2 % til EUR 902 milliarder, og handelsoverskuddet endte på EUR 158 milliarder. Tysk inflasjon ble 2,3 % i 2011, den største prosentvise veksten på tre år og 0,3 prosentpoeng over målsetningen til den Europeiske Sentralbanken. Inflasjonsveksten kommer hovedsakelig som følge av økte energipriser, som steg 10 % i løpet av 2011. Arbeidsledigheten fortsetter å falle Antall tyskere uten arbeid ble ytterligere redusert i løpet av 2011, og endte i desember på justerte 6,8 % eller 2,88 millioner personer. Tallet markerer en ny bunnotering for tysk arbeidsledighet siden gjenforeningen av Øst- og Vest- Tyskland. Gjennomsnittlig antall arbeidsløse personer gjennom 2011 var 2,98 millioner mennesker. Tilliten til videre vekst hentet seg inn igjen mot slutten av året Indeksen til det München-baserte Ifo instituttet har hatt en nedadgående trend i andre halvdel av 2011 som følge av den pågående gjeldsproblematikken i EU, men så en oppgang i desember og ut 1. kvartal 2012. Indeksen reflekterer markedssentimentet blant tyske industriledere, og lå i mars 2012 på 109,8 poeng. I desember 2011 var tallet 107,3. ZEW-indeksen, som kartlegger tyske investorers og finansanalytikeres økonomiske sentiment de kommende seks måneder, har i likhet med Ifo-indeksen også sett et kraftig fall i store deler av 2011, men hentet seg inn igjen i løpet av 1. kvartal 2012. Sterke tall for tysk industriproduksjon i januar har gitt fornyet tillit blant analytikere og investorer, og konsensus tilsier at indeksens deltagere har tiltro til at økonomiske uroligheter i Europa ikke vil påvirke den økonomiske situasjonen i Tyskland i nevneverdig grad. Indeksen sto i -53,8 poeng ved utgangen av 2011, men har etterfølgende steget med 76,1 poeng og endte i mars 2012 på 22,3 poeng. Utfordrende eiendomsmarked I Tyskland har gjeldsproblematikken i Europa materialisert seg i form av et utfordrende utlånsmarked blant annet for eiendomsinvestorer, og transaksjonsvolumene på tyske eiendomsporteføljer har følgelig falt. Dette gjelder spesielt etterspørselen etter næringseiendom. Transaksjonsvolumene opprettholdes derimot til en viss grad av flere mindre transaksjoner av enkelteiendommer samt håndplukking av attraktive eiendommer i større porteføljer. I tillegg har det forekommet enkelte porteføljesalg til sterkt rabatterte priser hvor kjøper er opportunistiske oppkjøpsfond. Det magre antallet porteføljetransaksjoner skyldes likeledes at pengesterke investorer sitter passive i påvente av en etterlengtet konklusjon på den pågående europeiske statsgjeldskrisen. Investorer med appetitt og kapital til å kjøpe hele eiendomsporteføljer vil i mange tilfeller være pensjonsfond, forsikringsselskaper og andre institusjonelle aktører som enten kjøper eiendom uten lånefinansiering eller som grunnet sin høye grad av risikoaversjon enklere oppnår finansiering. Disse selskapene er således mindre berørt av strengere utlånspolitikk hos tyske banker, men er likeledes tilbakeholdne med å foreta større investeringer i hele eiendomsporteføljer. Porteføljestatus Resultatet av den operasjonelle driften i PRE Eiendoms- Invest Tyskland AS ( PRE ) er tilfredsstillende. Forvalter PRE Management ( Forvalter ) har arbeidet aktivt med oppfølging av leietakere. Porteføljeledigheten lå i desember 2011 på 8 %. Dette er en oppgang på 1 prosentpoeng fra september 2011 og en oppgang på 2,25 prosentpoeng sammenlignet med desember 2010. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 4 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
13,5 %. Privatboligsegmentet har en ledighet på 3,8 %, en relativt lav ledighet sammenlignet med geografiske gjennomsnitt. Hovedgrunnen til ledighetsøkningen er utløpte leiekontrakter på porteføljens næringseiendommer. I PREs etablerings fase i 2006 og 2007 ble det inngått en rekke lange leiekontrakter som nå opphører. Forvalter arbeider kontinuerlig med å forlenge leiekontraktene, og har en aktiv dialog med både eksisterende og nye leietakere. I situasjoner med nye leietakere vil det normalt være behov for ulike tilpasninger av arealet til leietakers bruk. Ledigheten på porteføljens næringseiendommer vil således oppleve en midlertidig økning, men Forvalter er i sluttforhandlinger med to større leietakere om kontraktinngåelser i løpet av 2. kvartal 2012. Gitt kontraktsignering vil ledigheten falle betraktelig. Boligporteføljen i Köpenick i Berlin ble overdratt til PRE og medinvestorene PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS i desember 2011. Eiendomsmassen, bestående av 239 eksisterende leiligheter over 14 111 m 2, skal totalrehabiliteres. I tillegg er det planlagt bygging av 54 nye loftsleiligheter på til sammen 3 828 m 2. Prosjektet er delt i tre delprosjekter, og seksjonering og salg av leilighetene i første delprosjekt er allerede igangsatt. Prosjektet består av historisk listede bygninger og oppfyller kriteriene som gir tysk sluttinvestor rett til skattemessig fradrag i sin inntekt. I tillegg mottar investor inntekter fra utleie samt en eventuell verdiøkning på leiligheten. Urehabiliterte leiligheter kan videreselges slik de fremstår i dag, og PRE er ikke bundet til en gitt prosjektlevetid. Prosjektet har således ingen innvirkning på levetiden i PRE. Tross et anstrengt og utfordrende lånemarked var Forvalter i 2011 i stand til å reforhandle en låneavtale tilsvarende om lag 60 % av porteføljens totale bankfinansiering, og oppnådde en redusert lånerente sammenlignet med de utløpte låneavtalene. En slik refinansiering hadde vært svært vanskelig å gjennomføre i dagens marked. Forberedelsene mot en realisering / exit av eiendomsporteføljen ble påbegynt allerede i 2010. Hovedarbeidet i 2011 innbefattet videre optimering av porteføljen og kartlegging av konkrete alternative exit-strategier. Fokus har vært rettet mot reduksjon av porteføljeledighet, vedlikehold av bygningsmassen, fremforhandling av lengre kommersielle leiekontrakter, løpende kartlegging av potensialet for salg av enkelteiendommer, og samtaler med investorer vedrørende salg av hele eller deler av eiendomsporteføljen. Det har blitt lagt ned mye tid på å lokalisere eiendommer med god beliggenhet og riktig prising, og porteføljen i seg selv anses som attraktiv. Både Forvalter og styret i PRE mener selskapets underliggende verdier har potensial til å oppnå en høyere prising når gjeldsuroen i Europa stilner og eiendoms- og finansieringsmarkedet bedres. Utviklingen i den europeiske økonomien er høyst usikker, men Forvalter har tiltro til at tyske banker vil være i stand til å løse egen gjeldsproblematikk og at det positive momentumet i tysk eksport og forbrukerkonsum vil bidra til å vedlikeholde etterspørselen etter bolig- og næringseiendom. I mellomtiden vil Forvalter fortsette sitt arbeid med porteføljeoptimering og rette alt fokus på exit. Tobias Junge Administrerende direktør, PRE EiendomsInvest Tyskland AS Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 5
Årsberetning for 2011 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( Selskapet ) er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innen segmentene utleieboliger og næringseiendom. Selskapet har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datter selskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management AS ( Forvalter ) for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det gjennomført overtakelser av eiendommer for til sammen EUR 337 mill. (inkl. kjøpskostnader og andre aktiverte kostnader). Porteføljen bestod ved årsskiftet av 141 eiendommer med til sammen 268.426 m 2 utleie areal. Direkteavkastningen (yield) på gjennomførte transaksjoner basert på kjøpspris og leie ved kjøpstidspunkt er ca. 7,4 %. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2012 og konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Porteføljestatus Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Strategien har vist seg å bidra til verdiskapning i perioden siden oppstart. Den pågående europeiske gjeldskrisen og vedvarende konservative finansieringspolitikk hos tyske banker har hatt en negativ påvirkning på det tyske eiendomsmarkedet. Større porteføljetransaksjoner har det vært få av gjennom 2011 grunnet uteblivende finansieringsvilje blant bankene. Forvalter ser en vedvarende trend for korte og mellomlange leiekontrakter (3-5 år) grunnet usikre prognoser for økonomisk vekst i Europa. 2011 var året for leiekontraktsforlengelser i Selskapet. Spesielt gjaldt dette eiendommene i Rhine-Main-området, der leiekontraktene på flere større arealer opphørte. Totalt sett opphørte 15,7 % av næringsporteføljens leiekontrakter i 2011. Etterspørselen etter lokaler på 200 400 m 2 var god, etterspørselen på større arealer noe begrenset. Forvalter var i stand til å forlenge eller lokalisere nye leietakere til 14,8 % av den totale næringsporteføljen, men så seg nødt til å redusere leieprisen på enkelte arealer grunnet et stort antall konkurrerende lokaler. Utviklingen innen boligporteføljen forholdt seg stabil gjennom året. Forvalter var i stand til å oppjustere leieprisene på utvalgte arealer i Dresden og Frankfurt. Prisøkningen var betydelig grunnet høye sammenlignbare leiepriser og en inflasjonsrate på 2,3 % per desember 2011. Porteføljeledigheten opprettholdt den positive trenden fra 2010 gjennom 1. kvartal 2011, og Forvalter kunne i april rapportere om en prosentvis ledighet på 5,1 % for hele porteføljen. Dette var en av de laveste månedlige ledighetstallene siden etableringen av Selskapet i 2006. Grunnet enkelte større næringsarealer der leiekontraktene ikke ble fornyet ble trenden snudd i mai-måned, og ledigheten per utgangen av 2011 endte på 8 %. 6 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Ledigheten på porteføljens næringseiendommer steg fra 5,5 % til 13,5 % i løpet av året, mens boligarealene opplevde en ledighetsreduksjon fra 5,1 % i januar til 3,8 % i desember. Fremtidig utvikling Forvalters målsetning for 2012 vil være å redusere ledigheten på porteføljens næringsareal og å stabilisere den overordnede ledighetsraten. Forvalter er i sluttforhandlinger med to større leietakere om kontraktinngåelser i løpet av 2. kvartal 2012, og gitt kontraktsignering vil ledigheten falle betraktelig. Enkelte eiendomssegmenter rommer et vesentlig antall konkurrenter som vil påvirke leiepriser og kostnader tilknyttet markedsføring, og Forvalter vil således ha mindre innflytelse på leieprisutvikling og markedsføringsutgifter. Videre vil Forvalter rette fokus på omregulering av arealer i områder hvor etterspørselen etter boligeiendom er større en næringseiendom. Forvalter vil også tildele ressurser til løpende kartlegging av boligeiendommer hvor leieprisøkning er mulig. Dette gjelder likeledes de av porteføljens næringseiendommer hvor økte leiepriser vil være gjennomførbart grunnet en stigende konsumprisindeks. Forvalter vil fortsette å implementere tiltak for videre verdivekst på porteføljens eiendommer. Forvalter og styret i Selskapet har arbeidet med realiseringen av Selskapets eiendomsportefølje siden 2010. Den pågående europeiske gjeldskrisen har ført til meget begrenset utlånsaktivitet fra tyske banker i 2011 og inn i 2012, og investeringskapasiteten til eiendomsinvestorer er svekket. Det er for tiden langt mellom større porteføljetransaksjoner i det tyske markedet, der unntaket er salg av kriserammede porteføljer til sterkt rabatterte priser. På bakgrunn av et utfordrende markedsklima gikk Forvalter og styret i mai 2012 ut med en anbefaling til Selskapets aksjonærer om en forlengelse av Selskapets levetid. Leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både porteføljen og forvaltning av denne, noe som skaper et godt fundament for videre utvikling og en vellykket exit. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Konsernet Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 22,2 mill. Resultatet ble EUR -4,8 mill. Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 16,9 mill. per 31.12.11. Konsernets evne til egenfinansiering av investeringer er god. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 109,1 mill., tilsvarende 32 % av totalkapitalen. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 340,2 mill., sammenlignet med EUR 352,8 mill. året før. Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 7
Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2011. Resultatet på NOK -2,1 mill. skyldes i hovedsak kjøpte tjenester og finanskostnader. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 951,8 mill., tilsvarende 96,7 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 983,8 mill. mot NOK 1.016,8 mill. året før. Finansiell risiko Overordnet om målsetning og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsetningen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikrings instru menter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie, leie ut og selge sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og konsernet har som mål å tilstrebe likebehandling. 8 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Miljørapportering Verken Selskapet eller konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fast eiendom. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, 10. mai 2012 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Tobias Junge Sign. Daglig leder Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 9
Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 Noter 2011 2010 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 21 761 21 894 0 0 Andre driftsinntekter 477 341 0 0 Sum driftsinntekter 12 22 238 22 235 Driftskostnader 998 770 Lønnskostnader 4 99 101 0 0 Avskrivning på driftsmidler 6 6 836 6 268 0 0 Nedskrivning på driftsmidler 6 897 0 289 781 Andre driftskostnader 5 8 767 8 603 1 288 1 551 Sum driftskostnader 16 599 14 971-1 288-1 551 Driftsresultat 5 639 7 264 Finansinntekter og -kostnader 1 257 178 Annen finansinntekt 406 487 424 397 Rentekostnader konsern 0 0 0 0 Annen rentekostnad 10 956 10 574 0 300 Annen finanskostnad 574 668 833-519 Netto finansposter 13-11 124-10 755-454 -2 070 Ordinært resultat før skatt 5 485-3 491 0 0 Skatt på ordinært resultat 7 640 529-454 -2 070 ÅRSRESULTAT 4 845-2 962 Overføringer 31 136 30 230 Avsatt til utbytte -31 136-30 230 Overført fra annen innskutt egenkapital -454-2 070 Overført fra annen egenkapital -454-2 070 Sum overføringer 8 10 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP ANLEGGSMIDLER KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 EIENDELER Noter 2011 2010 Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 2 243 1 727 0 0 Sum immaterielle eiendeler 2 243 1 727 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, 15 310 776 316 670 0 0 Inventar, kontormaskiner, og lignende 6 139 65 0 0 Sum varige driftsmidler 310 915 316 735 Finansielle driftsmidler 1 005 894 973 902 Investering i datterselskaper 3 0 0 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet 10 6 799 2 017 0 0 Andre investeringer 124 82 1 005 894 973 902 Sum finansielle anleggsmidler 6 923 2 099 1 005 894 973 902 Sum anleggsmidler 320 081 320 561 OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer 1 553 1 661 3 386 2 722 Andre fordringer 10 1 722 1 878 3 386 2 722 Sum fordringer 3 275 3 538 Bankinnskudd, kontanter 7 541 7 159 Bankinnskudd, kontanter o.l. 11 16 893 28 742 10 927 9 882 Sum omløpsmidler 20 168 32 280 1 016 822 983 784 SUM EIENDELER 340 249 352 841 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 11
MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 EGENKAPITAL Noter 2011 2010 Innskutt egenkapital 11 532 11 532 Aksjekapital 8,9 1 487 1 476 119 163 119 163 Overkursfond 15 368 15 253 848 932 818 702 Annen innskutt egenkapital 105 584 108 663 979 627 949 397 Sum innskutt egenkapital 122 440 125 392 Opptjent egenkapital 4 443 2 373 Annen egenkapital 13 387-7 652 4 443 2 373 Sum opptjent egenkapital 13 387-7 652 984 070 951 770 Sum egenkapital 8 109 052 117 740 GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 6,15 222 103 226 102 0 0 Sum langsiktig gjeld 222 103 226 102 Kortsiktig gjeld 198 373 Leverandørgjeld 1 082 1 040 28 0 Skyldige offentlige avgifter 53 326 31 136 30 230 Avsatt utbytte 8 3 899 3 985 619 640 Gjeld til selskap i samme konsern 3 0 0 770 770 Annen kortsiktig gjeld 15 4 060 3 648 32 751 32 014 Sum kortsiktig gjeld 9 093 8 999 32 751 32 014 Sum gjeld 231 197 235 101 1 016 822 983 784 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 340 249 352 841 Oslo, 10. mai 2012 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Tobias Junge Sign. Daglig leder 12 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2010 2011 Noter 2011 2010 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -454-2 070 Resultat før skattekostnad 5 485-3 491 0 0 Ordinære avskrivninger 6 836 6 268 0 0 Nedskrivning på driftsmidler 897 0 0 0 Betalte skatter 0-438 0 0 Endring i kundefordringer 108 167-421 175 Endring i leverandørgjeld / Forskudd til leverandører 42-347 -7 593 657 Endring i andre tidsavgrensningsposter 326 1 651 Netto kontantstrømmer fra operasjonelle -8 468-1 238 aktiviteter A 2 723 3 810 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger o.a. driftsmidler -1 913-5 595 42 856 31 992 Investeringer i aksjer og andeler 42 0 Netto kontantstrømmer fra 42 856 31 992 investeringsaktiviteter B -1 955-5 595 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet 4 782 0 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 3 999 21 942-32 289-31 136 Utbetaling innskutt kapital / utbytte 4 015-4 133 0 0 Endring som følge av omregningsdifferanser 178 556 Netto kontantstrømmer fra -32 289-31 136 finansieringsaktiviteter C -12 618 18 365 2 099-382 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C 11 849 16 580 5 442 7 541 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 28 742 12 162 Beholdning av kontanter og kontantekv. 7 541 7 159 ved periodens slutt 16 893 28 742 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 13
Noter til regnskapet 2011 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskaps standarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til god regnskapsskikk i Norge. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte/utdeling fra datterselskap inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene i den grad utbyttet representerer utdeling av opptjente resultater i eierperioden. I motsatt fall blir utbytte/utdeling bokført som reduksjon av anskaffelseskost på aksjene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskaps messige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap, datterselskap og PRE Management AS. PRE Management AS har inngått avtale om forvaltning av selskapene i konsernet. Transaksjoner mellom selskapene gjennomføres etter armlengdes priser. Transaksjoner mellom morselskap og datterselskap gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. 14 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 7,7540 NOK/EUR, per 31.12.11, og for resultatposter er det benyttet 7,7931 NOK/EUR, snittkurs for 2011. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet farer som brann, vannskade, storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2011 var 100 % av den totale gjelden rentesikret. Ved sikring av fremtidige rentekostnader, hvor sikringsinstrumentene skal sikre variasjoner i fremtidige kontantstrømmer, bokføres ikke sikringsinstrumentet i balansen så lenge sikringen er vurdert til å være effektiv. Alle rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Vektet gjennomsnittlig løpetid for den rentebærende gjeld var den 31.12.2011 3,7 år. På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 5,6 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for næringseiendom er 3,9 år. Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 15
Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet består av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland Holding A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Selskapet: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland 1 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 2 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 3 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 4 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 5 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 6 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 7 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 8 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 9 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 10 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 11 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 12 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 13 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 14 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 15 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 16 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 17 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 18 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 19 ApS Danmark 100% PRE Real Estate Deutschland 20 ApS Danmark 100% PRE EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/ utleie i Tyskland. 16 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Mellomværende konsern Tall i NOK 1.000 Gjeld til datter inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding A/S 640 Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Tobias Junge er daglig leder for Selskapet. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er for selskapet avsatt honorarer til styret på til sammen NOK 675 000 for 2011. Beløpet fremkommer på følgende måte: Styrets formann mottar fra selskapet NOK 225 000 i godtgjøring for 2011. De øvrige styremedlemmene mottar NOK 125 000 hver. I tillegg er det foretatt en avsetning på NOK 200 000 i styrehonorar til styrets formann for styrearbeider utført i PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (100 % eid datterselskap i Danmark) for 2011. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør NOK 102 125 inkl. mva., herav NOK 33 375 i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør EUR 383 062 inkl. mva., herav EUR 4 283 i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet Tall i NOK 1.000 2011 2010 Vedlikeholdskostnader 2 554 2 129 Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer 3 661 3 513 Juridisk bistand 191 180 Eiendomstaksering 233 321 Andre driftskostnader 2 128 2 460 Totalt 8 767 8 603 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 17
Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i NOK 1.000 Inventar o.a. utstyr Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost 01.01. 379 50 488 284 553 335 421 Korreksjon av klassifiseringsfeil fra tidligere år 0-716 716 0 Tilgang 113 663 1 137 1 913 Avgang 0 0 0 0 Anskaffelseskost 31.12. 492 50 436 286 406 337 334 Avskrivninger pr. 01.01. - 314 0-18 372-18 686 Årets nedskrivninger 0 0-897 -897 Årets avskrivninger -39 0-6 798-6 837 Balanseført verdi pr 31.12. 139 50 436 260 340 310 915 Økonomisk levetid 3-5 år 33-50 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2 % pr. år. Alle forretningseiendommer bygd etter mars 1985 avskrives med 3 % pr. år. I løpet av 2011 ble det ikke overtatt nye eiendommer. Det ble derfor ikke utbetalt noe transaksjonshonorarer i 2011. Note 7 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Ordinært resultat før skattekostnad -2 070-454 Permanente forskjeller 27 5 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt - 2 043-449 Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 18 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Fremførbart underskudd - 57 143-55 100 Sum - 57 143-55 100 Utsatt skatt/skattefordel - 16 000-15 428 Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt og ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 2,24 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet -1 156-1 331 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet 516 802 Konsernets skattekostnad -640-529 Note 8 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkurs fond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital 1.1.2011 11 532 119 163 848 932 4 443 984 070 Utdeling innskutt kapital 0 0-30 230 0-30 230 Årets resultat 0 0 0-2 070-2 070 Egenkapital 31.12. 2011 11 532 119 163 818 702 2 373 951 770 Sum Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 19
Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK 1.000 Aksjekapital Overkurs fond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital 1.1.2011 1 476 15 253 108 663-7 652 117 740 Utdeling innskutt kapital 0 0-3 899 0-3 899 Omregningsdifferanser 11 115 820-890 56 Årets resultat 0 0 0-4 845-4 845 Egenkapital 31.12. 2011 1 487 15 368 105 584-13 387 109 052 Sum Note 9 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon, eierstruktur og nærstående parter Aksjekapitalen pr. 31.12.2011 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 11 531 898 1,00 11 531 898 Eierstruktur: De 20 største aksjonærene / over 1 % eierandel i morselskapet pr. 31.12.2011 var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS 3 479 890 30,18 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS 3 375 534 29,27 % EiendomsInvest Tyskland AS 2 618 353 22,71 % Kanuto Holding AS 281 870 2,44 % Opplysningsvesenets Fond 264 700 2,30 % Syd Property AS 211 373 1,83 % Hathon Holding AS 150 000 1,30 % Sum antall aksjer 10 381 720 90,03 % Hver aksje gir samme rett i selskapet. Aksjonærer i selskapets styre: Følgende styremedlemmer er aksjonærer direkte eller indirekte i selskapet: Navn Rolle Antall aksjer Bård Gjertsen 1) Styremedlem 211 373 Ola Smeby 2) Styremedlem 45 000 1) Bård Gjertsen er indirekte aksjonær via selskapet Syd Property AS 2) Ola Smeby er indirekte aksjonær via selskapet Forenede Forvaltning AS 20 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Eierne av PRE Management AS eier indirekte et ubetydelig antall aksjer i selskapet. PRE EiendomsInvest Tyskland AS har inngått avtale med PRE Management AS om forvaltning av selskapene i konsernet. Samlet honorar for utførte tjenester i 2011 utgjør EUR 1,8 mill. Note 10 Fordringer Andre fordringer Konsernet: Langsiktige fordringer Tall i NOK 1.000 2011 2010 Lån til tilknyttet selskap 6 799 2 017 Kortsiktige fordringer Tall i NOK 1.000 2011 2010 Aktiverte kostnader (periodisering) 392 312 Forskuddsbetalte kostnader 175 485 Andre fordringer 1 155 1 081 Totalt 1 722 1 878 Note 11 Bankinnskudd Tall i NOK 1.000 2011 2010 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 7 159 7 541 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i NOK 1.000 2011 2010 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 16 893 28 742 Herav bundne bankinnskudd (depositum) 1 757 1 958 Note 12 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhetsområdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 21
Note 13 Finansinntekter og kostnader Finansinntekter Tall i NOK 1.000 2011 2010 Renteinntekter 178 87 Agio 0 1 170 Totalt 178 1 257 Finanskostnader Tall i NOK 1.000 2011 2010 Rentekostnader 397 424 Disagio 300 0 Totalt 697 424 Konsern Finansinntekter Tall i NOK 1.000 2011 2010 Renteinntekter 353 341 Agio 14 146 Andre finansinntekter 39 0 Totalt 406 487 Finanskostnader Tall i NOK 1.000 2011 2010 Rentekostnader 10 956 10 574 Finansieringskostnader 535 619 Andre finanskostnader 39 49 Totalt 11 530 11 242 Note 14 Store enkelttransaksjoner Det har ikke vært gjennomført emisjoner eller noen annen form for kapitalinnhenting i løpet av 2011. Det er ikke overtatt eiendommer i løpet av 2011. Total eiendoms masse utgjør ved årsskifte EUR 237,3 mill. før akkumulerte avskrivninger. Eiendomsmassen fordelte seg pr. 31.12.11 på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 42 % / 58 % (basert på m 2 ). I løpet av 2011 etablerte PRE EiendomsInvest Tyskland AS i samarbeid med PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS selskapet PRE Mittelheide GmbH. PRE EiendomsInvest Tyskland AS sin eierandel i selskapet var på 43,7 % per 31.12.11. Innbetalt egenkapital i selskapet utgjorde EUR 41 975. I tillegg har PRE EiendomsInvest Tyskland AS gitt et lån til PRE Mittelheide GmbH på EUR 4,8 mill. 22 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Note 15 Gjeld Langsiktig gjeld Konsern Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 3,7 år. Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Kjøpspris for pantsatte eiendeler er EUR 314,6 mill. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i NOK 1.000 2011 2010 Mellom 1 3 år 8 364 8 523 Mellom 4 5 år 186 001 191 569 Over 5 år 27 738 26 010 Totalt 222 103 226 102 Enkelte datterselskap er i brudd med sine lånebetingelser pr. 31.12.11. Selskapet er i forhandlinger med noen av leietakerne om forlengelser og utvidelse av eksisterende avtaler. Selskapet forventer derfor ikke å være i brudd med lånebetingelsene om noen måneder. Annen kortsiktig gjeld Konsern Tall i NOK 1.000 2011 2010 Depositum leietakere 2 144 2 024 Avsatte rentekostnader 892 588 Annen kortsiktig gjeld 1 024 1 036 Totalt 4 060 3 648 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 23
24 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 25
Årsberetning for 2011 SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Virksomheten til SR EiendomsInvest Tyskland I AS er å investere i selskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). PRE har som eneste formål å kjøpe, eie og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom i Tyskland. PRE har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året bestod porteføljen av 2 339 boligenheter, 360 næringsenheter og 2 547 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. EUR 337 millioner. Samlet utleieareal var 268 426 m 2. I tillegg har PRE en økonomisk eierinteresse på 46 % av PRE Mittelheide GmbH, et eiendomsselskap bestående av 239 boligenheter til en kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på EUR 9,9 millioner. Samlet areal er 14 111 m 2. Øvrige parter med økonomisk eierinteresse i PRE Mittelheide GmbH er PRE EiendomsInvest Tyskland II AS (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %). Selskapet eide per 31. desember 2011 3 375 534 aksjer i PRE EiendomsInvest Tyskland AS, tilsvarende 29,27 % av aksjekapitalen. Selskapet har per balansedagen ikke generert inntekter i 2011 utover renteinntekter. Utbyttet som Selskapet utdelte til aksjonærene i 2011 ble gjort som utdeling fra nedsatt overkursfond. Selskapets likviditetssituasjon anses som tilfredsstillende. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet har ingen ansatte og styret består av tre menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt dift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter Styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av selskapet ved årsskiftet. Oslo, 22. mai 2012 Rolf Karsten Smith Sign. Styrets leder Ole Kristian Rugland Sign. Styremedlem Morten Solum Mathiesen Sign. Styremedlem 26 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Resultatregnskap SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Tall i NOK NOTE 2011 2010 DRIFTSKOSTNADER Andre driftskostnader 1, 7 2 855 442 3 417 368 SUM DRIFTSKOSTNADER 2 855 442 3 417 368 DRIFTSRESULTAT 2 855 442-3 417 368 FINANSINNTEKTER OG -KOSTNADER Renteinntekter 19 431 58 034 RESULTAT AV FINANSPOSTER 19 431 58 034 ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT 2 836 011-3 359 334 Skatter på ordinært resultat 6 0 0 ÅRSRESULTAT 2 836 011-3 359 334 OVERFØRINGER Avsatt til utbytte 6 200 076 0 Overført fra annen innskutt egenkapital 9 036 087 3 359 334 SUM OVERFØRINGER 3-2 836 011-3 359 334 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 27
Balanse SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Tall i NOK EIENDELER NOTE 2011 2010 ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investering i aksjer og andeler 5 296 826 797 314 789 447 Sum finansielle anleggsmidler 296 826 797 314 789 447 SUM ANLEGGSMIDLER 296 826 797 314 789 447 OMLØPSMIDLER Fordringer Andre fordringer 8 848 708 0 Sum fordringer 8 848 708 0 Bankinnskudd, kontanter, o.l. 2 413 327 2 853 025 SUM OMLØPSMIDLER 9 262 035 2 853 025 SUM EIENDELER 306 088 832 317 642 471 28 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Balanse SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Tall i NOK EGENKAPITAL OG GJELD NOTE 2011 2010 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 3 483 189 3 483 189 Overkursfond 149 715 699 149 715 699 Annen innskutt egenkapital 144 331 741 161 379 163 Sum innskutt egenkapital 3, 4 297 530 629 314 578 051 SUM EGENKAPITAL 297 530 629 314 578 051 GJELD Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 2 173 31 218 Avsatt utbytte 6 200 076 0 Annen kortsiktig gjeld 2 355 954 3 033 202 Sum kortsiktig gjeld 8 558 203 3 064 420 SUM GJELD 8 558 203 3 064 420 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 306 088 832 317 642 471 Oslo, 22. mai 2012 Rolf Karsten Smith Sign. Styrets leder Morten Solum Mathiesen Sign. Styremedlem Ole Kristian Rugland Sign. Styremedlem Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 29
Kontantstrømoppstilling SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Tall i NOK 2011 2010 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad 2 836 011-3 359 334 Endring i leverandørgjeld 29 045 31 218 Endring i andre tidsavgrensningsposter 677 248 231 299 Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A -3 542 304-3 096 817 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Tilbakebetaling av innbetalt kapital 9 113 942 9 451 495 Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B 9 113 942 9 451 495 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalt utbytte 8 011 335-7 663 016 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C -8 011 335-7 663 016 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C 2 439 697-1 308 338 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 2 853 025 4 161 363 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt 413 327 2 853 025 30 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Noter til regnskapet 2011 SR EIENDOMSINVEST TYSKLAND I AS Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er tilsvarende kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Selskapet har valgt å ikke balanseføre en eventuell utsatt skattefordel da det er usikkert om selskapet vil ha anledning til å benytte seg av denne. Inntekter Selskapets inntekter knytter seg til avkastning på investeringen i aksjer og renteinntekter på bankinnskudd. Mottatt utbytte fra investeringen inntektsføres i samme periode som utbetaling skjer, dersom utbyttet representerer opptjent inntekt. Renteinntekter inntektsføres etter hvert som de påløper. Investering i aksjer Investering i aksjer vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte, m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styret. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 31
Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2011 utgjør NOK 13 125 inkl. mva., herav ingen honorar for andre tjenster. Note 2 Bankinnskudd, kontanter, o.l. Total likviditetsbeholdning pr. 31.12.2011: 413 327 Herav bundne bankinnskudd: 0 Selskapet har ingen forpliktelser som skal føres til bundne bankinnskudd pr. 31.12.2011. Note 3 Egenkapital Overkurs- Annen Aksjekapital fond innskutt EK Sum Årets endring i egenkapital Egenkapital 1. januar 2011 3 483 189 149 715 699 161 379 163 314 578 051 Utbetalt annen innskutt EK 0 0-8 011 335-8 011 335 Avsatt utdeling av innskutt EK 0 0-6 200 076-6 200 076 Årsresultat 0 0-2 836 011-2 836 011 Egenkapital 31.12.2011 3 483 189 149 715 699 144 331 741 297 530 629 Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet pr. 31.12.2011 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 3 483 189 1,00 3 483 189 Eierstruktur: De 10 største aksjonærene i selskapet pr. 31.12.2011 var : Ord. aksjer Stemme-/ eierandel Peba AS 96 153 2,8 % Nordpolen Invest AS 48 000 1,4 % Bank 1 Oslo Akershus Operations / EQ-Trad 46 461 1,3 % Mirjam Lise Rettedal 46 153 1,3 % Henning Sørensen 45 497 1,3 % Sparebank1 SR-Bank 41 861 1,2 % Lars Åsulv Thorsland 27 243 0,8 % Helga Styve 24 960 0,7 % Andrew Green 24 000 0,7 % Artel Invest AS 24 000 0,7 % Totalt antall aksjer 424 328 12,2 % 32 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS
Note 5 Investeringer Selskapets formål er å eie aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland AS. Investering i aksjer og andeler i balansen knytter seg i sin helhet til kjøp av aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland AS. Eierandel Resultat 2011 Egenkapital Bokført verdi Kostpris 100 % PRE EIT AS 29,3 % -2 070 478 951 769 728 296 826 797 296 826 797 Forretningssted: Oslo Note 6 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: 2011 2010 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Brutto endring utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad 2 836 011-3 359 334 Permanente forskjeller 0 0 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt 2 836 011-3 359 334 Skatt, 28 % 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: 2010 2011 Endring Forskjeller som utlignes: Fremførbart underskudd 17 799 508-20 635 519-2 836 011 Sum -17 799 508-20 635 519-2 836 011 Utsatt skatt/skattefordel 4 983 862-5 777 945-794 083 Selskapet har valgt ikke å bokføre utsatt skattefordel jf. Regnskapsloven 4-1 andre ledd. Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS 33
Note 7 Annen driftskostnad Poster under annen driftskostnad i årsregnskapet fordeler seg slik: 2011 2010 Revisjonshonorar 13 125 11 875 Honorar til VPS 64 642 65 399 Forretningsførerhonorar 268 663 261 362 Løpende honorar til distributør 2 346 587 2 860 765 Trykksaker og kopiering 162 426 217 967 Sum annen driftskostnad 2 855 442 3 417 368 34 Årsrapport SR Eiendomsinvest Tyskland I AS