... Taksering av Bolig og Næringsbygg Skadetakst og Skjønn Byggeplasskontroll Kvalitetssikring Befaringsprotokoll Revisjon1 Sameiet ---------------------- Jessheim Generelle opplysninger: Oppdragsgiver: Eiendommens adresse: Gnr. / Bnr.: Nybygget år: Befaringsdato / Takstdato / Revidert: Befaring ved: Deltakere ved befaringen: Egenkontroll, sign.: Sameiet 2050 Jessheim Ing. Rein Gunnestad Dipl. Markedsøkonom NMH Takstøkonom NBT Rein Gunnestad Rein G Beskrivelse av oppdrag: Sameiet ønsker en gjennomgang for å vurdere fellesområdenes tilstand. Forklaring til høyre kolonne: Høyre kolonne henviser til bestemmelser i lover og forskrifter, samt til løsninger i preaksepterte metoder. En del av de viktigste /oftest forekomne bestemmelsene er medtatt som sluttnoter. side 1 av 16
Følgende feil og mangler er ført til protokollen: Generelt for Orientering: hele sameiet Postene som er medtatt som generelt for hele sameiet, er samlet i begynnelsen av rapporten for å spare tid under rapportskrivingen. At manglene er generelle, betyr at de på de fleste steder representerer en mangel, men at det kan finnes unntak der forholdet er i orden. 1 Terrenget er ikke tilpasset med vannavrenning bort fra bygningene. I svært mange tilfeller ledes overflatevann inn mot bygningene, og det er fare for fuktskader. Terrenget må ha fall bort fra bygningene med 1:50 i 3 meters bredde, eller det må monteres en avskjærende drenering.. Fare for vannskader. 2 Svært mange taknedløp har fryst istykker. Vann spruter inn på fasadene og fukter ned ytterveggene. Det er stor fare for fuktskader. 514.221 Utvendig fuktsikring av bygninger 525.921 Takrenner og nedløpsrør 3 Taknedløpene er montert med den langsgående skjøten inn mot mot mot bygningene. Den langsgående skjøten skal være montert Teknisk ut fra Forskrift 8-37 bygningene. 4 Svært mange taknedløp mangler utkast. Taknedløp skal ha utkast for å hindre nedfukting av konstruksjonene. Konf. monteringsanvisningen.. 5 Svært mange taknedløp/utkast er avsluttet for nære side 2 av 16 525.921 Takrenner og nedløpsrør 525.921 Takrenner og nedløpsrør
terrenget. Rørene fryser vinterstid. Konf monteringsanvisningen. Fare for vannskader ved frost. 6 Beslagene over vinduene mangler oppbretter i endene, som hindrer vann fra å ledes inn i veggen ved sterk vind. Beslagene skal ha oppbretter i endene. Fare for vannskader. 7 Beslagene under vinduene mangler oppbretter i endene, som hindrer vann fra å ledes inn i veggen ved sterk vind. Beslagene skal ha oppbretter i endene. Fare for vannskader. 8 Åpningen under rekkverkene på endel av balkongene i 2. etg. har for store åpninger i underkant. Åpningen skal ikke være større enn 50 mm. Fare for liv og helse for de minste barna. 9 Vindusomrammingen rundt vinduene er avsluttet med store variasjoner i avstanden mot beslagene. Flere steder står omrammingen helt nede på beslagene og suger vann, andre steder er avstanden svært stor. Avstanden skal være 10 mm +/- 2 mm og den skal være likt på alle vinduene. 10 Fasadekledningen er kun spikret med en spiker i hvert bord. Bordkledningen er 148 mm bred. Bordkledning som er bredere enn 120 mm skal spikres med 2 spiker i hvert bord, ved hvert opplegg. side 3 av 16 525.921 Takrenner og nedløpsrør 520.415 Beslag mot nedbør 523.701 Innsetting av vindu i vegger av bindingsverk 520.415 Beslag mot nedbør 523.701 Innsetting av vindu i vegger av bindingsverk 523.701 Innsetting av vindu i vegger av bindingsverk Q H2 c3
11 Sameiet er plaget med store isdannelser fra snøsmelting på takene vinterstid. Vann smelter og renner dels ned utenfor takrennene, dels i takrennene. Taknedløpene fryser istykker. Snøsmeltingen skyldes med stor sikkerhet at det kalde loftrommet er for varmt. Varmen kan skyldes manglende diffusjonssperre i underliggende himlinger, manglende isolering i himlingene eller manglende lufting av loftrommet. Årsaken kan også være kombinasjoner av dette. Det er svært viktig at årsaken til det det varme loftet avklares og utbedres. Enkelte loft er kontrollert, og det er konstatert at isoleringen der det er kontrollert ligger helt opp til taktroen. Det vil slik jeg ser det - være kostnadseffektivt å finne årsaken ved hjelp av termofotografering kombinert med tetthetskontroll. 12 Ute ved takrennene der taket er som lavest, er det svært liten høyde mellom undertaket og overkant innvendig himling. Høyden anslåes til mellom 10 og 15 cm. Normalt skal det her være 30 cm isolering og minst 5 cm lufting. Området er innebygget og svært vanskelig tilgjengelig for inspeksjon. Det er trolig store mangler i både isoleringstykkelse og luftespalte. Utførende entreprenør må dokumentere at nødvendig isolering er innarbeidet i konstruksjonen. 13 Isbord peker stedvis i alle retninger. Har svært varierende vinkler, fra sterkt innover til sterkt utover. Q75. b1) Listverk skal tilfredsstille kravene i NS 3181. Q71.1 c1) «Vindskier skal monteres med margsiden ut.» Q71. c1) «Vinkelstilte sammensetninger (hjørnekasser mm) skal tilpasses og spikres sammen forsvarlig. Horisontalt monterte dekkbord, vannbrett og lister skal ha fall ut fra veggen. Synlige kanter skal ikke ha vannkant. 14 Forkantbord på sperreender har for små dimensjoner. Q71.3 c1: «Forkantbord på sperreender skal utføres av minst 2I mm trevirke. 15 Horisontale bærebjelker under balkongene står ubeskyttet og endene suger vann ved nedbør. side 4 av 16 525.101 Isolerte skrå tretak med lufting mellom vindsperre og undertak Teknisk Forskrift 8-36 Teknisk Forskrift 8-21 Q7 Q71.3 c1
Beskyttelse mot brannspredning 16 Svært mange leiligheter har tett lufting av avløpsanlegget. 17 Pipehattene er ikke festet i følge monteringsanvisningen. Kun 2 bolter av 8 er benyttet. 18 Pipehattene har åpne hull (manglende propper) der det mangler bolter. 19 Pipens innerste rør når ikke opp til pipebeslaget. For korte rør. Fare for brann. 20 Loftene er modifisert når loftenes lufting er forsøkt utbedret/ endret. De originale tiltak mot brannspredning mellom boenheter ser ut til å være endret. Forholdet må undersøkes nærmere. Utførelsen må kontrolleres mot byggetillatelsebrannmyndighetene. Eventuell fare for brannspredning. 21 Brannskillet mellom boenheter på loftene må kontrolleres. Eventuell fare for brannspredning. Teknisk Forskrift 9-52 Teknisk Forskrift 7-1 Teknisk Forskrift 7-2 Teknisk Forskrift 7-3 Teknisk Forskrift 7-2 Teknisk Forskrift 7-3 Teknisk Forskrift 7-2 Teknisk Forskrift 7-3 524.305 Skillevegg mellom rekkehusboliger 321.030 Brannteknisk oppdeling av bygninger Loft 22 Enkelte inspeksjonsluker mot kalt loft er undersøkt. Det er påvist forskjellig montering av lukene: A) Luker er varig tettet, ved at himlingens diffusjonssperre går kontinuerlig over luken. Etter at luken er brukt og diffusjonssperren er skåret opp, vil store mengder fuktig side 5 av 16 Teknisk Forskrift 8-2
romluft kunne ledes inn på det kalde loftet. B) Andre luker er åpningsbare ved at himlingens diffusjonssperre ikke går kontinuerlig over luken. Lukene har ikke tettelist og store mengder fuktig romluft kan ledes inn på det kalde loftet. C) Loftisoleringen er ført kontinuerlig over de uisolerte loftlukene. Etter at luken er brukt for inspeksjon, vil isoleringen ikke ligge over luken som tilsiktet, og dermed i prinsippet være uisolert. Dette vil bidra til å varme opp loftrommet, medvirke til ising på takene og årsake energisløsing. Lukene er inspeksjonsluker. De skal benyttes for inspeksjon av loftrommet, og vedlikehold av ventilasjonsanlegg med aggregater. Lukene må ha tettelist, lukkemekanisme for sikker tetting og isolering, slik at romluften ikke får tilgang til kaltloftet og slik at tetting og isolering blir opprettholdt etter inspeksjon. Fare for isdannelser på takene. Fare for energisløsing. 23 Ved inngangspartiene er bærende søyler avsluttet nede i / for nære terrenget. Konstruksjonene suger vann, og produktets levetid er sterk begrenset på grunn av feil utførelse. Treverket suger vann og levetiden er sterkt begrenset. 24 Ved inngangspartiene er trappevangene avsluttet nede i / for nære terrenget. Konstruksjonene suger vann, og produktets levetid er sterk begrenset på grunn av feil utførelse. Treverket suger vann og levetiden er sterkt begrenset. 25 Hovedtrappen til boligene i 2. etg. Skal ha håndlist i 2 høyder på begge sider av trappen Teknisk Forskrift 10-51, 26 I inngangspartiene er plattingene avsluttet nede i / for nære terrenget. Konstruksjonene suger vann, og produktets levetid er sterk begrenset på grunn av feil utførelse. Treverket suger vann og levetiden er sterkt begrenset. side 6 av 16
27 Plattingen mangler inspeksjonsluke/ inspeksjonsmuligheter.. Hulrom skal kunne inspiseres og det skal kunne utføres vedlikehold og eventuelt rengjøring. 28 Gulvet på balkongene er et tremmegulv med åpninger mellom hvert bord. Gjenstander og smuss fra tremmegulvet faller ned i hodet på - eller ned i middagsmaten - til beboerne i underliggende leiligheter, når de spiser ute på terrassen. Forholdet utgjør en betydelig belastning på trivsel og miljø. veien 15, Fasade øst 29 Søyler i hjørner er ikke montert i hjørner / skjevt montert / skjeve yttervegger. Opptil 20 mm åpninger. 30 Store åpninger i musestopp. Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. 31 Panelbord på fasaden spriker (F) QH c2.3 Skjøter skal tilpasses og fordeles jevnt. QH c2.3 32 Panelbord har sprukket. (F) 33 Trappevangene stikker opp 3 cm over plattingen. (DEF) 34 Hjørnebelistning på innvendig hjørne dekker ikke elementskjøt. 35 Fasadekledningens avslutning mot plattingen er svært skjev og ujevn. DEF 36 Undertaket over trappen er skjevt på begge sider. 37 Rekkverkender er løse. Fasade nord 38 Åpninger i musestopp. Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. Fasade vest 39 Søylefoten på terrassen står svært eksentrisk plassert på fundamentet. 40 Åpninger i musestopp. side 7 av 16
Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. 41 Hjørnelist er skjev og dekker ikke elementskjøt. Belistningen er ikke tilpasset. Store åpninger. 42 Rekkverkstolper og rekkverkhjørner er ikke likt festet, Ømsom skruer, ømsom spiker. Ulikt festemønster. Store hull og oppflising. 43 Bord på hjørnekasse ved C er skjøtt 90 grader. 44 Hjørnebord har margsprekker. 45 Søyle ved F er montert langt ute fra veggen. 46 Skjøter i fasadekledningen er montert rett over hverandre (12 cm) i samme fag. veien 17 Fasade øst 47 Fasadeplater er skjeve mot gesimskassen. 48 Kledningsavslutningen mot tremmegulv er skjevt montert. DEF. 49 Dør og fasadebelistningen er avsluttet mot tremmegulvet med ulik avstand. 50 Skjevt undertak over trapp. 51 Takbelegget stikker ut mellom vindski og isbord. 52 Store åpninger i musestopp A. Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. 53 Stor sprekk i fasadepanel ved vindu A. Fasade vest 54 Fasadekledning sprukket B. 55 Musestopp med hull. Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. 56 Kledning av hjørnekasse har kvaelommer og margsprekker. side 8 av 16
Fasade syd Tak 57 Eksentrisk søylefundament for nære hjørnekasse. 58 Fasadeplater er skjevt montert mot panel. 59 Fasadeplater er buklete montert. 60 Takmembranen stikker ut mellom vindski og isbord.. 61 Takflatene har dårlig lufting. 15 lm av 38 lm husbredde har 5 cm luftutslipp. Resten (60%) har mellom 10 og 20 mm luftutslipp. Luftingen er kritisk for liten. Sintef beskriver i sin dokumentasjon (preakseptert metode) at småhustak bør ha en lufting på minst 48 mm. Ved små takvinkler og lite vind vil det være nødvendig med større lufting. En av årsakene til store problemer med istapper og istykkerfryste nedløpsrør kan være for dårlig lufting. Fare for negativ påvirkning av innemiljøet. 525.101 Isolerte skrå tretak med lufting mellom vindsperre og undertak Kap 42 62 Innvendig piperør når ikke opp til takhatten. Teknisk Forskrift 7 63 Isbordene har store avvik. Skjøter med åpninger opptil 10 mm. Noen isbord er skjøtt med småbiter på på 10 cm lengde. 64 Forkantvindskivene er stedvis svært skjeve og skjemmende. (Forkantbord på sperreender skal ha minst 21 mm tykkelse.) veien 19 Fasade Øst 65 Søyle ved c er skjev mot vegg. 66 Gelenderende er løs ved F 67 Det er saget hull i innvendig hjørnekasse 68 Bordene på hjørnekasse glir ifra hverandre. Ytterveggen er ikke stabil? 69 Underkant fasadekledning er skjev mot platting. F side 9 av 16
Fasade Nord 70 Undertaket over trappen er skjevt 71 Det er gjennomgående skruer gjennom undertaket. 72 Fasadeplater er buklete montert 73 Fasadeplater er buklete montert Fasade Vest 74 Bjelkeender ubeskyttet. Suger vann ved nedbør. 75 Vinduskarmen er buet. Feilmontert? 76 Bordene i innvendig hjørnekasse glir opp fra 0 til 6 mm åpning. 77 Nedløpsrør montert med ulike klammer, klammer fra annet fabrikat? Teknisk Forskrift 78 Bulkete nedløpsrør. 79 Forkantbjelke på balkong er skjøtt og nedbøyet/skjev 5 mm. 80 Åpninger i musestopp B. 81 Sprukne panelbord C terrasse Fasade Syd Tak 82 Fasadeplater buklete montert 83 Åpninger i musestopp 84 Takflatene har dårlig lufting. 10 lm av 18 lm husbredde har 5 cm luftutslipp. Resten (44%) har mellom 10 og 20 mm luftutslipp. Luftingen er kritisk for liten. Sintef beskriver i sin dokumentasjon (preakseptert metode) at småhustak bør ha en lufting på minst 48 mm. Ved små takvinkler og lite vind vil det være nødvendig med større lufting. En av årsakene til store problemer med istapper og istykker-fryste nedløpsrør kan være for dårlig lufting. 525.101 Isolerte skrå tretak med lufting mellom vindsperre og undertak side 10 av 16
85 Innvendig piperør når ikke opp til takhatten. Fare for brannspredning Kap 42 Teknisk Forskrift 7 veien 11 Fasade øst 86 Nedkanten av fasadekledningen er skjev mot plattingen 87 Åpninger i musestopp 88 Hjørnekasser er stedvis for nære terrenget. 89 Fasadekledning stedvis for nære terrenget. 90 Plattingbord for kort ved D, Stor åpning i endeskjøt. 91 Hjørnekasser, døromlistning, og pyntelister har svært varierende avstand til platting. ABCDEFGH 92 Panelbord for kort, Skjøtelist dekker ikke. 93 ½ delen av rekkverkstolpene er løse. EFGH 94 Plattingbord for kort mot søyle ved trapp. 95 Flere spieler mot bærebjelke i trapp er for korte og ikke tilpasset. 96 Flere spieler ved repo i trapp er for korte og ikke tilpasset. 97 Isbord peker i alle retninger. Har svært varierende vinkler, fra sterkt innover til sterkt utover. 98 Fasadeplater er buklete montert 99 Taknedløp er løst. D Fasade Nord Fasade vest 100 Åpning/ sprekk mellom fasadelist veggavslutning under gesimskasse. 101 Søylefundament er eksentrisk montert. 102 Terrassedør er feilmontert. Opptil 9 mm åpninger mellom dørblad og karm. side 11 av 16
103 Fasadeplater buklete montert 104 Hjørnekasse ved AB med store åpninger. 105 Åpninger over vindu/panel med svært ujevn avstand. Avstanden skal være 10 mm +/- 2 mm, og den skal være lik på alle vinduer. Fasade syd 106 Fasadeplate skjevt montert mot panel. 107 Fasadeplater buklete montert Tak veien 13 fasade Øst 108 Isbord er 8 mm for kort. 109 Feil skjøtt isbord. 110 Samtlige leiligheter har tette soilrør/lufting 111 Gesimskassen over H har stor lufteåpning på 11 cm over en 6 meters lengde. Brannskille demontert? 112 Mittleilighetene over 12 lm har 18 mm lufting, og mangler branntetting mot nabo? Luftingen er kritisk for liten. 113 Gesimskassen over E har 18 mm åpning over 6 lm. Luftingen er kritisk for liten. Mangler branntetting mot nabo? Utredes. Teknisk Forskrift 7 Teknisk Forskrift 7 Teknisk Forskrift 7 114 Kraftig synk i vindski front E/F. 115 ½ delen av rekkverkstolpene er løse på platting. 116 Membran uten beskyttelse ved platting DEF 117 Døromramming har sprukket. D 118 Skjeve vindskiver over trapp på venstre side. 119 Platting svært skjev mot vegg ABC side 12 av 16
Fasade syd 120 Isbord faller av. 121 Sprukne panelbord B terrasse. Fasade Nord Tak Revisjon 1 122 Margsprekk panelbord 123 El skap manglende fundamentert. Er støttet opp mot husveggen med en kloss. 124 Ny lufting etablert hele gesimskasse/møne. Uten branntetting mot naboeiendommen? Utredes. Dokumenteres. 125 Isbordene er løse 126 Utvendig kum er gjenstøpt med asfalt. 127 Vindsperre på isolering - loft. Loftene i sameiet har ikke vindsperre på isoleringen Boligen vil ha et utilsiktet økt behov for oppvarming på grunn av nedkjøling av konstruksjonen. Fare for energisløsing. Teknisk Forskrift 7 Teknisk Forskrift 8-2 Teknisk Forskrift 8-21 525.101 Isolerte skrå tretak med lufting mellom vindsperre og undertak side 13 av 16
Generelle kommentarer: Dette dokument er en befaringsprotokoll. Det er ikke lagt vekt på å avdekke skjulte feil og mangler. Undersøkelsen er utført etter NS 3424 nivå 1, og det er i hovedsak ikke utført fysiske inngrep i konstruksjonen. Befaringsprotokollen må ikke sees som en endelig liste over feil og mangler, men som et komplement til eventuelle andre reklamasjoner. Med hilsen Rein Gunnestad Ingeniør Rein Gunnestad Dipl. Markedsøkonom NMH Takstøkonom NBT Sluttnoter: Pbl. 29-5 Plan og Bygningsloven Tekniske krav Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas. Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt. For å sikre at ethvert tiltak får en forsvarlig og tilsiktet levetid, skal det ved prosjektering og utførelse tas særlig hensyn til geografiske forskjeller og klimatiske forhold på stedet. Innemiljø fuktskader. : 1) Generelle krav: Bygningsdeler og konstruksjoner skal være slik utført at nedbør, overflatevann, grunnvann, bruksvann og luftfuktighet ikke kan trenge inn og gi fuktskader, mugg-, soppvekst eller andre hygieniske problemer. De øvrige kapitlene 2) Fuktsikring, 3) Våtrom, og 4) Byggfukt presiserer og konkretiserer kravene til fuktsikring. side 14 av 16
: Oppfyllelse av kravene til innemiljø slik som de er fastsatt i dette kapittel, kan dokumenteres på to måter, enten: A) ved at byggverk utføres i samsvar med preaksepterte løsninger, eller B) ved beregninger og/eller analyser som dokumenterer sikkerheten. Preaksepterte (forhåndsgodkjente) løsninger finner man i til Teknisk Forskrift. Når ikke gir konkrete opplysninger må man søke videre i andre A) preaksepterte løsninger, eller - man må - som det er angitt under punkt B) ved beregninger og/eller analyser dokumentere at forskriften sine krav er ivaretatt. Statens Byggtekniske Etat har utformet Veiledning til Teknisk Forskrift, og Sintef Byggforsk har utarbeidet, for å vise hva som i vanlig praksis oppfattes som fagmessig og teknisk forsvarlig i følge Plan og Bygningsloven 29-5. Teknisk Forskrift 8-2 Energikrav Byggverk skal utføres slik at det fremmer lavt energibehov. Byggverk skal lokaliseres, plasseres og/eller utformes med hensyn til energieffektivitet, avhengig av lokale forhold. Krav til energieffektivitet Bygning skal være så energieffektiv at den enten tilfredsstiller de krav som er angitt til energitiltak under bokstav a eller kravene til samlet netto energibehov (rammekrav) som angitt under bokstav b. Minstekrav i bokstav c skal uansett ikke overskrides. For beregning av bruksareal (BRA) legges definisjonene i NS 3940 til grunn. For helårsbolig med laftet yttervegg gjelder kun bokstav c. For fritidsbolig under 150 m 2 BRA og fritidsbolig med laftede yttervegger gjelder kun bokstav c. For fritidsbolig under 50 m 2 BRA gjelder ikke 8-21. a) Energitiltak Energitiltak i bygning skal tilfredsstille følgende nivå: - Samlet glass-, vindus- og dørareal: maksimalt 20% av bygningens oppvarmede bruksareal (BRA). - U-verdi yttervegg: 0,18 W/m 2 K. - U-verdi tak: 0,13 W/m 2 K. - U-verdi gulv på grunn og mot det fri: 0,15 W/m 2 K. - U-verdi glass/vinduer/dører: 1,2 W/m 2 K som gjennomsnittsverdi inkludert side 15 av 16
karm/ramme. - Normalisert kuldebroverdi skal ikke overstige 0,03 W/m 2 K for småhus og 0,06 W/m 2 K for øvrige bygg, der m 2 angis i oppvarmet BRA. - Lufttetthet: 1,5 luftvekslinger pr. time ved 50 Pa trykkforskjell. For småhus gjelder 2,5 luftvekslinger pr. time ved 50 Pa trykkforskjell. - Årsmidlere temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner i ventilasjonsanlegg: 70%. - Spesifikk vifteeffekt i ventilasjonsanlegg, SFP-faktor (specific fan power): - næringsbygg 2/1 kw/m 3 s (dag/natt) - bolig 2,5 kw/m 3 s (hele døgnet). - Automatisk utvendig solskjermingsutstyr eller andre tiltak for å oppfylle krav til termisk komfort uten bruk av lokalkjøling. - Natt- og helgesenking av innetemperatur til 19 C for de bygningstyper der det kan skilles mellom natt, dag og helgedrift. Idrettsbygg skal ha natt- og helgesenking av innetemperatur til 17 C. Det er tillatt å fravike et eller flere av energitiltakene, dersom kompenserende tiltak gjør at bygningens energibehov ikke økes. side 16 av 16