VÅLER KOMMUNE Arkivsak 07/347 Saksbehandler Ingunn Brøndbo Moss SAKSGANG Behandles av Møtedato Saksnr Utvalg for kultur, næring og miljø 11.04.2007 037/07 Verdsetting av jord i konsesjonssammenheng i Våler kommuneverdsetting av jord i konsesjonssammenheng i Våler kommune Dokumentliste: 15.02.2007 Våler bondelag; Våler bonde- og småbrukerlag; Solør økologiske landbrukslag Høring - verdsetting av jord i konsesjonssammenheng i Våler kommune FORSLAG TIL VEDTAK Følgende forslag til maksimumspriser kan aksepteres i konsesjonsbehandlinger for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål: Jordtype Egenskaper Maks. pris Merknad Sandig silt Relativt tørkesterk Gode bruksegenskaper 5 000 kr Forutsetning for er årssikker, har god arrondering og er selvdrenerende Siltig sand Tørkesterk Tørker seint opp om Kald 4 500 kr Forutsetning for er årssikker og har en god arrondering Morene jord - sentral 3 750 kr Forutsetning for maks. pris er at jord har en viss bestandandel med silt. Beliggenheten må være sentral. Morene jord - usentral Sand Tørkesvak, liten evne til å holde på næringsstoffer. God lufttilgang Tørker fort opp om 3 000 kr Forutsetning for Spavendt myr Lett å bearbeide 3 750 kr Forutsetning for
(egendrenert) Dårlig bæreevne Spavendt myr med 1 000 kr grøftebehov Grøftet myr De fastsatte prisene som skal kunne aksepteres i konsesjonsbehandlingen er kun veiledende, og skal sees som et supplement til gjeldende lovverk med tilhørende retningslinjer. Hver søknad skal gis en konkret og individuell behandling. Vanningsanlegg beregnes ikke med i jordprisen. Prisen på anlegget fastsettes ved at en beregner ny pris og trekker fra avskrivninger. Ved salg av ren tilleggsjord kan det legges på et tillegg i pris på inntil 50 %, i forhold til vanlig avkastningsverdi. Innen rammen på 50 % skal tillegget vurderes konkret i hver enkelt sak, hvor nærhet og gode arronderingsmessige løsninger skal tillegges mest vekt. 11.04.2007 Utvalg for kultur, næring og miljø KNM-037/07 Vedtak: Forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. BAKGRUNN Våler kommune vedtok retningslinjer for verdsetting av jord i hovedutvalg for kultur, næring og miljø den 20.03.2002, i sak 16/02. Hovedutvalget har etterspurt en oppdatering, og har bedt administrasjonen legge frem forslag til nye kommunale retningslinjer. De gamle retningslinjene for verdsetting av jord er lagt til grunn for de nye. LOVGRUNNLAGET Konsesjonsloven av 28.10.2003 med tilhørende forskrifter. Dessuten har Landbruks- og matdepartementet utgitt følgende rundskriv som danner grunnlaget for kommunens behandling av konsesjonssaker: M-3/2002: Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon M-7/2002: Kapitaliseringsrentefoten m.m. for skog M-5/2003: Om konsesjon for fast erverv av eiendom (konsesjonsloven) mv. M-4/2004: Endringer i rundskriv M-3/2002 Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon mv. Formål og prisreguleringsbestemmelsen i konsesjonsloven Konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest ganglige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese landbruksnæringen. Etter konsesjonslovens 9, første ledd, skal det ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål til fordel for søker bl.a. legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.
Jordlovens formål Jordlovens formål er å legge forholdene til rette slik at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som hører til (arealressursene) kan bli nyttet på den måten som er mest ganglig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene bør disponeres på en måte som gir en tjenelig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger. Dette innebærer blant annet at det skal skapes ressurssterke bruk. Verdsetting av jord og kapitaliseringsrentefot I verdivurderingen av jord i konsesjonsbehandlingen benyttes avkastningsverdi (bruksverdi), dvs. at det tas utgangspunkt i årlig fremtidig nettoavkastning. Kapitaliseringsrentefoten er i dag på 4 %. Nedre beløpsgrense for prisvurdering ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom For bebygde, konsesjonspliktige landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr. 750.000,- skal prisvurdering unnlates. Tilleggsjord/rasjonaliseringstiltak For å stimulere til rasjonaliseringstiltak er det åpnet for å legge marginal verdibetraktning til grunn når konsesjonsprisen for jordbruksarealer som skal benyttes som tilleggsjord vurderes. Dersom marginal verdibetraktning skal kunne benyttes må det i følge rundskriv M-3/2002 gjelde rasjonaliseringsløsinger som er i samsvar med jordlovens formål. Rammen for et eventuelt tillegg i forhold til vanlig avkastningsverdi er inntil 50 %, og tillegget må vurderes konkret i hver enkelt sak. Jordtyper i Våler kommune I tabellen under følger en oversikt over jordtyper målt i prosent for Våler kommune. Avsetningstype Tekstur Prosentandel Morene Usortert siltig mellomsand 1,6 Breelv Sortert sand 20,9 Vind Sortert fin-/mellomsand 5,2 Strand Sand/leirbl. sand 0,1 Elv Sandig silt siltig sand 38,4 Flom Sandig silt silt 27,8 Innsjø Leire - silt 0,1 Hav Leirer med var. leirinnhold 0,1 Organisk Organisk materiale 4,3 Påkjørt Varierende 1,5 VURDERINGER Ved avgjørelsen av en konsesjonssøknad skal det i henhold til konsesjonsloven 9, første ledd, bl. a. vurderes om avtalt pris på erverv av en landbrukseiendom er i samsvar med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. For landbrukseiendommer som fortsatt skal benyttes til landbruk, må en samfunnsmessig forsvarlig pris blant annet forstås som en pris som bidrar til å realisere landbrukspolitikken. Dette gjelder blant annet mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og
legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale vilkår som skaffer stabile heltids- og deltids arbeidsplasser i landbruket. Skal de landbrukspolitiske målene nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Dette betyr igjen at prisnivået ikke bør så være høyt at ønskelige kjøpergrupper i praksis blir stengt ute. Kapitaliseringsrentefoten på jordbruksarealer ble i juni 2004 senket fra 7 % til 4 % (jfr. rundskriv M-4/2000). Bakgrunnen var den generelle renteutviklingen en da hadde, samt at det på samme måte som for skog var ønskelig at kjøpere av jord i større grad enn tidligere skulle ta ansvaret for egne økonomiske disposisjoner. Samtidig er det en forenkling at jord og skog har en lik kapitaliseringsrentefot. I det samme rundskrivet ble det bestemt at den nedre beløpsgrensen skulle være på kr. 750 000,- for prisvurdering ved konsesjonsbehandlingen av bebygd eiendom. Bakgrunnen for dette var at den som kjøper seg en landbrukseiendom i de aller fleste tilfeller skaffer seg en bolig. Siden en bolig ikke er undergitt noen form for priskontroll, fant en det hensiktsmessig å ikke foreta en priskontroll dersom en ikke betaler en høyere pris enn det som antas å være en nøktern boligpris. Landbruks- og matdepartementet (LMD) er nå i gang med en evaluering av priskontrollen og praktiseringen av denne, og det antas at det i relativt nær framtid vil komme et nytt rundskriv vedrørende pris og priskontroll på konsesjonseiendommer. En forutsetter at de kommunale retningslinjene må gjennomgås på nytt når LMD har avsluttet sin evaluering. HØRING Retningslinjene har Vært ute på høring hos Våler Bondelag, Våler bonde- og småbrukerlag og Solør Økologiske Landbruksalg. Våler bondelag har kommet med følgende synspunkter: Landbruksforvaltningens forslag til maksimumspriser virker fornuftige. Ved salg av ren tilleggsjord er det fra bondelagtes side ønskelig at det i enkelte tilfeller kan aksepteres mer enn 50 % tillegg. Dette spesielt der arrondering, nærhet og størrelse muliggjør rasjonell og økonomisk lønnsom drift. Det er også viktig at maksimumsprisene ikke håndteres for restriktivt/strengt, men at det stimuleres til frasalg som vil gi driftsmessige gode løsninger. KONKLUSJON Landbruksforvaltningen legger frem følgende forslag til maksimumspriser som kan aksepteres i konsesjonsbehandlinger for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål: Jordtype Egenskaper Maks. pris Merknad Sandig silt Relativt tørkesterk Gode bruksegenskaper 5 000 kr Forutsetning for er årssikker, har god arrondering og er selvdrenerende Siltig sand Tørkesterk 4 500 kr Forutsetning for
Tørker seint opp om Kald er årssikker og har en god arrondering Morene jord - sentral 3 750 kr Forutsetning for maks. pris er at jord har en viss bestandandel med silt. Beliggenheten må være sentral. Morene jord - usentral Sand Spavendt myr (egendrenert) Spavendt myr med grøftebehov Grøftet myr Tørkesvak, liten evne til å holde på næringsstoffer. God lufttilgang Tørker fort opp om Lett å bearbeide Dårlig bæreevne 3 000 kr Forutsetning for 3 750 kr Forutsetning for 1 000 kr De fastsatte prisene som skal kunne aksepteres i konsesjonsbehandlingen er kun veiledende, og skal sees som et supplement til gjeldende lovverk med tilhørende retningslinjer. Hver søknad skal gis en konkret og individuell behandling. Vanningsanlegg beregnes ikke med i jordprisen. Prisen på anlegget fastsettes ved at en beregner ny pris og trekker fra avskrivninger. Ved salg av ren tilleggsjord kan det legges på et tillegg i pris på inntil 50 %, i forhold til vanlig avkastningsverdi. Innen rammen på 50 % skal tillegget vurderes konkret i hver enkelt sak, hvor nærhet og gode arronderingsmessige løsninger skal tillegges mest vekt.