Vambeseth Eiendom AS, Nypeveien 5, 0874 Oslo Telefon: 90 54 12 98/ E-post: k-ivarva@online.no Org.nr: 911 879 891 Verdi- og lånetakst over Eiet seksjon i Fernanda Nissens gate 4 B 0484 OSLO Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 105/7265 OSLO KOMMUNE Utført av: Kai Ivar Vambeseth Takstmann MNTF/Bygg- og tømrermester Tlf. 90 54 12 98 Verdi- og lånetakst - Boligsalgsrapport - Tilstandsrapport - Leievurderinger - Våtromskontroll - Overtagelsebefaring Befaringsdato: 03.06.2015
Verdi- og lånetakst over Eiet seksjon i Fernanda Nissens gate 4 B 0484 OSLO Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 Eierbrøk: 105/7265 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Selveierleilighet over to plan med privat inngjerdet hageflekk på ca. 37 m2 og balkong i 2. etasje på ca. 7,8 m2. Garasjeplass nr. 109 i felles garasjeanlegg under boligen følger ved salg. Heis i bygget. Sentral og meget populær beliggenhet i Nydalen med kort avstand til de fleste bymessige fasiliteter. Nærhet til skoler, barnehager, butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Nydalen er ny "bydel" som stadig utvikles på arealene hvor Christiania Spigerverk lå. Området består av variert bolig- og næringsbebyggelse. Rekreasjonsarealer i omkringliggende parker og langs Akerselva. Boligen er tilknyttet offentlig vei, vann, avløp og renovasjon. Meget pent opparbeidet fellesareale mellom blokkene med fine grøntarealer og lekeplasser m.m. Eiendommen består av 103 boligseksjoner og en egen garasjeseksjon. Eiendommen ble ferdigstilt i 2015. Ingen heftelser eller servitutter som normalt vil ha innvirkning på takstverdien er opplyst eller hensyntatt i takstvurderingen. Panteattest er ikke innhentet for eiendommen. På forespørsel har eier/rekvirent opplyst at man ikke er kjent med at boligen er beheftet med skjulte feil/mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført. Takstmannen har ikke innhentet ferdigattester ol. i forbindelse med takstoppdraget. Det anbefales på generelt grunnlag å sjekke dette med bygningsmyndigheter. Eiendommen er vurdert ut i fra den stand den var på befaringsdagen. Generelt kan det ved omsetning av brukt bolig være mindre mangler og skader som ikke er nevnt i taksten, dette er likevel hensyntatt i verdivurderingen. Markeds- og låneverdi Nedstående takstverdi gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Eier/rekvirent plikter å kontrollere takstdokumentet for eventuelle feilopplysninger og mangler før bruk. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 7 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 6 000 000 Oslo, 04.06.2015..................................... Kai Ivar Vambeseth Takstmann MNTF/Bygg- og tømrermester Tlf. 90 54 12 98 Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 2 av 7
Oppdrag og forutsetninger Takstmannens mandat er å utarbeide takst på eiendommen. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende regler. Vedrørende besiktigelse av tildekkede flater når eiendommen er bebodd og møblert, opplyses følgende: Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Takstmannen kan ikke svare for slike forhold. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt taksten. Panteattest er ikke innhentet. Det er generelt ikke foretatt overflateavvik i forhold til toleransegrenser i NS 3420, dvs. eventuelle skjevheter av gulv eller andre konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter NS 3940:2012 og NTF`s retningslinjer, angitt areal inkluderer ikke automatisk at alle rom også tilfredstiller byggeforskriftenes krav til rom for varig opphold. Rombetegnelse avhenger av bruken av rommet. Det er generelt ikke foretatt funksjonstesting av innretninger i boligen. Verditakst er ikke en tilstandsrapport, som beskriver teknisk tilstand. Takstmannen har ikke sjekket Plan- og Bygningsetatens arkiver i forbindelse med oppdraget. Rekvirent Rekvirert av: Henrik Brødholdt Besiktigelse, tilstede Dato: 03.06.2015 - Henrik Brødholdt Hjemmelshaver - Kai Ivar Vambeseth Takstmann Tlf.: 90 54 12 98 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Fremlagt planskisser EDR Opplysninger om hjemmelshaver(e), adresse, tomteforhold, byggeår, gårdsnummer og bruksnummer og eventuelle seksjonsnummer er hentet fra Norges Eiendommer på internett. Andre dok./kilder: Eier Eier påviste og ga opplysninger. Forretningsfører Opplysninger er gitt pr. tlf. Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 3 av 7
Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 77 Bnr. 410 Seksj.nr. 1 Sameiets navn: Lillohøyden 4 Sameie Forretn.fører: OBOS Eiendomsforvaltning tlf. 22 86 59 99 Fellesutg. pr mnd.: Kr 4 107 Felleskostn kr. 3 675,- bredbånd kr. 289,- digital-tv kr. 143,- I tillegg kommer garasje med kr. 480,- pr. kvartal. Hjemmelshaver: Henrik Brødholdt 4/10 og Karina Hougen 6/10 Tomt: Eiet tomt. Areal 3 393,7 m² Hentet fra Eiendomsdata, Norsk Eiendomsinformasjon Formue/fellesgjeld: Opplysninger er gitt av forretningsfører og gjelder pr. 31.12.2014 Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Nei Offentlig, og private interne veier Offentlig, med private stikkledninger Offentlig, med private stikkledninger Regulert område Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If..Skadeforsikring. Avtalenummer: 930284 Kommentar: Fellespolise i sameiet. Ikke innbo. Bygninger på eiendommen Eiet seksjon Byggeår: 2015. Byggeår er hentet fra www.eiendomsdata.no/ Norsk Eiendomsinformasjon Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 4 av 7
Eiet seksjon - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Kjeller 2 kjellerboder. Garasjeplass Begge bodene er merket med 1. og er målt til hhv. ca. 5,3 og 5,4 m2. 1. etasje 50 45 45 Entré/trappegang, bad, kjøkken og stue i åpen løsning med utgang til markterrasse/hage på ca. 37 m2 Innvendig målte arealer, bruttomål er skjønnsmessig vurdert. Alle arealer er avrundet til hele kvadratmeter. 2. etasje 66 61 58 3 Trappegang, kott, bad og 3 soverom, hvorav ett har utgang til balkong på ca. 7,8 m2. Sum bygning 116 106 103 3 Eiet seksjon - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Entré, bad/wc, kjøkken, stue 2. etasje Trapperom, bad/wc, soverom, soverom 2, soverom 3 Kott KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet seksjon Lokalisering Eiet seksjon Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Støpte fundamenter. Antatt fundamentert til stabile masser. 225 Yttervegger Bærende konstruksjoner i betong. Utvendig forblendet med spekket tegl. Utfyllende vegger i bindingsverk med panelkledning. 227 Takkonstruksjoner Flatt oppforet tak antatt tekket med papp/folie. Ikke besiktiget. 233 Vinduer 3-lags isolerglass i vinduer. 235 Ytterdører og porter Entrédør B-30/dB 40. Balkongdører med 3-lags isolerglass 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Fliser med varmekabler i begge bad. Øvrige rom har parkett. 254 Overflater på innvendige vegger Fliser i begge bad og over kjøkkenbenk. Malte flater i øvrige rom. Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 5 av 7
255 Overflater på innvendig himling Malte flater. Lakkerte aluminiumsplater med downlights i begge bad. 261 Trapper og ramper Støpte trapper i felles oppgang. Innvendig trapp med eik i inntrinn og hvitmalte vanger og rekkverk. 262 Balkonger, terrasser ol. Balkong ca. 7,8 m2 med skjermvegg mot nabo og stålrekkverk. Utelys og strømuttak. Markterrasse/hage. Inngjerdet. Plen og belegningsstein. 270 Fast inventar, generelt Garderober 272 Kjøkkeninnredning Hvit plan kjøkkeninnredning med laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Integrert stekeovn, induksjonstopp, ventilator. Opplegg for oppvaskmaskin. Brannslange i benk. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner BAD 1. etasje: Flislagt bad med varmekabler. Dusj med glassvegg, innredning med heldekkende servant. Vegghengt toalett med skjult sisterne. Speil med lys. BAD 2. etasje: Flislagt bad med varmekabler. Dusj med innfellbare glassvegger, innredning med heldekkende servant. Vegghengt toalett med skjult sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. 320 Varme, generelt Fjernvarme, vannbåren varme med radiatorer 400 Elkraft, generelt Automatsikringer med innebygde jordfeilbrytere. 450 Elvarme, generelt Varmekabler i begge bad. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Dørtelefon. Kabel-tv. Bredbåndsmuligheter. 621 Heiser Personheis 13 personer/ 1000 kg. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Andel felleskostnader: 49 284 Sum kostnader Kr: 49 284 Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 6 av 7
Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet seksjon 3 070 000 Balkong, heis, markterrasse, garasje 1 000 000 Sum normale byggekostnader: 4 070 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 10 000 Teknisk verdi bygninger: 4 060 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: 1 500 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: 1 500 000 Sum tomteverdi: 3 000 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 7 060 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 7 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 6 000 000 Vambeseth Eiendom AS Org.nr. 911 879 891 Kai I. Vambeseth 03.06.2015 7 av 7