VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 94: Bnr 93 Kommune: 1223 TYSNES KOMMUNE Adresse: Teiglandsvegen 9, 5680 TYSNES MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 800 000 LÅNEVERDI: KR 2 650 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Enebolig: 225 m² 194 m² Utskriftsdato: 30.06.2015 Oppdrag nr: 21569 Dato befaring: 29.06.2015 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF A1-TAKST AS Jenny Linds vei 16, 5146 FYLLINGSDALEN Telefon: 55 16 50 16 Organisasjonsnr: 993 296 635 Sertifisert takstmann: Nils Sæther Mathisen Telefon: 411 92 187 E-post: nils@a1-takst.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Det er ikke sjekket opplysninger fra tinglysingsregisteret, byggesak, ferdigattest, ol. Besiktigelse er foretatt med de begrensninger som følger av at bygningen er møblert/utstyrt. Ved eventuell avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom, "Avhendingslova" av 3 juli 1992, nr. 93. Rapporten omtaler bygninger utover hovedbolig kun i generelle vendinger, disse bygninger vurderes ikke utover det verdimessige. Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 2 800 000 Anbefalt låneverdi kr 2 650 000 Markedsvurdering Markedsverdi gir uttrykk for hva takstmannen mener kan forventes at fler enn en kjøper er villige til å betale for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: TYSNES BOLIG AS v/sigvard Madsen Nils Sæther Mathisen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 29.06.2015. - Nils Sæther Mathisen. Takstmann/Byggmester. Tlf. 411 92 187 - Patrick Madsen. Eiers representant. Tlf. 48198346 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Eiendommen ligger solrikt til med kort vei ned til Tysnesvika. Eiendommen har fin utsikt utover innseilingen til Våge, Bjørnafjorden mot Fusa, Samnanger og til Os med alle sine fjelltopper og omkringliggende småøyer. Bebyggelsen: Standard: Boligen ligger sentralt til rett utenfor Våge Sentrum, og har gangavstand til inn til sentrum med alle sine butikker og servicetilbud, samt fergekai med trafikk mot Halhjem, til Os og Bergen. Bebyggelsen består av enebolig som er oppført med fundamenter av betong på antatt faste masser, yttervegger av pusset lettbetong og bindingsverk som er kledd med panel, etasjeskillere av trebjelkelag, saltak av trekonstruksjoner som er tekket med takpanner av teglstein. Boligen holder eldre standard og en del oppussing/renovering må påregnes. Stuen er stor og åpen med fine utsiktsforhold, god plass til salong og spisegruppe, samt utgang til en terrasse i betong på 14 m². Kjøkkenet har eldre innredning med god skapplass og glatte finerte fronter. Boligen har to baderom, ett i hovedetasjen og ett i loftsetasjen. Badet i hovedetasjen har belegg på gulv og malte plater på veggene. Badet er innredet med toalett, dusj i dusjkabinett og innredning med servant. Badet i loftsetasjen har malt støp på gulv, på veggene er det våtromstapet. Badet er innredet med toalett, badekar og innredning med servant. I WC i underetasjen er det toalett, og det er servant i gangen utenfor. Boligen går over tre etasjer og består av entré, gang, trapperom, kjellerstue, soverom, wc, vaskekjeller og fire boder i underetasjen. I hovedetasjen er det entre, gang, trapperom, stue, kjøkken, mellomgang, soverom og baderom. I loftsetasjen er det trapperom, gang, fem soverom og baderom. Overflater i boligen er furubord, belegg, tepper og pusset støp på gulvene, på veggene er det panel, tapet, malte plater, tapet, strie og malt puss, i himlingene er det malte plater, ferdig behandlede plater og panel. Om tomten: Regulering: Boligen har godt med lagringsplass i koffertloft og i bodarealer i underetasjen. Eiet tomt som er opparbeidet med gruset innkjørsel, og skiferheller i inngangspartiet. Hagen er opparbeidet med skiferheller, plen, bed, prydbusker og forstøtningsmurer. Parkering i innkjørsel. I hht. Kommuneplanen er området avsatt til boligformål. Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 3 av 7
Adkomstvei: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Privat til offentlig vei. Tilknyttet privat anlegg. Tilknyttet offentlig avløpssystem. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1223 TYSNES Gnr: 94 Bnr: 93 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Eiet 1 214 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no TYSNES BOLIG AS Teiglandsvegen 9, 5682 TYSNES Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Situasjonskart 29.06.2015 Kart fra Tysnes kommune sine kartdata på internett er lagt til grunn for vurderinger. Tidligere takst 29.06.2015 Fremvist for takstmannen. Eiendomsdata.no 29.06.2015 Dok.kilde lagt inn fra www.eiendomsdata.no Eiers representant 29.06.2015 Eiers representant har påvist og gitt generelle opplysninger om eiendommen. Bygninger på eiendommen Enebolig Bygningsdata Byggeår: 1965 Kilde: Eiendomsdata.no Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje 85 75 44 31 Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Hovedetasje 100 90 90 Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Loftsetasje 66 60 60 Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Gulvflaten er større, men ikke måleverdig etter dagens måleregler. Sum bygning: 251 225 194 31 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Entré, gang, trapperom, kjellerstue, soverom, wc Vaskekjeller, bod 1, bod 2, bod 3, bod 4 Hovedetasje Loftsetasje Entré, gang, trapperom, stue, kjøkken, mellomgang, bad, soverom Trapperom, gang, bad, 5 soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Enebolig Direkte fundamentering Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 4 av 7
Fundamenter av betong på antatt faste masser. Gulv på grunn Støpt gulv i underetasjen. Vegger mot grunn Vegger mot grunn er oppført i pusset lettbetong. Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskiller i tre. Yttervegger Yttervegger er oppført i lettbetong og bindingsverk kledd med panel. Takkonstruksjoner Saltak av trekonstruksjoner. Taktekking og membraner Taket er tekket med teglsteinspanner. Vinduer Vinduer med koblede- og isolerglass i trekarmer. Det ble registrert punktert glass i vindu i ett av soverommene i loftsetasjen under befaringen. Overlys og takluker Takvindu med koblet glass. Ytterdører og porter Ytterdør i teak. Terrassedør med isolerglass. Innvendige dører Glatte finerte innvendige dører. Overflater på innvendige gulv Overflater på gulv består av furubord, belegg, tepper, og pusset støp. Belegg i baderommet i hovedetasjen, malt støp i baderommet i loftsetasjen, Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendige vegger har panel, tapet, malte plater, tapet, strie og malt puss. Malte plater i baderommet i hovedetasjen, våtromstapet i baderommet i loftsetasjen, Overflater på innvendig himling Overflater i himlingene har malte plater, ferdig behandlede plater og panel. Trapper og ramper Innvendige trapper av tre. Balkonger, terrasser ol. Altan på 1 m² med utgang fra ett av soverommene i loftsetasjen. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Pusset pipe med vedovn i gang og stue i hovedetasjen, og peis i kjellerstuen. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med god skapplass, glatte trefinerte fronter, laminert benkeplate, belegg på vegg over kjøkkenbenk, benkebeslag og ventilator. Skap og reoler Garderobeskap i de fleste soverom. Sanitærinstallasjoner, generelt Sanitærutstyr består av toalett, dusj i dusjkabinett og innredning med servant i baderommet i hovedetasjen. I baderommet i loftsetasjen er det toalett, badekar og innredning med servant. I wc i underetasjen er det toalett, og servant i gangen utenfor. I vaskekjeller er det skyllekar i plast, benk, skap og opplegg til vaskemaskiner. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 5 av 7
Vannrør i kobber og avløp i soil/plast. V.v.bereder på 200 liter står i vaskekjeller. Det rørtekniske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. Varme, generelt Elektrisk oppvarming og fast brensel. Varmepumpe i stuen, vedovn i gang og stuen i hovedetasjen og peis i kjellerstuen, ellers el. ovner. Elkraft, generelt El. anlegget har sikringsskap med skrusikringer. Det el. anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. Annet Tilknyttet kabeltv og bredbånd gjennom fiberkabel fra Altibox. Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 6 av 7
Beregninger Teknisk verdi bygninger Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 3 639 500 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr - 1 250 000 Sum teknisk verdi Enebolig kr 2 389 500 Sum teknisk verdi bygninger kr 2 389 500 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: kr 600 000 Sum tomteverdi: kr 600 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: kr 2 989 500 FYLLINGSDALEN, 30.06.2015 Nils Sæther Mathisen Takstmann/Byggmester Telefon: 411 92 187 Oppdr. nr: 21569 Befaringsdato: 29.06.2015 Side: 7 av 7