Aurskog-Høland kommune Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen Versjon 3 Nina Britt Stensås 1
1 - INNLEDNING... 3 USIKKERHETER... 3 2 BOLIG-/LANDBRUKS-/FRITIDSEIENDOMMER... 4 2.1 ALMINNELIG TAKSERING MARKEDSVERDIER OG TAKSTER... 4 2.2 FORMUESGRUNNLAG... 8 2.2.1 Usikkerheter ved bruk av formuesgrunnlag... 9 3 FORRETNINGSEIENDOMMER... 10 Verk og bruk produksjonsutstyr... 10 Næring - bygningsmassen... 10 4 SKATTEINNTEKTER... 11 4.1 NÆRING, VERK OG BRUK... 11 4.2 BOLIG, FRITID OG LANDBRUK... 11 4.2.1 Alminnelig taksering... 11 4.2.2 Formuesgrunnlag... 12 5 SAMMENDRAG... 13 KONSEKVENSEN FOR EIENDOMSBESITTERENE... 14 2
1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Aurskog-Høland kommune og skal gi et estimat over forventet inntekt etter omtaksering med nye takster gjeldende fra 2014. Grunnlaget for analysen er: kommunens Matrikkelregister per september 2013 omsetningsverdier i perioden 1986-2012 hentet fra NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) innspill fra kommunen nylige omsetninger fra Finn.no nøkkeltall og erfaringer fra andre kommuner formuesgrunnlag for 2012 fra skatteetaten Usikkerheter Matrikkelregistret mangler en del areal på en del bygninger. Dette gjør at tallene i analysen er beheftet med noe usikkerhet. Når det gjelder bruk av formuesgrunnlag for boligeiendommer, så er dette pr oktober 2014 fortsatt uprøvd. Hvordan dette i praksis kommer til å bli håndtert vet man ikke før de første kommunene har sine takster på plass i løpet av årsskiftet 2013/2014. 3
2 Bolig-/landbruks-/fritidseiendommer Fra 2014 er det åpnet for å bruke formuesverdier på rene boligeiendommer. I denne analysen har vi tatt for oss begge metodene. 2.1 Alminnelig taksering Markedsverdier og takster For å komme fram til et mest mulig realistisk estimat på takstsummer i 2015 er det fulgt en metode som tar utgangspunkt i Matrikkelregistret supplert med mest mulig realistiske omsetningsverdier. Eiendomsskattelovens 8A-2 sier om taksering: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. I denne analysen tar vi utgangspunkt i at taksten skal ligge på et nivå som er ca. 80 % av markedsverdien, slik at man bygger inn en viss forsiktighetsmargin som gjør at det vil være ytterst få takster som ligger over markedsverdien. Dette er vanlig praksis i de fleste kommuner. Dessuten vil det være en del eldre bebyggelse med lavere standard og dermed lavere takst. Vi regner med at dette reduserer takstene med en ytterligere 25 %. For bolig- og fritidsbygninger ser opplegget slikt ut: Omsetningsverdier Kvadratmeterpris pr bygningstype Matrikkel Takstsummer pr bygningstype 80 % av kvadratmeterpris pr bygningstype Antall av hver bygningstype Gjennomsnittlig areal pr bygningstype 25 % reduksjon for «slit og elde» På de bygningene hvor areal er registrert så vil det ofte være et korrekt areal, men opplysningene på nyere boliger er som regel mer komplette enn på eldre (og mindre) hus. Gjennomsnittlig areal på eneboliger i Matrikkel er justert til 160 kvm. Tomter i bykommuner som Aurskog-Høland er estimert til å være ca. 1 da stor. Tomter blir ofte taksert mot en svært lav pris i eiendomsskattesammenheng (f.eks. 100 kr), mens man opererer med en høyere pris i bykommuner. Vi har valgt 100 kr for Aurskog-Høland. Når det gjelder omsetningsverdier så er de hentet fra NEF (Norges Eiendomsmegler Forbund) for distriktet Nedre Romerike for årene 1986-2012. Ut ifra følgende grafer så kommer det fram at 4
kvadratmeterprisen for 2014 vil være rundt 22 000 kr for eneboliger og over 35 000 kr for leiligheter (terrassehus, atrium, kjede/rekkehus). Distriktet Nedre Romerike inneholder også tall for nabokommuner som har mer bypreg, og som har en vesentlig høyere kvadratmeterpris enn Aurskog- Høland. I tillegg har vi hentet omsetningsverdier fra Finn.no for august 2012-august 2013. Den viser at Aurskog-Høland har en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på omsatte eneboliger på rundt 15 000 kr og for leiligheter rundt 27 000 kr. Sammenligner vi dette med prisantydninger på objekter som ligger ute for salg pr september 2013, så ligger eneboliger på en kvadratmeterpris på rundt 16 000 kr og leiligheter på 27 000 kr. Figur 1: prisutvikling boliger Nedre Romerike NEF 5
Figur 2: prisutvikling eneboliger i Aurskog-Høland Finn.no Figur 3: prisutvikling leiligheter i Aurskog-Høland Finn.no 6
Når det gjelder fritidsboliger så er det stor variasjon i prisnivået kvadratmeterprisen kan være helt oppe i 25 000 kr. Vi velger å være forsiktig, og regner med en pris på 18 000 kr pr kvadratmeter i denne analysen. Garasjer er satt til 3000 kr pr kvadratmeter. Følgende tabell gir en oversikt over anslåtte takstsummer pr bygningskategori. Totalt blir summen på alle bolig/landbruks/fritidseiendommer estimert til å være ca. 11, 2 milliard kr. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert areal Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst Andre boligbygg 36 54 50 15000 12000 9000 16200000 Boligfellesskap 21 244 240 15000 12000 9000 45360000 Enebolig, tomannsbolig, mm 5315 170 160 15000 12000 9000 7653600000 Våningshus 602 212 160 15000 12000 9000 866880000 Terrassehus, blokker 70 909 900 25000 20000 15000 945000000 Fiskeri, landbruksbygninger 3235 230 230 0 0 0 0 Fritidsboliger, seterhus, koier 1155 68 60 18000 14400 10800 748440000 Garasjer, naust 5259 46 30 3000 2400 1800 283986000 0 Bebygde tomter 6637 1000 100 663700000 Tabellen viser at en gjennomsnittlig boligeiendom har en tenkt takst på ca. 1,6 million (hus + tomt). Dette virker umiddelbart nokså realistisk hvis vi sammenligner med Finn.no. Figur 4: Søkemuligheter for boligeiendommer på Finn.no 7
2.2 Formuesgrunnlag Her har vi forutsatt at formuesgrunnlaget blir brukt dersom det er oppgitt i oversikten fra skatteetaten. For 2012 har 4436 eiendommer fått en formuesverdi. Når vi summerer alle boligverdiene, så får vi en samlet takst på formuesgrunnlag på 10,7 milliarder kr. For 2014 er det vedtatt en reduksjonsfaktor på 0,67 og for 2015 er reduksjonsfaktoren 0,8. Tabellen under viser samlet eiendomsskattetakt for eiendommer med formuesgrunnlag for henholdsvis 2014 og 2015. År Reduksjonsfaktor Sum takst 2014 0,67 7,1 milliarder kroner 2015 0,8 8,5 milliarder kroner Det er bare «rene» boligeiendommer som vil kunne bruke formuesgrunnlaget. Fritids- og landbrukseiendommer får i utgangspunktet ikke takst fra formuesgrunnlag. Det samme gjelder eiendommer eid av stiftelser og andre selskap. Eiendommer som ikke har noe formuesgrunnlag må takseres på tilsvarende måte som ved en alminnelig taksering. Se avsnitt 2.1. for beskrivelse av metode. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert areal Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst Andre boligbygg 19 53 50 15000 12000 9000 8550000 Boligfellesskap 3 208 240 15000 12000 9000 6480000 Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, andre småhus 881 190 160 15000 12000 9000 1268640000 Våningshus 487 215 160 15000 12000 9000 701280000 Terrassehus, blokker 13 1007 900 25000 20000 15000 175500000 Fiskeri, landbruksbygninger 3235 230 230 0 0 0 0 Fritidsboliger, seterhus, koier 1111 68 60 18000 14400 10800 719928000 Garasjer, naust 1446 46 30 3000 2400 1800 78084000 Bebygde tomter 2349 1000 2349000 Boligeiendommer som ikke får formuesgrunnlag, vil få en antatt samlet takst på ca. 2,9 milliarder kr. Sum eiendomsskattetakst for bolig/fritid/landbruk blir i 2014 ca. 10,1 milliarder kr. For 2015 vil taksten være ca. 11,5 milliarder kr. År Eiendomsskattetakst bolig/fritid/landbruk 2014 10,1 milliarder kr 2015 11,5 milliarder kr 8
2.2.1 Usikkerheter ved bruk av formuesgrunnlag Man er pr oktober 2013 usikker på hvordan en del spesialtilfeller skal bli håndtert. Men man kan regne med at det vil bli etablert en praksis i løpet av 2013-2014. Eksempler til spesialtilfeller er: Man har flere boliger på en eiendom. Noen er registrert som en enebolig, og andre som våningshus. Næringsvirksomhet i deler av et boligbygg Næringsvirksomhet i andre bygg på eiendommene Etc. 9
3 Forretningseiendommer Disse eiendommene er svært varierte og det gjør det vanskelig å lage et sikkert estimat. Grunnlaget for denne delen av analysen er innspill fra kommunen, en liten undersøkelse på nettet, og en god del erfaring fra andre kommuner. Verk og bruk produksjonsutstyr Takst på vannkraftverk er på litt over 7 millioner kroner. For EL vil man anta at taksten vil ligge på 20 000 kr pr innbygger, og tele 5 000 kr pr innbygger. EL og tele vil til sammen ha en takst på rundt 380 millioner kroner. Når det gjelder øvrig produksjonsutstyr i kommunen, så vil vi gi et forsiktig estimat på dette. Aurskog- Høland har en håndfull større aktører, og vi antar at hver av disse har en takst på rundt 2 millioner. Total takst på produksjonsutstyr blir da ca. 400 millioner kroner. Næring - bygningsmassen Selv om det finnes stor variasjon også når det gjelder næringseiendommer, så har vi valgt å bruke samme metodikk som for boligeiendommer. Vi har foretatt noen justeringer på gjennomsnittlig areal, og vi har brukt en nøktern kvadratmeterpris på 3000 kr som også justeres for både forsiktighetsmargin og «slit & elde». Takstsummen på næringseiendommer (samt bygningsmassen som befinner seg på verk og bruk) blir ca. 376 millioner kroner. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert areal Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst Fengsel, Politi, beredskapsbygninger 9 30 30 3000 2400 1800 486000 Helsebygninger 11 845 800 3000 2400 1800 15840000 Hotell og restaurant 13 241 200 3000 2400 1800 4680000 Industri, lagerbygning 559 463 200 3000 2400 1800 201240000 Kontor, forretningsbygg 99 1200 750 3000 2400 1800 133650000 Samferdsel, telehus, parkeringshus, 13 240 240 3000 2400 1800 5616000 Skolebygning, universitet, idrettsbygning, 145 438 438 0 0 0 0 10
4 Skatteinntekter Ut ifra de anslåtte takstsummene kan man beregne skatteinntektene ved ulike valg av promillesats og størrelse på bunnfradrag. Inntekter på næring, verk og bruk vil være lik uavhengig av om man velger en alminnelig taksering eller om man går for å bruke formuesgrunnlag. 4.1 Næring, verk og bruk Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 1,5 og 5,4 millioner kroner. Takstsummen er ca. 776 millioner kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (millioner) 1,6 1,9 2,3 2,7 3,1 3,5 3,9 4,3 4,7 5,0 5,4 4.2 Bolig, fritid og landbruk Her er skatteinntekten avhengig av størrelsen på bunnfradraget og promillesatsen. Vi forutsetter at Aurskog-Høland kommune ikke bruker fritak 7c (fritak på nyoppsatte boligbygg). 4.2.1 Alminnelig taksering Bunnfradrag 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 Takstsum -> 11223 10806 10388 Promillesats 9971 9553 9136 8718 8301 7883 7466 7048 2 22 22 21 20 19 18 17 17 16 15 14 2,5 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 3 34 32 31 30 29 27 26 25 24 22 21 3,5 39 38 36 35 33 32 31 29 28 26 25 4 45 43 42 40 38 37 35 33 32 30 28 4,5 51 49 47 45 43 41 39 37 35 34 32 5 56 54 52 50 48 46 44 42 39 37 35 5,5 62 59 57 55 53 50 48 46 43 41 39 6 67 65 62 60 57 55 52 50 47 45 42 6,5 73 70 68 65 62 59 57 54 51 49 46 7 79 76 73 70 67 64 61 58 55 52 49 11
Tabellen leses slik: Eksempel 1: uten bunnfradrag og med promillesats på 2 så blir inntekten 22 millioner kroner Eksempel 2: med bunnfradrag på 100 000 kr og promillesats på 3 så blir inntekten 31 millioner kroner. 4.2.2 Formuesgrunnlag Vi velger her å bruke tallene for 2015 da det er disse som er mest aktuelle for Aurskog-Høland kommune. Bunnfradrag 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 Takstsum -> Promillesats 11527 11109 10692 10274 9857 9439 9022 8604 8187 7769 7352 2 23 22 21 21 20 19 18 17 16 16 15 2,5 29 28 27 26 25 24 23 22 20 19 18 3 35 33 32 31 30 28 27 26 25 23 22 3,5 40 39 37 36 34 33 32 30 29 27 26 4 46 44 43 41 39 38 36 34 33 31 29 4,5 52 50 48 46 44 42 41 39 37 35 33 5 58 56 53 51 49 47 45 43 41 39 37 5,5 63 61 59 57 54 52 50 47 45 43 40 6 69 67 64 62 59 57 54 52 49 47 44 6,5 75 72 69 67 64 61 59 56 53 51 48 7 81 78 75 72 69 66 63 60 57 54 51 12
5 Sammendrag Ved promillesats 7 og 0 kroner i bunnfradrag blir inntektspotensialet for 2015 estimert til et beløp på 84,4 millioner kroner ved en alminnelig taksering. Av dette utgjør 79 millioner bolig/fritid/landbruk, og 5,4 millioner er næring, verk og bruk. Ved bruk av formuesgrunnlag blir inntektspotensialet 86,4 millioner, fordelt på 81 millioner på bolig/fritid/landbruk og 5,4 millioner på næring, verk og bruk. Eksempler: Ved en alminnelig taksering: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 23,6 mill kroner ved 2 på ordinære og 7 på næringseiendommer, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca 27,4 mill kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på 200 000 så blir det ca 43,4mill kroner Ved bruk av formuesgrunnlag: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 24,6 mill kroner ved 2 på ordinære og 7 på næringseiendommer, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca 28,4 mill kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på 200 000 så blir det ca 44,4mill kroner 13
Konsekvensen for eiendomsbesitterene I følgende tabell står beløpet som eiendomsbesitterene må betale i skatt ved ulik skattegrunnlag (= takst evt. bunnfradrag). Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 6 7 Skattegrunnlag 250000 500 625 750 875 1000 1125 1250 1500 1750 500000 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 3000 3500 750000 1500 1875 2250 2625 3000 3375 3750 4500 5250 1000000 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 6000 7000 1500000 3000 3750 4500 5250 6000 6750 7500 9000 10500 2000000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 12000 14000 2500000 5000 6250 7500 8750 10000 11250 12500 15000 17500 3000000 6000 7500 9000 10500 12000 13500 15000 18000 21000 4000000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 24000 28000 5000000 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 30000 35000 Eksempel: taksten på Ola Nordmann sin fritidseiendom er 1,1 mill kroner. Ved bunnfradrag på 100 000 kr og en promillesats på 2 så blir skattegrunnlaget 1,1-0,1 = 1 million, og han betaler 2 000 kroner i skatt. 14