BEHANDLING AV KRAV OM INNLØSING AV FESTETOMTER 2013 pr. 01.01.2013. BEHANDLING. Fremgangsmåte og beskrivelse av gebyrer i det følgende er ikke uttømmende eller bindende for kommunen. Utgangspunktet er tomtefestelovens bestemmelser om innløsing som sier at fester bærer alle omkostninger ved innløsing av festetomt. Etter at krav om innløsing er mottatt hos bortfester/grunneier som her er Nore og Uvdal kommune(heretter kalt bortfester), blir kravet vurdert iht. tomtefestelovens bestemmelser om tidspunkt for innløsing og tidspunkt for mottatt krav (se vedlagte utdrag av tomtefesteloven). Fester får bekreftelse fra bortfester på at kravet er mottatt, og beskjed om eventuelt tidspunkt for når arbeidet med selve innløsingssaken kan begynne. Det er ikke ønskelig å begynne dette arbeidet lang tid i forveien, da verdien av tomta bør vurderes så nær inntil innløsingstidspunktet som mulig. Når fester og bortfester har blitt enige om innløsingssummen for råtomta, søker kommunen som grunneier om fradeling og oppmåling på følgende måte: 1. Bortfester søker kommunen om fradeling av festetomta til selveiertomt. Krav fra fester om innløsing. Bortfester søker forvaltningsmyndighetene om fradeling. 25.000,-. Gebyret dekker utgifter Nore og Uvdal kommune har som bortfester (grunneier), til behandling av saken fra krav om innløsing er mottatt til saken er avsluttet etter kartforretning. Dette inkluderer utgifter til advokat som tilrettelegger alle nødvendige dokumenter og forestår bl.a. kjøpekontrakt, oppgjør og skjøte. Utgifter til opprettelse av f.eks. vegrett og tinglysing av denne er ikke inkludert, og faktureres som tillegg fra advokat. Gebyrer som forvaltningsmyndighetene krever for behandling av søknad om fradeling, gebyrer som oppmålingsavdelingen krever for oppmåling av tomta og gebyrer Tinglysingen krever er heller ikke inkludert i dette gebyret. 2. Kommunen som forvaltningsmyndighet behandler fradelingssøknaden. Festetomter som tidligere har fått opprettet festenummer trenger ikke søkes fradelt, fordi tomta anses allerede behandlet iht. plan- og bygningsloven. Slike saker vil derfor slippe gebyr for søknad om fradeling. Likevel må forvaltningen se til at tomtas areal ikke kommer inn i areal regulert til annet enn fritidsbebyggelse, og dersom noe av det omsøkte fradelte arealet skulle komme utenfor areal regulert til fritidsbebyggelse, kreves søknaden behandlet som dispensasjonssøknad. For tomter som må søkes fradelt på vanlig måte er det slik: Hvis søknad om fradeling er i tråd med reguleringsplanen for området og tomta er inntil ca. 1.000 m 2, behandles den delegert etter pbl 20-1. Se alternativ pkt. a nedenfor. Der NUK er eier av hytteområder er arealer utover ca. 1.000 m 2 vanligvis ikke regulert til fritidsbebyggelse. Areal utover ca. 1.000 m 2 er å anse som regulert til annet formål enn fritidsbebyggelse, og må derfor behandles som en dispensasjonssøknad etter pbl
19. Arealet utover ca. 1.000 m 2 må også behandles etter jordloven før sluttbehandling etter pbl 20-1. Se alternativ pkt. b nedenfor. Alternativer: a. Inntil ca. 1.000 m 2 : Delegert behandling etter pbl. 20-1, kr 3.300,-. b. Over ca. 1.000 m 2 : Delegert dispensasjonsbehandling etter pbl 19. kr. 4.500,- + fradelingsbehandling etter jordloven kr. 2.000,- + delegert behandling etter pbl 20-1 kr. 3.300,-. 3. Oppmålingsavdelingen i kommunen oppretter eget gårds- og bruksnummer for tomta, og måler opp den nye eiendommen. Oppmåling med for- og etterarbeid. - Oppmålingsgebyr kr 17.880,-. - Tinglysing av melding om matrikulering, kr 1.060,-. - Grensebolter, kr 50,- pr stk. 4. Avslutte salget. Advokat og kjøper avslutter saken med utstedelse av skjøte og oppgjør. - Gebyret på kr. 25.000,- i punkt 1 dekker altså her også arbeidet vedrørende skjøte og oppgjør. - I tillegg kommer tinglysing skjøte: 1.060,-. - I tillegg kommer dokumentavgift: 2,5 % av salgssum. Salgssum vil her være det beløpet fester faktisk betaler (40 % av takst eller 25 ganger festeavgiften). Det hender at fester etter tidligere opprettelse av festenummer ikke har blitt hjemmelshaver. Grunnen til det, er at fester i forbindelse med opprettelsen av festenummeret ikke sendte inn festekontrakt eller skjøte for påstående bygninger til Tinglysingen. Hjemmelen ble derfor ikke overført fra bortfester til fester. Tinglysingen krever i slike tilfeller at verdien av påstående bygninger også skal legges inn i beregningsgrunnlaget. Ekstra tid og kostnader advokat har i denne forbindelse faktureres i tillegg fra advokat. I saker der bortfester og fester ikke blir enige om den frivillige taksten, vil saken måtte fremmes for skjønnsretten. Tidsbruk og kostnader vil i så fall øke. Oppsummert blir saksgangen slik: 1. Fester sender krav om innløsing til bortfester. 2. Bortfester besvarer kravet om innløsing. 3. Kommuneadvokaten sender brev til fester om valg av takstmenn og får tilbakemelding på det. 4. Fester eller takstmann kontakter bortfester for å avtale takstbefaring. 5. Takstbefaring med takstmann, fester og bortfester. Det er viktig at størrelse og arrondering av tomta avtales samtidig mellom bortfester og fester. 6. Takstrapport mottas. 7. Forhandlinger mellom bortfester og fester om endelig størrelse og arrondering av tomta og innløsingssum.
8. Kommuneadvokat oppretter kjøpekontrakt med fester. 9. Bortfester søker forvaltningsmyndighetene i kommunen om opprettelse av eiendommen. Saken oversendes deretter oppmålingsmyndighetene i kommunen. 10. Oppmålingsavdelingen fakturerer kommunale gebyrer vedrørende opprettelsen av den nye eiendommen, samt behandlingsgebyr for behandling av fradelingssøknaden. Dette må være registrert innbetalt før oppmålingsavdelingen oppretter eiendommen. Ved utsatt matrikulering pga. vinter og snø betales faktura på samme måte og eiendommen matrikuleres, men den endelige oppmålingen skjer i barmarkssesong. Kjøper blir registrert som hjemmelshaver til eiendommen fra det tidspunkt skjøtet blir tinglyst på den matrikulerte eiendommen. 11. Samtidig som kommunen fakturerer gebyrer for oppmåling og fradelingssøknad, fakturerer kommuneadvokaten fester iht. kjøpekontrakt og dette oppgjøret settes på klientkonto. Eventuelle tilleggsavtaler om f.eks. vegrett avtales særskilt med advokaten. 12. Oppmålingsavdelingen innkaller partene til kartforretning. 13. Kartforretning avholdes. 14. Kommuneadvokaten avslutter salget med skjøter, oppgjør, tinglysing med mer.
Utdrag fra tomtefesteloven: 32. Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år. Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing: a) festarens ektemake, b) livsarving til festaren, c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving, d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren. Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida. Endra med lover 2 juli 2004 nr. 63 (i kraft 1 nov 2004, etter res. 15 okt 2004 nr. 1336. Endringane skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare), 30 juni 2006 nr. 52 (i kraft 1 juli 2006, etter res. 30 juni 2006 nr. 727). 36. Framsetjing av krav om innløysing eller lenging Krav på innløysing etter 32 eller lenging etter 33 må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år før innløysingstida er inne. I dei høve som er nemnde i 32 andre ledd, er fristen eitt år etter at festaren døydde. Er kravet sett fram seinare, kan Kongen gje oppfrisking om oversitjinga er orsakande. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter 37 andre ledd, høyrer også spørsmål om oppfrisking under skjønnet. Retten til innløysing eller lenging når festetida er ute, fell ikkje bort utan når bortfestaren seinast to år før festetida er ute, har sendt skriftleg oppseiing til festaren med varsel om kva tidspunkt festetida går ut, om retten til innløysing og lenging og om fristen for å krevje det. Dette gjeld ikkje når festetida går ut for tomt festa bort for festaren si livstid. Endra med lover 2 juli 2004 nr. 63 (i kraft 1 nov 2004, etter res. 15 okt 2004 nr. 1336. Endringane i første og andre ledd skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Regelen i tredje ledd om bortfall av retten til innløysing eller lenging gjeld der festetida går ut 1 jan 2007 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare), 17 juni 2005 nr. 90 (i kraft 1 jan 2008, etter res. 26 jan 2007 nr. 88) som endret ved lov 26 jan 2007 nr. 3. 37. Innløysingsvilkår Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt, kan kvar av partane likvel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 pst. av tomteverdet på innløysingstida, med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som
er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og avgjer spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga. Kongen kan gje forskrift om kva som skal fylgje med ved innløysing og på kva måte innløysingsrett kan gjerast gjeldande a) i område der det er festa bort tomter til fritidshus etter ein samla plan, og b) ved punktfeste ( 16 fyrste ledd tredje punktum). Føyd til med lov 2 juli 2004 nr. 63 (i kraft 1 nov 2004, etter res. 15 okt 2004 nr. 1336. Endringane skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare), endra med lov 30 juni 2006 nr. 52 (i kraft 1 juli 2006, etter res. 30 juni 2006 nr. 727). 38. Gjennomføring av innløysing Når innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles er endeleg fastsette, kan festaren krevje at bortfestaren gjer det som trengst frå bortfestarens side for å få tomta skild ut frå bortfestareigedomen og heimelen overførd til festaren. Festaren ber alle kostnader som frådeling og heimelsoverføring fører med seg, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Seinast fire veker etter at innløysingssummen er endeleg fastsett ved skjønn, voldgift eller rettsleg avgjerd, kan festaren seie frå seg kravet om innløysing. Festaren må då dekkje bortfestaren sine naudsynte kostnader som følgje av kravet, medrekna ilagte sakskostnader til festaren. Kvar av partane kan be avgjerdsinstansen ved orskurd å fastsetje beløpet som festaren skal betale. Skjønnets eller rettens leiar eller ein annan dommar kan seie orskurden åleine. Endra med lover 2 juli 2004 nr. 63 (i kraft 1 nov 2004, etter res. 15 okt 2004 nr. 1336), endra paragraftal frå 37, (endringane skal gjelde der krav om innløysing eller lenging fremjast på grunnlag av at innløysingstida er inne eller festetida er ute 1 jan 2006 eller seinare. Ved krav om innløysing eller lenging når festetida er ute for ei tomt som er festa bort for festaren si livstid, gjeld likevel endringane der festaren døyr 1 nov 2004 eller seinare), 30 juni 2006 nr. 52 (i kraft 1 juli 2006, etter res. 30 juni 2006 nr. 727).