Verdi- og lånetakst over Rudsberghaugen 58 2005 Rælingen Gnr. 104 Bnr. 808 RÆLINGEN KOMMUNE Utført av: Pål Haug MNTF Oppdrag 4880 Befaringsdato: 09.07.2012
Verdi- og lånetakst over Rudsberghaugen 58 2005 Rælingen Gnr. 104 Bnr. 808 RÆLINGEN KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i et relativt nyetablert boligområde på Rud i Rælingen kommune. Området består i det vesentligste av eneboliger og småhusbebyggelse. Det er kort avstand til: skoler, butikker, offentlig kommunikasjon m.m. Boligen har fine sol- og lysforhold, med vid utsikt over Lillestrøm-området. Barnevennlig beliggenhet innerst i blindvei uten gjenboere. Innkjørsel og gårdsplass belagt med belegningsstein, med parkeringsplass for tre biler. Tomten er opparbeidet med bl.a. plen, prydbusker, støttemur, beplantning m.m. Beleggningssteinsbelagt innkjørsel og gårdsplass med enkle parkeringsforhold på eiendommen. Boligen er vurdert ut ifra forelagte opplysninger, og etter besiktigelse av boligen. Ingen større feil eller mangler er observert, eller gjort kjent for takstmannen på befaringen. Boligen er tidsriktig og moderne i lyse og trivelige farger, samt med en god planløsning. Det er god standard over innredninger, overflater og utstyr. Som tillegg for ekstra standard vises det til takstdokumentets avsnitt "Konstruksjoner og innvendige forhold, pkt 900". Markedsverdi er satt ut i fra hva som kan forventes i dagens marked. Markeds- og låneverdi Bør være lett omsettelig i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 4 300 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 3 700 000 11.07.2012..................................... Pål Haug MNTF NT Bolig AS Org.nr. 895 055 182 Pål Haug 4880 09.07.2012 2 av 6
Adresse: - Rudsberghaugen 58, 2005 Rælingen Oppdrag og forutsetninger Verditaksering av boligeiendom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Taksten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest/byggearkiv ikke er innhentet for eiendommen, og at det derfor ikke er kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Det forutsettes at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter er oppfylt. Befaringen ble foretatt med de begrensninger som følger av at takstobjektet var møblert og i bruk: møbler, løsøre, innredninger o.l. er ikke flyttet på. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Rekvirent Rekvirert av: Jan Laurence Reza Rosted Bhandari Besiktigelse, tilstede Dato: 09.07.2012 - Pål Haug Takstmann Tlf.: Mob. 922 18 557 - Jan Laurence Reza Rosted Bhandari Hjemmelshaver Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Selvangivelse EDR Andre dok./kilder: Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 104 Bnr. 808 Hjemmelshaver: Jan Laurence Reza Rosted Bhandari Tomt: Eiet tomt. Areal 412,7 m² Iflg. eiendomsdata.no Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Off. Privat stikkvei. Vann: Tilkn. off. vannverk Avløp: Offentlig. Regulering: Området er regulert. Offentl. avg. pr. år: Kr 6 926 Offentlige avgifter inkluderer, renovasjon, vann og avløp. Kjøpesum: Det er ikke innhentet opplysninger vedr. tidligere kjøp av denne boligen. Ligningstakst Ligningstakst: Kr 823 387 År 2011 Ifølge eiers selvangivelse. NT Bolig AS Org.nr. 895 055 182 Pål Haug 4880 09.07.2012 3 av 6
Adresse: - Rudsberghaugen 58, 2005 Rælingen Bygninger på eiendommen Byggeår: 2005. Dato tatt i bruk: 02.12.2005 Anvendelse: Boligen er bebodd av eiere. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje 44 44 Trapperom, bad, vaskerom og 3 soverom. Utgang fra soverom til terrasse. Terrassens størrelse ca. 30 m². I tillegg utebod. Bodens størrelse ca. 7 m². 1. etasje 46 46 Entrè, wc og stue med åpen kjøkkenløsning. Utgang fra stue til terrasse. Terrassens størrelse ca. 35 m². I tillegg utebod. Bodens størrelse ca. 3, 8 m². Loft 26 26 Stue. I tillegg lagringsplass i knevegger, med adkomst via luker i vegg, ikke målbart areale i henhold til NS- 3940. Arealet er beregnet ut ifra innvendig oppmåling på stedet. Bakkeplan Sum bygning 116 116 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje 1. etasje Entré, wc, stue/kjøkken Loft Stue Trapperom, bad, vaskerom, 3 soverom Carport med motorisert leddport, innlagt lys og strøm. Carportens størrelse ca. 16 m². NT Bolig AS Org.nr. 895 055 182 Pål Haug 4880 09.07.2012 4 av 6
Adresse: - Rudsberghaugen 58, 2005 Rælingen KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med støpt armert såle på antatt fast grunn. 225 Yttervegger Betongvegger mot terreng og øvrige yttervegger i trebindingsverk med liggende panel. Påkostninger: Godt vedlikeholdte fasader. 227 Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Yttertak er besiktiget fra bakkeplan. 233 Vinduer Vinduer med 2-lags isolérglass og trekarmer. 235 Ytterdører og porter Malt glatt ytterdør med glassfelt. Terrassedører med 2-lags glass og trekarmer. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Bindingsverksvegger, platekledd på begge sider. Overflatebehandlinger: malte flater og fliser. 242 Gulvsystemer Støpt betongdekke i underetasje, og etasjeskiller med trebjelkelag i 1. etasje og på loft. Overflatebehandlinger: fliser og parkett. 244 Innvendige dører Innvendige malte glatte dører. 252 Belegg på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Terrasse utført i impregnert treverk utenfor stue, fundamentert til bygning og på søyler til grunn. Terrasse utført i impregnert treverk utenfor soverom, fundamentert betong til grunn. 255 Overflater på innvendig himling Trebjelkelag i etasjeskillere. Overflatebehandlinger: malte flater. 261 Trapper og ramper Innvendige tretrapper. 270 Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning i hvit glatt utførelse, med vitrineskap, heltre benkeplate og integrerte hvitevarer. Speilskyvedørsgarderobe på entrè. Servantskap med glatte fronter på bad. Servantskap med svart glatt front på wc. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Komposittkum og opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken. Separat wc med servant. Utslagskum, 198 liters varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin på vaskerom. Servant, wc, dusjnisje og bobelebadekar på bad. 320 Varme, generelt "Rais" peisovn som kan vendes etter behov. NT Bolig AS Org.nr. 895 055 182 Pål Haug 4880 09.07.2012 5 av 6
Adresse: - Rudsberghaugen 58, 2005 Rælingen 400 Elkraft, generelt Moderne el. anlegg med automatsikringer. 442 Belysningsutstyr Lys under overskap på kjøkken, downlights og utebelysning. 450 Elvarme, generelt Elektriske panelovner og gulvvarmekabler på bad. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Boligen er tilkoblet kabel-tv anlegg. 900 Annet Som tillegg for ekstra standard er bl.a. følgende beregnet: terrasser, parkettgulv, peisovn, sentralstøvsuger, boblebadekar, varmekabler, integrerte hvitevarer m.m. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 6 926 Administrasjon og div.: 1 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 7 000 Sum kostnader Kr: 14 926 Det er ikke beregnet utgifter for strøm- og fyring, da dette er individuelt. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 2 500 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 100 000 Teknisk verdi bygninger: 2 400 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 1 900 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 4 300 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 4 300 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 3 700 000 NT Bolig AS Org.nr. 895 055 182 Pål Haug 4880 09.07.2012 6 av 6