Åstveitskogen 25. 5113 Tertnes Org nr 893364102 MVA Mob. 92461650 E. mail: olavflagtvedt@gmail.com Hjemmeside: www.riktigtakst.no Org.nr: 893 364 102 Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med med garasjeplass Gravdalsveien 35 C 5164 LAKSEVÅG Gnr. 149 Bnr. 185 Seksj.nr. 15 Eierbrøk: 51/1976 BERGEN KOMMUNE Utført av: Byggmester Olav Flagtvedt Befaringsdato: 23.02.2016
Verdi- og lånetakst over Selveierleilighet med med garasjeplass Gravdalsveien 35 C 5164 LAKSEVÅG Gnr. 149 Bnr. 185 Seksj.nr. 15 Eierbrøk: 51/1976 BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral og god beliggenhet på Gravdal/Laksevåg og har bra sol/utsiktsforhold. Kort vei til Nygardslien skole, butikk, buss, mm. Ca 8 minutters kjøring til Bergen sentrum. Parkering i for 1 bil i fellesgarasjeanlegg under blokken, asfaltert gjesteparkering. Fellestomten er opparbeidet med asfalt, trapper, terrasser,heller og noe beplantninger. Eiendommen ligger i et område med blandet bebyggelse. Leiligheten er beliggende i 2 etasje i en boligblokk som ble oppført av betongkonstruksjoner i 2006. Innvendig har leiligheten blitt oppgradert utover vanlig prosjektstandard og fremstår generelt som lys og pen. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av boligens kvaliteter, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 400 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 170 000 Bergen, 26.02.2016..................................... Byggmester Olav Flagtvedt Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 2 av 7
Rekvirent Rekvirert av: Eirik Sylta Besiktigelse, tilstede Dato: 23.02.2016 - Byggmester Olav Flagtvedt Tlf.: 92461650 - Eirik Sylta Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Andre dok./kilder: Eier Eier har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Statens Kartverk Vann- og avløpsverk Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 149 Bnr. 185 Seksj.nr. 15 Sameiets navn: Sameiet Gravdalsveien 35 Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Kr 1 366 Dekker felles byggforsikring, felles strøm, avsetting til vedlikehold, trappevask, vaktmestertjeneste og grunnpakke kabel tv. Eirik Sylta Eiet tomt. Areal 4 165 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) og gjelder sameiet Nei. Offentlig vei via private gangveier over sameiets grunn. Tilknyttet kommunalt vann via opprinnelige private stikkledninger Tilknyttet kommunalt avløp via opprinnelige private stikkledninger Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kr 6 000 Ca beløp satt av takstmann. Forsikringsforhold Kommentar: Ligningstakst Ligningstakst: Fellesforsikring inkludert i husleien. Ligningsverdien fastsettes av skattetaten. Ligningsverdien for boligen du bor i blir satt til ca 25 prosent av antatt markedsverdi. For sekundærboliger blir ligningsverdien satt til ca 40 prosent. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 3 av 7
Bygninger på eiendommen Boligblokk Byggeår: Anvendelse: 2006. Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Boligblokk - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje Parkering for 1 bil i felles garasjeanlegg. 1. etasje Felles utvendig bod. Leilighet 2. etasje 60 54 51 3 Gang, soverom, bad/wc/vaskerom, stue/kjøkken og sportsbod på altan Sum bygning 60 54 51 3 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Boligblokk - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Leilighet 2. etasje Gang, soverom, bad/wc/vaskerom, stue/kjøkken Sportsbod Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 4 av 7
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Boligblokk Lokalisering Boligblokk Leilighet 2. etasje Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Takstrapporten gjelder primært leiligheten, bygg ellers er bare enkelt kommentert. 210 Grunn og fundamenter, generelt Huset står på fjell/komprimert sprengsteinsfylling. Grunnmuren er oppført i betong. 221 Gulv på grunn Asfaltert dekke i felles garasjeanlegg 224 Frittbærende dekker Blokken har etasjeskillere av betong. 225 Yttervegger Ytterveggene er oppført i betong/trekonstruksjoner og har fasader av steniplater og malt trekledning. 227 Takkonstruksjoner Flatt tak, tekket med Sarnafil eller tilsvarende membrantekking. Jeg har ikke vært på taket. Taket blir ettersett i henhold til sameiets vedlikeholdsrutiner. 261 Trapper og ramper Trapper og gulv i fellesarealer er av betong. Overflate av vinyl. 621 Heiser Personheis til bla. garasje i fellesarealer. 722 Trapper og ramper i terreng Trapper og forstøtningsmurer av betong. Fellestomten ble oppgradert med mange nye asfalterte parkeringsplasser, tretrapper og felles tre-terrasser i 2015. 233 Vinduer Vinduer med isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Vinduer og terrasse dør er fra 2006. Liten alderslitasje. Ingen synlige punkteringer på befaringsdagen. 235 Ytterdører og porter Finert brann og lyddør mot fellesareal. (B30)(DB35). Terrassedør med isolerglass. 242 Gulvsystemer Gulvoverflater av eikeparkett. Badet er helfliset. Lett bruksslitasje. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 5 av 7
244 Innvendige dører Hvite glatte finerte dører. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har glatte malte overflater. 1 vegg med tapet. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger av malt mur og senkede himlinger av malt gips. 262 Balkonger Altan på ca 10 kvm med utgang fra stue. 263 Rekkverk, håndlister og fendere Altanen har rekkverk av stål og steniplater. 272 Kjøkkeninnredning Hvitmalt kjøkkeninnredning med steinmønstret benkeplate og ventilator. Opplegg for oppvaskmaskin. Innredningen ble malt i 2015. Lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. 273 Innredning og garnityr for våtrom Helfliset bad med baderomsinnredning, toalett, dusjdører, høyskap, koblingsskap for rør i rør og opplegg for vaskemaskin. Partivis ujevne fuger og avslutninger. Lave fuger i våtsone. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. 274 Skap og reoler Skyvedørsgarderobe i gang og på soverom. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør og avløp i plast.(rør i rør). Varmtvannsbereder i kjøkkenbenk. Nytt blandebateri på kjøkken. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk fra bad, via Villavent ventilasjons anlegg. Motoren til anlegget er plassert i overskap på kjøkken blir styrt av ventilatoren. 400 Elkraft, generelt El tavle med automatsikringer og 2 jordfeilbrytere i gangen i leiligheten. Hovedsikring og måler i felles tavlerom i underetasje. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 6 av 7
440 Lys, generelt Faste punkter i himling. 450 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad og fastmonterte panelovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Kabel tv, dørtelefon og bredbånd. Felles brannalarm i bygget. Nyere dørtelefon VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 6 000 Andel felleskostnader: 16 392 Sum kostnader Kr: 22 392 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Boligblokk 2 040 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 155 000 Teknisk verdi bygninger: 1 885 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 550 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 2 435 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 400 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 170 000 Byggmester Olav Flagtvedt Limited Org.nr. 893 364 102 Olav Flagtvedt 23.02.2016 7 av 7