#Oppdatert 2016 Avtaleinngåelse: Når fanger bordet? Avtalemessig binding gjennom forhandlinger Partner advokat Rolf Bech-Sørensen og senioradvokat Bjørn Tore Steffensen
Innhold 1. Problemstillingen 2. De rettslige utgangspunkter 3. Noen eksempler 4. Praktiske tips og råd 2
Problemstilling faktisk scenario Grensen forhandling avtale 3
Kort skissering av problemstillingen Grensedragningen mellom uforpliktende forhandlinger og bindende avtale «Alle» forhandlinger starter med en felles intensjon mellom partene om å inngå bindende avtale Større, mer komplekse avtaler gror frem gjennom forhandlinger På et tidspunkt krysses grensen mellom uforpliktende forhandlinger og bindende avtale Dette kan lede til at en er avtalerettslig bundet uten å ha til intensjon om å være bundet og uten å være klar over det Kommer rettslig på spissen når en part i forhandlingene avbryter disse og den annen part hevder at avtalebinding foreligger 4
De rettslige utgangspunkter Avtaleloven og rettspraksis 5 Navn Presentasjon
Avtalelovens regler som bakgrunn Avtalemessig binding gjennom tilbud og aksept Avtalemessig binding innebærer at begge er bundet Formfrihet muntlig avtale like bindende som skriftlig Kan fravikes gjennom signeringsforbehold, forbehold om styregodkjenning etc Dersom det ikke er tatt forbehold vil disse prinsipper legges til grunn Dette leder til at en part kan være avtalemessig bundet før en selv oppfatter seg som bundet og før skriftlig avtale er signert 6
Enighet om sentrale vilkår Rikholdig praksis fra domstolene om at avtalemessig binding foreligger ved enighet om «sentrale» eller «vesentlige» vilkår Forutsetning om at det kan påvises at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller At den ene part har handlet slik at den annen part har rimelig grunn til å tro at en avtale er inngått En lojalitetstanke i bunn Det er den som hevder at avtalemessig binding foreligger som har bevisbyrden for dette 7
Rt 1998 s. 946 Muntlige avtaler er bindende med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene. Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger, jf Rt-1987-1205, Rt-1991-1171 og Rt-1996-415. Det er ikke rettslig grunnlag for generelt å kreve skriftlighet i mer sammensatte avtaleforhold, men forhandlingssituasjonen kan i slike tilfelle føre til at partene gjensidig forutsetter et endelig utkast og undertegning før de blir bundet. Dette kan eksempelvis være tilfelle hvor flere deltar i forhandlingene på partenes vegne eller hvor partene er fra to eller flere land. 8
Rt 1998 s. 946 Muntlige avtaler er bindende med mindre annet følger av lov, avtale eller er forutsatt mellom partene Kommentar Lov: Avtale: Forutsatt: F.eks husleielov, forurensningslov Muntlige avtaler som strider mot skriftlig avtale gjør at den skriftlige avtalen gis forrang F.eks uttrykkelig skrevet ved forhandlingenes start at enighet ikke foreligger før avtalen er skriftlig eller at avtalen skal godkjennes av styret eller andre. 9
Rt 1998 s. 946 Høyesterett har i flere avgjørelser ut fra en konkret vurdering lagt til grunn at partene blir bundet når de er blitt enige om alle vesentlige punkter i en avtale, selv om ikke alle forhold er avklart og undertegnet avtale ikke foreligger, Kommentarer: Vesentlige punkter: Uavklarte forhold: Undertegning: Typisk pris, kvantum Typisk detaljer som leveringssted, regulering av mislighold De sentrale punktene finnes skriftlig, i utkast til avtaler, i referater, e-poster e.l. 10
Rt 1998 s. 946 Det er ikke rettslig grunnlag for generelt å kreve skriftlighet i mer sammensatte avtaleforhold, men forhandlingssituasjonen kan i slike tilfelle føre til at partene gjensidig forutsetter et endelig utkast og undertegning før de blir bundet. Dette kan eksempelvis være tilfelle hvor flere deltar i forhandlingene på partenes vegne eller hvor partene er fra to eller flere land. Kommentarer: Sammensatte avtaleforhold: Også omfattende avtaler, avtaler med komplekse leveranser, med mange parter m.m. 11
Rt 2011 s. 410 Det er på det rene at avtale kan anses inngått når det foreligger klare partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen, jf. Rt-1998-946 på side 958. Vurderingen må skje ut fra en forutsetning om lojalitet under forhandlingene. 12
Rt 2011 s. 410 Det er på det rene at avtale kan anses inngått når det foreligger klare partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen, jf. Rt-1998-946 på side 958. Vurderingen må skje ut fra en forutsetning om lojalitet under forhandlingene. 13
Rt 2011 s. 410 Et utgangspunkt ved vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen, jf. Rt-1998-946 på side 958. Vurderingen må skje ut fra en forutsetning om lojalitet under forhandlingene. 14
Hva er «vesentlige vilkår» Det skal foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle Hva som er sentrale vilkår vil variere alt etter hvilken type avtale det gjelder Grunnlag for sondring mellom «kjernevilkår» og «andre vilkår»? «Kjernevilkår» - vilkår som er så sentrale at det må være enighet om alle disse for at avtalemessig binding skal være aktuelt «Andre vilkår» - ved uenighet om ett eller flere slike vilkår kan det etter en konkret vurdering foreligge avtalemessig binding, forutsatt enighet om kjernevilkår 15
«Kjernevilkår» ved leieavtaler Hvem er parter i avtalen Hva er avtalens objekt Ved nye eller leietakertilpassede lokaler enighet om utforming Leieprisen Leiekontraktens lengde, herunder vilkår ved forlengelse Fordelingen av vedlikeholdsansvaret under leietiden Merverdiavgift? 16
«Andre vilkår» ved leieavtaler Adgangen til tinglysing og pantsettelse av leiekontrakten Adgangen til fremleie Misligholdssanksjoner Øvrige vilkår 17
Særlig om ulike forbehold Signeringsforbehold en part tar forbehold om at bindende avtale ikke foreligger før skriftlig avtale er signert. Forbehold om styregodkjenning en part tar forbehold om at bindende avtale ikke foreligger før styret har akseptert avtalen Forbehold om at Due Dilligence ikke avdekker spesielle forhold Denne type forbehold må tas ved innledning av forhandlinger Bør gjøres skriftlig av bevishensyn 18
Særlig om standardkontrakter I mange tilfeller er det ved oppstart av forhandlinger vist til en standardkontrakt som skal legges til grunn Det forutsettes da at denne skal benyttes, og det er mindre rom for forhandlinger omkring enkeltvilkår i kontrakten Kan lede til at avtalemessig binding foreligger dersom det er enighet om «kjernevilkårene» i avtaleforholdet. Et godt råd er i tilfelle å ta forbehold ved oppstart av forhandlingene 19
Praktiske eksempler på grensedragningen Fire ulike case 20
Case nr 1: Salg av hotell i Odda via megler August 1981: Prisforlangende for hotellet kr 500 000. Tilbud kr 400 000 ikke akseptert August 1982: Tilbud kr 400 000 gjentatt med svarfrist 27. aug 25. august: Pris akseptert betinget av borett i hus til våren 1983 og fradeling av tomt 31. august: Byder aksepterte betingelsene Før kjøpekontrakt utarbeidet meldte selger at prisen var for lav Høyesterett: Mottilbud i august 1992 fra kjøper var akseptert av selger 21
Case nr 2: Salg av tomt på 30 da. Profesjonelle parter 2 selgere som eiet 2 nabotomter Kjøper ønsket å kjøpe de 2 tomtene samlet Kjøper kontaktet begge selgerne Forhandlingsmøte med etterfølgende brev som «bekreftet overenskomst» med angivelse av areal og pris Brev fra en av selgerne som bekreftet salg av sin del Telefonsamtale mellom kjøper og den andre selger. Omtvistet om den andre selger der aksepterte salget 22
Case nr 2: Salg av tomt på 30 da. Profesjonelle parter Høyesterett : Brevets innhold lagt til grunn 23
Case nr 3: Leieavtale mellom profesjonelle parter Næringslokale til bruk som kafe/kantine Begge parter hadde på et tidlig stadie tilkjennegitt ønske om å inngå leieavtale med hverandre Enighet om leienivå Enighet om leietid, men ikke forlengelse Enighet om leieavtalens hovedareal, men ikke tilleggsareal Den ene part skrev fyldige referat fra forhandlinger, uten at disse ble løpende imøtegått av motpart Den ene part forhandlet om nye/endrede vilkår på et tidspunkt etter at han påstod at motparten var bundet. Forelå ikke noen endelig fremforhandlet leieavtale 24
Case nr 3: Leieavtale mellom profesjonelle parter Dom i Bergen tingrett februar 2016 Resultat at bindende avtale ikke forelå Ankesak skal opp i Gulating lagmannsrett januar 2017 25
Case nr 4: Leieavtale mellom profesjonelle parter Næringslokale til bruk som kontor Enighet om alle vesentlige vilkår for leieavtalen Utformingen av lokalet (nybygg) var i det alt vesentlige avklart Leietaker hadde tilkjennegitt ønske og vilje til å inngå avtalen Langvarige forhandlinger Det forelå en ferdig fremforhandlet leieavtale Leieavtalen ble ikke godkjent hos leietaker sentralt 26
Case nr 4: Leieavtale mellom profesjonelle parter Høyesterettsdom Rt 2011 s. 410 Resultatet var at bindende avtale forelå Hvorfor ulikt resultat i case nr 3 og nr 4? 27
Noen praktiske råd og tips Hvordan sikre avklaring 28
Noen praktiske råd og tips Ta skriftlig forbehold ved start av forhandlinger Vær bevisst på hvordan du formulerer deg i forhandlinger Vær bevisst på hvordan du kan oppfattes av motpart Imøtegå motparten ved uenighet la uenigheten bli synbar Sikre bevis gjennom skriftlighet 29
Takk for oppmerksomheten ROLF BECH-SØRENSEN Partner Advokat M: rbs@steenstrup.no T: +47 913 74 732 BJØRN TORE STEFFENSEN Senioradvokat M: bts@steenstrup.no T: +47 419 16 708 30