VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Leilighet i borettslag Boligblokk: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: m² m² MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. 3 850 000 LÅNEVERDI: KR. 3 300 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 897 869 322 Sertifisert takstmann: Kenneth Schie Telefon: 917 05 112 E-post: post@ctpas.no Rolle: Uavhengig takstmann Utskriftsdato: Dato befaring: 25.09.2016 Oppdrag nr: 68908 22.09.2016
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 3 850 000 Anbefalt låneverdi 3 300 000 Markedsvurdering Markedet generelt i Oslo, også innenfor denne bydelen, er i sterk vekst med en høy årlig prisvekst. Dette er drevet av lavt utbud, stor befolkningsvekst og sterk kjøpekraft i markedet, kombinert med forbrukervennlige betingelser for finansiering og en generell lav utbyggingstakt i Oslo. Det er også en stor differanse mellom verditakst og salgspris i markedet for tiden. Leiligheten anses som svært lett omsettelig i dagens marked. Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Ingvild Moen Takstmann: Kenneth Schie Befaring/tilstede:. - Ingvild Moen. Andelseier. Tlf. 907 91 507 - Kenneth Schie. Takstmann, Bygg- og tømrermester. Tlf. 917 05 112 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Leilighet i borettslag Beliggenhet: Leiligheten ligger i bydel Gamle Oslo, med gangavstand til alle fasiliteter, som f eks dagligvare, post, lege, tannlege, barnehage, skole og offentlig transport i umiddelbar nærhet. Det er nærhet til offentlige parker, Botanisk museum mv. Leiligheten ligger i en tilbaketrukket bygård med inngang fra Heimdalsgata, gjennom en gårdpassasje, og er omkranset av andre bygårder. Standard: Gården er oppført i 2003 og er godt vedlikeholdt ut- og innvendig. Innvendige fellesarealer fremstår som ryddige og godt vedlikeholdt. Bygningen har heis. Innendørs oppstilling av postkasser for bygningen. Om tomten: Tomten er noe over 3.000 m² og er pent opparbeidet med gangveier, plener, sykkelparkering og beplantning. Det er barnehage i gårdsrommet og med det en utendørs lekeplass. Tilknytning vann: Offentlig vann. Tilknytning avløp: Offentlig avløp. Andre forhold: Fellesutgiften inkluderer drift og vedlikehold av fellesarealer, vaktmestertjeneste, fjernvarme, vektertjeneste, forsikringer på bygninger mv. Leiligheten har tilgang til egen bod i fellesareal i kjeller. Det er mulighet for å leie garasjeplass tilhørende borettslaget. Matrikkeldata 0301 OSLO Gnr: 230 Bnr: 630 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 122,7 m² Arealkilde: Statens Kartverk (seeiendom.no) Hjemmelshaver: Lakkegården Borettslag Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: 2012/Lakkegården Borettslag Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Ingvild Moen Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: Pålydende: Opprinnelig innskudd: Kommentar: 16 100 50 900 Andel formue: 18 944 Andel fellesgjeld: 51 352 Pålydende er hentet fra årsrapport 2015. Opprinnelig innskudd er hentet fra takstrapport av 2010. Andel av formue er pr 31.12.15. Andel fellesgjeld er pr 19.9.16. Innhentet av andelseier under befaringen pr telefon til forretningsfører. Interessenter anmodes kontrollere opplysningene ytterligere. Side: 3 av 6
Årsregnskap Regnskapsår: 2015 Omløpsmidler: 1 556 701 Kortsiktig gjeld (-): 238 0 Disponible midler: Kommentar: 1 318 041 Samlet innskuddskapital: 77 553 758 Langsiktig gjeld (+): 75 814 283 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 153 368 041 Hentet fra årsmelding 2015 forevist av eier ved befaringen. Samlet innskuddskapital er summen av innskutt og annen egenkapital. Eventuelle interessenter anmodes kontrollere opplysningene ytterligere. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Kvitt. fellesutgifter Forevist av andelseier Fremvist Årsberetning/regnskap Innhentet opplysninger Fremvist Eiendomsdata.no Kontrollert opplysninger Innhentet Eier Forevist leilighet og opplysninger Sider Vedlagt Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenr: 81633267. Type: Fullverdi. Ligningsverdi: 820 269 År: 2014 Opplysning fra andelseier Bygninger på eiendommen Boligblokk Bygningsdata Byggeår: 2003 Kilde: Årsmelding Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 2. etasje 73 Sum bygning: 73 Sekundær S-ROM Kommentar Gang, to soverom, bad og stue/ kjøkken med utgang til balkong på ca 13 m² 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 4 av 6
Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) 2. etasje Gang, to soverom, bad, stue/kjøkken Sekundærareal (S-ROM) Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Bygningen er oppført i mur, med pussede og malte yttervegger. Bærende dekker i betongelementer. Bygning har flatt tak (tak er ikke kontrollert). Bygningen har heis. Utvendig: Utvendige velholdte overflater. Overbygd felles inngangsparti med ringeanlegg for gården. Leilighetsdør er brann- og lydisolerende (B60/35dB), utstyrt med selvlukker. Porttelefon for åpning av ytterdør/ytre port. Vinduer og balkongdører er malte og fra 2002 med to lags isolerglass. Åpningsbare vinduer er innadslående med luftemulighet. Balkongdør til leilighetens balkong og en fransk balkong i stue. Balkong i vinkel med utsyn over fellesarealer og lekeområde. Avrenning fra balkong via slisse i gulv til nedløpssystem. Rekkverk i galvanisert stål. Innvendig: Innvendige overflater består av malte betonghimlinger, malte overflater på vegger samt ny (2014) parkett på gulv. På bad er himlingen nedsenket, malt gipshimling. Bad har ellers fliser på gulv og vegger. Dører er hvite, formpressede dører. Det er diverse hvite skyvedører for garderober, lagringsmuligheter mv. Fastmonterte skap på soverom i hvit farge. Bad: Bad er utstyrt med WC, badekar med dusjgarnityr og servant i innredning med speil. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Sluk er plassert under badekar. Sluket er ikke kontrollert. Det er fall mot sluk på gulv. Utstyr på bad er kun funksjontestet. Overflater er hele og i god stand. Det er søkt etter fukt med fuktindikator uten at det ble indikert grunnlag for å anta fuktskader. Kjøkken: Originalt kjøkken fra byggeår. Sigdal-kjøkken med skap og skuffer og avsatt plass til hvitevarer. Benkeplate skiftet i nyere tid (2011). Opplegg for oppvaskmaskin, komfyr og nisje for kjøleskap. Det ble ikke funnet automatisk vannstoppesystem i kjøkken. Fliser på vegg over benkeplate. Tekniske installasjoner: Brann: En røykdetektor med sirene i leiligheten tilkoblet felles anlegg for bygningen. Branntavle plassert i fellesareal i 1. etg. Brannslange er plassert i kjøkkenskap. Vann og avløp: Vanntilførsel fra fordelingsskap i gang. Rør-i-rør tilførsel til bad og kjøkken. Drenering til rom med sluk (bad). Det er diverse stengeventiler i fordelingsskapet. Varmt vann fra fellesanlegg. Varme: Leiligheten har varme over radiatorkurs fra fjernvarme (Hafslund Fjernvarme AS) i regi av borettslaget. Det er ikke individuell måling av varmeforbruk, ref årsrapport 2015. Ventilasjon: Leiligheten har balansert ventilasjonsanlegg (Vallox 70-KSL), med aggregat plassert i skap over komfyr. Aggregatet behandler avtrekk fra komfyr via ventilator med lys. Avtrekk også fra bad. Tilluft i stue og to soverom. Det ble ikke fremlagt innreguleringsprotokoll eller servicerapporter ved befaringen. Anlegget er ikke funksjonstestet utover at avtrekk og tilluft er i funksjonsmodus. Det er begrenset funksjonbetjening fra kjøkkenhette. Elektro: Sikringsskap plassert i vegg i gang. 40A hovedsikring i leiligheten. 25A tilførsel til komfyr. 6x16A Side: 5 av 6
tilførsel til oppvaskmaskin og annen forbruksstrøm. Det er to jordfeilbrytere tilknyttet anlegget. For det meste er skjult anlegg for strøm til forbruk og belysning. Alle stikk og brytere er ikke funksjonstestet. TV/Bredbånd: Det er opplegg for kabel-tv og bredbånd i leiligheten (Get). Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (3.186,-/mnd). Opplysning iflg andelseier 38 232 Vedlikeholdskostnader (ansatt sum for innvendige arealer) Sum årlige kostnader 6 500 44 732 Teknisk verdi bygninger Boligblokk Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 300 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boligblokk - 100 000 Sum teknisk verdi bygninger 2 200 000 2 200 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 2 200 000 Normal tomtekostnad: 1 750 000 Andel formue: 18 944 - Andel fellesgjeld: Verdi adkomstdokument: 51 352 3 917 592 SKIPTVET, 25.09.2016 Kenneth Schie Takstmann, Bygg- og tømrermester Telefon: 917 05 112 Side: 6 av 6