Allsidig Arkitekt En lettfattelig guide for engangsbyggherrer Søknad uten krav om ansvarlige foretak 1. Introduksjon Skal du igang med et byggeprosjekt, men vet ikke hvordan du skal gripe an saken? Synes du skjemaveldet virker uoverkommelig innviklet, og har mest lyst til å gi opp det hele? Jeg har her forsøkt å dele mine erfaringer gjennom mange år i denne bransjen, med tanke på å veilede deg i jungelen av skjemaer og begreper, og forhåpentligvis gjøre ting mer håndgripelige. Engangsbyggherre/ -tiltakshaver De fleste er byggherrer (eller tiltakshavere, som er det korrekte begrepet i dag) bare en gang i livet. Før i tiden skrev bygningsinspektørene godkjent på en håndtegning, og da var alt greit! Mye har endret seg siden den gang, på godt og vondt. Regelverket er i stadig endring og blir stadig mer infløkt og vanskelig å forstå seg på. Det er lett å gå i surr i begrepene; og til slutt bare gi opp hele prosjektet, eller betale i dyre dommer for å få profesjonell hjelp fra A til Å selv der det er unødvendig ut fra lovverket. Skjemaveldet kan virke forvirrende og fordyrende på selv de små prosjektene, som det er meningen at du som tiltakshaver skal kunne stå for selv. Det kan være fristende å bare sette igang med byggeprosjektet og håpe på tilgivelse i mangel av tillatelse, men de fleste vil gjerne ha ting i orden før de stikker spaden i jorden. Søknad uten krav om ansvarlige foretak Dersom utvidelsen du planlegger totalt sett er under 50 kvadratmeter (bruksareal eller bebygd areal) er det søknadspliktig, men uten krav om ansvarlige foretak. Dette betyr at du selv kan stå ansvarlig for søknad, prosjektering og utførelse. I praksis innebærer dette: å fylle ut skjemaer og sende inn søknaden (søker) Side 1 av 8
å lage tegninger (prosjekterende) å gjennomføre byggingen (utførende) Dette kan du gjøre helt eller delvis uten såkalte ansvarlige foretak. Selvsagt kan du velge å få faglig bistand til å utarbeide tegninger eller gjennomføre selve byggingen, men på papiret er det du selv som står ansvarlig overfor kommunen. Hva betyr ansvarlige foretak? Dette er ikke direkte relevant for søknad uten krav om ansvarlige foretak, men likevel nyttig å vite. I en vanlig byggesøknad, hvor det altså er krav om ansvarlige foretak, skal det være: søker som står ansvarlig for papirarbeidet prosjekterende for fagområder som arkitektur, bygg-, og brannteknikk, ventilasjon, og sanitæranlegg utførende for fagområder som snekker, grunn og betong, ventilasjon, og sanitær Dette kan være et arkitekt-, eller ingeniørfirma, spesialrådgivere, store entreprenørfirma som kan ta ansvar for alt, snekkerfirma, graver, rørlegger, osv. De fleste seriøse firma som jobber innenfor byggebransjen har såkalt sentral godkjenning (men det finnes hederlige unntak). Dette er en forhåndsgodkjenning gitt av sentrale myndigheter, for gitte fagområder, hvor firmaet har påvist relevant kompetanse og erfaring. Eksempelvis har mitt lille firma sentral godkjenning som søker, prosjekterende for arkitektur, brannkonsept, konstruksjon, og overordnet ansvar for prosjekteringen. Dette betyr ikke at jeg eksempelvis er en fullverdig brannkonsulent, men for små prosjekter, som faller innunder tiltaksklasse 1 (av 3), har jeg nødvendig kompetanse og erfaring for å stå som ansvarlig. For større mer kompliserte saker må det kobles inn spesialrådgivere innen brannteknikk. For arkitektur og søkerrollen har jeg derimot utdanning og praksis som tilfredsstiller den høyeste tiltaksklassen. Dette systemet med et sentralt register for foretak er ment å gi tiltakshaver og kommune en trygghet for at det er kvalifiserte firma som ansettes til å gjøre jobben. Her i dette notatet er det bare meningen å gi deg en viss kjennskap til prinsippene bak regelverket, slik det fungerer per dags dato. I en søknad om tiltak uten ansvarsrett er det altså tiltakshaver selv som er ansvarlig for at ting er i henhold til lover og forskrifter. La meg gå nærmere inn på de rollene du som tiltakshaver skal fylle i en slik søknad. 2. Hvordan lage en komplett søknad Rollen som søker Det er en lang rekke skjemaer som skal sendes inn som en del av en vanlig søknad; slik som ansvarsrettsøknader og samsvarserklæringer fra ansvarlige foretak, gjennomføringsplan, med mer, som du slipper når du kommer innunder tiltak uten ansvarsrett. Side 2 av 8
Skjemaer De skjemaene du ikke slipper unna er følgende: * Nabovarsel Det skal leveres nabovarsel til alle berørte naboer (du får liste ved å henvende deg til kommunen du skal bygge i). Det er viktig å huske på å krysse av for dispensasjon dersom du må søke om dette. (Se eget avsnitt om søknad om dispensasjon.) MERK! Kommunen kan frita for nabovarslingsplikten i tilfeller hvor naboenes interesser åpenbart ikke er berørt av tiltaket (for eksempel der nærmeste nabo bor 1 km unna), men normalt sett skal alle naboer varsles. * Gjenpart av nabovarsel Dette er en kvittering for at nabovarsler er sendt rekommandert, eller levert personlig, til alle naboene. Du må altså ha signatur fra posten og/eller naboer, og denne gjenparten skal sendes til kommunen sammen med søknaden. Søknaden skal ikke sendes før fristen for å komme med nabomerknad er gått ut. Hvis noen av naboene kommer med innvendinger må merknaden legges ved søknaden, og du må redegjøre for hvordan du forholder deg til naboens protester. * Søknadsskjema All relevant informasjon som skal til for at kommunen skal kunne ta stilling til søknaden, må fremskaffes. Eksempelvis tilkobling til infrastruktur (veg, vann, og avløp), forhold til reguleringsplan, beregning av tomteutnyttelse, med mer. Mye av dette skal oppgis i selve søknadsskjemaet, og der må også tiltakshaver (som er deg) signere og sådan gå god for at søknaden er reell. * Samtykke til plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrense Ofte ligger et tilbygg som skal settes opp i et etablert boligområde nærmere tomtegrensen enn de foreskrevne 4 metrene. Dette er helt uproblematisk dersom den aktuelle naboen gir skriftlig samtykke. Dersom naboen ikke vil godta at det bygges nærme felles grense må du enten gjøre om prosjektet slik at det kommer minimum 4 meter unna grensen, eller søke om dispensasjon (se eget avsnitt). MERK! Trondheim kommune har utarbeidet et eget skjema for nabosamtykke. Jeg er ikke kjent med hvordan dette gjøres andre plasser, men det kan du finne ut ved å gå til byggesaksavdelingens hjemmeside på nettet, og se hva du finner, eller ringe og spørre. * Forhåndskonferanse I en del tilfeller kan det være lurt å be om en formell forhåndskonferanse med kommunen på forhånd. Da skal kommunen gi deg en full oversikt over hvilket regelverk som er gjeldende for nettopp din søknad. Det er ikke noe krav om å ha en forhåndskonferanse, men dersom en slik konferanse er avholdt skal referatet (som skal skrives av kommunen) legges ved søknaden. Noen kommuner vil ha tegninger og annen dokumentasjon tilsendt før de avholder forhåndskonferanse, og kan ta imot anmodning om forhåndskonferanse på nett. Side 3 av 8
Tegninger * Fagmessig utførte tegninger Med enhver byggesøknad skal det sendes inn forståelige og komplette tegninger av tiltaket. Dette innebærer at de må være fagmessig utført, men det er i prinsippet ingenting i veien for at du kan lage dem selv. Det er sånn sett heller ingenting i veien for at du kan hyre en arkitekt eller teknisk tegner til å gjøre denne jobben for deg. Dersom du har behov for gode råd og innspill til løsningen, slik at du får mest mulig igjen for de kvadratmetrene du bygger, vil jeg anbefale at du får faglig bistand fra en arkitekt. Hvis du har løsningen klart for deg, og anlegg for tegning eller relevant erfaring, kan du sannsynligvis klare å lage tegninger av god nok kvalitet. Om du er i tvil bør du henvende deg til kommunen før du sender inn søknaden og be dem om å vurdere kvaliteten på tegningene. * Eksisterende tegninger Det første du bør skaffe deg er eksisterende tegninger av huset, om du ikke allerede har det. Altså tegninger av huset ditt sånn som det er i dag, uten tilbygget. Dette kan du få ved å besøke kommunens bygningsarkiv, hvor de oppbevarer tegninger av alle bygninger i kommunen. Disse arkivene er ikke alltid komplette, men sannsynligvis finner du tegninger av huset ditt her. * Tegne for hånd Hvis du skal tegne tilbygget til huset selv bør du starte med en god kopi av eksisterende tegninger, hvor du fjerner de bygningsdelene du eventuelt skal rive (bruk blanko, eller lignende) og så tegner du opp tilbygget med en tynn svart penn og linjal. Du må sette mål på tegningene (lengde, bredde og høyde av utvidelsen) og vise hvor det skal inn vinduer og dører. Se på de eksisterende tegningene og legg deg på samme detaljnivå som de har. * Målestokk Du må passe på at tegningene er i riktig målestokk (helst 1:100 det vil si at 1 cm på papiret tilsvarer 1 meter i virkeligheten). Målestokken kan endre seg litt hvis du har scannede tegninger, fordi scanner og skriver gjerne legger inn sine egne marger. Hvis du oppdager at utskriften du jobber på ikke er i riktig målestokk, kan du prøve å stille inn skriveren eller scanneren din til å ikke legge in marger. * Tegninger som skal sendes inn er: Plantegninger, som viser både eksisterende bygning og tilbygget. Snitt, som viser overgang mellom gammelt og nytt. Fasadetegninger, slik bygget blir seende ut etter utvidelsen. En situasjonsplan, med takplan eller omriss av bygningen, som gjerne kan være i en mindre målestokk, for eksempel 1:250. Denne må målsettes med hovedmålene på tilbygget, og avstand til nabogrenser og veg. En kopi av eksisterende tegninger. * Ulik praksis Det er litt ulik praksis i forhold til hva som kreves av tegningene. I Oslo krever de at alle tegninger har et Side 4 av 8
tittelfelt med følgende informasjon: gnr, bnr, adresse, tegningsnummer med revisjonsbokstav, målestokk, revisjonsdato, og tiltaksart. Du bør sjekke hva som er praksis i kommunen der du bor. Alle kommuner i Norge (meg bekjent) har nettside med informasjon om søknadsprosessen, hvilke kommunale vedtekter som finnes, og digitalisert kartverk. Hvis du legger inn informasjonen som kreves i Oslo vil det høyst sannsynlig være godt nok for din kommune. Byggsøk Før vi forlater skjemaene vil jeg komme med en anbefaling; nemlig at du fyller ut søknaden og sender den inn via http://byggsok.no. Byggsøk er direktoratets (DIBK.no Direktoratet for Byggkvalitet) egen side, og mange kommuner foretrekker å ta imot søknader herfra. Selv bruker jeg den alltid, og sparer en del tid siden informasjon som skal inn i flere skjemaer, bare fylles inn en gang. Du kan lett lage en bruker på denne siden og registrere alle opplysninger der etterhvert. Det kan lagres og du kan dermed utarbeide skjemaene i det tempoet som passer deg. Du klikker på fliken Lag og lever byggesøknader på nett og oppretter Ny bruker søke. Så får du spørsmål om å opprette en ny søknad, og da kan du for eksempel skrive inn adressen din. Deretter er det viktig at du velger riktig type tiltak, for dette er noe du ikke kan endre senere. For det tenkte eksempelet velger du endring av bygg så utvendig så tilbygg og til slutt må du velge tilbygg med samlet areal mindre enn 50 m2. Da får du tilgang til riktig type søknad, nemlig søknad om tiltak uten ansvarsrett. Gjør du alt dette riktig vil nettstedet geleide deg fint gjennom skjemaene, først for nabovarslingen, så selve søknaden, og fortelle deg hvilken nødvendig informasjon som evt. mangler (gnr./bnr., planstatus, mm). Du kan be om hjelp for hvert punkt, og så kontrollere at søknaden er komplett helt til slutt før innsending. Tegninger og følgebrev og eventuelle andre vedlegg lastes opp til byggsøk (pdf-format er kurant hos de fleste) før du klikker send inn søknaden Alternativet kan være å fylle ut skjemaene for hånd. Du kan isåfall hente relevante skjemaer fra denne direktoratets side (http://byggeregler.dibk.no/blanketter). 3. Relevante lover og regler Plan og bygningsloven Loven som styrer byggesaksprosessen heter Plan- og bygningsloven (PBL), og siste revisjonen av den kom i 2010. Det er den som bestemmer hvordan kommunene skal forholde seg til byggesøknader (lovbestemt saksbehandlingstid og søknadstype, blant annet) samt hva som kreves av dokumentasjon. Den gir også noen generelle minstekrav til kvalitetene for eksempelvis uteoppholdsareal, parkering, planløsning, og estetikk. PBL er i prinsippet en ja-lov hvilket innebærer at dersom man holder seg innenfor lovens bestemmelser, kan man forøvrig gjøre hva man vil (slik som Kardemommeby-loven). PBL har forskrifter, som utfyller virkeområdene, og disse har igjen veiledere. Byggteknisk forskrift (TEK10) med veiledning Saksbehandlingsforskriften (SAK10) med veiledning Side 5 av 8
Dessuten er det skrevet lovspeil og andre bøker som forklarer og supplementerer selve loven. Kommunale vedtekter Som supplementer til PBL kan kommunestyret vedta såkalte vedtekter, som styrer hvordan kommunen tolker og håndhever lovens generelle krav. Typisk for dette er parkeringsvedtekter, hvor kommunen da spesifiserer hvilke krav som gjelder for ulike deler av kommunen (sentrum, midtre-, og ytre soner, osv). I selve lovteksten står det eksempelvis bare i nødvendig utstrekning mens vedtektene gir mer konkrete føringer som gjelder innenfor den enkelte sone i kommunen. Vegloven og Kulturminneloven I tillegg til PBL hender det at andre lover trer i kraft, slik som vegloven, hvis tiltaket grenser mot offentlig veg, eller kulturminneloven, hvis det er en sjanse for at det dukker opp fornminner når du begynner å grave opp hagen din. Det finnes også en del andre lover som grenser inn mot plan- og bygningslovens virkeområde (arbeidsmiljøloven og forvaltningsloven, for å nevne noen), men disse to, og da særlig vegloven, er etter min erfaring de mest relevante for denne type søknader. Mest typisk dreier det seg da om krav til støyskjerming eller avstand fra tilbygget til vegen. Arealplaner Enda mer detaljerte føringer finner du i gjeldende reguleringsplan for eiendommen din. Da området ble utbygd ble det sannsynligvis regulert under ett, sammen med et større eller mindre område rundt. Det er ikke usannsynlig at den opprinnelig reguleringsplan (eller bebyggelsesplan) fortsatt er gjeldende, eller en revidert versjon av denne. Der er det bestemt hvor mange etasjer det er lov å bygge i, byggelinjer, utnyttingsgrad, møneretning og -høyde, antall boenheter, osv. En typisk reguleringsplan består av et plankart og reguleringsbestemmelser. Noen plasser er det kommuneplanens arealdel som er gjeldende. Uansett er det viktig å lese bestemmelsene nøye for å avklare om tilbygget du planlegger kommer i konflikt med disse på noen måte. Skal du igang med et byggeprosjekt av dette omfanget (mindre enn 50 kvadratmeter) bør du tidligst mulig i prosessen sjekke planstatus for eiendommen din. Den kan du finne ved å gå på kommunens kartside, og søke etter informasjon om reguleringsstatus, eller ved å ringe kommunen. Hvis du synes det er vanskelig å tolke planen eller bestemmelsene, har kommunen plikt til å hjelpe deg med dette, så ikke nøl med å ta kontakt. 4. Dispensasjon Hva innebærer en dispensasjonssøknad? Dersom tilbygget du planlagger er i strid med relevante lover og regler (se avsnittet over) på noe punkt, må du søke om dispensasjon. Vanligst er det at tiltaket er i konflikt med gjeldende reguleringsplan, og da kan det eksempelvis være slik at Side 6 av 8
tilbygget krysser regulert byggegrense, eller at utnyttelsesgraden er høyere en planen tillater. Ofte bygges et nytt boligområde ut i henhold til en reguleringsplan, men planen tar ikke nødvendigvis høyde for tilpasninger som kommer senere (da ville bare utnyttelsen ha blitt enda større i første omgang). Noen ganger viser det seg at boligene som ble bygget, allerede den gangen var i konflikt med reguleringsplanen, og at det ble gitt dispensasjon. Da kan det være vanskelig å unngå at også den nye utvidelsen også kommer i strid med planen. Tiltaket kan også være i konflikt med kommunale vedtekter eller vegloven. Det er ikke noen dramatikk i at det må dispenseres fra gjeldende regelverk, dette skjer i en stor andel av fortettingssaker i eksisterende boligområder, hvor plangrunnlaget kan være både gammelt og utdatert. Særlige grunner for dispensasjon For å få innvilget søknad om dispensasjon må du ha særlige grunner for å fravike regelverket. Dette innebærer at du må argumentere for hvorfor det er nødvendig at kommunen gir dispensasjon i ditt tilfelle. Noen vanlige argumenter er: utvidelsen er ikke til hinder for siktforhold (ved vegkryss eller utkjørsel) eller til sjenanse for naboer. naboen(e) har fått invilget dispensasjon for noe lignende tidligere. huset ble opprinnelig ble bygget i strid med byggelinje/ nærme naboen/ mot vegen/ eller lignende, slik at en nødvendig utvidelse ikke er mulig uten å komme i konflikt med regelverket. moderne byggemetoder og byggeskikk tilsier at det gjøres anderledes enn slik det ble gjort da planen ble laget. utvidelsen vil tilføre boligen bruksmessige og/eller estetiske kvaliteter. Du må bruke de argumentene som er relevant i nettopp ditt tilfelle. Naboene må få anledning til å uttale seg Dersom du må søke om dispensasjon må dette fremgå av nabovarselet slik at naboene kan få anledning til å uttale seg. Du kan skrive en kort begrunnelse i nabovarselet. Hvis noen av naboene protesterer vil dette dra i motsatt retning når kommunen skal avgjøre søknaden, men det betyr ikke at alt håp er ute. Ofte kommer naboene med argumenter som går på tap av utsikt, eller at de mister solen litt tidligere, men det er ikke alltid slike momenter vektlegges. Uansett er det nå opp til kommunens skjønn om svaret blir ja eller nei. Det du må gjøre er å argumentere godt for din sak, sørge for å sende inn en komplett søknad, inkludert søknad om dispensasjon, og så gjenstår det bare å håpe på det beste. 5. Oppsummering Forhåpentligvis har du, etter å ha lest dette, fått en klarere formening om hvordan du skal gripe an saken. Synes du fortsatt dette er uhåndgripelig og abstrakt, er jeg redd for at du ikke kommer utenom å søke profesjonell hjelp, dessverre. Side 7 av 8
Den byråkratiske tankegangen ligger ikke for alle, og det er til syvende og sist byråkratiet som avgjør om du får bygge tilbygget eller ikke. Etterhvert er det er blitt nokså vanskelig for ufaglærte å manuvrere seg gjennom jungelen av regler og skjemaer. Men du har kanskje en liten byråkrat i magen, og da er det absolutt innenfor rekkevidde å stå for papirarbeidet selv. Det er heller ingen skam å be om hjelp underveis, og husk at kommunens byggesaksavdeling er der for å veilede og hjelpe sine brukere. Jeg har jobbet med disse tingene i mange år, men lover og regler er stadig vekk i endring, så det er en livslang læreprosess. Dersom du har innspill eller kommentarer til den informasjonen jeg har presentert her, vil jeg sette stor pris på en tilbakemelding. Den kan sendes til ch(@)allsidigarkitekt.no. Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med byggeplanene, gjennomføringen, og til syvende og sist bruken av prosjektet ditt. Side 8 av 8