BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for: Gnr 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering. (jf. plan- og bygningsloven 2008 (pbl) 12-2 og 12-7) Bydel: Ytrebygda Plannummer: 60030000 Saksnummer: 200801685 Datert: 30.10.2010 Sist revidert: Dato bystyrets vedtak: FORSLAG Innhold: Planens formål og innhold 1 Felles bestemmelser (kvalitet, risiko og sårbarhet, energi, renovasjon, universell utforming, parkering, uteoppholdsareal, verneverdige bygninger og anlegg, byggehøyder, urbant jordskifte, offentlig formål og fellesareal) 2 Utfyllende planer og rekkefølgebestemmelser 3 Bebyggelse og anlegg 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5 Grønnstruktur 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag 7 Hensynssoner PLANENS FORMÅL OG INNHOLD Formålet med reguleringsplanen er å avklare tomt for ny barneskole og å legge til rette for at Søreide kan utvikles som et attraktivt og urbant lokalsenter etter åpning av Knappetunnelen. Planen prioriterer også barnehager, boligfortetting, idrett, grønnstruktur med tilgang til sjø, urnelund og bevaring av viktige kulturminner. Reguleringsplanen inneholder følgende formål og hensynssoner: Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5 nr 1): Boligbebyggelse: Frittliggende småhusbebyggelse BF Konsentrert småhusbebyggelse BK Blokkbebyggelse BB Sentrumsformål Tjenesteyting: Tjenesteyting Barnehage Undervisning Kirke Næringsvirksomhet Idrett - Nærmiljøanlegg Kommunaltekniske anlegg 1
Grav- og urnelund Kombinert bebyggelse: Bolig/forretning Bolig/kontor/annen næring Forretning/kontor/industri Bolig/tjenesteyting Bolig/næring Bolig/næring/tjenesteyting Lager/kai Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5 nr 2): Veg: Kjøreveg Fortau Gangveg og sykkelveg Annen veggrunn - tekniske anlegg Annen veggrunn - grøntareal Kai Parkeringsplass Grønnstruktur (pbl 12-5 nr 3): Grønnstruktur Naturområde Turveg Friområde Bruk og vern av sjø og vassdrag (pbl 12-5 nr 6): Uthus/naust/badehus (naust) Hensynssoner (pbl 12-6, jf. 11-8): Sikringssone Frisiktsone Støysone Rød iht. T-1442 Faresone Rasfare Annen fare - grunnforurensning Infrastruktur Krav vedrørende infrastruktur Rekkefølgekrav infrastruktur Særlige hensyn Friluftsliv Bevaring naturmiljø Bevaring kulturmiljø Båndlegging Etter lov om kulturminner Gjennomføring Krav om felles planlegging 1 FELLES BESTEMMELSER 1.1 Kvalitet Alle bygg og offentlige arealer skal ha høy kvalitet på arkitektur og materialbruk. Det skal redegjøres for plassering og utforming slik at det kan oppnås god helhetsvirkning i forhold til omgivelsene. Terrenginngrep skal begrenses i omfang og skal skje mest mulig skånsomt. Trær og vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Ubebygde områder skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. Vassdrag og bekker skal holdes åpne og kantsone bevares. 1.2 ROS 1.2.1 Støy Grenseverdiene i retningslinje T-1442, støy i arealplanlegging, legges til grunn for omfanget av tiltak mot luftoverført støy, strukturlyd og vibrasjoner. Det er ikke tillatt å oppføre nye bygninger med støyfølsomt bruksformål med fasadestøy over nedre grense for rød støysone (Lden = 65 db), jf. bestemmelsenes 7.1.2. Støyutsatte boliger skal være gjennomgående og ha en stille side. I støyutsatte områder uten krav til detaljregulering skal det utarbeides støyrapport med forslag til tiltak som sikrer tilstrekkelig kvalitet inne og på utendørs oppholdsareal i samsvar med T-1442 og bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Støyrapport skal ligge til grunn for utomhusplan. 1.2.2 Radon Ved søknad om tiltak skal det gjøres rede for eventuelle tiltak mot inntrenging av radongass i bygninger. 2
1.2.3 Tilpasning til havnivåstigning. Nye bygninger med unntak av naust og andre små, enkle bygninger skal ikke oppføres lavere enn kote +2,5 uten egen ROS-analyse med forslag til avbøtende tiltak. 1.3 Energi Det skal tas hensyn til energibruk ved utforming av bebyggelsen. Det skal redegjøres for vurderinger som er gjort for bruk av alternative fornybare energikilder i forbindelse med byggesøknad. 1.4 Renovasjon Nye områder for konsentrert boligbygging skal tilrettelegges for bossug eller annen tilsvarende og arealeffektiv installasjon for håndtering av avfall. Uteoppholdsarealer i henhold til 1.7 skal ikke benyttes til avfallshåndtering. 1.5 Universell utforming Det skal legges særlig vekt på universell utforming i områdene S1 - S4, T1 - T4, nye publikums- og arbeidsbygg, gangarealer og delstrekning av V1 for miljøprioritert gjennomkjøring. I område S1 - S4 skal gjeldende Norsk Standard med eventuelle suppleringer fra kommuneplanens bestemmelser oppfylles. Offentlige utearealer, gangarealer og turveger skal ha maksimal stigning 1:15 (unntaksvis 1:12 over korte strekninger), lys, kontrastmarkering, håndlist(er), egnet møblering og egnet dekke. 1.6 Parkering 1.6.1 Parkering for bil Parkeringsdekning skal oppfylles i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. Unntak: For konsentrert boligbebyggelse skal det etableres mellom 1,2 og 1,4 plasser pr 100 m2 BRA, og minst 1 plass pr. boenhet. Alle virksomheter skal ha tilstrekkelig plass for varelevering. For kombinerte formål som ikke detaljreguleres fastsettes endelig parkeringsdekning i byggesaksbehandlingen basert på fordeling mellom underformål av bebyggelse. I følgende områder skal parkering skje i innendørs anlegg uten fasade mot offentlig areal: S1 - S4, B/N/T1, B/N1, B/K/NA1og BB1. Dette gjelder ikke for utendørs parkeringsareal vist i illustrasjonsplan etter 2.1.3. I detaljplan eller utomhusplan kan det åpnes for en mindre andel parkeringsplasser utendørs dersom dette framstår som en god helhetsløsning, jf. 1.1. 1.6.2 Parkering for sykkel Parkeringsdekning skal oppfylles i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. Alle bygninger for konsentrert boligbebyggelse, forretning, tjenesteyting, idrett og næringsvirksomhet skal ha gode tilbud for sykkelparkering. I boliger og på arbeidsplasser skal sykkel kunne parkeres innendørs med enkel adkomst, og arbeidsplasser med mer enn 10 ansatte skal ha garderobetilbud. 1.7 Uteoppholdsareal for bolig Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype. I felt BF1 - BF7 skal det være minst 50 m 2 privat uteoppholdsareal pr boenhet. I felt BK1 - BK2 skal det være minst 6 m 2 privat og 50 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet. I BB1, sentrumsområder og områder med kombinert formål skal hver boenhet ha minst 6 m 2 privat og 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet. Inntil 50 % av fellesarealet kan legges til felles takhage og/eller til direkte tilstøtende gatetun eller friområde. Uteoppholdsarealer som inngår i arealkravet skal ha følgende kvaliteter: Skjermet mot forurensning, strålefare, trafikkfare og støy. Hensiktsmessig utforming og god og sikker tilgjengelighet fra bolig (mindre enn 50 m fra inngang). Gode solforhold og klimatisk skjermet (sol på 50 % av arealet kl 15.00 vårjevndøgn). Ingen steder brattere enn 1:3. Universell utforming på minimum 50 % av arealet. Felles uteareal på tak skal nås med heis. Skjermet for sjenerende innsyn. Opparbeides med god og varig kvalitet. 1.8 Verneverdige bygninger og anlegg Bygninger og anlegg markert med eget linjesymbol er registrert med verneverdi (jf. kulturminnegrunnlag saksnr 200801685/148). Det er ikke tillatt å endre bygningers eksteriør uten tillatelse fra byantikvaren. 3
1.9 Byggehøyder Byggehøyde som ikke er definert ved kotehøyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Avvik på +/- 0,5 meter kan tillates som justering i byggesaken. Nødvendige tekniske takoppbygg med inntil 10 % av takflate tillates over maksimal byggehøyde. Sikring og møblering av felles uteoppholdsareal på tak skal holdes innenfor maksimal byggehøyde. I S1 - S3, BB1, BK1 og i områder for kombinert formål skal byggehøydene varieres. 1.10 Fordeling av arealverdier og kostnader Jordskifteloven 2 bokstav h skal benyttes for fordeling av arealverdier og kostnader innenfor nytt boligområde avgrenset av feltene BK1 og BF6. Dette gjelder ikke dersom alle berørte grunneiere ønsker andre omforente løsninger. 1.11 Offentlig formål og fellesareal 1.11.1 Offentlig formål Følgende arealer reguleres til offentlig formål: Tjenesteyting T2, T3, T4, T5 Grav- og urnelund. Nærmiljøanlegg 1 og 2. Grønnstruktur G7, G8, G9. Friområder FR1, FR2, FR3. Kai2. Følgende veger reguleres til offentlig formål: V1, V2, V5, V8, V11, V13, GV2, GV3, gangveger i H530 3, fortau langs offentlig veg. TV1, TV2. 1.11.2 Fellesareal Følgende veger reguleres til felles formål: V3, V12, V17, V18, V19 er felles for eiendommer som har kjøreadkomst via vegen. V16 er felles for BF4 (kjøreadkomst) og BB1 (gangadkomst). GV1, GV4 og GV5 er felles gangveger for eiendommer som har adkomst via vegen. Reguleringsplanen tar ikke stilling til eierform for øvrige arealer og veger. 2 UTFYLLENDE PLANER OG REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Utfyllende planer 2.1.1 Detaljregulering For følgende felt skal det utarbeides detaljreguleringsplan supplert med illustrasjonsplan: Felt som omfattes av 7.5.1 - krav om felles planlegging (S1, S3, B/K/NA1, U/N/B3, FR2, Kai2) B/N1 F/K/I1 BK1* BF6* *Dersom feltene BK1 og BF6 utvikles som et samlet prosjekt basert på en felles utomhusplan kreves ikke detaljregulering (jf. 3.1.1, 3.1.2 og 1.10). 2.1.2 Utomhusplan og teknisk plan For følgende felt skal det utarbeides utomhusplan i målestokk 1:500: S2 og S4 B/N/T1 L/K1 T2 og T3 BF1 - BF5 og BF7 BB1 Nærmiljøanlegg1 og 2 Grav og urnelund For BK1 og BF6 skal det utarbeides felles utomhusplan dersom det ikke kreves detaljregulering (jf 2.1.1). Planen skal blant annet vise plassering av bygg, offentlige uterom, interne veger, avkjørsler, stigningsforhold, parkering for bil og sykkel, nettstasjon, lekeplasser, uteoppholdsareal. Planen skal beskrive system, areal og tiltak 4
for støyskjerming, avfallshåndtering, energibruk og universell utforming. Kommunen kan kreve snitt, synlighetsanalyse og illustrasjon av fjernvirkning. Plan for T2, T3 og Nærmiljøanlegg 1 skal også forelegges Grønn etat. Teknisk plan for offentlige veger, gangveger, turveger og fortau skal utarbeides i samarbeid med og godkjennes av vegholder. 2.1.3 Illustrasjonsplaner Illustrasjonsplaner for felt B/N/T1 (dok.nr. 332 og 334) og område BB1 (dok.nr. 186) er retningsgivende for områdenes disponering og bebyggelsens karakter innenfor rammen av reguleringsplanens øvrige bestemmelser. Endringer som er klart til ulempe for naboer eller allmenne interesser krever detaljregulering. Mindre avvik fra illustrasjonsplan kan godkjennes i utomhusplan. 2.1.4 VA-rammeplan Det skal utarbeides en samlet rammeplan for hele planområdet for vannforsynings-, overvanns- og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. 2.2 Rekkefølgebestemmelser 2.2.1 Krav til igangsettingstillatelse Følgende planer og analyser skal være godkjent av rette myndighet før det gis igangsettingstillatelse: Utomhusplan ( 2.1.2). Teknisk plan for offentlige veger ( 2.1.2). VA-rammeplan ( 2.1.4) Eventuelle ROS-analyser ( 1.2 og 8.1). Følgende tiltak skal være gjennomført før det gis igangsettingstillatelse: T2: Etablering av turveg TV1 og parkeringsplass på T4. T3: Tilrettelegging av ny atkomstveg V2 med fortau, nye avkjørsler og parkeringsplasser/-anlegg P1-3. Etablering av gangveg GV2 og 3. Stenging og omlegging av Nordeidstraumen V17. Sikring av G7 og G8. S1: Oppgradering av veg V1 Ytrebygdsvegen med MPG-standard, fortau og sykkelfelt på strekningen mellom V6 og V10. Omlegging av og etablering av fortau langs veg V8 Steinsvikvegen. Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, FR3, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. Etablere GV4 med tilhørende tiltak i V11, V12 og V19. Opparbeide fortau langs V15. Eksisterende ballbane i S1 skal opprettholdes til nærmiljøanlegg 2 er etablert (jf. 7.2.2). S2 - S4: Oppgradering av veg V1 Ytrebygdsvegen med MPG-standard, fortau og sykkelfelt på strekningen mellom V6 og V10. Omlegging av og etablering av fortau langs veg V8 Steinsvikvegen. Etablere GV4 med tilhørende tiltak i V11, V12 og V19. Opparbeide fortau langs V15. For boliger: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. F/K/I1: Utbedring av atkomstveg V5 til tilstrekkelig teknisk standard inkludert fortau. L/K1: B/N1: Utbedring av atkomstveg V5 til tilstrekkelig teknisk standard inkludert fortau. Utbedring av atkomstveg V5 til tilstrekkelig teknisk standard inkludert fortau. Opparbeide fortau langs V4. For boliger: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. B/N/T1: Opparbeide fortau langs V4. For boliger: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. B/K/NA1: For boliger: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. BK1: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. Opparbeide fortau langs V8 Steinsvikvegen. BB1: Sikring og opparbeiding av FR1, FR2, G7, G8, G9 og nærmiljøanlegg 1 og 2. Opparbeide Parkeringsplass P3 med ny avkjørsel til B/F1. Opparbeide fortau langs Ytrebygdsvegen V1 mellom V6 og V16. Grav- og urnelund: Ved etablering av urnelund skal turveg TV2 utbedres/legges om med sikte på universell utforming. Samtidig bør adkomsten til kirkebygget utbedres tilsvarende. 5
For tiltak anses rekkefølgekravet som oppfylt dersom tiltaket er sikret opparbeidet i form av inngått utbyggingsavtale og innbetalt økonomisk bidrag. Dersom det ikke legges til rette for bruk av utbyggingsavtale skal tiltaket være fysisk gjennomført. 2.2.2 Krav til ferdigattest Følgende tiltak skal være gjennomført før det gis ferdigattest: Egne fellesarealer (opparbeiding og møblering), miljøstasjon, støytiltak, tiltak for universell utforming, vegtilkomst, parkering for bil og sykkel, vann- og avløpsnett. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Boligbebyggelse 3.1.1 Frittliggende småhusbebyggelse BF1 - BF7 Det tillates oppført frittliggende småhusbebyggelse med maksimal byggehøyde 9 m. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=50 % med unntak for BF5 med BRA = 200 m2. Der byggegrense mot offentlig veg ikke framgår av plankartet settes denne til 4 m. Garasje kan plasseres 1 m fra tomtegrense. Spesielt for BF6: Det tillates oppført rekkehus, og området kan ha adkomst både via BK1/V8 Steinsvikvegen og via V6 Nordeidevegen. Gjennom området skal det etableres offentlig tilgjengelig gangforbindelse mellom Nordeidedalen og Steinsvikvegen. Felles gjesteparkering for BF6 og BK1 kan legges til området, og tomteutnyttelsen kan i så fall økes til %-BRA=60 %. 3.1.2 Konsentrert boligbebyggelse BK1 I området tillates oppført rekkehus og leilighetsbygg med maksimal byggehøyde 12,5 m. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=100 %. Det skal etableres offentlig tilgjengelig gangforbindelse gjennom området mellom Nordeidevegen og Steinsvikvegen. Felles uteoppholdsarealer ( 1.7) skal framgå av utomhusplan ( 2.1.2) og skal være felles for alle eiendommer innenfor BK1. Adkomst fra V8 Steinsvikvegen kan endres i utomhusplan. BK2 Området reguleres med eksisterende utnyttelse, beregnet til %-BRA=100 % og maksimal byggehøyde 9 m. 3.1.3 Blokkbebyggelse BB1 I området tillates oppført blokkbebyggelse med maksimal byggehøyde kote +33. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=100%. Utbygging baseres på illustrasjonsplan dok.nr. 186, jf. 2.1.2 og 2.1.3, men med redusert maksimal byggehøyde for bygg D foran BF4. Dette bygget reduseres med 1 etasje i forhold til illustrasjonsplanen (til 3/2/3 etasjer). 3.2 Sentrumsformål Sentrumsformål kan benyttes til bolig, forretning, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og bevertning. Publikumsrettede funksjoner og fasader skal prioriteres på gateplan. S1 skal ha en betydelig boligandel. S1 og S3 er underlagt krav om felles planlegging, jf. 7.5.1. S1 Maksimal byggehøyde er kote +29. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=250 %. S2 Maksimal byggehøyde er 11 m, og det skal tas spesielt hensyn til barnehage T1 (areal med sol kan reduseres med maksimalt 20 % kl 13 vårjevndøgn). Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=250 %. S3 og S4 Maksimal byggehøyde er 11 m, og det skal tas spesielt hensyn til eksisterende bebyggelse i B/T1 og BK2. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=150 % for S3 og 200 % for S4. 3.3 Tjenesteyting T1 og T2 I område T1 og T2 kan det etableres barnehager (eksisterende barnehage + erstatningstomt for eksisterende barnehage i T4). Det tillates oppført bebyggelse med 2 etasjer og maksimal byggehøyde 9 m. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=30 %. 6
Adkomst til T2 fra V8 forbeholdes varelevering, annen bruk av adkomsten skal godkjennes av rette vegmyndighet. T3 I område for undervisning T3 skal det oppføres offentlig grunnskole og idrettshall med nødvendige tilknyttede anlegg. Det tillates oppført bebyggelse med maksimal byggehøyde 16 m. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=30 %. Offentlig gangforbindelse gjennom området skal ivaretas i henhold til hensynssone H530. T4 I område for kirke og urnelund T4 er det oppført kirke og barnehage. Barnehagen kan flyttes/erstattes for å åpne for utvidelse av tilgrensende urnelund. Maksimal byggehøyde er 9 m (for kirkebygget 15 m + spir). Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=25 %. Det kan i tillegg anlegges parkeringsplass med adkomst fra V8 for inntil 20 personbiler. T5 Verneverdig bygg kan benyttes til ulike former for tjenesteyting som ikke forutsetter jevnlig behov for kjørbar adkomst. 3.4 Næringsvirksomhet Næringsvirksomhet N1 Området er landareal for småbåthavn, og det kan oppføres kai eller andre bygninger og anlegg for drift av småbåthavn. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=15 %, og maksimal byggehøyde er 7 m. Næringsvirksomhet N2 Annen virksomhet i bygningsmassen enn Telenors egen aktivitet skal ikke være direkte til sjenanse for bruk av friområde FR1. Området reguleres med nåværende tomteutnyttelse og byggehøyde. Bygningen er registrert som kulturminne, jf. 1.8. 3.5 Idrettsanlegg Nærmiljøanlegg 1 Anlegget skal inneholde en mindre fotballbane/balløkke og skal for øvrig reserveres for uorganisert aktivitet for barn og unge. Den vestlige delen har primærfunksjon som akebakke og kan ikke utformes eller utstyres slik at akebakkens bruksverdi reduseres. Anlegget skal utstyres med nødvendig skjerming mot omgivelsene, skal ha sykkelparkering med god kapasitet og standard og kan tilrettelegges med lys. Eksisterende gårdsveg skal tas vare på som et supplement til GV3. Nærmiljøanlegg 2 Anlegget skal opparbeides til fotballbane med spilleflate på inntil 40 x 60 m. Sikkerhetssone inngår i reguleringsformålet og skal oppfylle gjeldende krav fra fotballforbundet. Anlegget skal utstyres med nødvendig skjerming mot omgivelsene, skal ha sykkelparkering med god kapasitet og standard og kan tilrettelegges med lys. 3.6 Andre typer bebyggelse og anlegg Det er ikke tillatt med andre tiltak enn det som er nødvendig for å sikre anleggenes funksjon for energi og telekommunikasjon. Områdene skal ha adkomst for kjøretøy. 3.7 Grav- og urnelund Område for grav- og urnelund skal benyttes til offentlig urnelund, eventuelt i sammenheng med deler av felt T4. Ved utbygging skal turveg T2 utbedres til universell standard, og traseen kan legges om. 3.8 Kombinert bebyggelse: Bolig/Forretning B/F1 Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til BRA=400 m2 og maksimal byggehøyde kote +24. Byggegrensen settes i fasaden på eksisterende bygg. Det skal tas særlige hensyn til tilgrensende kulturmiljø. Det reguleres ny adkomst, jf. rekkefølgebestemmelse til felt BB1, 2.2.1 Bolig/kontor/annen næring B/K/NA1 Maksimal byggehøyde er satt til 8 m over korresponderende nivå i Ytrebygdsvegen. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=250 %. Byggehøyde og arealutnyttelse skal være høyest mot V1 og reduseres mot sjøen. Krav i 1.7 om andel av felles uteareal på bakkeplan kan fravikes i detaljregulering. 7
Forretning/Kontor/industri F/K/I 1 Maksimal byggehøyde er satt til kote +16. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=250 %. Dersom plankravet i henhold til 2.1.1 utløses skal det innarbeides en offentlig tilgjengelig gangforbindelse over området mellom G6 og FR2. Bolig/tjenesteyting B/T1 Søreide alderspensjonat reguleres med gjeldende utnyttelse beregnet til %-BRA=120 % og maksimal byggehøyde 10 m. Bolig/næring B/N1 Det tillates oppført bebyggelse med næringsvirksomhet nede og boliger over. Næringsarealene kan ha en maksimal kotehøyde som korresponderer med tilgrensende terreng langs V1 og Søreidneset. Maksimal byggehøyde er satt til kote +28 og skal avtrappes mot sør. Bebyggelsen kan ha en fasadelengde på inntil 50m over kote +19. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=250 %. Krav i 1.7 om andel av felles uteareal på bakkeplan kan fravikes i detaljregulering. Virksomhet som er til sjenanse for omkringliggende områder er ikke tillatt. Bolig/næring/tjenesteyting B/N/T1 Utbygging skal baseres på illustrasjonsplan dok nr. 332 og 334, jf. 2.1.3. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til BRA=19100 m2. Maksimal byggehøyde er kote +39,5 m. Byggehøyden skal varieres, og inntil 20 % av bygningsmassen kan utnytte maksimalhøyden. Virksomhet som er til sjenanse for omkringliggende områder er ikke tillatt. Fasader på gateplan mot V1 skal ha høy arkitektonisk og estetisk kvalitet, og være åpne mot allmennheten. Forretning i plan med og med inngang fra Ytrebygdsvegen V1 kan tillates med inntil 300 m2 BRA. Kjørbar adkomst kan anlegges både fra V4 og V14. Endelig plassering skal godkjennes av rette vegmyndighet. Kjørbar adkomst til gnr 35 bnr 168 og 171 skal ivaretas over B/N/T1. Dersom dagens adkomst fra Søreidneset avvikles og erstattes kan bebyggelsen i B/N/T1 trekkes lenger mot sør enn begrensningen i plankartets byggegrense. Eiendomsgrensen mellom gnr 35 bnr 6 og 233 markerer i så fall den absolutte byggegrensen mot sør. Bebyggelse under terreng kan plasseres inntil 2 m fra formålsgrense mot naboeiendom. Balkonger/altaner kan plasseres inntil 4 m fra naboeiendom mot vest. Lager/kai L/K1 Det tillates oppført lagerbygg med maksimal byggehøyde 8 m. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=100 % og skal i form, volum og plassering tilpasses verneverdig bygg N2. Bygninger og tilhørende aktivitet skal ikke være til hinder for allmenn ferdsel forbi området. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Veg 4.1.1 Kjøreveg V1 Ytrebygdsvegen reguleres med 2 felt, sykkelfelt og fortau. Mellom kryss ved V6 og V10 skal V1 opparbeides etter prinsipper for miljøprioritert gjennomkjøring. Veg- og sidearealer skal gis høy standard, og det skal tilrettelegges for fotgjengerkryssing på gateplan. V2 Ny veg med 2 felt og fortau til område T3 undervisning, overlapper delvis den private vegen Nordeidåsen. V3 Eksisterende adkomst til S2 og T1. V4 Søreidneset reguleres med nåværende vegbredde + fortau. V5 Eksisterende adkomstveg til Telenors kai og fremtidig friområde reguleres med fortau. V6 Nordeidevegen reguleres med nåværende vegbredde + fortau. V7 Eksisterende avkjørsel til S1 opprettholdes. V8 Steinsviksvegen reguleres med nåværende vegbredde og fortau, og uten bussholdeplasser. Kryss ved V1, Ytrebygdsvegen omlegges. V9 Søreidåsen reguleres med 2 felt og fortau. Kryss mot Ytrebygdsvegen kan legges om i samsvar med plankartet, men kan også opprettholdes som i dag (grenser mot S3/S4 endres i så fall tilsvarende). V10 Avkjørsel til B/K/NA1 opprettholdes. V11 og V12 Søreidtræet reguleres med nåværende vegbredde fra Steinsviksvegen til stenging ved GV4. V13 Karlsmarka forlenges til V19, privat del av Søreidtræet V14 Ruskeneshaugen avkjørsel fra Ytrebygdsvegen opprettholdes med nåværende dimensjonering. V15 Veg mellom Steinsviksvegen og Karlsmarka reguleres med nåværende vegbredde + fortau. V16 Adkomstveg til BF4 og gangveg til BB1 (jf. 1.11). V17 Del av Nordeidåsen reguleres med nåværende vegbredde. Avkjørsel fra Nordeidstraumen til Ytrebygdsvegen stenges og trafikken legges om via Nordeidåsen til ny veg V2. 8
V18 Del av Nordeidåsen reguleres med nåværende vegbredde og tilpasses V2. V19 Øvre del av Søreidtræet forlenges til V13. Vegen stenges for kjørende mot Steinsvikvegen ved GV4. 4.1.2 Fortau Fortau langs offentlig veg reguleres som vist på plankart og skal ha asfaltert bredde på minimum 2,5 m. 4.1.3 Gang/sykkelveg GV1 Nordeidstraumen stenges mot Ytrebygdsvegen og reguleres til gang- og sykkelveg. GV2 Eksisterende veg reguleres til gang- og sykkelveg. GV3 Gang- og sykkelveg fra Nordeidevegen til T3 skal opparbeides med universell utforming. Den skal ligge lett i terrenget og minimalisere inngrep i område H730 fornminne og langs akebakken. GV4 Del av Søreidtræet reguleres til gang- og sykkelveg. GV5 Atkomst til friområde FR3 og naust reguleres til gang/-sykkelveg. Kjøring til naustområde er tillatt. 4.1.4 Annen veggrunn teknisk anlegg Område for annen veggrunn skal kun nyttes til tiltak knyttet til vedlikehold eller drift av tilstøtende veger. 4.1.5 Annen veggrunn - grøntareal Området skal gis en parkmessig opparbeiding der det ligger til rette for det. Kravet til frisikt skal ivaretas. 4.2 Kai Kai1 Kaiarealet kan benyttes til sjørelatert virksomhet og som utendørsareal for virksomhet i N2 - verneverdig næringsbygg. Arealet skal ikke benyttes til langtidslagring og skal ikke stenges fysisk med unntak av kortvarige perioder ved lasting/lossing av skip dersom dette vurderes som nødvendig av sikkerhetsmessige hensyn (jf. 7.3.1 om hensynssone H530 11). Kai2 Kaien skal tas vare på som kulturminne (jf. 1.8) og skal samtidig gi offentlig tilkomst til sjø. 4.3 Parkeringsplasser P1 Parkeringsplassen er tilknyttet område T3 undervisning. Området skal skjermes mot omkringliggende boliger med nødvendig tiltak for å hindre sjenerende støy og lys. Utførelsen skal være av høy kvalitet. P2 Parkeringsplassen er tilknyttet område T3 undervisning og skal tilrettelegges for korttidsparkering og avog påstigning. P3 Parkeringsplassen er tilknyttet område T3 undervisning og nærmiljøanlegg1. Plassen kan også benyttes som gjesteparkering for BB1, og skal gi adkomst til B/F1. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Grønnstruktur Det er ikke tillatt å oppføre bygninger eller anlegg innenfor områder G grønnstruktur. G1 - G5 Områdene kan gis parkmessig opparbeiding. G6 Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares. G7 - G8 Fredete og nyere tids kulturminner og det tilhørende åpne jordbrukslandskapet skal bevares. G9 Store trær skal bevares. Området kan tilrettelegges for lek. 5.2 Naturområde N1 og N2 Det er ikke tillatt å gjøre tiltak innenfor naturområdet annet enn for å sikre området som naturområde. Gjennom N1 kan det anlegges en enkel trapp/gangsti for å lette forbindelsen mellom nærmiljøanleggene. Dette forutsetter god terrengtilpasning og nødvendige trafikksikkerhetstiltak. 5.3 Turvei TV1 og TV2 TV1 Ny veg anlegges mellom barnehagene. Eksisterende trase opp fra V6 skal tas vare på, og om nødvendig kan stigningskrav i henhold til 1.5 fravikes. TV2 Eksisterende veg fra Steinsviksvegen til Karlsmarka legges om og utbedres ved utbygging av urnelund. 5.4 Friområde FR1 Området skal tilrettelegges for opphold på land og bading og andre friluftsaktiviteter i sjø. Slippen skal opprettholdes, og kan benyttes til næringsformål innenfor rammen av friområdeformålet. Det er tillatt å oppføre mindre bygninger i tilknytning til områdets bruk som friområde. FR2 Området skal tilrettelegges for ferdsel og opphold langs strandsonen og kan gis parkmessig opparbeidelse. FR3 Området skal tilrettelegges for bading og opphold. 9
6 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 6.1 Uthus/naust/badehus U/N/B1 - U/N/B3 Naust er uthus for oppbevaring av båt, båtutstyr og fiskeredskap, og skal ikke innredes for andre formål. Naust skal ha 1 etasje, bruksareal inntil 50 m2 BRA og eventuelt loftsrom skal ikke ha måleverdig areal. Maksimal mønehøyde er 5 m over terrengnivå under bygning. Altan/utkraging er ikke tillatt, og takutstikk skal ikke overstige 0,5 m. Det er ikke tillatt med gjerde, levegg eller andre stengsler. 7 HENSYNSSONER 7.1 Sikrings-, støy- og faresoner 7.1.1 Frisiktsone H140 I området mellom frisiktslinjen og veiformål (frisiktsoner) skal det ved kryss og avkjørsler være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veger. 7.1.2 Rød støysone H210 Det er ikke tillatt å oppføre støyømfintlige bygninger innenfor støysonen uten tiltak som reduserer støynivået på fasade til under grenseverdi for rød sone. 7.1.3 Faresone ras H310 Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak innenfor faresonen før det er gjort geotekniske undersøkelser som kan avdekke om det er behov for rassikring. Eventuelle sikringstiltak skal ferdigstilles før området tas i bruk. 7.1.4 Annen faresone - forurenset grunn H390 Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak innenfor faresonen før det er gjort undersøkelser knyttet til fare for forurenset masse i grunnen (jf. forskrift om begrensning av forurensning). 7.2 Infrastruktursone 7.2.1 Krav vedrørende infrastruktur H410 Adkomstveg til gnr 35, bnr 269 over T4 skal opprettholdes. 7.2.2 Rekkefølgekrav infrastruktur H430 Eksisterende ballbane i S1 skal opprettholdes til nærmiljøanlegg 2 er etablert. 7.3 Sone med angitte særlige hensyn 7.3.1 Hensyn friluftsliv H530 Eksisterende gangveg over T3 skal opprettholdes. Det er anledning til å gjøre mindre tilpasninger av traseen i forbindelse med utbygging av området. Vegen skal være åpen for allmenn ferdsel. Allmenn gangadkomst til friområdet FR1 skal ivaretas. Adkomsten kan stenges i kortvarige perioder dersom aktivitet i tilknytning til Kai1 skaper sikkerhetsmessige utfordringer. Allmenn gangadkomst til offentlig, verneverdig kai skal ivaretas. 7.3.2 Hensyn bevaring av naturmiljø H560 Eksisterende vegetasjon skal bevares. I H560 2 og 18 kan det legges til rette for lek og uteopphold. I H560 18 er skjøtselstiltak som favoriserer ramsløk tillatt. 7.3.3 Hensyn bevaring av kulturmiljø H570 H570 7 er del av et sammenhengende kulturmiljø med vekt på landskap og kulturminner. Ved skjøtsel av området skal det tas hensyn til bygninger og anlegg. Ved behov for tiltak må det innhentes uttalelse fra byantikvaren. Ved utbygging i område H570 13 skal det tas særlige hensyn til sammenhengen mellom kulturminner, inkludert atkomstveg til Kai2. 7.4 Sone for båndlegging 7.4.1 Båndlegging etter lov om kulturminner H730 Innenfor områdene er det automatisk fredete kulturminner. Det ikke tillatt å gjøre inngrep i terrenget annet enn for alminnelig skjøtsel av områdene. Andre tiltak krever tillatelse fra antikvariske myndigheter. 7.5 Gjennomføringssone 7.5.1 Krav om felles planlegging H810 Det skal utarbeides felles detaljregulering for feltene S1, S3, B/K/NA1, U/N/B2, FR2 og Kai2. Planen skal bl.a.: Inneholde et offentlig torg med tilknytning til kryssområdet V1/V8, Søreidtunet B/T1 og verneverdig bygg gnr 35/378. Torget skal ha tilstrekkelig standard, størrelse, avgrensning og innhold til å kunne framstå som et naturlig og velfungerende sentrumspunkt på Søreide. Inneholde en offentlig, gjennomgående gangveg fra miljøgaten via torg/fr2/kai2 til FR3. Gangvegen skal ha høy standard, god visuell kontakt mot sjøen og være universelt utformet (for stigning kan kravet til universell standard avgrenses til delstrekning mellom miljøgate/torg og Kai2). Inneholde flere gjennomgående siktakser mellom Ytrebygdsvegen og sjøen. 10
Legge vekt på å ivareta opplevelsen av kulturmiljøet på Oddamarka fra sentrum. Bevare ungdomshuset på gnr 35 bnr 11 og lærerboligen på gnr 35 bnr 378 som historiefortellende kulturminner med skånsom integrering i ny bygningsstruktur (jf. også 1.8). Vektlegge høy arkitektonisk og estetisk kvalitet og åpenhet mot allmennheten for fasader på bakkeplan mot arealer som benyttes av allmennheten. Detaljreguleringen kan angi andre adkomster til området. 11