Saksframlegg NY ØKONOMISK STØTTEORDNING I FORBINDELSE MED OPPHEVELSE AV HUSLEIEREGULERINGSLOVEN Arkivsaksnr.: 10/1853 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: I. Husleienemnda legges ned. II. Det opprettes en ny økonomisk støtteordning for dekning av husleie for beboere i tidligere husleieregulerte boliger under følgende forutsetninger: a) Staten dekker 50 prosent av utbetalingene i forbindelse med ordningen. b) Kommunens egne utgifter dekkes gjennom budsjettet for sosialhjelp. III. Forslag til retningslinjer for ny økonomisk støtteordning vedtas. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 1
... Sett inn saksutredningen under denne linja 1. Bakgrunn Husleiereguleringsloven opphørte den 1.1.2010. Dette innebærer at husstander som leier husleieregulert bolig kan få en betydelig økning i husleien, og at den kommunale Husleienemnda mister sine reguleringsfullmakter. Denne saken belyser konsekvenser av husleiereguleringens opphør, og den begrunner og skisserer en økonomisk støtteordning for de berørte leietakerne. Husleiereguleringsloven hjemlet med visse unntak en offentlig maksimalprisregulering basert på historisk fastsatte husleier for eiendommer i Trondheim og Oslo som er oppført før 8. april 1940. Husleiereguleringsloven hjemlet også en kommunal husleienemnd som kunne fastsette høyeste lovlige leie for de prisregulerte boligene. Husleienemnda hadde i tillegg myndighet til å sanksjonere urimelige høye husleier i den øvrige boligmassen der det kunne kreves markedsbaserte husleier. Stortinget vedtok i 1999 å avvikle reguleringen i løpet av en tiårsperiode med virkning fra 1. januar 2000. I avviklingsperioden ble høyeste lovlige leie årlig oppjustert mellom 5,5 og 20 prosent. Hensikten var at de regulerte husleiene over en ti års periode skulle oppreguleres til et markedsnivå tilsvarende som for andre leieforhold som ikke var undergitt reguleringen. På grunn av prisstigning i det uregulerte leiemarkedet og en moderat adgang til å regulere leiene i de regulerte boligene, har disse forutsetningene ikke slått til. Leietakere i husleieregulerte leieforhold vil derfor kunne få en betydelig økning i husleiene i overgangen til markedsbasert husleie. Opphevelsen av Husleiereguleringsloven den 1.1.2010 får således to hovedkonsekvenser: - Husleienemnda mister alle reguleringsfullmakter - Husstander som leier husleieregulert bolig kan få en betydelig økning i husleien i overgangen til markedsbasert leie Den naturlige konsekvensen av at Husleienemndas mister sine forvaltningsoppgaver er at den legges ned. Uenigheter om leiebeløpets størrelse må derfor, som ved andre leietvistsaker, bringes inn for de allmenne domstoler. I forslag for statsbudsjett for 2010 er det imidlertid foreslått å opprette et eget husleietvistutvalg i Trondheim, og administrasjonen i Husleietvistutvalget har signalisert at de vil være operativ i Trondheim rundt april måned. Formålet med Husleietvistutvalget er å tilby partene i boligleieforhold rask, rimelig og kompetent behandling av husleietvister. Rådmannen finner derfor ingen grunn til å problematisere nedleggelsen av Husleienemnda ytterligere. Leietakere i husleieregulerte boliger vil kunne få en betydelig økning i husleien. Sosialpolitiske hensyn tilsier at det må vurderes om leietakerne vil ha et behov for økonomisk støtte ut over de eksisterende ordningene statlig bostøtte og sosialhjelp. Dette saksfremlegget avgrenses til å belyse og begrunne behovet for en særordning for denne gruppen og i tillegg skissere en modell for husleiestøtte. Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 2
Oslo kommune har en tilsvarende utfordring som Trondheim, dog med et langt større omfang målt i antall berørte husstander. Byrådet i Oslo vedtok derfor den 16.12.2009 en egen forskrift om husleietilskudd rettet mot den aktuelle gruppen (Byrådssak 235/09). Støtteordningen er et resultat av et samarbeid mellom Byrådet og Kommunal- og regionaldepartementet der kommunen og staten dekker halvparten hver. Staten har som utgangspunkt å likebehandle kommunene når det gjelder personrettede sosialytelser. KRD har således signalisert at dersom Trondheim kommune etablerer retningslinjer som er mest mulig lik forskriften som gjelder i Oslo, vil dette øke sannsynligheten for å bli tildelt statlige midler. Rådmannen har foretatt en vurdering av Oslo sin forskrift om husleietilskudd og denne oppfattes av rådmannen som velbegrunnet og formålstjenelig. De retningslinjene som rådmannen foreslår, skal gjelde for Trondheim er i hovedsak innholdsmessig lik Oslo kommune sin forskrift. Noen lokale tilpasninger og justeringer er foretatt. Det er svært vanskelig å skaffe sikre anslag på hvor mange husstander som leide husleieregulert bolig inntil lovens opphør den 31.12.2009. I følge en undersøkelse NIBR gjennomførte i 2006 ble det antatt at Trondheim hadde 60 husleieregulerte boliger mot 3 500 boliger i Oslo. I og med at husleiereguleringen bare gjelder for leieforhold inngått før 1.1.2000, er det påregnelig at færre boliger nå er regulert. Registeropplysninger hos husleienemnda og et fravær av henvendelser fra utleiere og leietakere i anledning opphevelse av husleiereguleringsloven styrker antagelsen om at omfanget er svært lavt. Rådmannen anslår løselig at antall mottakere vil utgjøre maksimum 30 husstander, mest sannsynlig færre og kanskje ingen. Det er også svært vanskelig å skaffe sikre anslag på husleieøkningen som følger av husleiereguleringens opphør. Rådmannen har sammenfattet resultater fra NIBR sin undersøkelse med registerdata fra husleienemndas sekretariat og egne kartlegginger av gjennomsnittsleier i det uregulerte leiemarkedet. Resultatet indikerer en gjennomsnittlig økning i husleien fra kr 5 500 per til kr 7 500 per måned altså en økning på 36 prosent. Store avvik kan imidlertid forekomme fra disse gjennomsnittstallene. 2. Forslag til en kommunal økonomisk støtteordning 2.1. Begrunnelse, formål og avgrensning av ordningen En egen støtteordning rettet mot husstander som får husleieøkning i forbindelse med bortfall av husleiereguleringen, har velferdspolitiske begrunnelser, og temaet har blitt viet stor oppmerksomhet hos sentrale myndigheter. Uten en egen husleiestøtte er det sannsynlig at enkelte husstander som har innrettet seg innenfor rammen av statlig reguleringspolitikk og etablert sine hjem innenfor den regulerte boligmassen, må flytte eller redusere annet forbruk i en utilbørlig grad. På den andre side er det også innvendinger mot å etablere en slik ordning. Husstander i husleieregulerte boliger bor oftere på et relativt stort areal, og dårlig utnyttelse av den regulerte boligmassen var et av argumentene for at husleiereguleringen i sin tid ble vedtatt avviklet. Det har dessuten vært godt kjent siden 2000 at ordningen skulle avvikles i 2010. Husstandene har derfor allerede hatt ti år på å områ seg. Ut fra en samlet vurdering finner rådmannen likevel å kunne tilrå at det etableres en støtteordning rettet mot beboere i tidligere husleieregulerte boliger. Rådmannen mener at ordningen må være behovsprøvd og medvirke til at husstander med svak økonomi i husleieregulerte boliger i Trondheim skal klare sine boutgifter etter opphør av ordningen. En konsekvens av dette blir å stille vilkår om at husstanden leier en husleieregulert bolig og er folkeregistrert på denne adressen per 31.12.2009. Rådmannen foreslår at ordningen skal være en overgangsordning med fem års varighet som i Oslo. Oslo kommune har gjennom dialog med statlige myndigheter valgt å rette tilskuddet mot personer over 67 Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 3
år, eller som har bodd i mer enn 20 år i husleieregulert bolig. Det kan problematiseres i hvilken grad lang botid alene bør være kvalifiserende for å inkluderes i ordningen slik det praktiseres i Oslo. Det kan innvendes at yngre beboere generelt bør tilpasse sitt boligkonsum i tråd med betalingsevne fremfor at det benyttes kommunale subsidier på gruppen, særlig siden andre grupper kan ha et større behov for boligsubsidier. Med begrunnelse i den spesielle foranledningen til den foreslåtte husleiestøtten, ønsket om å harmonisere retningslinjene med Oslo, og at dette er en overgangsordning, finner rådmannen imidlertid å tilrå at botid i mer enn 20 år skal være kvalifiserende i tillegg til alder over 67 år. Enkelte leietakere kan ha byttet fra en husleieregulert bolig til en annen for å oppnå en mer egnet bolig. For at disse ikke skal bli stående utenfor ordningen, foreslås at sammenhengende botid for nåværende og forrige leilighet skal medregnes. Rådmannen foreslår en formuesgrense på 250 000 for å komme i betraktning for husleietilskuddet. Oslo kommune vedtok opprinnelig en formuesgrense på 100 000 for sin ordning, men den ble etter hvert økt til kr 250 000. For å stadfeste formue benyttes netto formue tilsvarende som skatteetaten benytter som grunnlag for beregning av formuesskatt. Til sammenlikning har verken Husbankens bostøtte eller Trondheim kommune sin egen bostøtteordning (for pensjonister i kommunale boliger) en formuesgrense som ekskluderer for ordningene, men begge legger opp til en reduksjon av bostøtteutmålingen med utgangspunkt i den del av formuen som overstiger kr 250 000. Når det gjelder sosialhjelp, gis det ikke husleiestøtte til husstander med formue. For å unngå urimelige utslag av formuesgrensene, legges det opp til en skjønnsmessig regel om at husstandens faktiske formue på søkertidspunktet kan legges til grunn der det vil virke åpenbart urimelig å legge netto ligningsformue til grunn. Eksempelvis kan dette gjøres gjeldende dersom husstanden har hatt store dokumenterte utgifter forbundet med helsepleie. Rådmannen mener at det i tråd med andre støtteordninger er rimelig å vurdere husstanden samlet. Det er her naturlig å legge til grunn at alle som er folkeregistrert innenfor en og samme bolig danner en husstand. 2.2.Utregning av den økonomiske støtten Rådmannen foreslår at husleiestøtten skal utregnes på samme måte som i Oslo, dog med ulik sats for hvor stor husleie det kan søkes støtte til. Ved utregning av støtten skal det tas hensyn til husstandens husleie, samlede inntekt og levekostnader. En utregning av husleiestøtten kan se slik ut: Enslig person med månedlig nettoinntekt på kr 11 000 og en husleie på kr 7 500 Inntekt (netto pensjonsinntekt kr 11 000 + statlig bostøtte kr 3 119) 14 119 - boutgifter (husleie kr 7 500 og sjablong for oppvarming kr 500) -8 000 = x 6 119 alminnelige levekostnader (i henhold til sats) 7 000 - x 6 119 = husleiestøtte 881 Det forslås å legge personinntekten (trygdeavgiftsgrunnlaget) fra siste tilgjengelig ligning til grunn. Her inkluderes lønnsinntekt, dagpenger, pensjoner, introduksjonsstønad med videre. I tilfeller av at Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 4
personinntekten som fremkommer av ligningen er direkte misvisende og søkers inntektsnedgang er utenfor søkers kontroll, kan løpende dokumenterte inntekter legges til grunn. Dette kan eksempelvis gjelde ved arbeidsløshet, sykdom, fødsel, eller lignende. Rimelighetshensyn taler for at det må settes en grense for hvor høy husleie som skal kunne dekkes gjennom en støtteordning. Husleiestøtte til boliger som har en husleie som husholdninger med normal inntekt ikke vil ha mulighet til å betjene, er feil prioritering av knappe offentlige ressurser. Det kan dessuten fremstå som boligpolitisk uønskelig å subsidiere et overkonsum av boligareal. Til sammenligning gis det eksempelvis ikke statlig bostøtte for den del av husleien som overstiger kr 6 750 per måned for enslige. Når det gjelder kommunens sosialhjelp til husleie, gis det ikke støtte til enslige i boliger med en månedlig husleie over 4 400 kr. Rådmannen mener imidlertid at den spesielle situasjonen som er skapt gir tungtveiende grunner for å akseptere et høyere boutgiftstak for gruppen av beboere som har innrettet seg i forhold til den tidligere husleiereguleringen. I Oslo kommune sin tilskuddsordning utmåles støtte for inntil kr 14 500 av husleien uten hensyn til husstandsstørrelse. Eventuell husleie ut over dette boutgiftstaket må husstanden i sin helhet dekke selv. I følge Statistisk sentralbyrå sin husleiestatistikk er det gjennomsnittlige husleienivået i den uregulerte boligmassen i Trondheim om lag 80 prosent av husleiene i Oslo. Rådmannen foreslår et boutgiftstak på kr 11 500 per måned uten hensyn til husstandsstørrelse. Videre foreslås det et sjablonmessig tillegg for varme og oppvarming fastsatt til kr 500 per måned som i Oslo. Relatert til husleienivået, blir det foreslåtte boutgiftstaket likt det som benyttes Oslo kommune sin modell og samtidig betydelig høyere enn de grenser som gjelder for statlig bostøtte og kommunens sosialhjelpsordning. Den foreslåtte støtteordning skal sikre husstanden et fastsatt disponibelt beløp for å dekke alminnelige levekostnader etter at skatt og husleie er betalt. Tilsvarende prinsipp gjelder også for kommunens sosialhjelpsordning der satsen for livsopphold eksempelvis for enslig utgjør kr 5 197 per måned. Til sammenlikning anslår SIFO et standarbudsjett for en enslig kvinne over 60 år, på kr 6 325 per måned. Rådmannen foreslår å benytte samme satsene for alminnelige levekostnader som Oslo kommune benytter for beregning av husleietilskudd. Dette er i tråd med anbefaling fra KRD om å etablere en ordning som er mest mulig lik den som er vedtatt for Oslo. Beløpet fastsettes derfor til kr 7 000 for en enslig og kr 11 000 for par. For husstander med tre eller flere medlemmer foreslås det at beløpet økes med kr 2 500 per husstandsmedlem. Med dette løftes mottakerne av husleiestøtte godt over kommunens sosialhjelpsnorm og noe over SIFO sitt standardbudsjett. For å sikre en god utnyttelse av den statlige bostøtten foreslås det å stille vilkår om at søker også har søkt eller samtidig søker om statlig bostøtte slik at statlige subsidier primært kommer til anvendelse. I tilfellet av at søker leier ut deler av boligen er det foreslått det at 50 prosent av leieinntekten skal inngå ved fastsettelse av husstandsinntekt, slik at fremleie kan gi en fortjeneste for husstander som mottar tilskudd. Rådmannen har vurdert at dette kan gi et incitament til å leie ut det arealet leietaker selv ikke behøver, noe som bidrar til at flere kan bli blir hjulpet på boligmarkedet. 2.3.Regler for saksbehandling Det er helse- og velferdskontorene som administrer de økonomiske boligsosiale ordningene i kommunen. Rådmannen foreslår at tilsvarende skal gjelde for husleiestøtten. Forslaget legger opp til at formue og inntekt fastsettes ut fra siste maskinelt tilgjengelige ligning og at vedtak Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 5
gis med varighet på inntil ett år til ny ligning foreligger. Det er imidlertid foreslått at husleiestøtten under visse forutsetninger skal kunne omberegnes før ny likning foreligger. Husleieendring og endring i antallet husstandsmedlemmer skal resultere i omberegning. I Oslo sin forskrift om husleietilskudd er det bestemt at omberegning også skal skje ved inntektsendring, og at tilskuddet skal bortfalle dersom formuen overstiger kr 250 000. Rådmannen har nøye vurdert om inntektsoppgang skal resultere i en omberegning, men vil ikke anbefale dette. Inntekter vil normalt kunne variere noe, og det må i så fall bero på skjønnsmessige vurderinger om hvor varig og hvor stor inntektsendringen skal være før mottakers varslingsplikt til kommunen og påfølgende omberegning skal inntre. Rådmannen ønsker ikke å legge ansvaret for denne vurderingen på mottaker. Inntekts- og formuesoppgang som følger av opptak av nye husstandsmedlemmer, vil imidlertid etter forslaget resultere i en omberegning. Rådmannen har på den annen side lagt opp til at mottaker kan be om å få lagt løpende inntekter til grunn dersom inntekten har blitt vesentlig redusert og inntektsnedgangen ligger utenfor søkerens kontroll. I tilfellet av uenighet om korrekt husleie kan det tenkes at spørsmålet om leiekravets størrelse bringes for retten. Det kan derfor bli tale om etterbetaling eller tilbakebetaling av husleiestøtte. Disse sakene vil bli behandlet etter de generelle forvaltningsrettslige regler om omgjøring av vedtak. Som ved øvrige kommunalt opprettede individrettede tiltak kan vedtak om husleiestøtte påklages til formannskapet. 2.4.Regler om utbetaling og ikrafttredelse Det foreslås en nedre grense for hvor lite beløp som kan utbetales, fastsatt til kr 300 per måned. Dette tilsvarer også minste utbetalingsbeløp i Husbankens bostøtteordning. Husleiestøtten foreslås utbetalt månedlig. Ytelsen opphører ved utgangen i den måneden rettigheten opphører. Husleiestøtteordningen foreslås iverksatt ved vedtaksdato. Ordningen er ment som en overgangsordning med varighet frem til 1.1.2015. Dette for at leietakerne skal ha tid på å områ seg og samtidig gi tid til kommunen for å finne løsning for leietakere som må bosettes i et offentlig botilbud. 3. Økonomiske og administrative konsekvenser Det er som nevnt stor usikkerhet om hvor mange som har leid en husleiregulert bolig og hvor mye økonomisk hjelp gruppen vil måtte behøve. Rådmannen har anslått at maksimum 30 husstander vil falle inn under ordningen. Det er estimert at disse vil få en gjennomsnittlig økning i husleien fra 5 500 til 7 500. Det gjennomsnittlige støttebeløpet per måned per husstand er stipulert til å utgjøre knappe kr 1 500. Gitt disse forutsetningene vil ordningen få en årlig kostnad på om lag kr 500 000. Rådmannen mener at staten bør bære kostnadene ved en styrt avvikling av en statlig ordning. Som innledningsvis nevnt har ikke forutsetningene om en økonomisk nivellering mellom det regulerte og det uregulerte markedet slått til. Staten har allerede erkjent et ansvar ved å delfinansiere husleietilskuddsordningen i Oslo. I forslag til statsbudsjett for 2010 er det avsatt kr 20 mill til ordningen, men disse midlene er forbeholdt Oslo. Trondheim kommune er i statsbudsjettet ikke tilgodesett med midler til dette formålet. Rådmannen mener at en statlig finansiering av det halve utbetalingsbeløpet må være en forutsetning for at Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 6
Trondheim kommune etablerer en ordning som er skissert i dette saksfremlegget. En administrativ forespørsel er derfor sendt til Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) med anmodning å få finansiert en slik ordning. Så fremt KRD innvilger søknaden og en økonomisk støtteordning blir etablert, anslås ordningen å gi en årlig kostnad 250 000 for kommunen. Utgiftene foreslås dekket gjennom budsjettet for sosialhjelp. Nettokostnaden for kommunen med den foreslåtte husleiestøtten vil sannsynligvis bli lavere siden utbetalinger av støtte vil gi mindre utbetalinger av sosialhjelp.... Sett inn saksutredningen over denne linja Rådmann i Trondheim 11.01.2010 Helge Garåsen Kommunaldirektør John Schistad saksbehandler Gunn Sølvi Nyeggen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Retningslinjer for økonomisk støtteordning etter opphør av husleiereguleringsloven Saksfremlegg - arkivsak 10/1853 7