FINNØY KOMMUNE SAKSPAPIR

FINNØY KOMMUNE SAKSPAPIR Styre, komite, utval Møtedato Saknr Sbh Formannskapet 10.06.2008 080/08 KOM Saksansvarleg Magne Kongsvik Arkiv: K1-, K2-L80 Objekt: Arkivsaknr 08/662 KOMMUNALE BUSTADTOMTER - TILDELINGSKRITERIER OG -REGLAR. Saksutgreiing: Ein føresetnad for slike reglar vil vere at kommunen har tomter å tildele. Det er no nokre få tomter ledige i Neshaugen bustadfelt på Kyrkjøy og i Møllelia bustadfelt å Ombo. Truleg blir det utviding av det kommunale bustadfeltet Skartveitmarka på Halsnøy i kommunal regi. Alt etter kva vedtak som blir gjort, kan det kome kommunale tomter også på andre øyar. Ein annan måte å kunne få tomter å tildele, vil vere via utbyggingsavtaler med private utbyggjarar. Kommunen kan i slike saker få til avtalar om at ein del tomter skal leggjast til rette for mindre og rimelegare husvære for å imøtekome unge i etablerarfasen, og at kommunen skal kunne avgjere kven som skal prioriterast for slike tomter. Vurdering: Når ein skal sjå på kven som skal prioriterast for å få tildelt tomter av eller via kommunen, så er det nok naturleg å nemne dei som vil etablere seg i Finnøy kommunen som buplass og då som førstegangsetablerarar i bustadmarknaden. Med ønskje om auka folketal, bør ein ikkje skilje mellom om dei har tilknyting til kommunen eller ikkje. Skulle vi kome i ein situasjon der ein vil halde vekst i folketalet nede, så kan ein til dømes prioritere dei førstegangsetablerarar som er fødd eller oppvaksen i Finnøy. Skal ein halde på eit slikt enkelt tildelingskriterie som førstegangsetablerarar i bustadmarknaden, kan ein måtte seie nei til tildeling av kommunal tomt til ein innflyttar til t.d. Sjernarøyane avdi vedkomande ikkje er førstegangsetablerar i bustadmarknaden sjølv om kommunen disponerer ledige tomter. Dette betyr sjølvsagt ikkje at desse ikkje er velkomne til kommunen, men at desse må kjøpe tomter av private utbyggjarar eller kjøpe bustader på den frie marknaden. Ein kan sjølvsagt utvide omgrepet førstegangsetablerar til å gjelde alle som vil busetje seg i Finnøy kommune for første gang, men då blir det ikkje mange som fell utanom tildelingskriteria. Utfordringa i vår kommunen vil her som elles vere geografien. Dersom kommunen var eitt bustad- og arbeidsmarknad i snever forstand, så ville det halde med at kommunen hadde tilgjengelege tomter til prioriterte førstegangsetablerarar ein stad i kommunen. I vår kommune kan det vere ønskjeleg at det er slike tilbud på alle større øyar i kommunen, jfr. kommunalt mål om å få til folketalsvekst i alle deler av kommunen. Det mest vanlege i dag er at private står for det meste av bustadmarknaden, og at kommunane primært skal ta seg av svake grupper på bustadmarknaden slik som flyktningar, einslege mødre, sosialklientar, utviklingshemma m.m. samt førstegangsetablerarar som ikkje har økonomi til tomter og bustader på den frie marknaden. Utbyggingskostnadane for kommunane vil vere om lag det same som for private utbyggjarar. Skal kommunen kunne

tilby akseptable økonomiske løysingar, vil dette bety at tomtene vil måtte vere mindre og truleg ha mindre gunstig lokalisering, samt at det blir lagt opp til mindre husvære med rimeleg standard. Sjølvsagt vil ein kunne tilby økonomisk akseptable løysingar med vanlege tomter og hus, dersom kommunen subsidierer kjøparane. Ein vil tru at dette er lite aktuelt i Finnøy kommune framover. Kommunen har i dag regel om gjenkjøpsrett dersom tomtekjøpar ikkje byggjer på tomta innan 2 år. Det kan sjølvsagt diskuterast om ein skal korte inn denne fristen til ned mot 1 år. Ei anna sak kan vere at prioriterte kjøparar til rimelege kommunale tomter byggjer hus, og så sel eigedomen etter kort tid for å innkassere verdiauken og då kanskje til personar som ikkje ville blitt prioritert av kommunen. For å førebyggje dette kan ein vurdere gjenkjøpsrett i ein viss periode (t.d. i 5-10 år) også for tomter med bustad på eller ein klausul om at kommunen må godkjenne ny kjøpar. I ein rein gjenkjøpsrett må det stå noko om korleis prisen skal fastsetjast. Ved berre godkjenning av ny kjøpar, vil ein kunne sikre seg at neste eigar oppfyller tildelingskriteria som kommunen har, men ikkje prisen ved salet. Når ein har vurdert prioriteringa av kven som kan få tildelt kommunal tomt, gjenstår reglane for tildelingsprosessen, jfr. her klagesaka frå Gongstø, Talgje. Skal ein annonsere ledige tomter med jamne mellomrom med søknadsfrist, og så tildele puljevis? Eller skal ein berre leggje informasjonen ut på nettet, og så tildele etter kvart som søknadane kjem inn?. Ved regelmessig kunngjering med søknadsfrist vil det nok etter mitt syn vere mest naturleg å behandle alle søkjarane sidan siste tildeling likt, uavhengig av dato for søknaden. Ved same prioritering av tomteønskje, må ein då nytte loddtrekning. Dersom ein ikkje har søknadsfrist, vil det nok vere meir naturleg at tildeling skjer snarast etter mottatt søknad og då gjerne slik at søknadsdato tel for prioriteringa, med mindre søknadane kjem inn så godt som samstundes. Detter er ei komplisert sak, og kanskje vil eg ha meir opplysningar i møte den 20.05. Ein bør drøfte saka i dette møte, men truleg ikkje gjere konkret vedtak før ein har fått meir signal i kva retning formannskapet vil gå. Saka kan så kome til endeleg behandling den 10. 06 og eventuelt til kommunestyremøtet den 24.06. ADMINISTRASJONEN - FRAMLEGG TIL VEDTAK: Saka vert lagt fram til drøfting på bakgrunn av saksutgreiinga, jfr. sluttmerknaden ovanfor. FSK-065/08 VEDTAK 20.05.2008: Saka vart drøfta, og administrasjonen fekk signal på korleis saka bør utgreiast og fremjast til neste møte. NYE OPPLYSNINGAR I SAKA Saksutgreiing: Ut frå diskusjonen i formannskapet oppfatta eg at det var stemning for at ein skal prioritere førstegangsetablerarar, eineforeldre og andre svake grupper i bustadmarknaden. Ein må lage litt meir konkrete formuleringar om kvar kategori. Vurdering: Førstegangsetablerarar. Normalt tenkjer ein på unge personar som skal byggje bustad for første gang dvs. at dei ikkje har eigd bustad før. Personane kan kome frå kommunen eller utanfrå. Ein bør truleg ikkje leggje vekt på om dei skal arbeide i kommunen eller pendle ut av

kommunen. Slik avgrensa definisjon av omgrepet kan avskjere svært mange. Som eksempel kan ein nemne student som kjøper mindre husvære i Stavanger i studietida for så å selje den att når studiet er over. Dersom vedkomande blir tilsett i Finnøy kommune og vil busetje seg her, vil han då med streng tolking ikkje bli rekna som førstegangsetablerar. Skal ein utvide dette omgrepet kan ein kanskje ta inn alder under t.d. 35 år. Eineforeldre. Oftast vil nok dette vere mor med eitt eller fleire barn. Det bør ikkje leggjast vekt på om vedkomande har vore medeigar i bustadhus i kommunen eller i andre kommunar tidlegare. Kanskje bør det setjast ei aldersgrense oppover på t.d. 40 år eller med barn i grunnskulealder. Svake grupper i bustadmarknaden. Dette kan vere funksjonshemma, uføre, sosialklientar m.m. Ein bør vel og ha ein regel om at ein ikkje kan få tildelt kommunal tomt fleire gonger i alle høve ikkje innan eit tidsrom på t.d. 10 år. Vilkår ved tomtetildeling. Kommunal forkjøpsrett for tomt det ikkje er bygd på. No har vi ein regel om at kommunen skal kjøpe tomta tilbake dersom det ikkje er bygd på tomta innan 2 år frå underskriven kjøpekontrakt, og då til same pris den vart kjøp for og utan renter. Strengt tolka skal det då vere kome opp hus på tomta innan 2 år. Sidan det ikkje er sagt noko om prising på arbeid som måtte vere gjort på tomta, så er det nok forstått slik at kommunal gjenkjøpsrett oppstår dersom tomta framstår som råtomt også etter 2 år. Kanskje bør ein presisere nærare kva det vil seie at det er bygd på tomta? t.d. at huset er kome under tak eller at det minst ligg føre mellombels bruksløyve. Kommunal forkjøpsrett for tomt med bygg på. Dette bør i tilfelle vere ein rett for kommunen og ikkje ei plikt. Verdien av ei tomt med hus på vil normalt liggje frå 2,5 3,5 mill. Slik forkjøpsrett må vere avgrensa i tid 5 år bør kanskje vere maksimum. I regelverket må det stå noko om korleis prisen skal fastsetjast, jfr. vedlagde reglar frå Sola kommune. Kommunal godkjenning av ny huskjøpar. Dette kan vere eit alternativ til kommunal forkjøpsrett for tomt med hus på. Kommunen kan då syte for at kjøparen oppfyller krava til å få tildelt kommunal tomt, og då slepp vi arbeidet med prisforhandlingar og vidaresal. På den andre sida får vi ingen kontroll med prisen eller kan forhindre spekulasjonsgevinst. Bukontrakt. Dette høyres noko strengt ut, men det kan vere eit alternativ. Opplegget kan vere at kjøparen må forplikte seg til at tomta med bustad blir brukt som heilårsbustad i t.d. minimum 5 eller 10 år. Dersom kjøparen av ein eller annan grunn vil flytte frå kommunen før fristen, må ny kjøpar overta det tinglyste heftet på eigedomen. Det kan og vere slik at eigaren leiger ut bustaden til same bruk fram til fristen, og så kan han selje utan hefte deretter. Ein ulempe kan vere at ei slik bukontrakt kan oppfattast som om kommunen etter 5 eller 10 år ikkje lenger krev at bustaden skal vere heilårsbustad.

Tildelingsprosedyre. Etter vedtaket i formannskapet i 2007 vil det vere utlysing med søknadsfrist når eit bustadfelt eller etappe av eit felt vert byggjeklart. Etter tildelingskriteria finn eit ut kven som er prioritert til å få tildelt tomt. Dersom dette er færre enn talet på tilgjengelege tomter, er saka grei. Er det derimot fleire prioriterte søkjarar enn ledige tomter, må ein anten gradere prioriteringa nærare eller trekkje lodd mellom dei som er prioriterte. Neste steg bør etter mitt syn vere å tildele tomtene til utvalde søkjarar i tråd med ønskja så langt dette er mogleg og elles nytte loddtrekning der fleire har same ønskje. Dersom det framleis er tomter att etter hovudtildelinga, kan ein anten tildele fortløpande eller setje nye søknadsfristar med jamne mellomrom. Ved søknadsfristar bør ein leggje til grunn ønskja frå søkjarane og så nytte loddtrekning. Ved fortløpande søknadstildeling kan ein nytte loddtrekning mellom dei prioriterte søknadane som er komne inn fram til utsendinga av formannskapssakene eller la søknadsdato vere avgjerande for sjølve tomtevalet første tomtesøkjar vel først.

ADMINISTRASJONEN - FRAMLEGG TIL VEDTAK: Formannskapet vedtek slike reglar og retningsliner for tildeling av kommunale bustadtomter og eventuelle tomter der kommunen kan få tildelingsretten for etter utbyggingsavtale med privat utbyggjar: 1. Tildelingskriterie. a) Førstegangsetablerarar i bustadmarknaden. b) Barnefamiliar med barn under 15 år. c) Eineforeldre med barn under 15 år. d) Uføre, sosialklientar og andre som av økonomiske årsaker vil ha vanskar med å kjøpe tomt i den private marknaden. e) Søkjarar som har fått tildelt kommunal tomt dei 10 siste åra, kan ikkje få tildelt tomt på nytt. 2. Vilkår for tomtetildeling. a) Kommunen har rett til å kjøpe tilbake tomt det ikkje er bygd på 2 år etter underteikninga av kjøpekontrakt. Ein rekner at tomta er bygd på når huset har fått tette vegger og tak. Kommunen betaler tomteprisen ved kjøpet utan tillegg for renter eller prisjustering. b) Dersom kjøparen vil selje bustaden før det er gått 5 år frå ferdigattest, skal kommunen godkjenne ny kjøpar. Kommunen vil då sjå til reglane om kven som kan få tildelt kommunal tomt. 3. Tildelingsprosedyre. a) Når eit bustadfelt eller etappe av bustadfelt er byggjeklart, vert dette kunngjort med konkret søknadsfrist og der ein viser til tildelingskriteria. b) Dersom det kjem fleire prioriterte søkjarar enn det er ledige tomter, vert det nytta loddtrekning til å avjere kven som får tildelt tomt. c) Når det gjeld kva tomt den einskilde søkjaren får tildelt, så tek ein utgangspunkt i ønskja frå søkjarane. Der fleire ønskjer same tomt, nyttar ein loddtrekning. d) Resttomtene i feltet eller etappen blir tildelt fortløpande av formannskapet og ein tek då med dei søknadane som er komne dagen før utsendinga av sakene til formannskapet. Også her tek ein utgangspunkt i ønskja frå søkjarane og så nyttar loddtrekning der fleire ønskjer same tomt.

FSK-080/08 VEDTAK 10.06.2008: Ordføraren sette fram forslag om innstillinga med slike endringar og tilføyingar: Pkt. 1 Tildelingskriterie e) 10 år blir endra til 15 år. Pkt. 2 Vilkår for tomtetildeling a) Gjennkjøpsrett ubygd tomt. Kommunen har rett til å kjøpe tilbake tomt det ikkje er bygd på 2 år etter underskriving av kjøpekontrakt. Ein reknar at tomta er bygd på når huset har fått tette vegger og tak. Kommunen betaler tomteprisen ved kjøpet utan tillegg for renter eller prisjustering. b) Bukontrakt. Kjøparen bind seg til personleg å bu i det bygde huset i minst 5 år etter ferdigstilling. c) Gjenkjøpsrett tomt med hus. Dersom kjøparen vil løyse opp bukontrakten før desse 5 åra er gått, har kommunen forkjøpsrett til eigedomen. Ved prisfastsetjing skal kommunen betale tomteprisen som ved 2 a), og opphaveleg kostnad for huset regulert etter byggekostnadsindeks for gjeldande hus. Utført eigeninnsats skal og takast omsyn til. d) Salsgodkjenning. Kommunen kan i staden for å nytte seg av pkt. 2 c) ved oppløysing av bukontrakten, godkjenne ny kjøpar. Kommunen vil då sjå til reglane for kven som kan få tildelt ny tomt. Prisfastsetjinga skal vera som for 2 c). Nytt pkt. 4: Formannskapet kan i særlege høve fråvike reglane i pkt. 1, 2 og 3. Forslaget frå ordføraren vart samrøystes vedtatt.