Planbeskrivelse 5040 OASEN NÆRINGSPARK - GARTNERI OG HAGESENTER Arkivsak: 11/1509 Arkivkode: PLANR 5040 Sakstittel: PLAN 5040 - REGULERINGSPLAN FOR OASEN NÆRINGSPARK - GARTNERI/ HAGESENTER, DEL AV GNR. 148/15 Dato: 06.10.2011 1.0 FORSLAGSTILLER På vegne av Oasen Næringspark AS oversendes vedlagte forslag til detaljplan. Fakturaadresse / Oasen Næringspark AS tiltakshaver for plansaken: Austbøvegen 15 5542 Karmsund Forslagsstiller: Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS v/ Mona Fågelklo Postboks 29 5501 Haugesund tlf: 52700810, e-post: m.fagelklo@abhb.no 2.0 PLANOMRÅDE 2.1 Særlige forhold Den 24.09.2010 ble det varslet oppstart av planarbeid på hele g.nr. 148 b.nr. 15. Det ble utarbeidet og innlevert et planforslag. Planforslaget ble 1. gangsbehandlet den 3. mars, og vedtatt utlagt til offentlig ettersyn (saksnr. 36/11, jfr. vedtak vedlegg 1). Ved offentlig ettersyn ble gitt frist for merknader/innspill innen 11. mai. Fylkesmannen og fylkeskommunen kom med innsigelse til planen (vedlegg 2 og 3). Innsigelsen hadde bakgrunn i at planen ble ansett å være i konflikt med retningslinjene mht. detaljhandel som er gitt i Fylkesdelplan for areal og transport for Haugalandet (FDP). Det var også gitt innsigelse mot at det ikke var utarbeidet konsekvensutredning (KU), da den totale bygningsmassen oversteg 15000 kvm.
Ønske om etablering av gartneri/hagesenter/kontor er dog i tråd med retningslinjene i FDP. Tiltakshaver har inngått en intensjonsavtale med Lyssand Gartneri på Os. Det gartneri/hagesenter som er lokalisert ved flyplasskrysset på Karmøy skal etablere seg i nye lokaliteter i Oasen næringspark. For å ha anledning å flytte, og å starte opp driften på ny, så må dette skje mellom høysesongene. Av den grunn så må arbeid med etablering av nytt gartneri/hagesenter begynne snarest. Dette krever en godkjent detaljplan. Det er derfor av stor vekt å få fremdrift i behandlingen for denne delen av planen. Dette foreslås løst ved at arealene for gartneri/hagesenter/kontor med tilhørende infrastruktur tas ut av tidligere 1. gangsbehandlet plan, og at arealene blir 2. gangsbehandlet og ført frem til vedtatt plan i form av en egen plan. For gjenstående del av planområdet blir det utarbeidet planprogram med påfølgende KU iht. krav stilt av fylkesmann og fylkeskommune. Nedenfor følger revidert ros-analyse og beskrivelse av planforslag. Disse er tilpasset forslag til detaljplan for gartneri/hagesenter/kontor. Viser for øvrig til tidligere innlevert materiale. 2.2 Dagens forhold/planstatus: Planområdet omfatter del av g.nr. 148 b.nr. 15 som består av det tidligere produksjonsanlegget til Nortura. Den eksisterende bygningsmassen innenfor planområdet er Nortura sin fjos hvor dyrene ble holdt i vente på slakt. Det er en eksisterende adkomst inn til planområdet fra Austbøvegen. Adkomsten er fastsatt i gjeldende regulering. I den gjeldende reguleringen er også vist en busslomme lengst nordøst i planområdet. Denne er ikke opparbeidet. Gjeldende reguleringsplan for området er plan nr. 544 Norheim. I denne planen er området avsatt til industri. I kommuneplanen er området avsatt til forretning/lager/kontor. Med forretning er her ment plasskrevende handel iht. FDP. Tiltakshaver har som intensjon å forholde seg til overordnede planer og retningslinjer mht. kjøpesenterstopp og detaljhandel. 2.3 ROS-analyse Det er gjennomført en ROS-analyse. Det er krav til analyse, men det ikke sagt noe om hva analysen bør innholde. Det er gjort en vurdering av de stedlige forhold på bakgrunn av utgitt veiledning fra Fylkesmannen. Trafikkfare Planområdet ligger i ytterkanten av et allerede godt etablert næringsområde med tilrettelagt infrastruktur. Samlevegen inn til næringsområdet (Austbøvegen) er regulert i 8 m bredde med fortau på 3 m på begge sider. Fortauet mot Oasen kjøpesenter er opparbeidet, mens fortausarealet langs planområdet fortsatt ligger som en grønnstruktur/plen. I gjeldende regulering er det vist en adkomst inn til planområdet. Denne er opparbeidet omtrent slik som regulert. I oppstartsmøte ble det avklart at plassering av avkjørsel i gjeldende regulering skal opprettholdes. Opparbeidelse av fortau langs planområdet måtte sikres ved rekkefølgekrav. I reguleringsforslag er plassering av avkjørsel slik som vist i gjeldende regulering opprettholdt. For å ivareta myke trafikanter er det regulert inn 3 m
bredt fortau langs Austbøvegen og 2,5 m bredt fortau langs felles veg V1. Det er satt inn frisikt på 10 x 30 m mot Austbøvegen iht. kommunens veinorm. Rekkefølgekrav for opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg innenfor planområdet er sikret i bestemmelse pkt. 7.1; Utbygging av kommunaltekniske anlegg (så som vei, vann og avløp) skal skje iht. godkjent teknisk plan. Før det gis brukstillatelse til bygninger innenfor planområdet så skal kommunaltekniske anlegg innenfor planens avgrensning være opparbeidet og godkjent. Elforsyning/strålefare- Haugaland kraft er kontaktet for å få en uttalelse på om eksisterende anlegg i området har kapasitet å forsyne ny bygningsmasse innenfor planområdet, om der foreligger strålefare, om det er behov for byggegrenser/hensynssoner. Svaret fra Haugaland kraft er at: - anlegget i området har nok kapasitet til å forsyne bygningsmassen - det kan foreligge strålefare innenfor en sone på 10 m fra trafoer - det må legges inn byggegrense på 4 m fra 66 kv høyspent, og alle 22 og 66 kv trasèr skal legges inn i hensynssone med tilhørende bestemmelse som sikrer at kraftlaget varsles før tiltak innenfor sonen Det er lagt inn byggegrenser 4 m fra innmålt 66 kv. Innenfor hele planområdet er det lagt inn hensynssoner på 4 m fra senter av alle 22 og 66 kv trasèr. I bestemmelser pkt. 6.1 er sagt at; Eier av anlegg skal varsles før det foretas evt. tiltak innenfor infrastruktursonene. Det ligger ikke trafoer innenfor planområdet, og det foreligger derfor ikke strålefare. Vann/overvann/kloakk - Kommunens driftsavdeling er kontaktet for å avklare kapasiteten til eksisterende anlegg. Da Nortura var en vannforbrukende bedrift, og vannet fra denne gikk i spillvannssystemet så antas det at systemet mht. vannforsyning og spillvann vil kunne betjene eksisterende og nye bygninger uten problemer. Dog tas det forbehold om kapasiteten til overvannssystemet. En nedbygging/nedasfaltering av arealer som ligger som grasmarker lengst vest og øst i næringsparken, samt vann fra et gartneri/hagesenter antas å kunne generere en større mengde overvann fra området enn hva det gjør per dags dato. Dette kan resultere i et krav om etablering av fordrøyning. Driftsavdelingen har også vist til eksisterende anlegg i området, overvannstrasèn beliggende lengst sørøst i planområdet, i den samme grøfta som 66 kv. Kravet om godkjent teknisk plan i bestemmelser pkt. 7.1 gir kommunen adgang til å få vurdert overvannsproblematikken i byggeprosessen. Eksisterende VA-trasèr er lagt inn i hensynssoner på lik linje med høyspent.
3.0 PLANFORSLAGET 3.1 Beskrivelse av planforslaget. Hovedformålet med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av gartneri/hagesenter/kontor med tilhørende anlegg. Forretningsetablering skal være i form av plasskrevende varer iht. kommuneplanen og FDP. Utnyttelse: Utnyttelsen beregnes i kvm BRA. Utnyttelsen er eksklusiv parkering på, eller under terreng. På formålet G/H/K 1 kan etableres maks. 3500 kvm BRA bygningsmasse. Formål kan være 100% gartneri/hagesenter, alternativt 2500 kvm BRA gartneri/hagesenter og 1000 kvm BRA kontor. Høyde: Høyde er omtalt som gesimshøyde på inntil 9 m over planert gjennomsnittlig terreng nivå. I bestemmelser er også satt inn at sekundære deler som heistårn, ventilasjonshetter, skilt og arkitektoniske elementer som ikke er til sjenanse for omgivelsene kan overstige makshøyde. Byggegrense: Mot Austbøvegen videreføres byggegrensen fra gjeldende regulering på 12 m. Mot intern fellesvei er byggegrensen satt til 5 m. Mot grønnstruktur i øst er byggegrensen satt til 0 m, og mot sør (mot infrastruktursonen) er byggegrensen satt 4 m fra høyspent/va-trasé. Parkering: Det er sagt at parkering kan etableres som overflateparkering eller i parkeringsanlegg under terreng. All type parkering skal vises på utomhusplanen. Det er spesielt påpekt at HC-parkering og sykkelparkering skal ligge i nærheten av hovedinngang, og at HC-parkering skal ligge i tilknytting til heis ved etablering av et evt. parkeringsanlegg under terreng. I bestemmelser er satt krav om 0,25 p- plasser per 100 kvm lager, samt 2 p-plasser per 100 kvm gartneri/hagesenter/kontor. Kommunen er gitt anledning å lempe eller skjerpe kravene. Grønnstruktur: I planforslaget er lagt inn en 6 m brei grønnstruktur mot vei i øst. I bestemmelser er fastsatt at grønnstrukturen skal gis en parkmessig behandling iht. godkjent utomhusplan. Estetikk: I bestemmelser pkt. 8.3 er sagt at; God utforming av tiltaket isolert sett, samt tiltaket sett i lag med nabobebyggelsen skal dokumenteres ved innlevering søknad om tiltak. Universell utforming/energi: Ivaretas i teknisk forskrift.
Rekkefølgekrav: Det stilles krav til opparbeidelse og ferdigstillelse av tilhørende anlegg iht. godkjent utomhusplan, samt opparbeidelse og ferdigstillelse av vei, vann og kloakk iht. godkjente tekniske planer. Støytiltak etableres iht. plan for avbøtende tiltak. Ved godkjenning av planene gis kommunen anledning å styre innholdet/kvaliteten på opparbeidelsen. Kravet om ferdigstillelse av tiltakene før det gis brukstillatelse til bygninger hjelper kommunen å håndheve ferdigstillelse av anlegg. 3.2 Arealbruk OMRÅDE AREAL I daa Gartneri/hagesenter/kontor ca 7,2 daa Forretning/kontor ca 0,03 daa Kjørevei ca 0,7 daa Fortau ca 0,6 daa Grønnstuktur ca 1,0 daa --------------------------------------------------------------------------------------------------------- SUM = 9,5 daa 4.0 ANNET Plankart (vedlegg 4) og bestemmelser (vedlegg 5) leveres kommunen analogt, i tillegg leveres disse sammen med planbeskrivelse saksbehandler i digital form. Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Mona Fågelklo