Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen RICHARD BACHES VEI ILDJERNÅSEN, Gnr/Bnr: 2/1015 Konsekvensutredning av planforslag datert 20.05.2013, leilighetsbebyggelse. En drøfting av mulig utvidet byggeområde i LNF område. Dato: 19.06.2013 Fristed Arkitekter AS 1
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Forord Eiendommen gnr/bnr 2/1015 ligger øst og sør for Richard Baches vei inn mot Vardentoppen. Eiendommen er i Kommuneplanen for Nesodden 2003-2015 dels foreslått som byggeområde for boliger, dels som LNF område. Vi foreslår området til boligformål til å gjelde noe nærmere gravminnet på toppen. Innholdsfortegnelse SAMMENDRAG... 3 1 GENERELT... 4 1.1 EIERFORHOLD... 4 1.2 DAGENS SITUASJON... 4 1.3 FREMTIDIG SITUASJON... 5 2 TOMTEVURDERING... 7 2.1 BELIGGENHET OG ADKOMST... 7 2.2 ORIENTERING OG LYSFORHOLD... 8 2.3 LANDSKAPSMESSIGE FORHOLD.... 9 2.4 GRUNNFORHOLD OG EKSISTERENDE VEGETASJON... 9 2.5 TERRENGFORHOLD OG STIGNINGSFORHOLD... 10 2.6 TINGLYSTE HEFTELSER... 10 3 REGULERINGSMESSIGE FORHOLD... 10 3.1 REGULERINGSSTATUS... 10 3.2 REGULERINGSPLAN OG VEDTEKTER FOR TILGRENSEDE OMRÅDER.... 10 3.3 VERNEFORHOLD... 11 3.4 LANDSKAP OG VEGETASJON... 11 3.5 FJERNVARME/ENERGITILTAK... 12 3.6 UNIVERSELL UTFORMING... 12 3.7 GRØNNE TAK... 13 3.8 NABOFORHOLD... 13 4.UTBYGGINGSPOTENSIALE... 14 4.1 KAPASITESVURDERING... 14 4.2 UTREDNING AV PLANLAGT TILTAK... 14 4.3 ATKOMST OG PARKERING... 16 4.4 RIGG OG DRIFT... 17 4.5 MULIG UTVIDELSE AV BYGGEOMRÅDET VEST FOR VARDETOPPEN... 17 4.3 PLANLAGTE TILTAK I NÆRMILJØET.... 19 5 KONKLUSJON... 21 Fristed Arkitekter AS 2
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Sammendrag Eiendommen gnr/bnr: 2/1015 ligger øst og sør for Richard Baches vei inn mot Vardentoppen. På Vardentoppen befinner det seg et gravminne registrert i 1979 som et fornminne. Vi kontakter riksantikvaren for å avklare karakteren og omfanget av dette. På denne tomten ønsker vi å etablere 4 stk leilighetsbygg som spesielt møter kommunens planprogram. Dette vil bli leiligheter på en flate, med heis og tilgjengelighet direkte til boligen. Boenhetene vil bli tilpasset seniorer og som tilfredsstiller alle krav til UU. Leilighetene vil variere i størrelse, noe som også kan gjøre det enklere for førstegangskjøpere å etablere seg på boligmarkedet. Det ønskes også å fremme sak om utvidelse av området regulert til boligformål til å gjelde noe nærmere Vardentoppen. Nord-vest for Vardentoppen gnr/bnr: 2/880 er det lagt til rette for konsentrert boligbebyggelse i form av terrassehus vest for eksisterende bolig på denne eiendommen. Her vil det da komme 6 boenheter i tillegg til eksisterende bolig hvor maks gesimshøyde er her regulert til c+151. I forbindelse med denne planen har det blitt lagt inn en breddeutvidelse av Richard Bachesvei i innerkurve med inntil 1 meter. Denne breddeutvidelsen vil spise et betydelig område av vår eiendom som er regulert til småhusbebyggelse. Det har tidligere vært avsatt 0,8DA til veiformål, dette har nå økt til 1,7DA. Som en konsekvens av at Richard Bachesvei har utvidet seg og endret plassering i forhold til eksiterende vei, ønsker vi å flytte reguleringsgrensen noe østover. Sør for Vardentoppen gnr/br: 1/986 er det regulert til konsentrert boligbebyggelse med BYA 40%. Det er et gjennomgående prinsipp at det tillates bygging langs vestryggen av Nesodden. I vår situasjon vil gravminnet på toppen bryte dette prinsippet, slik at et visst uberørt areal rundt ikke kan tillates bygget ut. Det som må avklares er hvor tilgjengelig fornminnet skal være, hvordan det skal synliggjøres, og hvor stort det uberørte området rundt skal være. Vi mener uberørt området mot øst kan reduseres uten at opplevelsen av gravminnet forringes så lenge man bygger under toppens dominerende profil. At man velger å beholde et åpent natursegment mellom gravminne og sjøen er betydningsfullt. Det må kunne tillates at det bygges foran deler av vardentoppen uten at fjernopplevelsen av gravminnet forringes. Vi foreslår at LNF-området rundt gravminnet reduseres til 8 DA. Det betyr at vi foreslår byggeområde til konsentrert boligformål kan tillates bygges noe inn på Vardetoppens østside, slik at samlet byggeområde til boligformål blir 4,3 DA og 1,7 DA er avsatt til veiformål, av eiendommens samlede 14DA. Det må avklares etter hvilke rettningslinjer man skal tillate ny bebyggelse rundt gravminnet. Mot nord-øst bør tillates bygging med samme tetthet som regulert sydøst for Vardentoppen. Det bør tillates at det bygges noe inn i fjellet for å få plass til Fristed Arkitekter AS 3
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen nedgravd garasjekjeller og transportareal til de ulike leilighetene slik at det blir en lett tilgjengelighet mellom garasje og leilighetene og at kravene til universell utforming oppfylles. Vi vedlegger diverse illustrasjoner for å dokumentere våre synspunkter. Dessuten vedlegges reguleringskart for eiendommen med forslag til grenseendringer av de ulike reguleringsformål. Vi ber om at Det faste utvalg for plansaker gir dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 2003-2015, slik at det kan fremmes forslag til endret reguleringsplan for eiendommen gnr. 2/ bnr.1015 etter ovennevnte retningslinjer vist på vedlagte kartutsnitt. 1 Generelt 1.1 Eierforhold Hjemmelshaver: Varden Eiendomsutvikling AS Haakon VII gate 1 0160 Oslo v/ Ole Martin Stensrud 1.2 Dagens situasjon Det er i dag ingen bebyggelse på tomten. Bilde 1: Flyfoto over Vardentoppen Fristed Arkitekter AS 4
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 1.3 Fremtidig situasjon På tomten ønsker vi å etablere 4 stk leilighetsbygg som er tilrettelagt og følger prinsippene for UU. Disse leiligheten vil variere i størrelse for å møte ulike behov ut i fra hvilken fase i livet man befinner seg i. Her vil det bli lett å orientere seg, med god tilgjengelighet mellom uteområder, boenheter og parkeringssituasjonen, samtidig som leilighetene vil få en nydelig utsikt. Vi ser for oss felles takterrasser for å fange opp ettermiddags og kveldssolen. Dessuten vil det bli planlagt med en felles parkeringskjeller og bodplass under terreng. Alle boenehetene vil bli planlagt på en flate med også egne private terrasser. Felles lekeplass er tenkt etablert henvendt mot naturområdene som vender mot Vardentoppen. Bilde 2: 3D illustrasjon som viser mulig fremtidig situasjon Det vernede gravminne på Vardentoppen vil ha et uberørt omkringliggende naturområde som er tilgjengelig til fots og synlig fra Oslofjorden. Rundt Vardentoppen vil det bli noe tilrettelagt for allmenheten med benker og grussti. Omkringliggende leiligheter på Nord-østsiden tilpasset landskap og natur med underliggende, nedsprengt, felles garasjeanlegg. Leilighetene vil underordne seg Vardetoppens siluett. Alle gangveier vil bli lagt forsiktig i landskapet, trær, åpent fjell og eksisterende natur bevart rundt og inntil alle nye installasjoner. Fra leilighetene vil det bli god tilgjengelighet ut mot eksisterende landskap. Det vil være et grøntområde mellom vei og bebyggelse. Fristed Arkitekter AS 5
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Bilde 3: Situasjonsplan som viser adkomstpunktet, plassering av planlagte boenheter, areal for lekeplass og naturområder. Det er planlagt 2 stk avfallsstasjoner Fristed Arkitekter AS 6
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 2 TOMTEVURDERING 2.1 Beliggenhet og adkomst Tomten er markert med farget felt. Atkomsten til området vil bli fra Richard Backesvei med en avkjørsel til felles garasjeanlegg i forkant av eksisterende avkjørsler til øvrige boliger i området. Dette for at det ikke skal bli noe konflikt med øvrige avkjørsel og for å øke trafikksikkerheten. Bilde 4: Eiendommen 2/1015 er markert på kartet Richard Backesvei har nylig blitt omregulert og spiser et betydelig areal fra vår eiendom. I reguleringsbestemmelsene i tilknytning til plan for Richard Bachesvei 15, 19 og 21, gnr/bnr: 2/880, 2/1014 og 2/14851 står det i 12.3 Infrastuktur: Richard Bachesvei skal være opparbeidet i henhold til utbyggingsavtale før igangsettelse av bebyggelsen gis. Foreløpig eksistererer det ingen utbyggingsavtale med oss, men vi er villig til å inngå en avtale dersom vi får tillatelse til tiltak, rammetillatelse. Når det gjelder tilkomsten til fylkesveinettet så står det i rekkefølgebestemmelsene til naboprosjektet Varden Boligområde, gnr:1 bnr: 62, samt del av gnr/bnr: 1/670, 373 og del av gnr/bnr: 6/7 og 30/1-110: at veitegninger for kryssutforming og endringer i riksvei samt busslommer, skal være vedlagt denne rammesøknaden for utbygging av området. Før byggetilatelse gis skal nevnte veitegninger være godkjent av vegvesenet. Før stengning av adkomst til Richard Baches vei fra Rv 157, skal adkomst fra Rv 157 (H1), og vei frem til Richard Baches vei (H2) være ferdig opparbeidet i hht detaljplan godkjent av Statens vegvesen, og byggeplan godkjent av Nesodden kommune. Før brukstillatelse for bebyggelse innenfor felt F1 F2 F3, samt for BS3 gis, skal ny adkomst (H1) og vei frem til Richard Baches vei (H2) fra Rv 157 være ferdig opparbeidet. 2.2.2 Før brukstillatelse for bebyggelse innenfor felt F1, F2, F3, samt for BS1, BS2, BS3 gis, skal felles adkomst FA være ferdig opparbeidet. Fristed Arkitekter AS 7
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 2.2 Orientering og lysforhold Tomten ligger inn mot toppen av vestre Vardetopp med utsikt mot øst, nord og vest avhengig av hvor man står på tomten. I sør ligger det gamle Varden militærområde øst for Vardebakken. Sol og utsiktsforholdene er eksepsjonelle fra det meste av tomten. Om sommer og vår er solvinkelen opp mot 60 grader, mens den om høst og vinter ikke blir høyere enn ca 20 grader. Bilde 5: Utsikt mot nord-øst Fristed Arkitekter AS 8
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 2.3 Landskapsmessige forhold. Området er bratt og kupert. Bilde 6: Eksempelbilde fra vestsiden av tomten 2.4 Grunnforhold og eksisterende vegetasjon Eiendommen består hovedsakelig av ren berggrunn med fjell i dagen, eller noen tynne lag med løsmasser som gir grunnlag for værhard vegetasjon som gran og furu, lyng og enkelte gressorter. Det finnes også løvtrær på tomten. Bilde 7: Fra vestsiden sett mot nord Fristed Arkitekter AS 9
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 2.5 Terrengforhold og stigningsforhold Hovedkarakteren av tomten er en fjellrygg som løfter seg mellom Oslofjorden og Vardebakken. Fra eiendommens øverste punkt til laveste mot vest er høydeforskjellen 44m, øverste punkt befinner seg på kote 159 moh. Stigningsforholdet i skråningene varierer fra ca 1:5 til 1:1,5. 2.6 Tinglyste heftelser Det er ingen kjente tinglyste heftelser på eiendommen. 3 Reguleringsmessige forhold 3.1 Reguleringsstatus Eiendom: Gnr 2 Bnr. 1015 Reguleringsstatus: boliger, friluftsområde (LNF) 3.2 Reguleringsplan og vedtekter for tilgrensede områder. Reguleringsplan for tilgrensede eiendommer vi letter vårt skjønn være førende for fremtidig regulering av gnr. 2 / bnr. 1015. Vi nevner enkelte særlige reguleringsbestemmelser fra nærområdene; Materialvalg og fargevalg skal tilpasses omgivelsene og miljøet rundt. Både virkningen på nært hold og fjernvirkningen fra Oslofjorden vektlegges. Det tillates ikke utslipp av takvann og avrenning fra harde flater direkte til terreng. Utover angitt gesimshøyde kan det tillates oppført oppbygg for heis, og tak over trapper og balkonger. Maksimalt tillatt bebygd areal er 40 % av tomtens nettoareal. Parkeringsarealer og konstruksjonsarealer helt eller delvis under terreng, medregnes ikke i grad av utnytting. Maksimal tillatt gesimshøyde fremgår av plankartet. Rekkverk tillates oppført over gesims. Det tillates oppbygg for tekniske anlegg, over maksimal gesimshøyde. Bebyggelsen kan ha flate tak. Det tillates etablering av takterrasser. Ved utbygging innenfor felt BS1 og BS2 skal det gjennomføres tiltak som sikrer at sprengnings- og gravemasser ikke raser ut i tilstøtende naturvernområde(na1)eller friluftsområdet. Slike sikringstiltak skal dokumenteres i rammesøknad og foreslått løsning skal godkjennes av Nesodden kommune før igangsettingstillatelse gis. Avkjørsel fra riksvei 157 opparbeides i hht byggeplan godkjent av Statens vegvesen, før eksisterende avkjørsel til Richard Baches vei stenges. Stengning av avkjørsel til Richard Baches vei skal ikke gjennomføres før vei (H2) og tilliggende / gjesteparkering er opparbeidet. Det øvrige veganlegget (Rv 157) opparbeides uavhengig av avkjørselen til planområdet i hht byggeplan godkjent av Statens vegvesen. Areal regulert til annen veigrunn skal opparbeides samtidig og som del av veganlegget. Fristed Arkitekter AS 10
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Parkering skal fortrinnsvis anlegges som parkering i kjeller. Parkeringsarealer helt eller delvis under terreng, medregnes ikke i grad av utnytting. Antall p-plasser beregnes etter følgende Nesodden Kommunes parkeringsnorm Opparbeidede utomhusarealer og lekeplass skal, så langt det er mulig, være utformet med universell utforming. Areal for avfallsoppsamling skal være skjermet fra bebyggelse. Utomhusarealer som er beregningsverdige skal ikke være brattere enn 1:3 og tilfredsstille kravene til støy og luftforurensning. Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. bolig skal være 50m2. Det skal ved opparbeidelsen av området legges vekt på å finne løsninger preget av miljø- og ressurstenkning. 3.3 Verneforhold Det ble i 1979 registrert et gravminne på Vardetoppen som har status som fornminne. Det er tatt kontakt med Akershus Fylkeskommune for å få opplysninger om gravminnet og som vi søker bistand hos for eventuelt å justere vårt mulighetsprogram for eiendommen 2/1015 i henhold til deres retningslinjer. Området rundt gravminnet kan bli et populært friluftsområde dersom det blir tilrettelagt for det. Bilde 8: Gravminnet slik det fremstår i dag. 3.4 Landskap og vegetasjon Eiendommen utgjør en stor del av kanskje Nesoddens mest spektakulære fjellskråning mot Oslofjorden. Fantastisk utsikt, spennende landskap, vakre furuer, lyngområder og rene svaberg. Den har landskaps- og bevaringsinteresser, men også et stort potensial for ny boligutvikling. I skjæringspunktet mellom disse interessene ligger utfordringene å utvikle et spennende boligområde. I det sårbare landskapet må Fristed Arkitekter AS 11
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen det vektlegges forsiktig utbygging, skånsom sprengning, og alle nye installasjoner i form av bebyggelse og veier må etableres mest mulig forsiktig i terrenget der det lar seg gjøre uten tunge inngrep. Området er eksponert mot Oslofjorden og bebyggelsen må bygges harmonisk inn i terrenget. Det er flotte trær og typisk norsk vegetasjon på tomten som bør bevares. Bilde 9: Fra vestsiden sett mot nord 3.5 Fjernvarme/energitiltak Tiltaket vil bli prosjektert og utført etter nyeste tekniske forskrifter. Det vil si at leilighetene vil ha en tilnærmet passivhusstandard. Leilighetene vil bli utrystet med balansert ventilasjon. Det vil bli satt inn tre-lags energiglass med en U-verdi under 1 W/m2K. Varmepumper vil bli vurdert. 3.6 Universell utforming I forhold til utearealer: Det etableres trinnfri atkomst til alle leilighetene og uteområdene. I forhold til prosjektet: leilighetene skal prosjekteres ut fra livsløpsstandard. Det skal prosjekteres med to stk heiser som fører beboere og besøkende direkte fra parkeringskjeller, til leiligheter og takterrasser. Fristed Arkitekter AS 12
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 3.7 Grønne tak Tiltaket vil bli prosjektert med takterrasser hvor det vil bli vektlagt at dette skal fremstå som et hyggelig fellesareale med lett tilgjengelighet for alle. Det vil bli tilrettelagt for beplantning og oppdeling i soner, for å skape intime områder, men samtidig som man skal ha mulighet for å være mange samlet til for eksempel felles arrangementer. 3.8 Naboforhold Nærmeste naboer ligger på andre siden av Richard Baches vei i nord. Denne bebyggelsen består av småhus (eneboliger). Bilde 10 og 11: Naboer på nordsiden av Richard Baches vei. Fristed Arkitekter AS 13
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 4.UTBYGGINGSPOTENSIALE 4.1 Kapasitesvurdering Eiendommens utbyggingspotensial er beskrevet i Kommuneplanens arealdel 2003 2015. Ifølge den tillates 4,3da benyttet til boligbygging, 0,8da til veiformål, mens resten er definert som LNFområde. 4.2 Utredning av planlagt tiltak 4 stk leilighetsbygg ligger rundt Vardentoppen som sprer seg i en vifteform rundt toppen for å oppnå åpne og gode uteområder mellom byggene. Se bilde 12. Disse byggene ligger oppå et felles garasjeanlegg, har felles uteplasser seg imellom og med takterrasser. Det vil bli bevart et naturområde mellom fremtidig vei og dette tiltaket som vil virke visuelt dempende, både i forhold til fjernvirkningen og i forhold til eksistrende eneboliger. Bilde 12: Situasjonsplan som viser hvordan tiltaket er tenkt plassert. Ved å bygge leilighetshus lagt som fingere inn i terrenget og utført i naturmaterialer vil ny bebyggelse her gli inn i landskapet uten å virke dominerende. Ny bebyggelse vil underordne seg Vardentoppen, samtidig oppettholde fri siktlinje mellom to og to Fristed Arkitekter AS 14
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen leilighetsbygg slik at siluetten av Vardentoppen ikke forstyrres. Samtidig vil det kunne være et spennende bidrag til området. Atkomsten begrenses til et punkt og bilene vil ledes til et felles garasjeanlegg under bakken. Maks gesimshøyde på takterrassene vil være 151moh. For å opprettholde prinsippene rundt universell utforming ønsker vi også å lede heisene og innvendig trapperom opp hit, maks gesimshøyde på disse to heisrommene vil bli 155moh. Bilde 13: Illustrasjon som viser hvordan tiltaket er tenkt plassert i terrenget med Vardentoppen som en klar siluett i bakgrunnen og med fri siktlinje mellom to og to leilighetsbygg. Noen klare føringer er at gravminnets silhuett mot fjorden bevares, likeledes et mindre natursegment mot sjøen, og at all bebyggelse rundt og under toppen ikke må forstyrre opplevelsen av Vardetoppen som en dominerende landskapsform. Bilde 14: Snitt. Planlagt bebyggelse har maks gesimshøyde på 151moh på takterrassene, 155moh på heishusene. Vardetoppen er på 159.7moh Fristed Arkitekter AS 15
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Stikkord er: Rimelig avstand mellom gravminnet og ny bebyggelse, at Vardetoppens silhuett bevares, at bebyggelsen underordner seg landskap og vegetasjon i området og bygges med naturtilpassede materialer og med enkelt formspråk. 4.3 Atkomst og parkering Atkoms- og parkeringsinstallasjoner er viktig å få løst slik at det glir godt inn i landskapet, tar hensyn til at fremtidige beboere får god tilgjengelighet til den enkelte boligen, og uten store, synlige sår i lanskapet. Garasjeanlegget må da legges ned i terrenget under leilighetene og mest mulig der det ikke beslaglegges verdifulle deler av tomten. Sporene som da blir satt i landskapet vil kunne skjules mest mulig, og ikke bli eksponert mot det store fjordlanskapet på vestsiden. Tilkjøringen inn til den nedgravde garasjekjelleren må skje fra Richard Baches vei. Herfra vil det bli etablert to stk trappeløp og heiser som leder til leiligheter og uteområder. Alle gangveier må legges forsiktig i terrenget mest mulig horisontalt på mulige hyller i det skrå terrenget. Bilde 15: Situasjonsplan som viser hvordan atkomstsituasjonen er tenkt løst, samt gangveier og tilgang til lekeplass. Fristed Arkitekter AS 16
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 4.4 Rigg og drift I den første fasen ved utsprenging av garasjeanlegget er det behov for et lite brakkanlegg som er tenkt plassert i forbindlese med fremtidig adkomssituasjon. Denne vil bli plassert så hensiktsmessig som mulig på egen grunn uten å forstyrre eksisterende beboere. Når denne fasen er ferdig og hulldekkeelementene over garasjeanlegget er heis på plass, vil deler eller hele parkeringskjeller etter behov bli benyttet som lokale for å huse rigg og drift av byggeplassen. 4.5 Mulig utvidelse av byggeområdet vest for Vardetoppen Vi mener det er må kunne tillates å utvide byggeområde for boligbygging inn i foreslått LNF område. Det hadde vært fint å utnytte noe mer av eiendommen mot øst (Felt 2) etter føringer lagt i byggeplanene for 2/1013, 2/21014 og 2/1485 samt eksisterende utbygde eiendommer på nordsiden. Her aksepterer man i gjeldende regulering villabebyggelse med en TU på rundt 15%. På de bratte tomtene (1014 og 1485) har det blitt vedtatt å bygge terrassert småhusbebyggelse. Det må holdes god avstand fra gravminnet på Vardentoppen, men det må være tillatt å ha en smidigere avgrensning enn i kommuneplanen. I kommuneplanen har man valgt å følge kote 150moh med varierende avstand fra gravminnet på toppen. Forslag til ny grense er illustrert med Felt 2. Vi mener at å tillate utbygging også i felt 2 ikke påvirker siluetten av Vardentoppen. Tiltaket underordner seg fremdeles. Vi har valgt å følge kote 151moh med varierende avstand til gravminnet på toppen. Det samlede byggeområdet til vei og boligformål blir dermed 5,27 DA av eiendommens samlede 14DA. Kote 151moh er noe justert i forhold til eksisterende på grunn av hensiktsmessig tilpasning i forhold til dette tiltaket. Fristed Arkitekter AS 17
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Bilde 16: Felt 2 mot øst er ca 0,97 DA Denne planen viser hvordan Richard Bachesvei ble regulert i forbindelse med planleggingen av området 2/1014, 2/880 og 2/1485. Denne spiser mye av området som er regulert til boligformål på vår eiendom. Derfor ønsker vi å trekke leilighetene noe nærmere Vardentoppen slik at avstanden mellom fremtidig vei og leligheter er tilfredstillende. Det synes ikke uforsvarlig at man kan tillate mer bygging i form av konsentrert boligbebyggelse/leiligheter på Vardetoppens nord og østside uten å komme i konflikt med gravminnet. Her mener vi at deler av området i rimelig avstand fra gravminnet bør kunne benyttes til utbygging. Fristed Arkitekter AS 18
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 4.3 Planlagte tiltak i nærmiljøet. Planlagte leiligheter sør for tomten, dette er illustrasjoner over eiendom gnr/bnr: 1/986: Y 592200 Y 592300 Y 592400 Y 592500 1/46 ch es ve i 1/568 Ric ha rd Ba X 6635100 1/959 fell es 1.1 park da.pl. a gh+146,0 to pl an F1 erin g 1.8 daa %-TU-120% 1.0 Park 1/960 F0 Park ering unde %-TU-120% gh+143,0 11 0 10 x 3.0 daa F0 gh+154,0 %-TU-120% 1.7 daa kje ng Reguleringsplan ys te rre TEGNFORKLARING Stø un de r Pa rk eri ng gh+154,0 80 BYGGEOMRÅDER(PBL 25,1.ledd nr.1) Område for boliger med tilhørende anlegg FRIS IKT Va 10 rde B x 50nb us akk s en ho lde pla X 6634900 r terre FA2 ng P x ss r terre Park ering F2 3.6 daa 10 FR ISIK T F3 FA3 unde gh+143,0 T IK IS H1 gh+154,0 F0 1.6 daa ng Park erin g gh+143,0 FR rm unde r terre ng X 6635000 H2 Bu ss ho lde pla ss BS 3 3.1 daa BYA=40% 1/15 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER(PBL 25,1.ledd nr.3) Kjøreveg Annen veggrunn Gang-/sykkelveg Bussholdeplass SPESIALOMRÅDER(PBL 25,1.ledd nr.6) Privat veg Naturvernområde (på land) Frilutsområde (på land) Friluftsområde 33/23 FELLESOMRÅDER(PBL 25,1.ledd nr.7) 22.8 daa Naturvernområde Felles avkjørsel Felles parkeringsplass 4.9 daa X 6634800 Felles lekeareal for barn 1/373 BS 1 LINJESYMBOL Planens begrensning Formålsgrense Regulert tomtegrense Byggegrense Regulert senterlinje Frisiktslinje i vegkryss Regulert kant kjørebane Regulert støyskjerm BS 2 1.8 daa BYA=40% 1.5 daa BYA=40% 1/958 PUNKTSYMBOL Stenging av avkjørsel Avkjørsel FA1 1/670 Kartgrunnlag i M: 1:1 000 Plandata er digitalisert fra manuskart i M: 1: 1 000 X 6634700 Ekvidistanse m Kartmålestokk 1:1000 REGULERINGSPLAN PlanID: 20060112 VARDEN boligområde Nesodden kommune MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER SAKSNR. DATO SIGN. Kommunestyrets vedtak: 2. gang (revisjon av planbestemelser) Kommunestyrets vedtak: 1 gang 024/06 06.04.06 KØV 017/06 16.02.06 KØV Ny 2. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker (sak retur admin) 025/06 SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Revisjon: 27.03.2006 23.03.06 KØV Ny 2. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker 16.02.06 KØV 2. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker 02.02.06 KØV 1/796 X 6634600 1/781 Varden bakken Offentlig ettersyn fra 12.09.05 til 24.10.05 KØV 1. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker 01.09.05 KØV Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 15.02.04 KØV PLANEN UTARBEIDET AV: PLANNR. TEGNNR. SAKSBEH. 112 KØV Bilde 17: Situasjonsplan over eiendom: 1/986 M = 1 : 250 Illustrasjonssnitt for Varden boligområde gnr 1 bnr 62 og del av gnr 1 og gnr 670, m. fl. NESODDEN KOMMUNE Forslagsstiller: Nesodden kommune Sak nr.: Revisjoner : Saksbehandling iflg. Plan- og bygningsloven 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker : Offentlig ettersyn fra : til Dato : Sign : Dato : Sign : : 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker : Vedtak i kommunestyret Planen er utarbeidet av : Asplan Viak AS Postboks 24, 1300 Sandvika Telefon 67 52 52 00, telefax 67 52 52 99 : 06.06.05 Eru/Tbb/Rr Bilde 18: Snitt over planlagte tiltak eiendom 1/986 Fristed Arkitekter AS 19
95 75 115 110 90 120 85 105 100 120 130 125 115 130 135 140 110 145 125 105 140 150 120 155 150 115 159.73 142.75 140 135 150 125 145 122.59 140 135 130 135 130 125 120 125 Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen Planlagte leiligheter nord for tomten, dette er illustrasjoner over eiendom gnr/bnr: 2/880: 2/1049 Y 592400 Y 592500 111 109 2/1243 5 2/933 2/1163 115 2/689 10 TEGNFORKLARING Plandata 2/1161 Reguleringsplan-Begyggelse og anlegg (PBL2008 12-5 NR.1) X 6635300 2/1014 Maks gesims C+117,7 Maks gesims C+120,9 Maks gesims C+124,1 113 2/1485 Maks gesims C+127,3 21 Maks gesims C+130,5 Maks gesims C+136,5 Maks gesims C+133,7 19 Maks gesims C+139,1 Maks gesims C+142,7 Maks gesims C+135,9 felles_kjv a_bk Oppstillingsplass for avfall 12.5 15 Maks gesims C+150 110 2/714 2/880 Maks mønehøyde C+151 4.0 2/1665 9 2/1012 6 2/1147 8 2/977 5 4 2/974 Boligbebyggelse 2/1379 Lekeplass 2 Reguleringsplan-Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL2008 12-5 NR.2) Kjøreveg Annen veggrunn - grøntareal Reguleringsplan-Grønnstruktur (PBL2008 12-5 NR.3) Turveg Reguleringsplan-Felles for PBL 1985 og 2008 Planens begrensning Formålsgrense 2/5 2/1013 7 3 2/1515 Eiendomsgrense som skal oppheves Byggegrense Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert senterlinje X 6635200 2/1148 1 Frisiktslinje Avkjørsel 2/1015 felles_kjøreveg Basiskartet er tegnet med svak gråfarge Kartopplysninger Kilde for basiskart: FKB-2008 Ekvidistanse 1 m Dato for basiskart: 2008 Kartmålestokk 1:1000 Koordinatsystem: UTM sone 32 / Euref89 0 10 40 m Høydegrunnlag: NGO 1954 Arealplan-ID REGULERINGSPLAN ETTER PBL AV 2008 20100140 RICHARD BACKES VEI 15,19 og 21 Forslagstiller N Nesodden MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER kommune 2/982 SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Kartprodusent: Nesodden kommune SAKS- DATO SIGN. NR. Revisjon 82 Kommunestyrets vedtak: 14.04.2011 3. gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til... X 6635100 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra...til... 1. gangs behandling Kunngjøring av oppstart av planarbeidet 1/959 PLANEN UTARBEIDET AV: PLANNR. TEGNNR. SAKSBEH. 140 TGR Bilde 19: Situasjonsplan over eiendom 2/880 Fristed Arkitekter AS 20
Prosjekt: Richard Baches vei, Ildjernåsen 5 Konklusjon Oppsummering og anbefaling Dette er boligbebyggelse som møter kommunenes planprogram. Richard Baches vei ble omregulert av et naboprosjekt som tar mye areal fra denne eiendommen. Tidligere har vi avsatt 0,8 DA til veiformål, nå må vi sette av 1,7 DA til dette. Det søkes derfor dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 2003-2015 slik at man kan bygge seg inn i LNF området foran Vardetoppen slik vist i illustrasjon som Felt to. Til sammen utvides byggeområdet for boliger i denne sektoren med 0,97DA. Bebyggelsesplan skal fremmes som del av fremtidig reguleringsplan for å sikre utbygging etter retningslinjene i dette dokument. Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) søkes om å være 35% av tomtens nettoareal. Samlet betyr det at av eiendommen samlede ca.14da tillates boligbygging på 6 DA. Arealformål: Bebyggelse: 4,3 DA Veiformål: 1,7 DA LNF-område: 8 DA Vi ber om at vedlagte justerte plankart datert 20.05.13 av eiendommen 2/1015 legges til grunn i det videre arbeidet med reguleringsplan for eiendommen. Bilde 20: Justert plankart Forslag til justering av plankart av 20.05.2013 for eiendom 2/1015. Felt 2 0,97 DA utvidet område for boligformål LNF området rund Vardentoppen og gravminnet sikres et areal på 8 DA. Fristed Arkitekter AS 21