Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2013-282 4.6.2013 International Insurance Company of Hannover Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Feil på elektrisk anlegg, ventilator og panelovn selgers kunnskap? - avhl. 3-7 og 3-8. Leilighet bygget i 1873 og opplyst oppusset i 2000-2002 ble solgt "as is" ved kjøpekontrakt av 29.6.11 for kr 2.050.000. Avtalt overtakelse var 5.9.11. Etter overtakelse fikk kjøper kjennskap til at det forelå anmerkninger vedrørende det elektriske anlegget som var påpekt i en tilsynsrapport fra mai 2011. Hun oppdaget også at kjøkkenventilator og panelovn var defekte. Det fremkom at selger var kjent med tilsynsrapporten, men ikke med feilene på ventilator og ovn. Selger påtok seg å dekke feilene ved det elektriske anlegget, men når det gjaldt ett av punktene, avblending av en 290A stikkontakt som ikke var bruk, hevdet kjøper at selger hadde bedt henne om å informere tilsynet om at denne allerede var utbedret. Kjøper ville ikke gjøre dette og hun reklamerte til selskapet. Hun innhentet pristilbud på utbedring av ventilator, ovn og avblending av kontakt til sammen kr 12.337,50. Hun krevde også erstatning for tapt arbeidsinntekt etc. på kr 820. Selskapet avslo kravet med henvisning til at det ikke var grunnlag for mangelsansvar etter avhendingslovens bestemmelser. Forholdene kunne utbedres for lave kostnader og opplysningene ville uansett ikke virket inn på avtalen. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 13.157,50. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Leiligheten er solgt med en tydelig opplysning på prospektets forside om behov for oppussing. En slik opplysning gjør at kjøperen må være forberedt på kostnader til vedlikehold og oppgradering i større utstrekning enn det som følger av den vanlige salgsklausulen "som den er". At enkelte deler av leiligheten ifølge salgsoppgaven var pusset opp i årene 2000-2002, kan ikke være avgjørende for kjøperens forventninger da det samtidig ble opplyst om fortsatt behov for oppussing. Informasjon om behov for oppussing går nok først og fremst på overflater o.l., men kan også varsle mulig funksjonssvikt på teknisk utstyr som ovn og vifte. Opplysning om behov for oppussing fritar ikke selgeren for opplysningsplikt etter avhl. 3-7 om bestemte feil og mangler som han kjenner til, dersom kjøperen hadde grunn til å regne med å få slik opplysning i tillegg til den generelle opplysningen om behov for oppussing. I denne saken, påberoper kjøperen feil ved el-anlegget samt manglende funksjon på en ovn og på kjøkkenviften. Det anføres at selgeren kjente eller måtte kjenne til alle forholdene. Hun har derfor ifølge kjøperen brutt opplysningsplikten etter 3-7, og også gitt uriktige opplysninger etter 3-8 ved sine svar i egenerklæringen. Det kreves prisavslag for kostnader til retting av manglene med i alt ca kr 13.000. Nemnda forstår det slik at den største delen av beløpet gjelder kjøkkenvifte. Det er i utgangspunktet nærliggende å gå ut fra at en selger kjenner til funksjonssvikt på teknisk utstyr som ovn og vifte. Selgeren i denne saken er en eldre person som ikke nødvendigvis har hatt full oversikt over disse tingene. Selgeren forklarer for øvrig at begge tingene fungerte i hennes tid. Nemnda finner ikke grunnlag for å betvile kjøperens forklaring om manglende funksjon, men finner det tvilsomt om kunnskapskravet i 3-7 kan anses oppfylt. Samtidig er det slik at opplysningen om behov for oppussing gjør at kjøperen ikke uten videre hadde grunn til å regne med å få opplysning om manglende funksjon på disse tingene. Nemnda finner det alt i alt vanskelig å konkludere med at feil på ovn og vifte kan gjøres gjeldende som mangel. Når det gjelder feil på el-anlegget, må det legges til grunn at selgerens hjelper før salget gjorde tiltak for å rette anmerkningene i tilsynsrapportene. Et par av anmerkningene var likevel ikke Side 1 av 5
rettet. Nemnda forstår det slik at selgerens hjelper regnet med at alle anmerkningene var ordnet før salget. Det som gjensto å rette på kjøpstidspunktet synes i alle tilfelle å ha vært rene bagateller kostnadsmessig sett. At kostnadene til retting ville være bagatellmessige, ville ha fremstått som klart for alle parter dersom opplysning om gjenstående anmerkninger var blitt gitt før kjøpet. Det fremstår i lys av dette som svært lite sannsynlig at opplysningene ville ha medført at kjøpsavtalen hadde fått et annet innhold, slik det kreves etter avhl. 3-7 og 3-8. Nemnda kan heller ikke her gi kjøperen medhold. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Ole Smedsrud, Ole Listerud, Jarle Vinje og Thomas Iversen. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20122648 - CEN-P av 05.04.2013 Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom. En leilighet ble annonsert til salgs med en prisantydning på kr 1.790.000 sommeren 2011. Leiligheten ble opplyst å ha oppussingsbehov. Det ble opplyst i salgsprospektet at badet var fra 2000/2002 og at det var bygget i regi av borettslaget. Videre var det opplyst at kjøkkenet ble pusset opp i 2002. I prospektets side 5 sto det at det ble gjort oppgraderinger på det elektriske anlegget i 2000-2001. Det ble utarbeidet en verdi- og lånetakst datert 10.6.10. Det fremgikk at leiligheten var en attraktiv bolig med en enkel standard over innvendige overflater og utstyr. Det ble opplyst at det elektriske anlegget hadde fordelingskurser som var sikret med automatsikringer. Selger fylte ut egenerklæringsskjema 13.6.11. I punkt 8 krysset selger av for at hun ikke hadde kjennskap til mangler ved el-anlegget eller andre installasjoner. Hun hadde bodd i leiligheten i 36 år. Selger aksepterte kjøpers bud på kr 2.050.000 og kjøpekontrakt ble signert 29.6.11. Avtalt overtakelse var 5.9.11. Kjøper reklamerte på feil ved det elektriske anlegget 2.12.11. Det ble anført at selger hadde brutt sin opplysningsplikt og at det siden overtakelse var avdekket flere pålegg fra offentlig myndighet om utbedring av anlegget, to tilsynsrapporter med tre anmerkninger i hver. Pålegget var ifølge kjøper utstedt 13.5.11 rett før salget. Likevel hadde selger opplyst i egenerklæringsskjema at hun ikke kjente til mangler. Det ble også reklamert på at viften over komfyren ikke virket og at en panelovn i spisestuen ikke fungerte. Kjøper mente videre det var opplyst i salgsdokumentene at det var gjort en fullstendig utskifting av det elektriske anlegget på 2000-tallet. Hun mente de tilbakeholdte opplysningene hadde virket inn på avtalen. Kjøper opplyste videre om at selgers fullmektig hadde akseptert å dekke utgiftene til retting av anmerkningene i det ene pålegget. Det andre pålegget ville selger ikke rette. Fra reklamasjonen gjengis: (Selgers fullmektig) har isteden bedt meg skrive en erklæring til saksbehandler hos DLE (Det lokale elektrisitetstilsynet) om at manglene som omfattes av pålegget allerede er utbedret, og deretter be om at pålegget slettes. Han sier han mener manglene er utbedret. Jeg ønsker imidlertid ikke å skrive en slik erklæring på selgers vegne. For det første har jeg ikke kompetanse til å vurdere om disse manglene faktisk er utbedret, og for det andre ønsker jeg ikke å forestå en slik erklæring på vegne av selger. Det er ikke foretatt endringer ved anlegget fra min side, så dersom disse manglene skulle være utbedret, må det vært gjort av selger. Det nevnes i denne sammenheng at selgers fullmektig ikke selv ønsket å inngi en slik erklæring til myndighetene. For det tredje aner jeg ikke om en slik "lekmannserklæring" overhodet vil ha noen effekt, og selgers fullmektig ønsker ikke å undersøke dette. Pålegget sier imidlertid at utbedring skal foretas og innrapporteres av godkjent elektroinstallatør. For det fjerde skal avhjelp skje uten kostnad og vesentlig ulempe for forbrukeren, og det å potensielt skulle gi uriktige opplysninger til offentlig myndigheter ville helt klart oppleves som en vesentlig ulempe for meg. Side 2 av 5
Det ene pålegg som forelå gjaldt en befaring foretatt 4.5.11, hvor det var gjort anmerkninger ved oppholdsrommet og hvor det fremgikk at anlegg som ikke var i bruk ikke ble tilfredsstillende vedlikeholdt. Videre var det anmerket generelt manglende jordforbindelse, samt manglende jordforbindelse på en bevegelig ledning i stue. Det andre pålegget var datert 31.10.11, men henviste til stikkontroll utført 4.5.11. De påpekte at etter flere påminnelser kunne de ikke se å ha mottatt tilbakemelding vedrørende avvik i forhåndsvarselet. Følgende avvik måtte rettes innen 30.11.11: Gang: utstyr/anleggsdel manglet jordforbindelse, gjelder stikkontakt ved inngang til stue. Sikringsskap: kabelinnføringer/åpninger for kabelinnføringer var ikke tettet. Sikringsskap: merking var ikke i samsvar med sikringsskurser/vern, gjelder manglende kursfortegnelse. Selskapet skrev til kjøper 6.12.11 og bekreftet mottak av reklamasjonen. Selger skrev til selskapet 11.12.11 og redegjorde for stikkontrollen som hadde vært gjennomført i hennes eiertid: Når kontrolløren kom trodde jeg at han skulle ordne med kontakt for min elektriske rullestol. Jeg ante ikke at vedkommende ville komme med krav i forbindelse med mine elektroinstallasjoner i leiligheten. Derfor fortalte jeg ikke min sønn som hjalp meg med salget at det var et krav på mine elektriske installasjoner. Pålegget fra 13.11.2011 omhandler en skjøteledning uten jording og en lampe i taket som heller ikke var jordet. Skjøteledningen og lampen var fjernet når salget var over. Stikkontaktene som var montert på en vegg som ikke var i bruk som (tilsynet) skriver i tilsynsrapporten var det første som ble fjernet når vi gjorde klart til salg. De var med andre ord ikke til stede når salget inntraff. Av den grunn var det ikke mulig for en elektriker å finne feilene dersom han oppsøker leiligheten. Ettersom de tingene som er påpekt i rapporten er fjernet fra leiligheten er det ikke nødvendig å kontakte elektriker for å konstatere dette. (Tilsynet) som utførte tilsynsrapporten innså at det ikke var noe å observere ved ny inspeksjon da de feilene som ble påpekt ikke lenger eksisterer. (Representanten fra tilsynet) sa at han vil sørge for å sende en representant for å avklare at de feilene som er påpekt ikke lenger eksisterer. (Tilsynet) ønsket å få en erklæring fra hun som bor i leiligheten at hun ikke har skjøteledninger som ikke inneholder jording. Dette var hun meget bestemt på at hun ikke ville gjøre. Av den grunn påtok (tilsynet) seg å inspisere (leiligheten) på nytt for å konstatere at det ikke lenger finnes noen feil på det elektriske anlegget. Selger bestred at panelovner ikke virket, ettersom alle fungerte da hun reiste fra leiligheten. Hun viste også til at viften over komfyren var koblet til ventilasjonsanlegget på loftet og at det derfor ikke kom noen lyd når man skrudde den på. Kjøper skrev til selskapet 13.12.11 og viste til at det skulle være en inspeksjon av el-anlegget dagen etter selgers initiativ. Selgers sønn skrev til selskapet 20.12.11 og viste til at problemet i saken var tilsynsrapport 2. Fra e- posten gjengis: Dessverre viser det seg at det fremdeles er en kontakt som står igjen fra tidligere anlegg på en vegg som ikke er i bruk, som han skriver i rapporten. Det er i seg selv en saksbehandlingsfeil, hvilken elektriker som skal utbedre anlegget, kan ane hvor kontakten er når veggen ikke er i bruk. Det er beklagelig at slike kontrollinstanser skal være så firkantet og ikke kunne justere seg etter endrede forhold som jeg har påpekt ovenfor dem. Vi har tømt leiligheten for skjøteledninger og ikke jordede lamper. Kjøper skrev til selskapet 29.12.11 og varslet om at hun ville komme tilbake med et prisoverslag fra en elektriker. Selgers sønn skrev en ny e-post til selskapet 6.1.12 og orienterte om at de forhold som var påpekt i første rapporten var utbedret. Han hadde også fått en fra tilsynet til å returnere til leiligheten for å konstatere at de manglene som sto i den siste rapporten ikke lenger eksisterte. Vedkommende fra tilsynet meldte tilbake at kjøper hadde hengt opp en ny lampe i ett av rommene og lampen manglet jording. Det som da gjensto var en kontakt som ikke er tilkoblet noe, som sto i et rom som var brukt til soverom. Selgers sønn hadde forsøkt å forklare til kjøper at saken kunne løses ved at hun skrudde Side 3 av 5
ned kontakten. Selgers sønn hadde ordnet med elektriker og hadde flere ganger forsøkt å få tak i kjøper for å avtale tid. Selgers sønn fikk til slutt tilbakemelding om at kjøper hadde meldt kravet til eierskifteforsikringsselskapet. Kjøper tilskrev selskapet 6.1.12 og anførte at det forelå mangler etter avhl. 3-7 og 3-8. Hun fremmet et krav om prisavslag på kr 12.337,50 tilsvarende prisoverslaget fra elektriker. Videre krevde hun kr 820 i erstatning for tapt arbeidsinntekt ettersom hun tok seg fri fra jobb i forbindelse med befaringer og utgifter for telefonsamtaler etc. Samlet krav var således kr 13.157,50. Prisoverslaget fra elektrikeren gjaldt demontering og bytting av eksisterende ventilator, med en ny type tilkoblet ventilasjon (ikke kullfilter). Bytte en panelovn, bytte kabling til taklampe fra stikkontakt, blende og eventuelt koble fra 20A stikkontakt og montere lokk. Samlet pris var kr 9.870 eks. mva. Selskapet skrev til kjøper 16.4.12 og avslo kravet. De kommenterte at det ikke var dokumentert at det var feil på ventilator og panelovn og at selger uansett benektet kjennskap til feil ved disse komponentene. De bestred at det var brudd på selgers opplysningsplikt og mente uansett at opplysningene ikke hadde virket inn på avtalen. Forholdene medførte heller ikke at eiendommen var i vesentlig dårligere stand. Kjøper sendte en klage til sekretariatet for Finansklagenemnda 23.7.12 og opprettholdt sin reklamasjon om at det var mangler ved det elektriske anlegget samt svikt i diverse fastmontert elektrisk utstyr i boligen. Hun viste til at selger hadde påtatt seg å utbedre for noen av anmerkningene fra tilsynsrapportene, men at forhandlingene brøt sammen da selgers sønn hadde bedt kjøper feilinformere el-tilsynet om at hun hadde utbedret de resterende manglene, slik at selger skulle slippe å betale for de gjenstående utbedringene. Kjøper anførte at det forelå mangler etter avhl. 3-7 og 3-8. Hun var også overrasket over at selskapet anførte at det ikke var dokumentert at det var feil på ventilator og panelovn, all den tid selskapet tidligere skulle ha bekreftet at prisoverslag var tilstrekkelig dokumentasjon. Kjøper hadde i klagen fremlagt to vitneerklæringer som bekreftet svikt i ventilator og panelovn. Selskapet sendte sitt svar til sekretariatet og opprettholdt sitt standpunkt. De redegjorde for at selger før salget hadde hatt en el-kontroll i leiligheten hvor det ble påpekt diverse småfeil ved anlegget. De viste til at ventilator virket, men lagde ikke lyd da motor var plassert på loftet. Selger hadde aldri brukt panelovnen kjøper reklamerte på. Kjøper skrev til sekretariatet og viste til at det var to rapporter som selger hadde holdt tilbake opplysninger om. Selv om anmerkningene fra den ene rapporten var utbedret av selger var begge rapportene relevante for vurderingen av om de utelatte opplysningene ville ha virket inn på avtalen, mente kjøper. Kjøper var også uenig i at det var tale om småfeil og viste til at det var flere tilfeller av manglende jordforbindelse. Hun opplyste også at kjøkkenventilatoren var en helt standard elektrisk vifte med lokal motor og elektrisk bryter. Både kjøper og styreleder i borettslaget stilte seg uforstående til påstanden om en felles motor på loftet i gården. Hun viste også til feil på panelovnen i form av defekt bryter. Sekretariatet skrev til selskapet og var enig i at forholdene vedrørende panelovn og ventilator neppe var av en slik art og omfang at de utgjorde mangler etter avhendingslovens bestemmelser. Sekretariatet mente at forholdene vedrørende det elektriske anlegget stilte seg annerledes. Fra brevet gjengis: Ut fra sakens opplysninger var selger kjent med feil ved det elektriske anlegget ved tidligere kontroller. Selv om hun ikke skulle ha forstått omfanget av dette, må det imidlertid kunne anføres at hun måtte være kjent med disse opplysningene og at feil ved det elektriske anlegget, generelt sett er opplysninger som en kjøper har grunn til å regne med å få. På tidspunktet for avtaleinngåelsen var man ikke kjent med utbedringskostnadenes omfang, annet enn at det forelå feil det var nødvendig å utbedre. Feil ved et elektrisk anlegg kan være kostbare å utbedre og det vil derfor være grunnlag for at potensielle kjøpere ville reagert på dette ved salget. At det senere viser seg at kostnadene er beskjedne, medfører ikke automatisk at opplysningene ikke har virket inn. Side 4 av 5
Det er forholdenes tilstand på avtaletidspunktet som er avgjørende ikke hva som senere viser seg når angående størrelsen på kostnadene. Det vises her til en tidligere nemndsuttalelse, 2012-295: Det har i ettertid vist seg at forholdet har latt seg ordne gjennom kommunal dispensasjon. Kjøperen har betalt kr 6.614 for behandling og innvilgelse av søknad om dispensasjonen, og krever prisavslag tilsvarende dette beløpet. Selskapet innvender at beløpet er for lavt til å kunne ha virket inn på kjøpet. Nemnda ser det slik at konsekvensen av ulovligheten ville ha fremstått som usikker dersom det var blitt opplyst om forholdet før kjøpet. Innvirkningskriteriet må vurderes ut fra forholdene slik de fremsto før kjøpet, ikke ut fra det man vet i ettertid. Ulovlig plassering av garasje kan være en alvorlig sak både økonomisk og på annen måte, og man må etter nemndas syn kunne gå ut fra at manglende opplysning har virket inn på kjøpet. At man i ettertid kan konstatere at virkningen har vært beskjeden rent økonomisk, kan ikke være avgjørende for mangelsspørsmålet. Prisavslag etter 4-12 annet ledd fastsettes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Det samme synes å gjøre seg gjeldende i nærværende sak og opplysningene kan således ha hatt innvirkning på avtalen, jfr. avhendingsloven 3-7 i.f. Det vites imidlertid ikke hvor stor del av kostnadene på kr 12.337,50 som relaterer seg til utbedring av feilene på det elektriske anlegget, men det synes å kunne foreligge grunnlag for at det kan utgjøre en mangel etter avhendingsloven 3-7. Vi ber imidlertid om selskapets tilbakemelding på ovennevnte før vi tar endelig stilling til mangelsspørsmålet. Selskapet skrev til sekretariatet og anførte at den nevnte nemndsuttalelse ikke var sammenlignbar med denne saken, ettersom det her var tale om feil som enkelt lot seg utbedre og som var av et svært begrenset omfang. De mente det var nærliggende å tro at det ut fra kostnadene på kr 12.337,50 kun var en liten del som relaterte seg til feil på det elektriske anlegget. Selskapet viste videre til at leiligheten var kjøpt for kr 250.000 over prisantydning, hvilket tilsa at kjøper ønsket å kjøpe boligen uavhengig av at det måtte utføres arbeider på denne. De opprettholdt at det ikke forelå mangler ved boligen. Kjøper skrev til sekretariatet og ønsket at saken skulle fremlegges for nemnda. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til om de påberopte forhold utgjør mangler etter avhendingslovens bestemmelser. Tidligere uttalelser: 2012-116 2012-569 2009-252 2009-267 2010-367 4989 5212 5648 6157 6496 7334 7516 Side 5 av 5