Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2011-426 23.9.2011 Protector Forsikring ASA Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Diverse mangler forbehold i overtakelsesprotokoll avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 2. pkt. og 4-19. Rekkehus oppført i 1966 ble solgt som det er for kr 2,3 mill. ved kjøpekontrakt av 17.11.09. Overtakelse var avtalt til 1.2.10. I salgsdokumentasjonen ble det gitt opplysninger om nytt dusjkabinett med massasjefunksjon, 2-lags isolerglass, samt parkett på kjøkken. Under kontraktsmøtet gjorde selger kjøper oppmerksom på en sprekk i dusjveggen, og tilbød seg å bekoste ny dusjvegg mot at kjøper selv skiftet denne. Da kjøper kontrollerte sprekken på overtakelsesbefaringen, fant hun at den var langt større og mer alvorlig enn det som ble opplyst. Kjøper bemerket dette i overtakelsesprotokollen. I brev av 27.5.10 til selskapet reklamerte kjøper over feil ved dusjkabinett, feil ved vinduer, feil oppgitt gulv, feilmontert innerdør, manglende nøkler til ytterbod, udokumentert arbeid på tak og feil ved el-anlegg. Selskapet anførte at det var reklamert for sent, subsidiært at forholdene ikke utgjorde rettslige mangler. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Saken gjelder mange forskjellige forhold. Selgeren har erkjent ansvar for skaden på dusjveggen, men mener at det er avtalt at kjøperen selv skal besørge montering av ny vegg, som selgeren har skaffet. Nemnda kan ikke se at det er tilstrekkelig dokumentert at kjøperen i kontraktsmøtet påtok seg arbeid eller kostnad med montering av ny vegg. Eiendomsmegleren uttaler at skaden ble opplyst av selgeren første gang i kontraktsmøtet, uten at det ble gjort noen avtale om at selgeren skulle sørge for montering av ny vegg. Nemnda finner det naturlig at megleren ville ha gitt uttrykk for at kjøperen selv påtok seg dette arbeidet, dersom det var blitt avtalt. Nemnda vil også vise til kjøperens anførsel om at arbeidet var mer omfattende og vanskeligere enn selgeren ga uttrykk for i kontraktsmøtet, slik at det kan være tvil om en eventuell avtale ville være bindende for kjøperen. At selgeren har erkjent ansvar, binder ikke uten videre selskapet. Nemnda må likevel legge til grunn at selgeren visste om skaden før salget, slik at selgeren og selskapet er ansvarlige for mangelen i medhold av avh.l. 3-7. Det er ingen tvil om at det er reklamert i tide over dette forholdet. Kostnadene til montering av ny vegg er av rørlegger oppgitt til kr 4.800 inkl. mva. Kjøperen tilkjennes dette beløpet. Reklamasjon over vinduer gjelder delvis at disse avviker fra opplysninger i salgsdokumentasjonen (type og alder), delvis mangelfull funksjon ved at ikke alle lar seg vippe rundt. Selskapet anfører på sin side prinsipalt at det er reklamert for sent over eventuelle mangler ved vinduene, subsidiært at det ikke foreligger mangler. Nemnda er enig med selskapet i begge disse innsigelsene mot kjøperens krav. Boligen ble overtatt 14.1.10, mens reklamasjon fant sted først 27.5.10. Feil på vinduer eller avvik fra salgsopplysningene burde ha vært oppdaget kort tid etter overtakelsen. Reklamasjon mer enn fire måneder etter overtakelsen er for sen i forhold til avh.l. 4-19 første ledd om reklamasjon innen rimelig tid. Nemnda kan heller ikke se at kjøperen har sannsynliggjort avtalebrudd når det gjelder vinduer, verken når det gjelder vindustyper, alder på vinduene eller mangelfull funksjon. Heller ikke når det gjelder massasjedusjen kan nemnda legge til grunn at det foreligger avvik fra det som ble opplyst før salget. Det er ikke sannsynliggjort overfor nemnda at uttrykket «massasjefunksjon» innebærer noe annet og mer enn den funksjon som dusjen i boligen har. Det er også klaget over dør som ikke lar seg lukke, nøkler til bod som ikke passer, og noen mindre feil på el-anlegget. Nemnda viser til det som ovenfor er sagt om reklamasjonsfrist for vinduene, og mener at reklamasjonen er for sen også for disse forholdene. Videre omfatter klagen Side 1 av 5
laminat på kjøkkengulv i stedet for parkett som oppgitt i salgsdokumentasjonen. Ifølge taksten skal det være parkett i stue og på kjøkken og laminat i andre rom. Det er bare opplysningen om parkett på kjøkken som har vist seg å være uriktig. Kostnadene til legging av parkett på kjøkken er opplyst til kr 9.000 inkl. mva. For at en uriktig opplysning skal utgjøre mangel, er det ifølge avh.l. 3-8 et vilkår at den kan antas å ha virket inn på kjøpet. Når salgsdokumentene inneholder opplysninger om parkett i noen rom og laminat i andre og kostnadene til å legge parkett er så vidt lave som kr 9.000, finner nemnda det vanskelig å legge til grunn at denne feilopplysningen kan ha virket inn på kjøpet. Slik saken er opplyst for nemnda, kan det heller ikke være grunnlag for tilkjennelse av noe beløp for manglende dokumentasjon knyttet til nytt tak. Nemndas hovedkonklusjon er etter dette at kjøperen tilkjennes kr 4.800 for skade på dusjvegg, mens selskapet får medhold i alle andre deler av klagen. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Kjetil Norseth, Line Solveig With, Jarle Vinje og Paal Bjønness. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20102628 - CFI av 20.06.2011 Saken gjelder Protectors forståelse av avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 annet pkt. og 4-19. Rekkehus oppført i 1966 ble solgt som det er for kr 2,3 mill. ved kjøpekontrakt av 17.11.09. Overtakelse var avtalt til 1.2.10. I salgsprospekt er det opplyst at badet i 2. etg. har nytt dusjkabinett med massasjefunksjon. Det er i verdi- og lånetakst opplyst at vinduene er 2-lags isolerglass med trekarm. Videre fremgår det at det er parkett på kjøkken i 1. etg. Det er opplyst om massasjedusjkabinett fra 2008 på bad. Fra punkt Yttertak i verdi- og lånetakst hitsettes: Tak tekket med papp/asfalt. Påkostninger: Eier opplyser at taket er nytt i september 2009. Fra punktet Elkraft i verdi- og lånetakst gjengis: Sikringskap med opprinnelige skrusikringer, to av kursene er med automatsikringer. Det kreves spesiell kompetanse for vurdering av el.anlegg. det er foretatt ettersyn av det elektriske anlegget og dette er godkjent september 2009. Påkostninger: Noe av det elektriske anlegget er nytt. Selger har i egenerklæringsskjemaet opplyst at det er lagt nytt tak på hus i sep. 2009, samt bod i 2004. Videre opplyser hun at det har vært elsjekk sep. 2009, og at arbeidene på el-anlegget er utført av Firma X. I overtagelsesprotokoll datert 14.1.10 har kjøper nedtegnet følgende anmerkninger: Sprekk i dusjvegg større enn kjøper trodde. Ny dusjvegg følger som avtalt. Kjøper sjekker hva det koster å bytte denne. Kommer tilbake til saken. Den 2.2.10 sendte kjøper en e-post til megler, hvor hun meldte at hun ikke godtok å bytte veggen i dusjkabinettet selv. Hun bekreftet at hun ble gjort oppmerksom på sprekken på kontraktsmøtet, men mente at forholdet da ble bagatellisert. På overtakelsesdatoen fant kjøper og megler ut at sprekken var større og mer alvorlig enn det som ble opplyst på kontraktsmøtet, og de kom til enighet om at kjøper skulle ta kontakt med en rørlegger for en vurdering. Rørlegger uttalte at han ikke hadde kjennskap til kabinettet, og at han av erfaring visste at det sjelden ble tett når man fjerner gammel silikon for å erstatte med ny. Det ville oppstå lekkasjer som rørlegger ikke ønsket å påta seg ansvaret for. Han ønsket ikke å påta seg oppdraget, men anslo utbedringskostnadene til en arbeidsdag, tilsvarende kr 4.800. Selger ønsket ikke å oppgi hvem som monterte kabinettet. Side 2 av 5
Tidligere hadde hun angivelig opplyst at det var hennes far, mens hun nå hevdet det var en rørleggervenn. Kjøper anførte videre at kabinettet ikke var en massasjedusj som oppgitt i salgsprospektet. Hun viste til at dysene ikke produserte en pulsering av vannet, men kun sprutet med dårlig trykk. Kjøper reklamerte overfor eierskifteselskapet i brev av 27.5.10, over 7 forhold; feil ved dusjkabinett, feil ved vinduer, feil oppgitt gulv, feilmontert innerdør, nøkler i ytterbod som ikke passer til låsen, udokumentert tak, feil ved el-anlegg. Kjøper anførte at dusjkabinettet ikke var en steamdusj/massasjedusj som opplyst i salgsdokumentasjonen, men et vanlig dusjkabinett med seks dyser som sprutet vann. I tillegg var det en sprekk i bakveggen og langs skjøtene i veggene som førte til vannlekkasje. Hun bemerket at to vinduer ikke lot seg vippe rundt for pussing, og at tre vinduer i stua ikke var av samme type som de øvrige. Hun oppdaget dette da det dugget når solen sto på, og anførte at det var umulig å oppdage ved overtakelse og visning pga. mye snø, mørke og persienner som var nedtrukket. Gulvet på kjøkkenet var ikke parkett som opplyst, men laminat. Videre var det umulig å lukke døren til et av soverommene, samt at nøklene til uteboden ikke passet i låsen. Kjøper fryktet arbeidet på taket var gjort av uprofesjonelle, da selger ikke ønsket å oppgi navnet på firmaet som hadde lagt taket. Kjøper var usikker på hva hun skulle gjøre dersom det viste seg at taket var lagt av ufaglærte. Vedrørende el-anlegg hadde hun ved innflytting oppdaget en sukkerbitkobling på badet, samt at en koblingsboks var helt uten deksel og at flere stikkontakter var defekte. Selskapet anførte at det var reklamert for sent hva gjaldt dusjkabinettet, vinduer, gulvtype, innerdør, nøkler og el-anlegg. Det ble imidlertid foretatt en subsidiær mangelsvurdering. Selskapet viste til at avtalen mellom kjøper og selger gikk ut på at selger skulle skaffe ny vegg til et dusjkabinett, men at kjøper måtte bytte ut veggen selv. Det ble anført at selger hadde oppfylt sin forpliktelse ved å levere ny vegg. Hva gjaldt massasjeeffekten, viste selskapet til at kabinettet hadde dyser, og derfor fremstod som et massasjekabinett. Etter selskapets mening var det derfor ikke gitt en uriktig opplysning. Selskapet viste til at det faktum at vinduene var punktert, tilsa at det dreide seg om 2-lags isolerglassvindu. Selskapet anførte videre at opplysningene i salgsdokumentasjonen måtte tolkes slik at ikke alle vinduer var nye og at noen vinduer var fra byggeåret 1966. Kjøper måtte derfor ha vært forberedt på utskiftninger. Hva gjaldt vinduene på soverommet som ikke kunne vippes rundt, bemerket selskapet at det var vanlig med ulike typer vinduer fra samme leverandør i samme hus, hvor noen kunne vippes rundt og andre ikke. Dette medførte etter selskapets mening ikke uten videre at vinduene hadde en mangel i avhendingslovens forstand. Når det gjaldt gulvene, mente selskapet at kjøper åpenbart burde ha oppdaget forholdet under visning. Selskapet pekte på at gulvene i resten av huset var i laminat og at det kun var opplyst å være parkett i noen få rom. Avvik på ett rom ville derfor ikke ha innvirket på avtalen ifølge selskapet. Til kjøpers bemerkninger vedrørende innerdøren, anførte selskapet at det måtte være påregnelig at ikke alt fungerte slik det gjorde da huset var nytt på 60-tallet. Hva gjaldt nøklene, hadde selger opplyst at dette var det eneste settet med nøkler som fantes til boden. Selskapet anførte at dette måtte ha vært påpekt i overtakelsesprotokollen, i motsatt fall måtte kjøper anses å ha godtatt boligen slik den var. Vedrørende el-anlegget mente selskapet at de påberopte forhold var av en så uvesentlig karakter at det ikke kunne utgjøre et forventningsavvik. Side 3 av 5
Selger hadde bekreftet at taket var lagt av faglærte, men kvitteringen fra firmaet var blitt borte i flyttingen. Selskapet viste til at kjøper hadde hatt anledning til å be om dokumentasjon på boligen før overtakelse uten å gjøre dette, og likevel undertegnet overtakelsesprotokollen. Selskapet anførte derfor at boligen var godtatt uten videre dokumentasjon. Kjøper tilskrev selskapet og påpekte at problemene med dusjkabinettet ble oppdaget ved overtakelse. Hun anførte at hun ikke på noe tidspunkt hadde gått med på at hun skulle skifte den skadede dusjveggen selv: Avtalen det vises til i Deres brev ble gjort på kontraktsmøtet, der jeg for første gang hørte om skaden. Jeg hadde da ikke sett skaden. På overtakelsesbefaringen så jeg skaden for første gang og så at dette var en umulig oppgave for en leg-person, og dette ble anført. Jeg har forsøkt å komme til en minnelig ordning med selger uten å lykkes ergo: jeg har reklamert i tide. Kjøper var uenig i at hun hadde reklamert for sent vedrørende vinduene. Hun viste til at det i januar hadde vært mørkt da hun stod opp og mørkt da hun kom hjem, og påpekte at det hadde vært en meget kald januar og februar: Jeg verken pusser vinduer, åpner dem eller trekker opp persienner under slike forhold. Det var med andre ord ikke mulig å oppdage verken feilmontering eller feilinformasjon i taksten før dagene ble lysere, dvs. ved påsketider. Ingen av nevnte vinduer hadde sol på seg i vinter slik Dere antar. Selv takstmannen overså dette i sin rapport hvordan kan dere da forvente at jeg skal se nevnte forhold. Hun viste videre til at en snekker hadde konkludert med at vinduene i soverom 2. etg. var feilmonterte. Vedrørende gulvtypen på kjøkkenet bemerket kjøper at heller ikke takstmannen hadde vært i stand til å skille mellom laminat og parkett. Kjøper bemerket til at hennes kjøleskap hadde stått midt på kjøkkengulvet pga. at det var for høyt til å plasseres noe annet sted. Derfor ble ikke gulvtypen oppdaget før senere. Hva gjaldt innerdøren, anførte kjøper at det for henne ikke var naturlig å forsøke å lukke den døren som ikke gikk å lukke da den var til et rom som ikke skulle brukes til annet enn oppbevaringsplass av møbler i påvente av annen plassering. Kjøper erkjente å ha vært sent ute med reklamasjon over el-anlegget, men påpekte at dette hadde sin årsak i at dette var det første hun oppdaget etter at hun flyttet og at hun tenkte at det fikk være greit hvis det ikke var mer enn dette. Kjøper klaget saken inn for FinKN, under henvisning til at selskapets avgjørelse var uriktig. Selskapet anførte at en aktsom kjøper ville ha oppdaget de påberopte forhold kort tid etter overtakelse, og la til grunn at reklamasjonsfristen løp fra midten av jan. 2010. Det ble derfor konkludert med at hun ikke hadde reklamert innen rimelig tid. Videre påpekte selskapet at dusjkabinettet ble utbedret i tråd med den avtalen som ble inngått mellom kjøper og selger på overtakelsen. Selskapet innhentet en uttalelse fra megler, hvor det fremgikk at sprekken i dusjkabinettet ikke var synlig på visning. Megler skal heller ikke ha visst om sprekken før på kontraktsmøtet, hvor selger fortalte om det: Om hun hadde glemt å si ifra før eller hadde oppdaget den etter visning vet jeg ikke. Det ble sagt at sprekken var nesten usynlig og like tynn som et hårstrå. Sprekken ble altså først nevnt både for meg og kjøper på kontraktsmøtet. Selger hadde på det tidspunkt vi holdt kontraktsmøte allerede bestilt ny vegg, men hun sa hun hadde ikke mulighet til å montere denne. Kjøper var litt skeptisk til hvordan hun kunne få byttet den, men det ble ikke gjort noen avtale om at selger skulle sørge for montering. På overtakelse så vi at sprekken nok var større enn både kjøper og jeg hadde forstått på kontraktsmøtet. Side 4 av 5
Kjøper presiserte at dusjkabinettet ikke var utbedret i tråd med avtale, og at hun aldri hadde gått med på at hun selv skulle skifte den defekte veggen i dusjkabinettet. Hun avviste å ha reklamert på punkterte vinduer. Dersom vinduene var punktert, tilsa dette at vinduene var 2-lags isolerglass som beskrevet i takst. Kjøpers poeng var at vinduene ikke var 2-lags isolerglass. Hun viste til at vinduene var originale vinduer fra 1966, og at dette gjaldt tre store vinduer i stuer. Kjøper kunne godta at bad og bod hadde gamle vinduer, men ikke at de viktigste vinduene i hele huset ikke var skiftet. FinKN mente det var reklamert for sent eller at det ikke forelå mangler etter avhendingsloven for alle de påberopte forhold, med unntak av parkett på kjøkkenet. FinKN bemerket at laminatgulv utseendemessig kunne være likt et parkettgulv, og at dette syntes å gjelde aktuelle gulv. Det ble påpekt at det ikke kunne legges til grunn at en legperson skulle kunne avdekke avviket all den tid en takstmann ikke var i stand til det. FinKN viste til uttalelse FKN-2010-188 som støtte for sitt syn. Selskapet påpekte at det var enkelt å kjenne forskjell på parkett og laminat, ved at laminat er et mye kaldere gulv. Selskapet opprettholdt dermed sin anførsel om at det var reklamert for sent. Uansett anførte selskapet at innvirkningskriteriet i avh.l. 3-8 ikke kunne være oppfylt, all den tid kjøper av boligen sannsynligvis ikke ville lagt avgjørende vekt på at det var parkett eller laminat på gulvet. Kjøper ønsket at samtlige anførte forhold ble tatt opp i saksfremstillingen for nemnda. Hun avviste at hun på et tidligere tidspunkt kunne ha oppdaget at vinduene ikke var iht. salgsmelding og takst. Videre viste hun til søk på google, hvor prisen på steamdusj/massasjedusj lå på kr 10.000-37.000. Hun fremla tilbud på nytt parkett på kjøkken på kr 9.200 inkl. mva., samt tre nye vinduer i stue til kr 23.500 inkl. mva. og utskiftning. Det er ikke fremlagt utbedringskostnader for tak eller el-anlegg. Nemnda bes ta stilling til hvorvidt det foreligger rettslig mangel ved boligen. Ingen uttalelse av konkret interesse. Side 5 av 5