Eiendomsskattetaksering Re kommune
Taksering - hvorfor: Riktige takster er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet er et viktig prinsipp nedfelt i eiendomsskatteloven
Planlegging / organisering Forberedelses og oppstartsfase Kontakt og møter med administrasjonen og nemnda Informasjon og kommunikasjon med skatteyter Pressen, metodeforklaring Kommunens nettside Annonse i lokal /regionsavis Innhente statistikk og annen informasjon for bolig og fritidseiendomsverdier i området
Gjennomføringsfase Besiktigelse m/bilde av hver eiendom Arealer fra matrikkel og kommunens opplyste arealer, sammenholdes med kontrollmåling av bygningsarealer for å fastsette eiendommens BTA areal Ved utarbeidelse av taksten blir BTA areal redusert til BRA areal
Verdisetting: Rettslig utgangspunkt - eiendommens omsetningsverdi Eiendomsskattelova 8A-2. verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.
Bolig og fritidseiendommer
Formuesgrunnlaget Eiendomsverdi fra Skatteetaten hvis areal er innmeldt Innmeldt areal er for primær rom, og sekundær rom P-rom areal er forskjellig fra BRA areal (BRA= P-rom + S-rom) Formuesgrunnlaget er ligningsverdien x 4 Skattegrunnlaget fremkommer ved å redusere formuesgrunnlaget til 80 % Våre verdier kalibreres mot formuesgrunnlaget
Gjennomsnittspriser i området siste 5 år -omsetningskart
Kvalifisert sjablongtaksering Kvalifiserte takstmenn til all befaring Sette takstverdier direkte basert på befaring og kalibrering med tilgjengelig statistisk informasjon om priser Begrunnelsen for taksten dokumenteres ved at boligen vurderes i forhold til tre beliggenhets nivåer, fire standard kategorier, og i fire areal intervaller for å ivareta skatteyters kontrollmulighet
Kvalifisert sjablongtaksering Arealintervall (4 intervaller): under 80 m² / 80-140 m² / 140-200 m² / over 200 m² Standard nivå (4 nivåer): God / Middels / under middels / Lav Beliggenhet (3 nivåer): God / Middels / Under middels
Næringseiendommer
Næringseiendom verdsettes som en investering Eiendommens objektiviserte inntekter er grunnlaget for verdisettingen Anslå årlig brutto markedsleie for eiendommen sett objektivt Årlig brutto leie fremkommer ved hva en kvadratmeter av bebygde arealer kan leies ut for i det åpne markedet. Ofte omtalt som leiemeterpris kr / m² pr år
Eierkostnader Eierkostnad er andel av bygningens totale forvaltning, drift og vedlikeholdskostnader som ikke kan fordeles på leietaker Vedlikeholdskostnader utvendig Vedlikeholdskostnader innvendig fellesarealer Forsikring av bygning Utskiftning av tekniske anlegg Administrasjonskostnader; forvaltning, revisjon Disse eierkostnadene kan i sum utgjøre fra 5 20 % av årlig brutto leie Eierkostnader vurderes objektivt
Arealledighet Fullt utleid bygning i et marked hvor tilbud og etterspørsel er i balanse tilsvarer en arealledighet på ca 4-6% Med ledighet menes markedsmessig vurdert ledighet og ikke faktisk ledighet
Forrentningsprosent / kapitalisering Eier av næringseiendom har en investors perspektiv Desto mer attraktiv en eiendom er jo lavere kapitaliseringsfaktor Ytterpunktene: En tilnærmet risikofri investering som for eksempel plassering av kapitalen i en bank med tilsvarende lav rente En risikofylt investering som for eksempel vil gi et avkastningskrav på det mangedobbelte av en investering i bank
Beregning Areal x leiemeterpris 1 250 m² x 800,- Vurdert brutto markedsleie - Ledighet - Eierkostnader = Vurdert netto markedsleie = 1 000 000,- 20 % = 800 000 Nettoleie x 100 Kapitaliseringsrente 800 000,- 10 % = Verdi Verdi = 8 millioner
Hegdehaugsveien 31 0352 OSLO Tlf.: 23 36 50 10 post@verditakst.no www.verditakst.no