Sjodalen Fjellgrend AS Side 1 av 5

Sjodalen Fjellgrend AS Side 1 av 5 Notat Til: Vågå kommune v/rådmannen Kopi til: Fra: Ordføreren Sjodalen Fjellgrend AS Dato: 9. november 2014 Emne: Notat vedr reguleringsplan Sjodalen Fjellgrend 1. Innledning Det vises til innsendt forslag til reguleringsplan for Sjodalen Fjellgrend. Planen har noen elementer som avviker fra det som ellers framgår av gjeldende kommuneplan og kommunens praksis. Dette er knyttet til høyeste lovlige gesimshøyde og takvinkel, samt adgang til inngjerding. Fra vår side er det viktig at alle relevante momenter blir belyst i de vurderingene som kommunen skal foreta i forbindelse med behandlingen av reguleringsplanen. Vi finner det derfor hensiktsmessig å sende et eget notat som supplerer og begrunner forslagene vedr ovennevnte forhold, som framgår av innsendt forslag til reguleringsplan. Prosjektet vil medføre en betydelig investering i Vågå kommune. Ringvirkningen av prosjektet vil gi positive bidrag både mht grunnlag for private tjenesteleverandører arbeidsplasser, skatteinngang, og utviklingen av Vågå som en attraktiv reiselivs- og hyttekommune. I lys av dette er det viktig at rammebetingelsene for prosjektet er på linje med andre konkurrerende destinasjoner. 1

Sjodalen Fjellgrend AS Side 2 av 5 2. Gesims- og mønehøyde Hytteprodusentene vi har hatt kontakt med opplyser at ca 80 % av hyttene som selges i markedet i dag, er på under ca 80 kvm og har hems med soveromsløsning. Disse hyttene har gjennomgående gesimshøyde over 2,8 meter og takvinkel over 27 grader. Ved behandling av en ny reguleringsplan anser vi det derfor som viktig at reguleringsplanen har rammer som åpner for å bygge den type hytter som markedet etterspør. Hems med soveromsløsning innebærer i praksis at hytteeieren får mer kapasitet på hytta. Dette gir seg flere utslag; Byggekostnaden pr kvm går ned, da det er vesentlig rimeligere å utnytte en hemsløsning til soverom enn å bygge tilsvarende antall kvadratmeter i tillegg på bakkeplan. Hytter med hemsløsning krever et mindre terrenginngrep enn det en ellers må, foreta for å få en hytte med tilsvarende kapasitet. Det oppnås slik sett en miljøgevinst, ved at belastningen som følge av terrenginngrep reduseres når det gis rammer som åpner for hemsløsning med soverom. Det «store» hyttemarkedet i dag, er hytter med tomt for en samlet i pris på nivået 1,8 2,5 mill. Med ovennevnte løsninger er det da fullt ut mulig å realisere funksjonelle hytter til en kostnad som en større del av befolkningen kan bære. Dette er særlig viktig i hyttefeltets primærmarked som er kommunene i Nord- Gudbrandsdal. Energimessig oppnår en bedre utnyttelse av oppvarming, ved å ha en hemsetasje framfor å bygge større på grunnplan. I forhold til dagens regelverk for det aktuelle planområdet, med tillatt takvinkel mellom 22 og 27 grader, gesimshøyde 2,7 meter over topp grunnmur samt maks mønehøyde på 5,5 meter er det utfordrende å få til hemsløsning. På hytter opp mot maks størrelse på 120 kvm er det mulig under visse forutsetninger. På en hytte opp til ca 90 kvm lar det seg teknisk sett ikke løse å få til en hemsløsning med sovemulighet innenfor disse rammene. Etter samtale med flere av de største hytteprodusentene, er inntrykket ut fra de modellene som er i markedet og som det selges mest av, at gesimshøyden må opp på 3,1 meter med tillatt takvinkel opp til 32 grader. Mønehøyde på 5,5 kvm vil være 2

Sjodalen Fjellgrend AS Side 3 av 5 tilstrekkelig i de fleste tilfeller. Opprinnelig foreslo en fra denne side å øke mønehøyden til 5,9 meter, men for de fleste hyttemodeller vil 5,5 meter være tilstrekkelig. Vi finner derfor ikke grunnlag for å foreslå økning også på mønehøyden. Dersom prosjektet Sjodalen Fjellgrend skal kunne konkurrere med andre alternative destinasjoner, er det avgjørende at rammebetingelsene for hva som kan bygges i Sjodalen Fjellgrend ikke stenger for den type hytte som hoveddelen av markedet etterspør. Vi tror det vil være avgjørende for mange, i valget mellom å bygge hytte i Sjodalen Fjellgrend eller på andre destinasjoner, at det er mulig å bygge den type hytter som folk flest nå etterspør. Det innebærer at reguleringsplanen ikke bør stenge for mulighet til å bygge små/mindre hytter med hemsløsning for soveplass. Vi mener også at kommunen er best tjent med å vedta en reguleringsplan som åpner for bygging av den type hytter som hoveddelen av markedet etterspør. Når området først er regulert til fritidsbebyggelse, er det et mål for alle involverte, både hyttekjøpere, utbygger og kommunen, at prosjektet blir realisert innen rimelig tid. Da vil verdiskapningen for alle involverte bli best. En reguleringsplan som tillater å bygge den type hytter som hoveddelen av markedet etterspør vil i så måte være helt avgjørende. Argumentene mot å tillate økt gesimshøyde og takvinkel er i hovedsak av estetisk karakter. Det er imidlertid en rekke andre forhold som vil påvirke det estetiske uttrykket av en bygning, slik som materialvalg, farge og arkitektur. Denne type bestemmelser som virkemiddel for å sikre estetisk gode bygg mener vi er godt ivaretatt gjennom de øvrige bestemmelsene i reguleringsplanen. I denne sammenheng skal vi også nevne at Sjodalen Fjellgrend AS som utbygger, er helt av avhengig av å få et helhetlig prosjekt som framstår attraktivt estetisk sett. Slik sett har vi sammenfallende interesse med kommunen mht til å legge til rette for gode estetiske løsninger, men samtidig funksjonelle rammer i planverket som vil ligge til grunn for en god utbygging. Vi er kjent med at kommunen har tillatt økt gesimshøyde og takvinkel på deler av utbyggingen ved Lemonsjøen, men at en i andre områder har vært restriktiv til å dette. Fra vår side vil en understreke, at med unntak av Lemonsjøen, vil Sjodalen Fjellgrend bli det største regulerte hytteområdet i kommunen. Potensialet for en samlet positiv verdiskapning er derfor betydelig. Riktige rammebetingelser vil derfor være av stor betydning for alle involverte når prosjektet realiseres. 3

Sjodalen Fjellgrend AS Side 4 av 5 Videre er området som bygges ut avgrenset, med få andre omkringliggende hytter. Hyttefeltet ligger ikke i et område som er spesielt sårbart med tanke på synlighet fra omkringliggende områder. Når en da har bestemmelser ellers i planverket som vil bidra til å ivareta estetiske hensyn i forhold til det som oppføres av bygninger, mener vi at det er absolutt forsvarlig å tillate den omsøkte mønehøyde og takvinkel. I tillegg tør vi påstå at det ikke nødvendigvis er høyde og takvinkel som er avgjørende for hvorvidt et bygg tar seg estetisk godt ut, så lenge disse parameterne holdes innenfor forsvarlige rammer. Bestemmelser om materialvalg, farger og arkitektur vil være av vel så stor betydning. På denne bakgrunn vil vi sterkt anmode kommunen om å imøtekommes Sjodalen Fjellgrend AS mht omsøkt gesimshøyde og takvinkel i den innsendte reguleringsplanen. 3. Inngjerding Fra mange hytteområder rundt om i landet er en kjent med konflikter mellom beiteinteresser og hytteeiere knyttet til at beitedyr trekker inn til bebyggelsen. I lys av dette er en fra vår side opptatt av å få løsninger som forebygger denne type konflikter. Så vidt vi har brakt på det rene er det to storfebesetninger og en sauebesetning som er nærmest til å bruke området hvor Sjodalen Fjellgrend ligger som utmarksbeite. Realiteten er imidlertid at det aktuelle planområdet slik det framstår nå, i svært liten grad benyttes til beiteområde av de aktuelle brukerne. Etter at utbygging er igangsatt øker imidlertid sannsynligheten for at beitedyr vil trekke inn i området, i og med at utbyggingen vil medføre at det etableres områder med grasmark. I lys av dette ønsker en å ha hensiktsmessige virkemidler for å forebygge konflikt. Pr i dag er eneste kjente løsning for å forebygge konflikt å benytte inngjerding. Enten ved at hele planområdet gjerdes inn, eller at hver enkelt hytteeier gis anledning til å gjerde inn et avgrenset område på sin tomt. En anser at sistnevnte løsning er det beste alternativet. Når det gjelder størrelsen på området som kan tillates gjerdet inn, bør det etter vår oppfatning være stort nok til at bygningene på tomta kan omsluttes av gjerdet. Da vil en unngå at husdyr legger seg inntil husvegger og ved inngangspartier, samt at biler kan 4

Sjodalen Fjellgrend AS Side 5 av 5 hensettes uten at storfe kan skade disse. Gjeldende retningslinjer for inngjerding av fritidseiendommer i Vågå kommune åpner ikke for dette. På den annen side må det sikres at områdte forblir åpent for gjennomgang av vilt, beitedyr og folk. I Sel kommune i Lusætermorkje, hvor det har vært gjentakende konflikter mellom beiteberettigede og hytte-eiere, har en kommet til at adgang til å gjerde inntil 500 kvm er et egnet virkemiddel til å forebygge konflikten. Dette ble resultatet etter en omfattende jordskiftesak, hvor beiteretten ble avløst for tillatt inngjerdet område. I dette området var det imidlertid utstrakt beitebruk før hytteområdet ble etablert. Dette i motsetning til området der Sjodalen Fjellgrend er planlagt etablert. Alle tomtene er ca 1,2 daa. I lys av dette foreslår vi i reguleringsplanen at inntil 500 kvm areal tillates inngjerdet i Sjodalen Fjellgrend. Med en slik løsning balanseres og ivaretas etter vår oppfatning de ulike interessene godt. Grunneier Statskog SF er foreholdt vårt forslag, og er positive til å finne funksjonelle løsninger som forebygger fremtidige konflikter. Statskog har kommentert vårt forslag i en e-post, som legges ved i kopi. Avslutningsvis finner en grunn til å påpeke at dersom området ikke tiltrekker seg beitedyr, er det grunn til å anta at få hytteeiere vil gjerde inn. Hensikten med vårt forslag er å ha et virkemiddel dersom interessekonflikten skulle oppstå etter at utbyggingen er en realitet. Med vennlig hilsen Sjodalen Fjellgrend AS Tor Kolden 5