OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Enebolig Skogvegen 3 1929 AULI Gnr. 201 Bnr. 363 SERTIFISERT TAKSTMANN Roger Solbrekken Oppdrag Bef.dato 3285 15.08.2011
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er 2 av 13
kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. RAPPORTEN ER UTFØRT I HENHOLD TIL NORGES TAKSERINGSFORBUNDS REGLEMENT OG RUTINER. Takstmann er ikke gjort kjent med andre forhold som kan ha innvirkning på verdien enn det som er nevnt i dokumentet. Feil eller mangler er kun anmerket der det er klart synlige forhold som kan registreres visuelt, uten inngrep i bygningskonstruksjoner. Alder er et symptom på svikt i seg selv, og referansenivået er fra den gang bygningene ble oppsatt (relatert til byggforskrifter som var gjeldene ved oppføringen). Takstmann tar forbehold om skjulte feil om mangler og forutsetter at byggene er godkjent slik som de fremsto ved befaringen (ferdigattest er ikke fremlagt). Markedsverdien som er satt på eiendommen er ansatt pr. takseringsdagen og det er bl.a. tatt hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, utidsmessighet, avvik, osv. Markedsverdien defineres som; "Det ansatte beløp som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen". Datagrunnlag kommer fra Statens Kartverk, og er gjengitt med tillatelse fra Staten gjennom det statlige selskapet Norsk Eiendomsinformasjon. Opplysningene kan være ufullstendige, ikke ajour eller det kan forekomme feil. Bruker eller annen part kan ikke gjøre noe ansvar gjeldende overfor undertegnede, leverandør eller programleverandør. Merk: alle steder hvor det er påvist eller indikert fukt krever ytterligere undersøkelser. 3 av 13
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse BELIGGENHET: Beliggende på Auli i Nes kommune. Barnehage, barneskole og butikksenter med bl.a lege, matbutikk og bank i nærheten. Kort vei til buss og togstasjon. Det er ca 12 km til Årnes hvor man finner de fleste servicetilbud. Det er ca. 25 min kjøring til Gardermoen og ca. 40 min til Oslo. TOMTEN: Flat tomt med plen, trær, blomsterbed og prydbusker. Romslig delvis overbygd terrasse på bakside av bolig. Parkeringsplass i felles garasjerekke. BEBYGGELSEN: Området består hovedsaklig av spredt småhus bebyggelse. Eiendommen er vurdert ut ifra forelagte opplysninger, og etter besiktigelse av eiendommen. STANDARD: Enebolig med normalt god standard. Det bør påregnes noen utgifter til vedlikehold og oppgraderinger som kan innbefatte de fleste faggrupper. Ny eier må være oppmerksom på at boligen er oppført ihht. andre krav og byggeforskrifter enn de som gjelder pr. i dag. ANDRE FORHOLD: Det er ikke opplyst om noen spesielle forhold på befaringen. Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Datagrunnlag kommer fra Statens Kartverk, og er gjengitt med tillatelse fra Staten gjennom det statlige selskapet Norsk Eiendomsinformasjon. Opplysningene kan være ufullstendige, ikke ajour eller det kan forekomme feil. Markedsverdi er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Konklusjon tilstand Enebolig med enkelte oppgraderingsbehov. Avvik som er påvist skyldes i hovedsak normal elde og bruksslitasje. Det bør påregnes stedvis utskifting av utvendig panel. Det er viktig å påpeke at bygning er oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt i byggeåret. Det vises forøvrig til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Bør være omsettelig i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 400 000 22.09.2011..................................... Roger Solbrekken Takstmann 4 av 13
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Endre Solbakken Tlf.: 99 01 26 64 Besiktigelse, tilstede Dato: 15.08.2011 - Roger Solbrekken Takstmann Tlf.: - Endre Solbakken Rekvirent Tlf.: 99 01 26 64 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Grunnbokutskrift Tegninger EDR Eiers egenerklæring Eier Rekvirent Teknisk etat Statens Kartverk Kommentar til egenerklæring Takstmannens Eiers egenerklæring er ikke forelagt takstmann. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 201 Bnr. 363 Hjemmelshaver: Endre Solbakken Tomt: Eiet tomt. Areal 283,1 m² Iflg. eiendomsdata.no Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig. Vann: Årnes Private vannverk. Avløp: Offentlig. Offentl. avg. pr. år: Kr 7 416 Offentlige avgifter inkluderer, renovasjon, feiervesenet og avløp. Kjøpesum: Det er ikke innhentet opplysninger vedr. tidligere kjøp av denne boligen. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: 3177920 Forsikringstype: Fullverdi Premiebeløp: Kr 1 816 Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Anvendelse: 1975. Iflg. eiendomsdata.no. Boligen er bebodd av eier. 5 av 13
Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 111 105 100 5 Vindfang, wc, kjøkken, 3 soverom, gang, bad, bod, stue. Terrasse med adkomst fra stue. Adkomst til frittstående utebod med strøm, størrelse ca. 5 m². Arealet er beregnet ut ifra innvendig oppmåling på stedet. Kryploft Kryploft med adkomst fra luke i tak, ikke målbart areale i henhold til NS 3940. Kryploft er inspisert. Krypkjeller Sum bygning 111 105 100 5 Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Vindfang, wc, kjøkken, 3 soverom, gang, bad, stue 2 boder Ikke målbart areal i henhold til NS-3940. Ikke målbart areale iht. NS 3940. Adkomst fra luke i ringmur, krypkjeller er inspisert. Ikke målbart areal i henhold til NS-3940. Beskrivelser - Eiet bolig Bygning generelt Bygning, generelt Vedlikehold ol: Vedlikeholdsmangler eller skader er nevnt for hver post på beskrivelsen, der hvor manglene klart avviker fra normal slitasje, sett i forhold til bygning eller bygningsdelers alder. Forventet levetid for bygningsdeler og komponenter er beskrevet i Byggforvaltningens detaljblad 610.015 intervall for vedlikehold. Bygningene er oppført etter den byggeskikk som 6 av 13
var vanlig på oppføringstidspunktet, og det vil alltid kunne registreres enkelte symtomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var da bygningen ble oppført. Bygningsdelene er gitt TG ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselement. En del bygningselement kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (f.eks VVB og andre elektriske komponenter), mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. TG er satt ut fra en generell vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf også innledene tekst på side 2 i dette dokumentet som forklare mer om TG / tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er (i forhold til f.eks sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasjer, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere av slik forhold må en kjøper forvente. Sjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er ikke kommentert. Takstmann viser til kjøpers undersøkelsesplikt, denne rapporten erstatter ikke på noen måte plikten til å undersøke eiendommen grundig, jmf avhendingslovens 3-10, 2. ledd. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, og tekniske anlegg og installasjoner, funksjoner på ovner, piper og ildsteder / fyringsanlegg mv er ikke kontrollert av takstmann. Merk at fellesansvar og felleseie ikke er omfattet av denne kontrollen. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Fundamentert med støpt såle og betong ringmur til antatt fast grunn i krypkjeller. Ingen kjente påkostninger. Noe fukt innsig i krypkjeller. Det er lagt plast på bakke. Saltutslag kommer som resultat av en transport av fuktighet i murvegger. Under fuktvandringen skjer en oppløsning av vannløslige salter. Disse saltene transporteres med vannet til utsiden av materialet. Her fordamper vannet bort, mens saltene utkrystaliseres i forskjellige former og farger. Den vanligste varianten er hvite utstående krystaller. Hvis saltutslagene er store, tyder dette på rikelig fukttransport. Risikoen for råtesopp i treverket er stor dersom slike vegger blir kledd inn. Bygningskonstruksjoner mot bakken skal utføres slik at forurensninger fra grunnen ikke kan trenge inn i byggverket og gi helseskader. Det skal tas særlig hensyn til at fuktighet og radon ikke trenger inn i byggverket. Man må begrense tilførselen av overvann til bygningens dreneringssystem mest mulig. Overflatevann må ikke renne inn til bygningen. Vann fra evt. taknedløp må ledes bort fra bygningen. 7 av 13
Overvann og vann fra taknedløp overstiger ofte kapasiteten til en vanlig husdrenering og er en utbredt årsak til fuktskader. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Levetider: Antatt drenering fra byggeår. Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i dreneringens etableringsår. Taknedløp er ført ned i grunn. Det er en begrensning når dreneringen er under bakken, ikke tilgjengelig for inspeksjon. Ukjent for takstmannen om dreneringen er vedlikeholdt. TG er satt ut fra alder og observerte symptomer innvendig i krypkjeller. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. TG: 1 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Trebindingsverk med utvendig kledning i 1 etg. Betongvegger i krypkjeller Yttervegger er beiset i 2006. Vedlikehold ol: Det er ikke foretatt utbedringer etter byggeår. Bygningsdelen bærer preg av noe alder slitasje samt enkelte steder med mykt treverk/råte i nedkant av panel. Levetider: Den bærende konstruksjonen er ikke tilgjengelig for kontroll, isoleringsevnen er ikke vurdert. Normal levetid for trepanel er 20 til 60 år. Normal levetid for puss, ompussing er 10 til 40 år. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer med 2-lags glass og trekarmer. Vinduer malt med oljemaling innvendig i 2006. Levetider: Ingen behov for overflatebehandling utover vanlig vedlikehold. Været gjorde at kontrollen på om det var punkterte vinduer, ble vanskelig. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. 8 av 13
Ytterdører og porter Balkongdør med 2-lags glass og trekarmer. Malt profilert utvendig dør. Balkongdør byttet i 2005. Normal slitasje forutsettes. TG: 1 Levetider: Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av malte treporter, stål- og aluminiumsporter er 10-20 år. Innvendige dører Innvendige glatte malte finerte dører. Montert nye dørvridere og malt hvite. Vedlikehold ol: Det er ikke utført noe spesielle tiltak. Takstmann har ingen spesielle merkander utover normale slitasjer. TG: 1 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltak i trekonstruksjoner tekket med pappshingel. Tak shingel er antatt byttet, ukjent for undertegnede når dette er utført. Yttertak er besiktiget fra bakkeplan. Normal slitasje forutsettes. Normal levetid for gesims og takbeslag er 15 til 35 år. Normal levetid for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år. Normal levetid for taksikringsutstyr/stige er 20 til 40 år. Normal levetid for luftelyrer/ventilasjonshetter er 20 til 40 år. Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Terrasse med inngangsparti utført i treverk med trerekkverk, fundamentert til bygning og antatt støpte søyler til grunn. Terrasse med adkomst fra stue utført i treverk med trerekkverk, fundamentert til bygning og støpte søyler til grunn. Del av terrasse delvis overbygget. Terrasser bygget i 2005/06. Overbygg reist i 2009. Terrasse gulv beiset i 2009. TG: 1 Normal elde og slitasje med hensyn til alder. TG: 1 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Antatt leca pipe. Skifer fliser ble murt opp i 2008, godkjent av brannvesenet på befaring iflg. eier. Ny rentbrennende jøtul "f100" ved ovn ble satt inn 2005. Vedlikehold ol: Det er ikke utført noe spesielle tiltak. 9 av 13
Takstmann har ingen spesielle merkander utover normale slitasjer, men pipe og ildsteder er ikke funksjonstestet av takstmann. TG er satt ut fra alder og normal bruk. Det er ikke opplyst om pålegg, funksjonsfeil eller mangler ved pipa. TG: 1 På generell basis anbefales alltid kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av eiendommer. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. 1. etasje Gulvsystemer Trebjelkelag i etasjeskillere. Overflatebehandlinger: belegg, fliser og laminat. Badet er fuktsøkt uten utslag. Laminat og fliser er lagt nytt fra 2004 og frem til 2008. Vedlikehold ol: Det er observert noen "kuler" på gulvet i gang og bad. Tilstandsgrad er satt utifra observerte kuler på gulv. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige vegger Innervegger/bærevegger i treverk utførelse. Overflatebehandlinger: malt strie, malt panel, flislagt mur og baderomsplater. Nåværende eier har utført oppgardeinger på innvendige overflater bla. brannvegg med fliser TG er satt observasjon av overflater. TG: 1 Levetider: Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10-30 år. Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er 10-20 år. Normal tid før maling av trevindu, malt er 6-12 år. Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5-10 år. Overflater på innvendig himling Trebjelkelag i etasjeskillere. Overflatebehandlinger: takess og panel. Panel i tak er lagt nytt i 2005, takess malt i 2004/05. Vedlikehold ol: Normalt vedlikehold er foretatt gjennom årene. Kryploft Himlinger inklusive taklister Enkelte steder er det observert spor etter fuktpåvirkning i taket. Antas å komme fra eldre taktekking, eier opplyser om bytte av shingel, ukjent for undertegnede når dette ble utført. Trebjelkelag i etasjeskiller med isolasjon. 10 av 13
Tilstandsgrad er satt pga. generell alder. Krypkjeller Himlinger inklusive taklister Trebjelkelag i etasjeskiller med isolasjon. Vedlikehold ol: Det er observert nebøyning av tredragere i krypkjeller og eldre fuktmerker i stubbloftsplate. Det anbefales å utføre en kontroll av dragere for å avklare behovet for understøttelser. Fuktmerker antas å komme etter gammel skade utbedret av kommunen. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vann fra privat vannverk og offentlig kloakk. Rørdeler er byttet av rørlegger i 2004 etter tilbakeslag. TG er i all hovedsak satt ut fra alder og på bakgrunn av at utvendig ledningsnett (stikkledninger) er svært sammensatt. Noen elementer har begrenset levetid og TG er gitt ut fra generelle vurdering. Det er ikke registrert synlig svikt. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er meget begrenset. Kontakt kommune eller rørlegger for nærmere info / kontroll av anlegget, eventuelt inspeksjon av rør med kamera. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 til 40 år Normal levetid for vannledning av PE/PEX er 25 til 75 år Normal levetid for vannledning av galvanisert stål er 15 til 30 år Utstyr for sanitærinstallasjoner Servant og badekar med opplegg for vaskemaskin på bad. Wc med servant på separat wc. Kjøkken med stål oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin. Varmtvannsbereder fra antatt byggeår på bad. Nytt wc i 2005. Takstmann er ikke VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Normal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20 til 50 år. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Varme, generelt Panel ovner og stråleovn. Jøtul F 100 peisovn. Panasonic luft til luft varmepumpe. Panel ovner er byttet ut jevnlig de 2 siste årene iflg. eier. Vedlikehold ol: Oppvarmingskilder er ikke funksjonstestet av takstmann. Branntilsyn er utfør iflg. eier. TG: 1 11 av 13
Luftbehandling, generelt TG er i all hovedsak satt ut fra alder og på bakgrunn av at "varme" er ett svært sammensatt elemet. Noen elementer har begrenset levetid, og TG er gitt ut fra generelle vurdering. Det er ikke registrert synlig svikt. Mekanisk avtrekk fra damphette på kjøkken. Avtrekk er montert nytt i 2006. TG: 1 Naturlig avtrekk med ventiler i tak. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Skjult/åpent fordelingsanlegg. Punkter fordelt ut i boligen. Automat sikringer. Nytt kabelstrekk i stue samt kontakter og 2 kontakter samt lampepunkt i bod. 3 nye utlamper montert av elektrikker med jordet dobbel stikkontakt ute på baksiden, nytt kabelstrekk i 2006 iflg. eier. Vedlikehold ol: Takstmann er ikke el takstmann og det er ikke foretatt kontroll av det elektriske anlegget (heller ikke evt. synlige åpenbare feil er kommentert). Ukjent TG - Ikke vurdert på tilstandsnivå. Normal levetid for el.anlegg er 20 til 40 år. Normal levetid for jordkabel er 30 til 50 år. Normal levetid for panelovner er 20 til 40 år. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning i glatt utførelse, med laminat benkeplate, integrert ventilator. Baderomsinnredning med speilskap. Normalt med garderobeskap. Malt kjøkkenet og byttet håndtak i 2005. Vedlikehold ol: Ingen spesielle merknader. Intet å bemerke uover normal elde og slitasje. TG: 1 Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Opparbeidet tomt med plen, tre og busker. Freseasfalt i felles innkjøring og gårdsplass. Asfalt grus ble i 2009 lagt i felles område/felles parkering/vei. Felles området på fremsiden av huset ble påkostet og renset for skog og gjort i orden av gravemaskin i 2008. Ny drennering fra felles område til kum for å få vekk overvann. Iflg. eier. 12 av 13
Terreng rundt byggverk skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket når ikke andre tiltak er truffet for å lede bort overflatevann. Rundt bygningsdeler under terreng og under gulvkonstruksjoner på bakken, må det treffes nødvendige tiltak for å lede bort sigevann og hindre at fukt trenger inn i konstruksjonene. Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 7 416 Forsikring: 1 816 Ansatte vedlikeholdskostn.: 8 000 Avsatt til brøyting, vedlikehold av 1 200 garasje/fellesarealer. Sum kostnader Kr: 18 432 Det er ikke beregnet utgifter for strøm og vann da dette er individuelt. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig 1 570 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 420 000 Teknisk verdi bygninger: 1 150 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 450 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 600 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 600 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 400 000 13 av 13