Eiendomsskatt og omtaksering

Hvordan skal skattebyrdene fordeles? 1. Bakgrunn og problemstilling I handlingsprogrammet for 2011-2014 er det lagt til grunn at det skal foretas generell omtaksering med inntektsvirkning fra 2012 av, og at dette skal øke skatten med 2,5 mill. I forbindelse med omtakseringen kan det være naturlig at kommunestyret vurderer om det også skal foretas endringer i beregningsmåten for eiendomsskatt med tanke på hvordan skattebyrdene skal fordeles. 1.1 Eiendomsskatt i Oppdal kommune et kort tilbakeblikk Oppdal kommune innførte eiendomsskatt første gang i 1980. Eiendomsskatten omfattet fra da av sentrumsområdet, avgrenset av stadfestede reguleringsplaner, - samt verker og bruk i hele kommunen. Hovedintensjonen med innføringsvedtaket var å hente skatteinntekter fra Driva kraftverk. Slik loven var utformet på det tidspunktet kunne man imidlertid ikke skattelegge verker og bruk alene, man måtte samtidig innføre eiendomsskatt i områder utbygd på byvis. Ved innføringen ble det foretatt en taksering av skattepliktige eiendommer. For verker og bruk ble skattesatsen opptrappet fra 2 promille til høyeste sats på 7 promille på begynnelsen av 80-tallet. Satsen for øvrige eiendommer ble opp- og nedjustert noen ganger på 80- og 90- tallet som et budsjettvirkemiddel, og lå gjennomgående under maksimumsnivået. I 1989 ble det foretatt en generell omtaksering. En ordinær husbankfinansiert bolig ble verdsatt til rundt kr 150.000,-, noe som lå betydelig under omsetningsverdien. Det ble foretatt enkelte småjusteringer av eiendomsskatteordningen utover på 90-tallet, bl.a. slik at man utnyttet fritaksmulighetene for nybygde boliger, landbrukseiendommer og bygninger av historisk verdi. Den lempelige praktiseringen de 20 første årene gir et bilde av at eiendomsskatt på boliger ble betraktet som et nødvendig onde for å kunne skattelegge Driva kraftverk. I 2000 ble det tatt politisk initiativ til å utvide eiendomsskatteområdet for sentrum. Dette ble begrunnet med at det hadde skjedd en naturlig utvidelse av sentrumsområdet, og at man ut fra rettferdighetshensyn burde la skatten omfatte flere. Spørsmålet var kontroversielt, og det endte med at kommunestyret bare vedtok utskriving av eiendomsskatt for verker og bruk i 2001. Gjennom en lovendring fra 1996 ble det mulig å skattelegge disse objektene alene. I 2002 gjeninnførte kommunestyret eiendomsskatt i sentrum, og nå med en grense som strakk seg til Vangslia i vest, Bøndenes Salgslag i sør og til Rønningslia i nord. Forut for skatteutskrivingen ble det foretatt en omtaksering for det gamle sentrumsområdet, og nytaksering for eiendommer i området som hadde kommet til. Takstnormene tilsvarte på det tidspunktet rundt 25-35 % av omsetningsverdien på eiendommene. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 1

Gjennom lovendringen i juni 2006 fikk kommunene mulighet til å innføre eiendomsskatt for hele kommunen. Oppdal var av de første til å benytte seg av denne muligheten, og i 2007 ble det foretatt taksering av 3.400 eiendommer med skattevirkning fra 2008 av. Takstnivået var det samme som ved 2002-omtakseringen i sentrum. Skattesatsen i 2002 ble satt til 2 promille, for deretter å bli økt i perioden fra 2005 til 2010, slik at den nå er på lovens maksimalnivå på 7 promille. For verker og bruk her den hele tiden vært 7 promille. Driftsdelen av landbrukseiendommer er i henhold til eiendomsskatteloven fritatt. I tillegg benytter kommunestyret seg av følgende fritaksmuligheter: Eiendommer til institusjoner som utfører funksjoner som naturlig tilhører det offentlige ( 7a) Bygninger av historisk verdi - nærmere definert til bygninger som er fredet i medhold av kulturminneloven ( 7b) Boliger som blir brukt til helårsboliger de 10 første årene etter oppføring ( 7c) Verneområder på Dovrefjell og i Trollheimen ( 7d) 1.2 Tall for eiendomsskatten Kommunens inntekter fra eiendomsskatt utgjør ca 16,2 mill., eller 4 % av samlede inntekter. En analyse av skattelisten for 2010 viser at eiendomsskatten grupperer seg slik: Sumverdier Pr eiendom Eiendomsgruppe Takst, mill. kr Antall eiendommer Skatt Gj.snitt takst Gj.snitt skatt Bolig 376 384 1 669 2 634 687 225 515 1 579 Fritidsbolig 822 778 2 969 5 759 449 277 123 1 940 Våningshus 122 762 520 859 332 236 080 1 653 Verk/bruk 756 695 79 5 296 866 9 578 420 67 049 Ubebygd boligeiendom 9 285 148 64 995 62 736 439 Ubebygd fritidseiendom 82 866 577 580 062 143 615 1 005 Forretningseiendom 147 456 103 1 032 193 1 431 613 10 021 Naust 1 064 57 7 448 18 667 131 Utbyggingsareal 2 960 31 20 718 95 475 668 Annet 3 229 4 22 600 807 143 5 650 Boliger m/fritak etter 10-årsregel 122 339 303 0 403 760 0 Sum 2 447 818 6 460 16 278 350 Gjeldende takstverdier for fritidsboliger, boliger og våningshus: Fritidsbolig Bolig og våningshus (også de med fritak) Gjennomsnitt 277 122 247 734 Median * 226 000 215 900 Trimmet gjennomsnitt ** 262 769 239 414 * Den midterste verdien når takstene blir sortert i stigende rekkefølge ** Gjennomsnittet når de 5% høyeste og 5% laveste takstene tas bort fra beregningen. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 2

Antall eiendommer gruppert etter takstnivå. Eiendomsskatt og omtaksering 1.3 Problemstilling For at eiendomsskatten skal ha tilstrekkelig legitimitet, er det viktig at fordelingen av byrdene oppleves som rettferdig. Eiendomsskatteloven gir kommunen flere virkemidler som påvirker fordelingen. I forbindelse med den generelle omtakseringen er det ønskelig at man finner svar på følgende problemstilling: Hvilke overordnede prinsipp skal ligge til grunn for fordeling av eiendomsskattebyrdene i Oppdal? 2. Juridisk rammeverk Eiendomsskatt er en kommunal særskatt som kommunestyret har rett, men ikke plikt til å innføre. Begrensningene og reglene for denne retten er regulert av eiendomsskatteloven. 2.1 Områder for eiendomsskatt Kommunene har fire alternativ å velge mellom: A. Skatt på faste eiendommer i områder heilt eller delvis utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang. B. Skatt på faste eiendommer i områder heilt eller delvis utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang og skatt på verker og bruk i hele kommunen. C. Skatt på verker og bruk i hele kommunen. D. Skatt på "faste eiendommer" i hele kommunen. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 3

Fra 2008 har Oppdal kommune brukt alternativ D. Dette er det ikke noe aktuelt tema å endre på. Dermed er et vesentlig tema for skattefordelingen allerede bestemt: Alle eiere av faste eiendommer skal i utgangspunktet være med på å betale. Selv om ordningen omfatter hele kommunen, er der en bestemmelse i eiendomsskattelovens 7d som sier at kommunen kan frita "bygninger og grunn i visse deler av kommunen". Dette kan virke inkonsekvent. Dersom prinsippet er at eiendomsskatten skal være en generell skatt på alle faste eiendommer i kommunen, vil begrunnelsesplikten for å frita på enkelte områder være stor. Kommunestyret vurderte dette spørsmålet i k-sak 07/64, og fant at det var sakelig grunn for å frita eiendommer i områder som i henhold til forvaltningsplanene for Dovrefjell og Trollheimen har status som naturreservat, nasjonalpark og landskapsvernområder, men likevel slik at de områder innenfor landskapsvernområdene som har status som brukssoner og soner med spesiell tilrettelegging og tiltak skal være omfattet av eiendomsskatten. 2.2 Skattepliktige eiendommer Eiendomsskatten er en objektskatt. Det vil si at det er egenskaper ved eiendommen som avgjør skatteleggingen, og at kjennetegn ved eieren ikke skal vektlegges. Dermed er eiendomsskatten vesensforskjellig fra formuesskatten, som er en subjektskatt hvor f.eks. eierens gjeld kan trekkes fra i skattegrunnlaget. Etter eiendomsskattelovens 4 kan det utskrives skatt på faste eiendommer, noe som er nærmere presisert slik: Til faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til, huslause grunnstykke som hagar, lykkjer, vassfall, laste-, opplags- eller arbeidstomter, bryggjer og liknande og likeeins verk og bruk. Til verk og bruk vert m.a. rekna fabrikkar, sagbruk, møllebruk, skipsvervar, industrielle verk, og likeeins gruver, steinbrot, fiskevær, saltehus, lenser, utbygde vassfall og vassfallstykke, demningsverk, losse- og lasteplassar og liknande arbeids- og driftsstader. Bygningar og anlegg skal reknast saman med verket eller bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifta. Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket. 2.2.1 Obligatoriske fritak fra eiendomsskatt 5 i eiendomsskatteloven lister opp en del eiendommer som man ikke har adgang til å skattelegge. Dette omfatter bla.a. eiendommer som blir benyttet til kulturelle formål, jernbane, forsvarsanlegg, statens samferdselsforetak, kirker, eiendommer tilhørende helseforetak og kommunale eiendommer. Ved endring av eiendomsskatteloven i juni 2006 kom det inn et nytt obligatorisk fritak i 5: Eigedom som vert driven som gardsbruk eller skogbruk Utredning fra rådmannen av 14.08.10 4

I forarbeidet til lovendringen (Ot.prop nr 77 (2005-2006)) går det frem at fritaket gjelder driftsdelen av jord- og skogbrukseiendom, hvor m.a. våningshus ikke blir omfattet av fritaket. Likevel skaper fritaksregelen betydelige avgrensingsproblem. For det første i forhold til objekt som ligger i gråsonen mellom driftsbygning og fritidseiendom, som f.eks. seterbygning som har gått ut av landbruksdrift. For det andre for grensegangen mellom landbruk og industri/håndtverk, som f. eks pelsdyranlegg og verksted. For det tredje for grunneiendommer som har blitt omregulert til utbygningsformål, men hvor utbygningen ennå ikke har kommet i gang. Det fremgår av Ot. prp. nr 77 (2005-2006) at det obligatoriske fritaket skulle ha samme omfang som den tidligere fritaksadgangen etter eiendomsskatteloven 7, og dermed vil rettskilder i tilknytning til 7 være relevante ved fortolkningen av det nye unntaket for gårdsbruk inntatt i 5. I ot. prp. nr 44 (1974-1975) står det følgende om dette: Det er elles føresetnaden at kommunestyret skal kunne gjera vedtak om fritak for eigedomsskatt med heimel i bokstav d i denne paragrafen for eigedomar som vert nytta til jord- eller skogbruk bortsett fra våningshus med høveleg tuft og område som går innunder vedteken reguleringsplan. Dette er senere stadfestet av Høyesterett i Rt 1991 s. 798, noe som må forstås slik at det må gjøres konkrete vurderinger om den enkelte bygning som ligger i gråsonen, og at kommunen ikke har hjemmel til å frita grunneiendommer som er omfattet av en stadfestet reguleringsplan selv om hverken fradelingen fra hovedbølet eller utbyggingen har kommet i gang. 2.2.2 Frivillige fritak fra eiendomsskatt Av eiendomsskattlovens 7 går det frem at kommunestyret kan frita følgende eiendommer: Eiendom til stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige Bygninger som har historisk verdi Bygninger som helt eller delvis blir benyttet til bolig i inntil 20 år etter at bygget vart ferdig. Bygninger og grunn i visse deler av kommunen. I Oppdal benytter man seg av alle disse fritaksmulighetene. Fritaket for boligbygg er fastsatt til 10 år. I deler av verneområder på Dovrefjell og i Trollheimen er det ikke eiendomsskatt. De fritaksordningene kommunen har lagt seg på er greie å praktisere, og synes å ha bred aksept. Det anses derfor ikke aktuelt å endre på noen av disse. Anbefaling: Dagens fritaksregler med hjemmel i eiendomsskattelovens 7 videreføres. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 5

2.3 Skattegrunnlaget 2.3.1 Hjemmel for omtakseringen Eiendomsskatt og omtaksering Eiendomsskattelovens 8 inneholder bestemmelsen om at verdien ved formuesbeskatningen skal legges til grunn. Denne paragrafen har imidlertid kun tatt til å gjelde for kraftverk. Alle øvrige objekt blir i stedet taksert i tråd med de gamle reglene i byskattelovens 4: Enhver eiendoms skatteverdi fastsettes ved taksering. Alminnelig taksering foregår hvert 10de år, med mindre bystyret under særegne forhold beslutter, at ny taksering tidligere skal finne sted. Verdsettelsen skjer på kommunens bekostning ved dertil av bystyret særskilt oppnevnte takstmenn. Dersom eiendomsskatteområdet skal utvides i løpet av en slik 10-årsperiode, skal de eiendommer som kommer til takseres etter samme verdsettelsesprinsipp som eksisterende område. Dette ble gjort da ordningen ble utvidet til hele kommunen, og dermed er alle eiendommer omfattet av den generelle omtakseringsadgangen regnet 10 år fra virkningsåret 2002. Det følger altså av loven at: Alle eiendommer skal være omfattet av omtakseringen 2.3.2 Verdsettelsesprinsipp Byskattelovens 5 sier følgende om verdsettelsesprinsippet: Ved takseringen ansættes eiendommens takstverdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg Med dagens språkdrakt kan man kalle dette for omsetningsverdi. Med dette menes ordinær pris i markedet. I de fleste tilfeller brukes markedsverdi og omsetningsverdi som synonyme begreper. Men i tilfeller der man har et prisregulert marked, f.eks. gjennom konsesjonslov og delingsforbud for landbrukseiendommer, vil omsetningsverdien være lavere og refererer seg til høyeste lovlige omsetningspris. Det er viktig å skille mellom takstverdi og skattegrunnlag. Kommunen har mulighet til å ha et standard bunnfradrag som trekkes fra for alle bebygde bolig- og fritidseiendommer. Dermed blir skattegrunnlaget lavere enn takstverdien. Dette utdypes nærmere i kap. 2.3.3. Det er også adgang til å ha lavere skattesats for bebygde bolig- og fritidseiendommer enn andre objekt. Dette kommer vi tilbake til i kap. 2.4.1. Utgangspunktet og hovedregelen ved eiendomsskattetaksering er en skjønnsmessig vurdering av omsetningsverdi. Når takseringen foretas for flere tusen eiendommer kan det ikke kreves millimeterrettferdighet. Det foretas f.eks. ikke annet enn utvendig besiktigelse. Det godtas at taksten baseres på forholdsvis grove modeller, hvor mindre vesentlige forhold ikke fanges opp. Ved taksering bruker de fleste kommuner sjablonger. Det vil si at man ut fra normtall regner seg frem til en verdi ved hjelp av størrelsen på bebygd og ubebygd areal, antall etasjer, byggeår, sonefaktor basert på beliggenhet mv. I tillegg må takstnemnda eller eventuelt besiktigelsesmenn befare eiendommen og vurdere om den verdien man har kommet frem til ved hjelp av sjablongene fremstår som rimelig sett i forhold til antatt Utredning fra rådmannen av 14.08.10 6

omsetningsverdi og takstnivået i kommunen. Eiendomsskatt og omtaksering Enkelte kommuner bruker såkalt reduksjonsfaktor i forbindelse med takseringen. Dette innebærer at kommunen trekker fra for eksempel 20 eller 30 % av omsetningsverdien. Begrunnelsen for reduksjonsfaktorer er gjerne at fradraget skal gjøre opp for eventuelle usikkerheter knyttet til taksten, eller et ønske om å redusere skattetrykket. Andre kommuner har takstnormer som åpenbart ligger betydelig under omsetningsverdi, noe som ikke i sin helhet kan forklares med at det har gått lang tid fra forrige taksering. Dette er situasjonen for Oppdal. Selv om en slik praksis er innarbeidet, har den ingen hjemmel i eiendomsskatteloven eller byskattelovens ordlyd. De rettslige konsekvensene av å bruke reduksjonsfaktorer eller kunstig lave sjablongverdier er ikke avklarte. Loven gir kommunene i stedet virkemidler til å avpasse skattetrykket gjennom variere satsene og bunnfradrag. En av utfordringene med å tilpasse sjablongverdiene til reelle verdier, er at omsetningsverdien er forskjellig i ulike deler av kommunen. Beliggenhet er en av de viktigste faktorene for hva en hus- eller en hytteeiendom er verdt. Sjablongene som kommunen så langt har benyttet for bebygde eiendommer inneholder tre variabler: Bygningstype Bygningsareal Bygningsalder For å få en beregningsmodell som samsvarer bedre med de faktorene som avgjør en eiendoms omsetningsverdi, må dette suppleres med en fjerde variabel: Beliggenhet Dette gjøres ved at kommunen deles inn i ulike takstsoner. Gjennom analyse av omsetningsdata kan man isolere beliggenhetsvariabelen, og finne ut hva kvadratmeterverdiene må justeres med i de ulike områdene av kommunen. På basis av dette tegnes det et sonekart, hvor områder innenfor den enkelte sone får tilordnet en fast justeringsfaktor. Det behøver ikke være samsvar mellom beliggenhetens betydning for en boligeiendom og en fritidseiendom. Det er derfor aktuelt å lage to sonekart; ett for fritidseiendommer og ett for boligeiendommer. Det understrekes at beregningsmodellen for å regne seg frem til en takst bare er et utgangspunkt. Hver enkelt eiendom skal besiktiges og vurderes individuelt før taksten fastsettes. Men desto bedre modell man har til å beregne reelle verdier, desto mer effektivt og smertefritt kan takseringen gjennomføres. Når beregningsmodellen bare gir grove anslag bør det ikke brukes verdinormer som ligger helt i grenselandet for gjennomsnittet av registrerte omsetningsverdier. Det er nødvendig med en viss sikkerhetsmargin til skatteyterens fordel. Det f.eks. etableres normer som med 90 % sannsynlighet gir et takstutgangspunkt som ligger under reell omsetningsverdi. Ansvaret for å fastsette en beregningsmodell gjennom bruk av sjablongverdier ligger hos takstnemnda. Kommunestyret må imidlertid være bevisst på at innføringen av takstsoner innebærer en geografisk omfordeling av skattebyrdene. Anbefaling: Takstene fastsettes med utgangspunkt i omsetningsverdi. Modellen for å beregne takster utvides med en variabel for beliggenhet. Kommunen inndeles i ulike takstsoner. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 7

2.3.3 Bunnfradrag Etter lovendring fra 1993 gir eiendomsskattelovens 11 adgang til å fastsette et bunnfradrag for alle sjølvstendige bustaddelar i faste eiendomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd. Dette innebærer at skattegrunnlaget kommer frem når et standard bunnfradrag er trukket fra takstverdien. Oppdal har så langt ikke benyttet denne muligheten, men det er naturlig at man nå vurderer dette virkemiddelet. I forarbeidet til lovendringen (Ot.prop. nr 12(1992-93)), går det frem at hensikten var å gi kommunene større mulighet for å foreta mer individuelle tilpasninger av eiendomsskatten på bolig- og fritidseiendommer til forholdene i egen kommune. Lovgiveren så problemstillingen med at en taksering etter omsetningsverdi kunne føre til en uønsket eller utilsiktet høy skattebyrde på boliger, og ville gi kommunene et virkemiddel for å skjerme boligbeskatningen. Bunnfradraget bidrar til å dempe skattetrykket, og gir eiendomsskatten visse fordelingsvirkninger ved at eiendomsskatten blir forholdsmessig høyere for eiendommer med høy verdi enn for eiendommer med lav verdi. Ordningen med bunnfradrag er fleksibel, ettersom fradraget blir fastsatt årlig av kommunestyret i forbindelse med budsjettvedtaket. Selv om takstene blir stående fast i 10 år, kan kommunestyret dermed påvike skattetrykket og fordelingen for bolig- og fritidsboliger årlig. Bunnfradraget skal være et fast kronebeløp, og være det samme for boliger og fritidsboliger. Andre objekt, - slik som ubebygde tomter, forretningseiendommer og industrianlegg, - skal ikke ha bunnfradrag. Lovgiver har ikke fastsatt noen nedre eller øvre grense for størrelsen på bunnfradraget. Dersom bunnfradraget er høyere enn eiendomsskattetaksten, skal skattegrunnlaget settes lik null. Finansdepartementet har imidlertid i et brev av 13.11.2003 uttalt at bunnfradraget ikke kan settes så høyt at det reelt sett blir en fritaksbestemmelse. Enkelte kommuner bruker et bunnfradrag som ikke er et fast kronebeløp, men en fast prosentverdi av taksten. Ut fra en språklig forståelse og sammenhengen i regelverket er det tvilsomt om det er riktig at bunnfradraget kan gis som en prosentandel av taksten.. Det fremgår av lovforarbeidene at dersom kommunen velger å innføre bunnfradrag, skal det også gjelde for skattegrunnlaget for fritidseiendommer. Dette gjelder selv om boligen eller fritidsboligen ikke er i bruk. Det skal tilordnes ett bunnfradrag for hver selvstendig boenhet. Hva skal til for at en sjølvstendig bustaddel eksisterer? I forarbeidet (Ot.prop. nr 12 (1992-93)) sier departementet: For å oppnå likebehandling av ulike boliger uavhengig av eiendomstype og eierform, legger departementet til grunn at det skal gis ett bunnfradrag for hver enkelt boenhet. (...) Det legges til grunn at de kommunene som innfører bunnfradrag selv utarbeider nærmere regler med hensyn til hva som kvalifiserer til adgang til bunnfradrag. For å sikre en rimelig enhetlig praksis fra kommune til kommune er det likevel påkrevet å angi visse kriterier som bør tillegges vekt under vurderingen. Det vil for det første være grunn til å legge vekt på om vedkommende bygningsareal er godkjent for varig opphold. Videre kan det legges vekt på om arealet har egen utgang til ytre rom, eksempelvis trappeoppgang. Det må også legges betydelig vekt på om arealet har eget kjøkken. Et annet viktig element er om det foreligger eget bad og wc. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 8

Når det gjelder forholdet til fritidsboliger uttaler Finansdepartementet i et brev av 26.04.2007: "For fritidseiendommer gjør enkelte særlige hensyn seg gjeldende. De er stort sett frittliggende, og vil da uten videre utgjøre hver sin boenhet selv om standarden er lav. Det skal selvsagt ikke være slik at fritidsboliger med høy standard lettere får eget bunnfradrag enn fritidsbolig med lavere standard. Med dette vil kriteriene fra Ot.prp. nr 12 (1992-93) bare gi begrenset veiledning ved vurderingen av boenhetsbegrepet for fritidsboliger." Det må altså fastsettes kommunale regler for hva som blir å betrakte som en boenhet, og loven gir adgang til å tilpasse reglene etter lokale forhold. Anbefaling: En ordning med bunnfradrag for selvstendige boenheter tas i bruk. Dette skal omfatte både helårs- og fritidsboliger. Det lages regler for hva som er å regne som selvstendige boenheter, og størrelsen på bunnfradraget fastsettes årlig i forbindelse med budsjettbehandlingen. 2.4 Skattesatser Eiendomsskattelovens 10 sier at Kommunestyret fastset kvart år i samband med budsjettet kva satsar og reglar som skal nyttast ved utskriving av eigedomsskatt for det komande skatteåret. 11, 1. ledd har følgende bestemmelse: Eigedomsskatten skal vera minst kr 2 og ikkje meir enn kr 7 for kvart 1.000 av takstverdet. 2.4.1 Differensierte skattesatser Kommunens adgang til å ha differensierte skattesatser fremgår av eiendomsskattelovens 12. Utgangspunktet er at kommunen skal ha en generell eiendomsskattesats, og at avvik må være hjemlet i denne paragrafen: Kommunestyret kan fastsetja ulike skattøyre for: a. Bustaddelen i eigedomar med sjølvstendige bustaddelar. b. Grunneigedomar som det står hus på, og huslause grunneigedomar c. Bygningar og grunn d. Avgrensa område som nemnde i 3. e. Verk og bruk i område som ikkje er utbygd på byvis, jfr 4, andre leden, andre og tredje punktum. Tolkningen av hvilken differensieringsadgang denne paragrafen faktisk gir, har skapt betydelig hodebry både i Oppdal og andre kommuner. Harboe (2004; s. 105) har følgende kommentar: Utredning fra rådmannen av 14.08.10 9

Lovens formulering trekker i retning av at kommunestyret står fritt i å beslutte at eiendommer innen de nevnte grupper skal pålegges skatt etter en høyere eller lavere skattesats enn de øvrige grupper. Av lovens forarbeid fremgår det imidlertid at det ikke har vært hensikten å stille kommunestyret så fritt. For enkelte av alternativene må ulik forstås som lavere. Landssamanslutninga for Vasskraftkommunar har følgende kommentarer til 12 : Bokstav a) Etter lovens første alternativ kan det settes ulike skattesatser for selvstendige boenheter ( sjølvstendige bustaddelar ). Bestemmelsen innebærer at kommunestyret kan sette en annen sats for boligeiendom enn for andre eiendommer. Finansdepartementet har gitt uttrykk for at fritidseiendommer i så fall må ha samme sats som boliger. Det er vanligst at kommunene fastsetter en lavere sats for boliger og fritidsboliger enn øvrige skattepliktige eiendommer. Av juridisk litteratur fremgår imidlertid at kommunestyret er gitt hjemmel til å fastsette både høyere og lavere skattesats. Kommunen vil også ha mulighet til å benytte seg av bunnfradrag for selvstendige boenheter, jf eskl 11, annet ledd, dersom det er ønskelig med en lempeligere skatteordning for boliger og fritidsboliger. Bokstav b) Det fremgår av eskl 12 bokstav b at ulike skattesatser kan settes for bebygde eiendommer og ubebygde eiendommer. Bestemmelsen innebærer at kommunen i så fall må foreta en sondering mellom bebygd og ubebygd eiendom, ikke mellom bebyggelse og grunn (jf alternativ c). Det fremgår av Harboes Eiendomsskatt kommentarutgave, 2. utgave at kommunestyret står fritt i forhold til om eiendomsskattesatsen på ubebygd eiendom settes lavere eller høyere, jf side 106. Det vanligste er å sette en lavere sats for ubebygd grunn. Bokstav c) Det tredje alternativet loven oppstiller er fastsettelse av ulike skattesatser for bygninger og grunn, jf. 12 bokstav c. Det følger av juridisk litteratur, jf bla Harboes kommentarutgave til eiendomsskatteloven at kommunestyret vil kunne velge om eiendomsskattesatsen skal være høyest eller lavest på henholdsvis bygning eller grunn. Bokstav d) Videre gir loven hjemmel for å fastsette ulike skattesatser for avgrensa område som nemnde i 3, jf eskl 12 bokstav d, dvs. tettstedsbeskatning etter eskl 3. Bestemmelsen innebærer at kommunen kan sette en annen skattesats for tettsteder. Kommunen kan imidlertid ikke sette ulike skattesatser i områder som anses for å ha lik utbyggingsgrad. Det fremgår av forarbeidene at eskl 12 bokstav d i utgangspunktet kun hjemler muligheten til å fastsette lavere satser for områder der utbyggingen er mindre. Bokstav e) Etter eskl 12 bokstav e kan det settes ulike eiendomsskattesatser for verk og bruk i områder som ikke er utbygd på byvis. Bestemmelsen hjemler kun en differensiering av skattesatsene i tilfeller der det ligger verk og bruk utenfor områder som er bymessig bebygd. I den forbindelse har forarbeidene fremhevet at for disse verk og bruk kan eiendomsskattesatsen kun settes lavere. Finansdepartementet har uttalt at det vil være en adgang til å anvende reduserte satser på verk og bruk utenfor område som er bymessig bebygd, selv om det ikke befinner seg noen verk og bruk innenfor området, jf uttalelse av 19.09.97. Finansdepartementet har videre uttalt 08.05.07 at kommunen ikke kan benytte differensierte satser etter denne bestemmelsen dersom kommunen skriver ut skatt i hele kommunen etter 3, første alternativ. Bestemmelsen vil dermed kun få anvendelse i tilfeller der kommunen skriver ut eiendomsskatt kun i tettsteder og på verk og bruk. LVK antar at bestemmelsen er lite aktuell å bruke, da de fleste kommuner ønsker lempeligere regler for boliger enn for verk og bruk i kommunen. For LVKs medlemskommuner er bestemmelsen trolig ikke aktuell fordi det normalt er vannkraftproduksjonsverkene som gir de største eiendomsskatteinntektene. Vannkraftproduksjonsverkene ligger ofte utenfor tettstedet. Oppsummering Vedtak om ulike skattesatser fastsatt i henhold til et av de ovennevnte alternativene, vil ikke bryte med likhetsprinsippet. LVK vil fremheve viktigheten ved at kommunene fastsetter en ordinær sats - og at differensieringen for eksvis boliger forankres i eskl 12. Dersom differensiering gjennomføres på annen måte, vil det kunne være i strid med loven. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 10

I Oppdal har det i perioder blitt benyttet differensierte satser med hjemmel i 12 a. En stor andel av eiendomsskatten skriver seg fra kraftverk. For å utnytte dette inntektspotensialet må den generelle skattesatsen fortsatt være 7 promille, og avvik for enkeltgrupper være hjemlet i bokstav a-e. Det anses som aktuelt å ha lavere skattesats for bolig- og fritidseiendommer i henhold til 12a. Dette for å tilpasse skattetrykket på bolig- og fritidseiendommer til ønsket nivå. Med et markedstilpasset takstnivå er det ikke sikkert at bunnfradraget alene er et tilstrekkelig virkemiddel. I tillegg er det aktuelt å benytte seg av adgangen til å ha lavere sats enn den generelle på ubebygde grunneiendommer, jfr 12b. Dersom bebygde bolig- og fritidseiendommer både får bunnfradrag og en lavere skattesats, vil det kunne oppstå en uønsket hard beskatning av tomtegrunn i forhold til bebygde eiendommer. Anbefaling: Den generelle skattesatsen skal fortsatt være 7 promille. For å avpasse skattebyrdene for bolig- og fritidseiendommer til ønsket nivå, brukes det lavere skattesats for disse objektene. 2.4.2 Opptrappingsregler for skattesatsene 13 sier at skattesatsen ved 1. gangs utskriving ikke skal være høyere enn 2 promille, og den kan deretter økes med maksimalt 2 promille hvert år. (Unntatt husløse eiendommer hvor satsen kan økes med 3 promille). Det er også gitt en egen regel for kommuner som innfører bunnfradrag for første gang, som sier at man ved innføringen kan øke satsen med 3 promille. Ettersom Oppdal nå ligger på maksimalsatsen 7 promille for alle eiendomstyper, har ikke opptrappingsreglene noen betydning. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 11

3. Gjennomføring av omtakseringen 3.1 Ansvar Kommunestyret fatter de overordnede, generelle vedtakene om eiendomsskatt i en kommune: Årlige utskrivingsvedtak i forbindelse med budsjettet, som inneholder bestemmelser om: o Virkeområde o Skattesatser o Eventuelle fritaksregler o Eventuelt bunnfradrag Vedtak om når det skal foretas generell omtaksering Vedtak om hvilke takstnemnder kommunen skal ha, og oppnevne medlemmer til disse. Formannskapet har til oppgave å ivareta kommunens interesser i enkeltsaker, og er således kommunens partsrepresentant. De kan klage på takstnemndas vedtak på vegne av kommunen dersom de mener taksten er satt for lavt. Formannskapet kan også kreve særskilt omtaksering mellom to alminnelige takseringer dersom det har skjedd en vesentlig økning eller reduksjon av eiendommens verdi. Eiendomsskattekontoret er i Oppdal lagt til økonomikontoret, og har ansvaret for å regne ut skatten, legge ut skattelister og sende skattesedler. Kontoret bistår også takstnemnda med praktiske og administrative oppgaver, herunder klagebehandling. Klage over utskrivingen behandles av eiendomsskattekontoret, mens klage over takseringen behandles av nemndene. Takstnemnda har til oppgave å taksere alle skattepliktige eiendommer med unntak for kraftproduksjonsanlegg. I forbindelse med takseringen skal nemnda ta stilling til om eiendommen er skattepliktig, eller om den for eksempel har fritak som landbrukseiendom. Byskattelovens 4 gir adgang til å organisere takstnemnda som sakkyndig nemnd, som har ansatte besiktigelsesmenn til å foreslå takster etter befaring. Oppdal bruker denne muligheten, og det har vært en praktisk og god ordning for å avlaste nemnda. Overtakstnemnda behandler klager over takseringen som ikke har fått medhold i takstnemnda. Overtakstnemnda er pliktig til å foreta befaring før de treffer vedtak. 3.2 Grunnlagsdata for takstene Rundt 6.500 eiendommer skal takseres. For å sikre en effektiv gjennomføring brukes data fra kommunens eiendomsregister om beliggenhet, bygningstype, bruksareal og alder. Ved hjelp av normer som takstnemnda fastsetter, beregnes det en foreløpig takst. Dersom det ved besiktigelse avdekkes forhold som er egnet til å øke eller redusere verdien, blir det foretatt skjønnsmessige justeringer. Kommunens matrikkelregister inneholder store kvalitetsmangler for de variablene som skal brukes. Det blir dermed et betydelig forarbeid med å fremskaffe korrekte fakta. Dette arbeidet vil administrasjonen etter planen utføre kommende vinter og vår. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 12

3.3 Kjøp av takseringtjenester Eiendomsskatt og omtaksering Da nytakseringen av 3.400 eiendommer utenfor sentrum ble foretatt i 2007, engasjerte takstnemnda to kommunalt ansatte som besiktigelsesmenn. Disse ble frikjøpt fra sine ordinære oppgaver, og gjennom lokalkunnskap og kjennskap til byggesaksbehandlingen fikk vi en effektiv gjennomføring med få klager. Når det gjelder bolig- og fritidseiendommer tas det derfor sikte på å gjøre det på samme måte, med gjennomføring i sommerhalvåret 2011. I tillegg skal forretningseiendommer og såkalte "verker og bruk" omtakseres. Dette er et mer komplekst arbeid, som i større grad krever særskilt takseringskompetanse. Det tas derfor sikte på at det gjennomføres en anbudskonkurranse for å engasjere takstkyndige besiktigelsesmenn til dette arbeidet. Det presiseres at beslutninger om hvordan det praktiske takseringsareidet skal gjøres hører inn under takstnemndas myndighetsområde. 3.4 Beslutningsgrunnlag for å fastsette skattesatser og bunnfradrag I handlingsprogrammet for 2011-2014 er det lagt til grunn at omtakseringen skal gi en inntektsøkning på 2,5 mill. i 2012. Bunnfradraget og skattesatsen for hus- og hytteeiendommer kan justeres slik at dette inntektsmålet nås. Hvilke tallverdier dette innebærer kan man ikke si noe om før takseringen er gjennomført. Det tas sikte på at beslutningsgrunnlaget legges frem under budsjettprosessen for 2012. 4. Sammendrag Inntektsanslagene i handlingsprogrammet for 2011-2014 er basert på at det skal gjennomføres generell omtaksering av grunnlaget for eiendomsskatt. For å komme i mål innen skatteutskrivingen for 2012 må prosessen starte til vinteren. Eiendomsskatteloven gir en del muligheter og begrensninger for hvordan eiendomsskatteordningen kan gi den ønskede fordelingseffekten. Hva som er ønskelig er noe kommunestyret selv må ta stilling til. Ut fra en gjennomgang av lovgrunnlaget vurdert opp mot lokale forhold, har rådmannen følgende anbefalinger: 1. Kommunestyret fatter et formelt vedtak om at det i henhold til byskattelovens 4 skal foretas generell omtaksering. De nye takstene skal ha skattevirkning fra 2012 av. 2. Dagens ordning med at eiendomsskatten omfatter hele kommunen videreføres. 3. Takstene fastsettes med utgangspunkt i omsetningsverdi. Modellen for å beregne takster utvides med en variabel for beliggenhet. Kommunen inndeles i ulike takstsoner. 4. Dagens fritaksregler med hjemmel i eiendomsskattelovens 7 videreføres. 5. Den generelle skattesatsen skal fortsatt være 7 promille. For å avpasse skattebyrdene for bolig- og fritidseiendommer til ønsket nivå, brukes det lavere skattesats for disse eiendommene. 6. En ordning med bunnfradrag for selvstendige boenheter tas i bruk. Dette skal omfatte både helårs- og fritidsboliger. Det lages regler for hva som er å regne som selvstendige boenheter, og størrelsen på bunnfradraget fastsettes årlig i forbindelse med budsjettbehandlingen. Utredning fra rådmannen av 14.08.10 13