SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre Arkivsaksnr: 2012/6539 Klassering: Saksbehandler: Bjørn Erik Haug EIENDOMSSKATT I STEINKJER KOMMUNE - OMTAKSERING - NY SAK Trykte vedlegg: - Regneeksempel m/kommentarer ved bruk av formuesgrunnlaget ved utskriving av eiendomsskatt for boliger. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Eiendomsskatt på boliger, fritidseiendom, næring og verker/bruk videreføres. Det fattes særskilt vedtak om eiendomsskatt i de årlige budsjetter. 2. Steinkjer kommune gjennomfører i 2013 med virkning fra 2014 alminnelig taksering av hytter, næringseiendom, landbrukseiendommer og verker og bruk. Formuesgrunnlaget (d.v.s. beregningsgrunnlaget som ligningsverdien av boliger bygger på) brukes for boligeiendom som utgangspunkt for utskriving av eiendomsskatt med virkning fra 2014. Anslåtte utgifter til taksering utgjør 1 mill. kr. som blir å dekke ved bruk av disposisjonsfondet. 3. Retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskatt for 2014-2024 vedtas høsten 2013 når formuesgrunnlaget for alle boligeiendommer i Steinkjer kommune er tilgjengelig. Beregningsmodellen vil gjelde for boliger, fritidseiendommer, næringseiendommer, landbrukseiendommer og verker og bruk. Torunn Austheim rådmann
Saksopplysninger: Sak om omtaksering av eiendommer i forbindelse med utskriving av eiendomsskatt fra 2014 var til behandling i formannskapet 29.11.12. Formannskapet vedtok å utsette saken. Rådmannen fremmer med dette saken på nytt. Formålet med saken Med bakgrunn i siste hovedtakst som ble gjennomført i 2003, kan det gjøres taksering i 2013 med virkning på eiendomsskatten fra 1.1.2014. Denne takseringen vil omfatte bolig- og næringseiendommer samt verker og bruk. Takseringen vil også omfatte eiendommene som ble innbefattet ved utvidelse av takstområdet til å gjelde hele kommunen, da disse ble taksert med bakgrunn i sjablong fra hovedtakseringen i 2003. I forbindelse med fastsettelse av takseringsgrunnlaget i 2003 ble det innhentet en særskilt beregning av prisutviklingen fra 1993 i Steinkjer kommune. Dette ble lagt til grunn for de nye sjablongene som ble benyttet i 2003. Taksering av eiendommer har så langt skjedd gjennom at egen takseringsnemnd har besiktiget og verdsatt alle eiendommer i kommunen. Dette er kostbart og arbeidskrevende. Med grunnlag i endring i eiendomsskatteloven åpnes nå for bruk av formuesgrunnlaget som ligger til grunn for ligningsverdien av boliger. Kommunen har gjennom dette valgmuligheter når det gjelder metoden for å verdsette eiendommer og foreliggende sak må ta stilling til hvilken metode kommunen ønsker å benytte for fastsettelse av verdien på de eiendommer som omfattes av eiendomsskatt (verdien er grunnlaget for utskriving av ny eiendomsskatt fra og med 2014). Dagens ordning med reduksjonsfaktor Kommunen har så langt vedtatt at 33,3 % av beregnet markedsverdi for bolig- og fritidseiendommer skal danne grunnlaget for beregning av eiendomsskatten. For næringseiendommer er andelen 50 %. Finansdepartementet har uttalt at en reduksjonsfaktor kan brukes til å justere ned verdien av de takserte eiendommene. Med reduksjonsfaktor menes en lik prosentvis reduksjon i takstene i forhold til den markedsverdien eiendommene i utgangspunktet ble taksert til. Mange kommuner benytter reduksjonsfaktor for å oppnå et ønsket nivå på eiendomsskattegrunnlagene ved utskrivingen. En reduksjonsfaktor vil også fungere som en buffer mot at takstene overstiger faktisk markedsverdi, og dermed kommer i strid med eiendomsskattelovas krav om at ingen eiendom skal tilordnes en verdi som overstiger markedsverdi. Bruken av reduksjonsfaktor er ikke lovregulert, men basert på langvarig praksis i kommunene. Finansdepartementet har også uttalt at valgt reduksjonsfaktor skal ligge fast i hele tiårs-perioden (takstperioden) og inntil det foretas ny alminnelig taksering. Rådmannen legger opp til at retningslinjer for fastsettelse av eiendomsskatt fra 2014 legges fram som sak for kommunestyret høsten 2013.
Saksvurderinger Det er fire alternativer: 1. Vedta tidligst i 2013 (med virkning fra 2014) at formuesgrunnlaget ved utskriving av eiendomsskatt på boliger brukes, jf. eiendomsskatteloven 8. Det må gjøres alminnelig taksering av hytter og næringseiendommer. Utgifter til taksering blir dekket ved bruk av disposisjonsfondet mot tilbakeføring i 2014. 2. Vedta tidligst i 2013 (med virkning fra 2014) ny alminnelig taksering for hele kommunen. Utgifter til taksering blir dekket ved bruk av disposisjonsfondet mot tilbakeføring i 2014. 3. Vedta tidligst i 2013 (med virkning fra 2014) kontormessig oppjustering av takstene. 4. Vedta at alminnelig taksering skal utsettes i inntil tre år på grunn av særegne forhold. Særegne forhold kan være at det nylig er gjort forandring i eiendomsskattelovens 8, og at kommunen ønsker å vurdere erfaringen av denne lovforandringen før eventuelt vedtak. Alternativ 1: Formuesgrunnlaget ved utskriving av e-skatt Nye verdsettelsesregler fra 2014 Fra 2014 skal kommunene kunne bruke beregnet markedsverdi eller formuesgrunnlaget (d.v.s. beregningsgrunnlaget som ligningsverdien av boliger bygger på. Ligningsverdien utgjør 25 % av formuesgrunnlaget for primærboliger og 40 % av formuesgrunnlaget for sekundærboliger) som utgangspunkt for å fastsette grunnlaget for eiendomsskatt på bolig. Eiendomsskattegrunnlaget finnes ved å multiplisere formuesgrunnlaget med en obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,67 (økes til 0,8 fra 2015). Den enkelte kommune kan vedta en lokal reduksjonsfaktor i tillegg. Kommunene skal kunne hente ut boligdata og formuesgrunnlag fra Skatteetaten når dette foreligger senere i år og dermed redusere takseringskostnadene vesentlig. Lovforandring i statsbudsjettet 2012 Som oppfølging av høringsnotatet (Prop. 1 LS 2011-2012) kunngjorde finansdepartementet i statsbudsjettet for 2012 lovforandring i eiendomsskattelovens 8 der det åpnes for et nytt, frivillig takseringsalternativ ved utskriving av kommunal eiendomsskatt. Kommunene kan innenfor visse rammer benytte formuesgrunnlaget (sjablongfastsatt markedsverdi) for boligeiendom som utgangspunkt for utskriving av eiendomsskatt på denne eiendomstypen. Næringseiendom og fritidseiendom er ikke omfattet av departementets forslag. Kommuner som ønsker å benytte forslaget til et nytt takseringsalternativ for bolig, må fortsatt verdsette øvrige eiendomsskattepliktige eiendommer etter dagens regler. Departementet foreslår at kommunene kan velge å benytte det nye takseringsalternativet for bolig fra og med skatteåret 2014. Kommunene skal nå få lov til å bruke formuesgrunnlagene som grunnlag for eiendomsskatt på boliger. Dermed slipper kommunene både å taksere boliger og behandle klager. Finansdepartementet ser også at det utvilsomt kan være besparelser for kommunene ved å åpne for bruk av formuesgrunnlagene for eiendomsskatteformål. En slik endring framstår videre som en effektiv utnyttelse av lett tilgjengelig offentlig informasjon som er samlet inn for et annet formål.
De største endringene: - Kommunene skal kunne bruke formuesgrunnlaget som er utgangspunktet for ligningsverdiene i formuesskatten. Det sparer takseringskostnad for alle boliger og sekundærboliger. - Eiendomsskatteverdiene skal settes til maks 67 prosent av formuesgrunnlaget (teoretisk markedsverdi). Kommunene kan redusere formuesgrunnlaget ytterligere med reduksjonsfaktor eller bunnfradrag. - Kommunene kan fortsatt ha reduksjonsfaktor eller bunnfradrag i eiendomsskatten for å lage sosial profil. - Eiendomsskatten på boliger vil nå endres hvert år, fordi formuesgrunnlaget endres hvert år med prisstigningen på boliger. Til nå har eiendomsskatten stått fast i 10 år av gangen. Stiger boligprisene, vil eiendomsskatten stige. - Hytter skal fortsatt skattlegges som i dag, og må med andre ord takseres av kommunene. - Næringseiendom skal fortsatt takseres som i dag, må også takseres. - Eiendomsskatten skal fortsatt være på 2 til 7 promille av eiendomsskatteverdien (redusert teoretisk markedsverdi fratrukket eventuell bunnfradrag) Slik skjer beregningen Forslaget innebærer at kommunene skal kunne benytte verdien av eiendommen som er fastsatt ved likningen året før skatteåret (formuesgrunnlaget). Det skal imidlertid legges inn en obligatorisk reduksjonsfaktor for å sikre at eiendomsskattegrunnlaget ikke overstiger boligens markedsverdi. Foreslått reduksjonsfaktor er 0,67 i skatteåret 2014, slik at formuesgrunnlaget reduseres med 33 %. Fra og med skatteåret 2015 er foreslått reduksjonsfaktor 0,8, slik at formuesgrunnlaget reduseres med Ingen endringer for næring, hytter og våningshus Forslaget innebærer ingen endringer for næringseiendom, fritidseiendom eller øvrige eiendomstyper f.eks. våningshus. Eiendomsskattepliktige eiendommer utover boliger må derfor uansett fremdeles verdsettes etter dagens regler. Videre er det lagt opp til at kommunene fremdeles skal kunne bruke en lokal reduksjonsfaktor og eventuelt bunnfradrag. Forslaget innebærer at kommunene skal kunne hente ut relevante eiendomsdata fra en internettbasert portal utviklet av Skatteetaten bl.a. gjelder dette formuesgrunnlaget som danner grunnlaget for eiendomsskatten. Verdien av boliger går fram av Skattelovens 4-10 hvor det står følgende i avsnitt 2: Verdien av boligeiendom settes til produktet av boligens areal og en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen settes til en prosentandel av beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter, hvor det tas hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Prosentandelen er 25 for primærbolig og 50 for sekundærbolig. Kvadratmetersatsene fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Opplegget fra Skatteetatens side inkl. portalen er ikke i bruk før etter skatteoppgjøret i 2013, dvs. oktober 2013. De totale inntektene, og hva dette vil si for hver enkelt eiendom, blir ikke klart før etter skatteoppgjøret til neste år. Men det er mange kommuner som i dag bruker reduksjonsfaktoren til å regulere inntektene av eiendomsskatten. Utgifter til taksering basert på formuesgrunnlaget Utgifter til taksering av bare hytter og næringseiendommer. Lønn, scooterleie, utstyr, informasjonsmateriell, konsulenter: 1 000 000 kr I tillegg blir det administrative arbeidet mindre og mer håndterlig for kommunen.
Alternativ 2: Ny alminnelig takst (omtaksering) i hele kommunen Prisjustering av eksisterende modell Det andre alternativet er å revidere Steinkjer kommunes sjablongverdier, og gjøre en ny alminnelig takst for hele kommunen. Det innebefatter ny takst på både boliger, hytter og næringseiendommer. Befaring av alle eiendommer i kommunen, innleie av mye ekstra personell og utstyr, innkjøp av utstyr og betydelig administrativt arbeid i kommunen. Denne modellen vedtas av skattetakstnemnda i kommunen med utgangspunkt i boligprisindeksen utarbeidet av Statistisk sentralbyrå, og verdien er prosentvis regulert. Det er også sett på sjablongverdier benyttet av andre kommuner bl.a. Verdal kommune. I henhold til statistikk utarbeidet av Statistisk sentralbyrå har gjennomsnittlig kvadratmeterpris endret seg fra ca. kr 6.250,- i 2003 til ca. kr 12.250,- i 2011. Dette gir en prisstigning på ca. 95 %. Med utgangspunkt i en gjennomsnittvurdering mellom SSB og nabokommunene anbefales en sjablongverdig for enebolig på kr 10.500 pr m2. Med bakgrunn i tidligere praksis med bruk av en reduksjonsfaktor før skatteberegning på 1/3 for boligeiendommer og ½ for næringseiendommer videreføres. Dette begrunnes også med at ligningsverdien ikke skal overstige 30 % av markedsverdi. Soneinndeling Hvis det velges soneinndeling må det vurderes hvordan differensiering mellom fritid og boligeiendommer skal ivaretas. a. Regneeksempel med dagens verdier for e-skatt: Enebolig: Enebolig 141 m2: Underetasje, 1.etasje og kvist: korrigert areal 141 m2 Aldersfaktor og standardfaktor 0,9 Dagens arealverdi kr 7000/m2 Verdi enebolig kr 888 300 Garasje: 40 m2 Aldersfaktor og standardfaktor 0,9 Dagens arealverdi er kr 1 000/m2 Verdi garasje kr 36 000 Tomt: 958 m2 Dagens arealverdi er kr 100/m2 Verdi tomt kr 95 800 Tomteforhold/beliggenhet er utenfor sentrum faktor 0,8 Verdi eiendom: kr 1 020 100 x 0,8 = vurdert takst kr 816 080 x 1/3 (reduksjonsfaktor) Beregningsgrunnlag for eiendomsskatt = kr 272 000 Faktura for eiendomsskatt i dag; enebolig 141 m2, garasje og tomt: 272 000 x 0,007 (7 promille) = kr 1 904 kr i året Faktura for eiendomsskatt i dag; enebolig 200 m2, garasje og tomt = kr 2 598 kr i året
Fritidseiendom: Hytte ved sjøen m/strøm og innlagt vann: 70 m2, arealverdi kr. 6 500 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi hytta: kr. 364 000 x 0,007 = kr. 2 548 Hytte på fjellet u/strøm og innlagt vann: 70 m2, arealverdi kr. 2 750 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi hytta: kr. 154 000 x 0,007 = kr. 1 078 Næringseiendom: E-skatten kr 4 5000/m2 for butikk/enklere varehus på Steinkjer. 250 m2, arealverdi kr. 4 500 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi butikk: kr. 900 000 x 0,007 = kr. 6 300 b. Regneeksempel med oppjusterte verdier for e-skatt jfr. retningslinjer for eiendomsskatt: E-skatten oppjustert til kr 10 500/m2 (opp 50 %) for enebolig. Garasje kr 1 500 (opp 50 %) og tomteverdi kr 150/m2 (opp 50 %). Enebolig: Enebolig: Underetasje, 1.etasje og kvist: korrigert areal 141 m2 Aldersfaktor og standardfaktor 0,9 Ny arealverdi kr 10 500/m2 Verdi enebolig kr 1 332 450 Garasje: 40 m2 Aldersfaktor og standardfaktor 0,9 Ny arealverdi er kr 1 500/m2 Verdi garasje kr 54 000 Tomt: 958 m2 Dagens arealverdi er kr 150/m2 Verdi tomt kr 143 700 Tomteforhold/beliggenhet er utenfor sentrum faktor 0,8 Verdi eiendom: kr 1 530 150 x 0,8 = vurdert takst kr 1 224 120 x 1/3 Beregningsgrunnlag for eiendomsskatt = kr 408 040
Faktura for ny eiendomsskatt på enebolig på 141 m2, garasje og tomt: 408 040 x 0,007 = kr 2 856 kr i året. Faktura for ny eiendomsskatt på enebolig på 200 m2, garasje og tomt = kr 3 897 kr i året Fritidseiendom: Hytte ved sjøen m/strøm og innlagt vann: E-skatten oppjustert til kr 10 500/m2 for hytter m/strøm og innlagt vann (opp 62 %) for Steinkjer. 70 m2, arealverdi kr. 10 500 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi hytta: kr. 588 000 x 0,007 = kr. 4 116 Hytte på fjellet u/strøm og innlagt vann: E-skatten oppjustert til kr 4 500/m2 for hytter u/strøm og innlagt vann (opp 64 %) for Steinkjer. 70 m2, arealverdi kr. 4 500 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi hytta: kr. 252 000 x 0,007 = kr. 1 760 Næringseiendom: E-skatten oppjustert til kr 5 5000/m2 for butikk/enklere varehus (opp 22 %) for Steinkjer. 250 m2, arealverdi kr.5 500 Aldersfaktor og standardfaktor 0,8 Verdi butikk: kr. 1 100 000 x 0,007 = kr. 7 700 ------------------------ Fordeling bolig, hytter og forretningsbygg: Det er boliger med garasjer som utgjør brorparten av hvem som betaler eiendomsskatt. Det er 7 177 boliger i Steinkjer, og som arealmessig utgjør en stor del, og 4 815 garasjer. Det er 1 742 hytter og 1 211 anneks. Her skilles et ikke mellom sjø og fjell, men et overslag gir 2/3 på fjellet. Forretninger (kontor, butikker, forretningsbygg, varehus) er 145 stykker. Inntekt av oppjustert i henhold til retningslinjene for eiendomsskatt utgjør ca. 10-11 mill. kr. Utgifter omtaksering: 1. Lønninger 20 personer i 20 uker (37,5 timers uke) x lønn 200 kr timen = 3 000 000 kr 5 leiekjører med snøscooter en uke (37,5 timer) med lønn 500 kr timen = 93 750 kr 2. Taksering av verk og bruk, konsulentoppdrag kr. 1 500 000 Taksering av verk og bruk Konsulent til data, matrikkel, taksering Informasjonsmateriell til innbyggere
3. Utstyr Leie av biler 3 000 pr uke x 12 uker x 10 biler = 360 000 kr GPS med kamera 10 stk x 4000 = 40 000 kr Avstandsmåler laser 10 stk x 2000 = 20 000 kr Pc til matrikkeloppdatering 5 stk x 10 000 = 50 000 kr 5 mill. kr Disse kostnadene er lave i forhold til andre kommuner som har gjort ny alminnelig taksering. Men tilsvarende som nabokommunene Verdal og Levanger. Denne takseringen krever også betydelig bruk av dagens administrasjon. Da er det forventet at det ikke er utgifter til kontor, at det ordner seg med kontorplasser på rådhuset i denne perioden. Det er nødvendig for pc-bruk og matrikkelføring. Alternativ 3: Kontorjustering Jf. eiendomsskattelovens 8 A-4 Kontorjustering «Kommunestyret kan gjere vedtak om auke av det verdet (taksten) som eigedomen vart sett i ved den siste ålmenne verdsetjinga for utskriving av eigedomsskatt... Auken kan skje stegvis over fleire år, men må ikkje vere meir enn 10 prosent av det opphavelege skattegrunnlaget for kvart år etter 10-årsfristen for den siste ålmenne verdsetjinga.» Etter ti år kan det økes med inntil 10 prosent av det opprinnelige grunnlaget hvert år. Men øker man flere år på rad (dette kan i teorien skje hvert år i uoverskuelig fremtid) bør man sjekke at takstene aldri går over det som er antatte salgsverdier i det enkelte år antatte omsetningsverdier ved fritt salg er alltid taket for takstene. Hvis det velges kontorjustering kan eiendomsskatten økes med inntil 10 % fra 2014. Vedtak kan da gjøres i desember neste år. Dette er bare en kontorjustering, det er ikke nødvendig med befaring av eiendommene. Kontorjustering 10 % De 10 prosentene vil ligge der fast helt til det enten oppjusteres ytterligere, eller det gjøres en alminnelig omtaksering. 25 mill. kr inntekt i dag med 10 % økning i 5 år: Totalt sett kan det bli økte inntekter på 2,5 mill. kr i 2014 hvis den økes maksimalt Inntekter i 2014 = 27,5 mill kr Inntekter i 2016 = 32,75 mill kr Inntekter i 2018 = 37,5 mill kr Kontorjustering for enebolig på 200 m2, garasje og tomt utenfor sentrum med 10 % økning i 5 år: Takst 1 113 000 kr, e-skatt 2 598 kr. Samme takst og e-skatt i 2014 = 1 224 000 kr, 2 858 kr Samme takst og e-skatt i 2018 = 1 559 000 kr, 3 638 kr Det følger bare mindre administrative kostnader med kontorjustering, samtidig som e-skatten og inntektene kan økes i mindre steg. Det er store besparelser med denne ordningen, både når det gjelder administrering og penger.
Alternativ 4: Utsette alminnelig taksering Vedta at alminnelig taksering skal utsettes i inntil tre år på grunn av særegne forhold. Særegne forhold kan være at det nylig er gjort forandring i eiendomsskatttelovens 8, og at kommunen ønsker å bruke tid til å vurdere erfaringen av denne lovforandringen før eventuelt vedtak. Det kan gjøres vedtak om kontorjustering for 2014 hvis e-skatten utsettes ett år.
Tilleggsopplysninger for eiendomsskatt Alternativ 1: Formuesgrunnlaget ved utskriving av e-skatt Hvordan beregnes den nye likningsverdien? Formuesgrunnlaget danner utgangspunkt for ligningsverdien og fastsettes med grunnlag i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Det tas også hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget. Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 25 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 40 prosent for sekundærboliger (alle andre boliger). Likningsverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P-ROM/BOA). Primærrom (P-ROM) Alle boligeiere blir bedt om å sende inn opplysninger om boligens primære areal (P-ROM). P-ROM er alt som kan defineres som oppholdsrom i boligen, for eksempel stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom og éntre. P-ROM må være tilgjengelig via dør eller trapp. Garasje, uinnredet kjellerrom/loft, boder og andre oppbevaringsrom regnes ikke som P-ROM. (opplysninger hentet fra info.brosjyre til skatteetaten). EKSEMPLER SOM VISER FORMUESVERDI OG LIKNINGSVERDI FOR ULIKE BOLIGTYPER: Dette er tall som brukes som i et gitt eksempel for å gi en pekepinn på de ulike metodene. Det er eiendomsskattetakstnemnda som setter eiendomsskatt for hver eiendom, og det er skjønnsfaktorer som gir ulik eiendomsskatt. Tallene er derfor å betrakte som retningsgivende. EKSEMPEL BOLIG 1: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1990 Bebyggelse: Spredt bebyggelse Boligens areal: 141 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 419 188 (ligningsverdien er kr. 354.797,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 561 107 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 045 941 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 441 (Regneark e-skatt kolonne 3) Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 248 856 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 914 (Regneark e-skatt kolonne 4).
Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og utom sentrum betaler i dag kr. 1 904, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 2 856 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7) EKSEMPEL BOLIG 2: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1990 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 141 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 805 720 (ligningsverdien er kr. 451.430,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 986 292 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 330 816 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 3 105 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 589 034 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 3 708 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og i sentrum betaler i dag kr. 2 380, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 3 570 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7).
EKSEMPEL BOLIG 3: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1950 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 80 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 051 068 (ligningsverdien er kr. 262.767,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 156 175 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 774 637 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 1 807 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 924 940 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 158 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og i sentrum betaler i dag kr. 1 352, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr.2 029 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 4: Boligtype: Leilighet Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1995 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 80 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 613 996 (ligningsverdien er kr. 403.499,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 775 396 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 189 515 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 776 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 420 316 andre året og utover (2015-).
formuesgrunnlaget blir da kr. 3 314 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og i sentrum betaler i dag kr. 1 306, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 1 960 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 5: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 2005 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 200 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 3 246 760 (ligningsverdien er kr. 811.690,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 3 571 436 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 2 392 862 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 5 863 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 2 857 149 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 6 667 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og i sentrum betaler i dag kr. 3 574, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 5 361 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 6: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1970 Bebyggelse: Spredt bebyggelse Boligens areal: 100 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 983 868 (ligningsverdien er kr. 245.967,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 082 255 for 2013.
Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 725 111 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 1 692 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 865 804 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 020 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og utom sentrum betaler i dag kr. 1 291, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 1 937 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 7: Boligtype: Enebolig Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1970 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 100 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 251 836 (ligningsverdien er kr. 312.959,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 377 020 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 922 603 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 153 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 101 616 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 570 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og utom sentrum betaler i dag kr. 1 614, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 2 421 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7).
EKSEMPEL BOLIG 8: Boligtype: Småhus (Rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig) Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 1970 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 80 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 269 436 (ligningsverdien er kr. 317.359,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 396 380 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 935 575 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 183 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 117 104 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 607 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og utom sentrum betaler i dag kr. 1 246, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 1 927 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 9: Boligtype: Leilighet Kommune: STEINKJER Opprinnelig byggeår: 2000 Bebyggelse: Tett bebyggelse Boligens areal: 50 Eierandel: 100 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 138 060 (ligningsverdien er kr. 284.515,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 251 866 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 838 750 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 1 957 (Regneark e-skatt kolonne 3).
Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 001 493 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 337 (Regneark e-skatt kolonne 4). Sammenlignbar boligeiendom med reduksjonsfaktor for alder, i normal stand og utom sentrum betaler i dag kr. 816, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 1 225 (Regneark e-skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 10: Eksisterende eiendom: Småhus (to-mansbolig) Opprinnelig byggeår: 1950-tallet Tett bebyggelse 73 m2 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 286 992 (ligningsverdien er kr. 321.748,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 415 691 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 948 513 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 213 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 132 553 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 643 (Regneark e-skatt kolonne 4). Boligeiendom betaler i dag kr. 1 211, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 1 525 (Regneark e- skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 11: Eksisterende eiendom: Enebolig Opprinnelig byggeår: 1950-tallet Tett bebyggelse 117 m2 Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 434 592 (ligningsverdien er kr. 358.648,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 578 051 for 2013.
Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 057 294 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 467 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 262 441 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 946 (Regneark e-skatt kolonne 4). Boligeiendom betaler i dag kr. 1 701, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 2 464 (Regneark e- skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 12: Eksisterende eiendom: Enebolig Opprinnelig byggeår: 1960-tallet Tett bebyggelse 150 m2 BRA Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 472 232 (ligningsverdien er kr. 368.058,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 619 455 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 085 035 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 532 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 295 564 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 3 023 (Regneark e-skatt kolonne 4). Boligeiendom betaler i dag kr. 1 701, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 3 260 (Regneark e- skatt kolonne 6 og 7).
EKSEMPEL BOLIG 13: Eksisterende eiendom: Enebolig Opprinnelig byggeår: 1930-tallet Tett bebyggelse 177 m2 BRA Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 929 600 (ligningsverdien er kr. 482.400,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 2 122 560 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 422 115 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 4 953 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 698 048 andre året og utover (2015-). formuesgrunnlaget blir da kr. 5 914 (Regneark e-skatt kolonne 4). Boligeiendom betaler i dag kr. 2 058, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 3 982 (Regneark e- skatt kolonne 6 og 7). EKSEMPEL BOLIG 14: Eksisterende eiendom: Enebolig Opprinnelig byggeår: 1950-tallet Tett bebyggelse 144 m2 BRA Formuesgrunnlaget i 2011 var kr 1 587 600 (ligningsverdien er kr. 396.900,-). Med 10 % økning de to neste årene blir formuesgrunnlaget kr 1 746 360 for 2013. Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 170 061 første året (2014). formuesgrunnlaget blir da kr. 2 758 (Regneark e-skatt kolonne 3). Formuesgrunnlaget for eiendommen blir kr 1 397 088 andre året og utover (2015-).
formuesgrunnlaget blir da kr. 3 293 (Regneark e-skatt kolonne 4). Boligeiendom betaler i dag kr. 1 792, oppjusterte verdier etter nemdas forslag kr. 3 256 (Regneark e- skatt kolonne 6 og 7). Sammenligning Kolonne 3,4 og 5 er satt opp og beregnet for å sammenligne omtaksering ved bruk av formuesgrunnlaget med alminnelig omtaksering. Det er lagt inn ingen prisendring av ligningsverdien fra Skatteetaten i disse tabellene. Formuesgrunnlaget blir i disse eksemplene 33 % mer i 2014, 79 % større i 2015 når det ikke er lagt inn prisendring. I kolonene på side 2 og 3 er det lagt inn verdier som viser nedgang i ligningsverdien på 5 % i kolonne 9, 10 og 11. Det er lagt inn 5 % økning i ligningsverdien i kolonne 14, 15 og 16. Bruk av formuesgrunnlag Bunnfradrag og mindre promille: I kolonne 17, 17 B og 17 C er det lagt inn et lokalt bunnfradrag i stedet for reduksjonsfaktor på 2/3, og med mindre promille. Lokal reduksjonsfaktor på ½ og annen promille: I kolonne 19, 20, 21, 23, 24 og 25 er det lagt inn en lokal reduksjonsfaktor på ½ i stedet for reduksjonsfaktor på 2/3, og med lik og mindre promille. Promillen kan gå opp med maksimalt 2 promille etter årlig vedtak av kommunestyret, mens det er ingen grense for å gå ned. Alminnelig omtaksering: Lokal reduksjonsfaktor på ½, bunnfradrag og annen promille: I kolonne 28, 29, 21, 30, 31, 32 og 33 er det lagt inn en lokal reduksjonsfaktor på ½ i stedet for reduksjonsfaktor på 2/3, og med lik og mindre promille. Fakta reduksjonsfaktor: En del kommuner har praksis for å fastsette takster som ligger under en gitt prosent av antatte omsetningsverdier. Fastsettes takstene til eksempelvis 60 % av antatte omsetningsverdier, har man en 40 % reduksjon. Dette kalles bruk av reduksjonsfaktor. En eventuell reduksjonsfaktor vedtatt av kommunestyret altså et gitt prosentbeløp som kommer til fradrag - må omfatte alle de skattepliktige eiendommer. Man er bundet av ordningen i hele takseringsperioden (normalt 10 år), slik at prosenten til fradrag kan ikke minskes eller fjernes i perioden frem til neste alminnelige taksering Fakta bunnfradrag: Eiendomsskatteloven 11 gir kommunene hjemmel for å tilordne (kun) bolig- og fritidseiendommer et bunnfradrag. Fradraget skal være et fast kronebeløp. Kronebeløpet som trekkes fra taksten før skatten beregnes kan være høyt, men ikke så høyt at de fleste boliger og fritidseiendommer unngår beskatning. Et bunnfradrag kan innføres, endres eller fjernes fra ett år til et annet. Vedtak om bunnfradrag må fattes av kommunestyret hvert år.
Boligene viser eksempel med tallgrunnlag av de forskjellige alternativene som kommunen har med bruk av formuesgrunnlaget eller alminnelig omtaksering. Rådmannen mener det er grunnlag for å bruke formuesgrunnlaget i omtaksering av eiendomsskatten. Spørsmålet er hvilken beregningsmodell kommunen skal bruke. Det må være samme reduksjonsfaktor på hytter og boliger i 10 år hvis det velges. Nå er det reduksjonsfaktor på 2/3 på hytter og boliger, ½ på næringseiendommer. Bunnfaktor kan bare være på boliger og hytter, og kan endres av kommunestyret hvert år. Promillesatsen kan gå opp med maksimalt 2 promille etter årlig vedtak av kommunestyret, mens det er ingen grense for å gå ned. Hvis man ønsker å være fleksibel kan det brukes bunnfradrag og promillesatsen reduseres.