Forretningsplan Sandnes Indre Havn KF UTKAST 3. mai 2012 [Teksten nedenfor fjernes i endelig versjon av forretningsplanen] --------------------------------- Forretningsplanen er utarbeidet av PricewaterhouseCoopers ( PwC") i tett samarbeid med Sandnes Indre Havn KF. PwC har assistert Sandnes Indre Havn KF med teknisk utarbeidelse av finansiell modell anvendt i forretningsplan, basert på informasjon mottatt fra Sandnes Indre Havn KF. Det er Sandnes Indre Havn KF sitt ansvar å sikre at modellen, samt informasjon og forutsetninger i modellen gir en rettvisende fremstilling av Sandnes Indre Havn KF sin finansielle og kommersielle posisjon og situasjon. PwC gir ingen garanti for intern konsistens og/ eller nøyaktighet i modellen, input anvendt i modell eller output fra modell. Det presiseres at forretningsplan og finansiell modell anvendt i forretningsplan kun er utkast. ---------------------------------
Innholdsfortegnelse 1 Opplysninger om selskapet... 3 2 Bakgrunn og formål... 4 3 Formål og forretningsidé... 6 4 Organisering av virksomheten... 7 5 Økonomi... 8 5. 1 Driftsbudsjett... 8 5.2 Likviditetsbudsjett... 9 5.3 Finansieringsplan (kapitalbehov og finansiering)... 11 5.4 Budsjettert balanse... 12 6 Administrasjon og intern organisering av foretaket... 14 6.1 Styre... 14 6.2 Daglig ledelse... 14 6.3 Eksterne funksjoner... 14 2
1 Opplysninger om selskapet I tabell 1 nedenfor presenteres opplysninger om selskapet. Selskapets navn Sandnes Indre Havn KF Organisasjonsnummer 995 283 174 Postadresse Postboks 583 Postnr og -sted 4305 SANDNES Besøksadresse Havnegaten 15 Telefonnummer 97 70 35 15 E-postadresse erik.tjemsland@sandnes.kommune.no Web-adresse www.havneparken.no Selskapets kontaktperson Erik Tjemsland Bankforbindelse og kontaktperson Sparebank 1 SR-Bank Regnskapsfører Regnskapsavdelingen Sandnes kommune Revisor Rogaland Revisjon Styreleder Arne Nordheim Selskapsform Kommunalt foretak Bransje Eiendomsutvikling Tabell 1 Opplysninger om Sandnes Indre Havn KF 3
2 Bakgrunn og formål Sandnes kommune har vedtatt en områdereguleringsplan for området Sandnes indre havn, reguleringsplan 2009116, som av kommunen er gitt navnet Havneparken Sandnes. Området omfatter en rekke private grunneiere i tillegg til Sandnes Indre Havn KF (heretter SIH). Planområdet består av et utbyggingsareal på 101 756 m2, fordelt på ulike private grunneiere med 24 335 m2, SIH 25 256 m2, mens offentlige areal og infrastruktur utgjør 52 165 m2. Fordelingsnøkkel for kostnader til infrastruktur mellom utbyggerne innenfor området vil baseres på faktisk utbygget bruksareal (BRA i henhold til Norsk Standard) på den enkelte eiendom, med mindre annet er uttrykkelig fastsatt. Figur 1 Kart- og planverk, reguleringsplan 2009116 4
Havneparken er regulert med 150 000 m2 bruksareal fordelt på 56 000 m2 byggeområde. Godkjent utnyttelse fordelt på bruksformål er som følger. Ca 200 boliger (sør) ca 20 000 kvm Ca 150 boliger (nord) ca 15 000 kvm Handel/service/kultur ca 20 000 kvm Kontor/næring ca 76 000 kvm Hotell ca 12 000 kvm Folkebad ca 7 000 kvm Sum antatt areal ca 153 000 kvm 5
3 Formål og forretningsidé Sandnes Indre Havn KF er et kommunalt foretak etablert i 2009 av Sandnes kommune. Foretakets formål er å utvikle havneområdet i indre havn i Sandnes til et moderne, urbant nærings- bolig- og rekreasjonsområde. Foretaket har inngått avtale med Sandnes Havn KF om overtakelse av havneområdet i takt med at havnevirksomheten flytter ut i Gandsfjorden til det nye havneavsnittet på Somaneset med første utflytting fastsatt til 2012 og med utflytting av siste del av havnevirksomheten planlagt til 2016. Som utbygger satser Sandnes Indre Havn KF på stor fleksibilitet for å bli attraktiv for næringer med ulike behov. I og rundt Havneparken vil det bli fordelaktig omlegging av hovedvei, nye underganger samt bilfrie gater og underjordiske parkeringsanlegg. Området skal preges av grønne allmenninger og små parker, torg, havnepromenade og brygger, folkebad og bybadestrand. Havnepromenaden vil bl.a. bli tilrettelagt med treningsfasiliteter og aktiviteter som lek, basketball, boccia, jogging og skating mv. Hovedgaten den nye Elvegaten gjennom Havneparken vil fungere som handlegate og arkade med restauranter, kafeer og uteservering. Se også vedlegg B for foretakets vedtekter, inkludert ytterligere definisjon av formål. 6
4 Organisering av virksomheten Foretaket er organisert som en prosjektorganisasjon, og prosjektets faser er illustrert i figuren nedenfor. Figur 2 Prosjektets tre faser Foretakets rolle i de ulike fasene er som følger. Fase 1 Bidra med innspill til områdeplanen Utarbeide forprosjekt mht kostnadsoverslag, finansiering og lønnsomhetsanalyse Gjennomgang av liknende nasjonale prosjekter Avklare kommunens behov for tomteareal (sentrumsnære bygg) Avklare størrelsen på de offentlige rom Fase 1 er gjennomført, og ble avsluttet februar 2012. Fase 2 Definere salgbart næringsareal Definere salgbart bolig areal Definere delfelt og rekkefølge i utbyggingen Foretaket er på vei inn i fase to, blant annet gjennom etablering av Sandnes Indre Havn Infrastruktur AS. SIH KF vil delta som aksjonær i Sandnes Indre Havn Infrastruktur AS på lik linje som øvrige grunneiere. Fase 3 Byggemodne delfeltene Salg av delfelt til eksterne utbyggere Salg av delfelt til kommunen 7
5 Økonomi I påfølgende avsnitt er henholdsvis driftsbudsjett, likviditetsbudsjett, finansieringsplan, og budsjettert balanse presentert. Det er benyttet 15 års perspektiv i driftsbudsjett, likviditetsbudsjett og finansieringsplan, basert på at utbygging av infrastruktur i Havneparken Sandnes er estimert til å strekke seg over ca 15 år. Se vedlegg A for finansiell modell anvendt i budsjettene presentert i avsnitt 5.1 til 5.4. Den finansielle modellen er basert på bidrag per BRA til Sandnes Indre Havn AS på kr 2310 som inflasjonsjusteres over tid. Modellen viser en estimert nåverdi av prosjektet på ca MNOK 50, gitt forutsetningene som ligger til grunn i modellen. Denne nåverdien er beregnet ved neddiskontering av kontantstrøm fra drift, og anvendt avkastningskrav er 10 % (reelt før skatt). Formålet med nåverdiberegningen er å gi et bilde av lønnsomheten i prosjektet. Budsjettene er basert på kostnadsestimater utarbeidet av SIH KF. Det presiseres at det ikke er innhentet tilbud fra leverandører, og at kostnadsestimatene er basert på innhentede beregninger og erfaring fra lignende prosjekter. Det presiseres videre at det er foretatt forenklinger i modellen, basert på at formålet med modellen er å gi et overordnet bilde av den estimerte finansielle utviklingen. De historiske regnskapstallene fra 2010 og 2011 er ikke innarbeidet i den finansielle modellen, basert på at regnskapstallene fra denne perioden anses relativt uvesentlige sammenlignet med de budsjetterte beløpene. Finansieringsplanen presentert nedenfor er et eksempel på hvordan finansieringen kan legges opp gitt forutsetningene som ligger inne i modellen. Et mer detaljert og nøyaktig likviditetsbudsjett må utarbeides løpende gjennom 15 års perioden, dette bør anvendes for å justere finansieringsplan løpende og likviditet bør styres aktivt. Budsjettene er overordnede og foreløpige, disse bør gjennomgås og kvalitetssikres ytterligere av regnskapsfører og/eller revisor i forhold til regnskapsprinsipper som anvendes i selskapet. Modellen viser et tenkt scenario, og bør anvendes som utgangspunkt for diskusjon, og oppdateres dersom det identifiseres svakheter, dersom forutsetningene anses urimelige, eller dersom ny informasjon foreligger. 5. 1 Driftsbudsjett Driftsbudsjettet er basert på følgende forutsetninger: Rentesats ekstern gjeld 5 % Rentesats bankinnskudd 2 % Inflasjon 2,5 % Det forutsettes at informasjon om kostnader samt tidspunkt for innbetalinger og utbetalinger utarbeidet av SIH KF er basert på beste estimat på forventede fremtidige kostnader. Gevinst relatert til salg av delfelt forutsettes behandlet som inntekt og resultatføres. Det er foretatt forenklinger/tilnærminger ved kalkulering av estimert gevinst for å unngå unødvendig kompleks finansiell modell. Renteinntekter og rentekostnader resultatføres løpende. Utbetalinger relatert til grunnkjøp og infrastruktur forutsettes behandlet som investeringer, og aktiveres som eiendeler i balansen. Grunnkjøp aktiveres ved avtaleinngåelse, og balanseføres som både eiendel og gjeld, gjelden reduseres i tråd med utbetalingene. Anvendt regnskapsprinsipp er anordningsprinsippet. 8
I figur 3 nedenfor er driftsbudsjettet presentert grafisk, se vedlegg A for tabell med oversikt over budsjettert resultatregnskap. Budsjettert resultat 80 000 000 70 000 000 60 000 000 50 000 000 40 000 000 30 000 000 20 000 000 10 000 000 Rentekostnader ekstern finansiering Renteinntekter bank Kostnader adm & markedsføring Gevinst salg av delfelt Resultat før skatt - (10 000 000) Figur 3 Driftsbudsjett 5.2 Likviditetsbudsjett Likviditetsbudsjettet er basert på tilsvarende forutsetninger som driftsbudsjettet, jf avsnitt 5.1 ovenfor. Likviditetsbudsjettet avhenger også av finansieringsplan og budsjettert balanse i de to påfølgende avsnittene (5.3 og 5.4). I figur 4-6 nedenfor er utvikling i likviditetsbeholdning gitt finansieringsplan samt estimert kontantstrøm fra drift presentert, se vedlegg A for ytterligere informasjon knyttet til likviditetsbudsjett. Budsjettert kontantstrøm fra drift og investering 60 000 000 50 000 000 40 000 000 30 000 000 20 000 000 10 000 000 - (10 000 000) (20 000 000) (30 000 000) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Figur 4 Budsjettert kontantstrøm fra drift og investering (kontantstrøm til totalkapital) 9
Endring i likviditetsbeholdning 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 10000000 0-10000000 IB 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027-20000000 -30000000 Figur 5 Budsjettert endring i likviditetsbeholdning gitt finansieringsplan Bankinnskudd 250 000 000 200 000 000 150 000 000 100 000 000 50 000 000 0 IB 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Figur 6 Budsjettert utvikling i bankinnskudd 10
5.3 Finansieringsplan (kapitalbehov og finansiering) Finansieringsplanen er basert på at bankinnskudd til en hver tid er positivt gitt øvrig informasjon (driftsbudsjett m.m.). Finansieringsplanen er basert på de øvrige budsjettene i dette kapittelet. Det er i hovedsak to forhold som i stor grad påvirker kapitalbehovet i selskapet. 1) Investering i Sandnes Indre Havn Infrastruktur AS (aksjekapitalinnskudd). Denne investeringen forventes å bli aktuell i perioden 2012-2013. 2) Investeringer knyttet til driften, med andre ord utbetalinger knyttet til grunnkjøp og infrastruktur, som vil forekomme løpende gjennom 15 års perioden. Det er knyttet vesentlig usikkerhet til tidspunkt for salg av tomter, og dette vil i stor grad påvirke kapitalbehovet i selskapet. Finansieringsplan bør derfor tilpasses løpende basert på oppdatert informasjon om tidspunkt for salg samt oppnådd salgssum. I figuren nedenfor er finansieringsplanen presentert grafisk, fordelt på egenkapital og ekstern finansiering. Se vedlegg A for mer detaljert oversikt over finansieringsplan, inkludert egenkapitalinnskudd og opptak/nedbetaling av ekstern gjeld. Finansieringsplan 250 000 000 200 000 000 150 000 000 100 000 000 50 000 000 0 IB 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Egenkapital Gjeld grunnkjøp Ekstern gjeld Figur 7 Finansieringsplan Finansieringsplanen i figur 7 er basert på egenkapitalinnskudd på MNOK 20 i år 2012. Ytterligere kapitalbehov planlegges finansiert ved ekstern gjeld. Finansieringsplanen ovenfor må vurderes løpende gjennom 15 års perioden, og justeres slik at forhold som ikke er innarbeidet i budsjettene hensyntas i til en hver tid oppdatert finansieringsplan. 11
5.4 Budsjettert balanse Budsjettert balanse er basert på budsjettene presentert i avsnitt 5.1,5.2 og 5.3 ovenfor. Forutsetninger i avsnitt 5.1 er også relevante for den budsjetterte balansen. I tabell 2 nedenfor er historisk balanse per utgangen av 2010 og 2011, samt budsjettert balanse ved tidspunkt for egenkapitalinnskudd presentert. UB 2010 UB 2011 Budsjettert balanse [måned] 2012 Eiendeler Grunnkjøp inkl infrastruktur og andre anlegg 133 965 358 Aksjer i Sandnes Indre Havn AS 2 550 000 Kortsiktige fordringer 111 799 183 018 183 018 Bankinnskudd 688 612 277 514 17 727 514 Sum eiendeler 800 411 460 532 154 425 890 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 20 000 000 Regnskapsmessig merforbruk -145 633-197 306-197 306 Egenkapital -145 633-197 306 19 802 694 Gjeld grunnkjøp 133 965 358 Kortsiktig gjeld 946 044 657 838 657 838 Sum gjeld 946 044 657 838 134 623 196 Sum egenkapital og gjeld 800 411 460 532 154 425 890 Tabell 2 Historisk og budsjettert balanse I vedlegg A presenteres budsjettert balanse for hele 15 års perioden. Historiske regnskapstall fra 2010 og 2011 er ikke innarbeidet i den budsjetterte balansen i vedlegg, som nevnt innledningsvis i dette kapittelet. Den budsjetterte balansen består av følgende poster. Eiendeler - Grunnkjøp inkl infrastruktur og andre anlegg (øker i tråd med investeringene, og reduseres etter hvert som delfeltene selges) - Aksjer i Sandnes Indre Havn Infrastruktur (SIH KF skyter inn 51 % av aksjekapitalbehov) - Bankinnskudd 12
Egenkapital og gjeld - Egenkapital (budsjettet tar utgangspunkt i at det skytes inn egenkapital på MNOK 20 i 2012) - Forskuddbetalte inntekter (kortsiktig gjeld som skyldes forskuddbetaling ved salg) - Gjeld grunnkjøp (forutsetter at avtale inngås i forkant, og utbetalingene forekommer ut over 15 års perioden, behandles som nedbetaling av gjeld) - Ekstern gjeld (kapitalbehov ut over innskutt egenkapital dekkes ved opptak av ekstern gjeld) 13
6 Administrasjon og intern organisering av foretaket Nedenfor presenteres administrasjon og intern organisering av selskapet, inkludert hvilke funksjoner som ivaretas henholdsvis internt og eksternt. 6.1 Styre Foretaket rapporterer som KF til Sandnes kommune, og har eget styre. Styret består av styreleder, nestleder samt ytterligere tre styremedlemmer. 6.2 Daglig ledelse Daglig ledelse ivaretas internt i selskapet. I tabell 3 presenteres roller som ivaretas internt i selskapet. Intern funksjon Daglig leder Prosjektleder Ansvarlig Erik Tjemsland Odd Arne Vagle Tabell 3 Interne funksjoner Selskapet vil også etter nærmere avtale ivareta den daglige ledelse av Sandnes Indre Havn Infrastruktur AS. 6.3 Eksterne funksjoner I tabell 4 nedenfor er roller som skal ivaretas av innleide konsulenter presentert. I tillegg benyttes eksterne ressurser (eksempelvis eksterne rådgivere, tekniske konsulenter og lignende) ved behov. Ekstern funksjon Leverandør Kontaktperson Telefonnummer Regnskapsfører Sandnes kommune [xxx] [xxx] Revisor Rogaland revisjon [xxx] [xxx] Tabell 4 Eksterne funksjoner 14