DET KONGELIGE JUSTIS- OG POLITIDEPARTEMIENT Adressater i følgé liste Deres ref VårreL Data 01/02075 C-JTJ/ftd 27.05.2002 Pantedokunienter 1. Problemstilling Pantedokumenter ble innført som en egen blankettype ved forslflift av 18. juli 2001 nr. 845. Forskriften gjør endringer i tinglysingsforsl~iften og blankettforskriften. Endringene trådte i kraft 1. oktober 2002, med en overgangsperiode på ni måneder for. oppsettet av blanketter. Det er gitt en redegjørelse for endringene i Justisdepartementets rundskriv G 20/200L Justisdepartementet er blitt kjent med at det blant tin~glysingsmyndigheter og publikum knytter seg en viss usikkerhet lil håndteringen av pantedokumenter. Usilckerhéten gjelder særlig hvordan begrepet pantedokumentforholder segtil begrepene pantobligasjon og skadesløsbrev. Departementet vil i dette brevet gi en grundigere redegjørelse for hvordanmani forbindelse med linglysing ifast eiendom skal forstå og behandle et pantedokument satt opp i samsvar med blankettforskriften. Departementet vil henstille profesjonelle brukere å ha et bevisstforhold tilde ulike rettsvirkninger av pantobligasjoner og skades]øsbrev, og klart tilkiennegi sitt syn på om pantedokumentet er en pantobligasjon eller et skadesløsbrev i forbindelse med utfyllingen av blankettens felt 6. 2 Begrepsbruken 1) Pantedokument Ut~ykketpantedokument er defin.ert i tinglysingsloven 36: Med pantedokument Postadresse Kantoradresse Telefon - seafralbord Domsto1avdelinge~ Saksbe2and.ier Post1~oks ~3CC5 Dep Akersgt 42 222490 90 Teieiaics Thils Jo.~annesen 0030 Oslo Org. ar.: 972 417 831 22242724 22245436
forstås i denne lov ethvert dokument som gir ut~ykk for en panterett sfiftet ved avtale. Pantedokumenter omfatter pantobligasjoner, skadesløsbrev og andre pantedokumenter, f.eks. skjøter med pant for kjøpesum, føderådskon~-akter mv. Utleggsforre~inger faller derimot utenfor. Begrepet pantedokumenter er ytterligere klargjort ijustisdepartementets finglysingsavgjørelse T-134,2 vedrørende tinglysingsloven 17: Etter ord.lyden må bestemmelsen forståes slik at det bare er ved opprettelsen av et pantedokument at utstederens underskzift må bekreftes slik som foreskrevet Like med opprettelse må regnes at det ved påtegning på dokument gis panti nye eiendommer eller at det gis pant for et større beløp enn ved opprettelsen av det opprinnelige dokument. Etter 17 er det utstederens u.nderskrift som skal bekreftes. Når panthaveren gir erklæring om piioritetsvikelse, kan man ikke si at han harutstedt et pantedokument, jfr. legaldefinisjonen i tinglysingslovens 36. 17 gjelder hellerikke for slettelseskvitteringerpå et tinglysingsdokument Blankettforskriften 5 gjelderi de tilfeller pantedokumenter blir utferdigetsom eget dokument Som det vilfremgå nedenfor, vil slike pantedokumenter ved tinglysingen anses å være enten pantobligasjoner eller skadeslzsbrev. Skjøter med pant for kjøpesum, føderådskontrakter m.v. faller utezifor 5. 2) Pantobligasjon En pantobligasjon er en kombinasjon av et gjeldsbrev og et pantedokurnent; jf. gjeldsbrevloven 17. februar 1939 nr. i 11 nr. 3. En pantobligasjon inneholderfølgelig både en gjeidserklæring i samsvar méd gjeldsbrevlovens krav og en pantsettelseserklæring i samsvar med panteloven. Et gjeldsbrev somgir pant i fast eiendom vil i henhold.111 gjeldsbrevloven 11 være et omsetningsgjeldsbrev, med mindre det er tilset ikkje til orde? eller eit anna slikt atterhald. Brækhus oppstiller som vilkår for å brukebetegnelsen pantobligasjon at. dokumentet er negotiabelt, detvil si et omsetningsgjeldsbrev, se Omsetning og kreditt 1112. utg. s. 267. Annen teori bruker ikke begrepet så snevert, og omtaler alle sammensatte gjeldsbrev og pantedokumenter som pantobligasjoner. Det kan for eksempel vises til Sandvik, Krtiger og Giertsen Norsk panterett 2. utg. s. 12: For det annet er pantobligasjonennormalt omsetningsgjeldsbrev.....i tinglysingssammenheng brukes begrepet på den sistnevnte måten. Knytter vi dette til blanketlforskriftens oppsett for pantedokumenter, kan vi si at en pantobligasjon er et pantedokument som inneholder en skriftlig, ubetinget og i det ytre selvstendig erklæring om plikt til å betale penger, se Norsk panterett s. 12. En pantobligasjon vil følgelig fremstå som en uttømmende regulering av et gjeidsforhold og en pantsettelse. Hvorvidt obligasjonen er gjort eller reell, er i denne sammenhengen uten betydning. Side 2
3) Skadesløsbrev Beg-repet skadesløsbrev er definert i Skoghøy Panteloven med kommentarer s. 51: Med iskadesløsbrev menes pantebrev som ikke selv gir uttrykk for noe skyldforhold, men som erutstedt til sikkerhet for et ubestemt, usikkert ellerfluktuerende mellomværende... En tilsvarende definisjon er gitti OLprp. nr. 65 Om lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring (tvangsfullbyrdingsloven) s. 206: Med skadesløsbrev menes pantebrev som gir pant for et ubestemt beløp inntil et visst maksimum. Ettersom skadesløsbrevet ikke uttømmende angir pantekravet, vil det normalt inneholde en henvisning til det eller de. rettsforhold som er grunnlaget for kravet panteretten skal. sikre. Det er i utgangspunktet inteti veien for at pantet sikrer ethvert kravpanthaveren har ellerfår mot pantsetteren. En oversikt over typiske skadesløsbrev ergitt i Brækhus, Omsetning og kreditt 2 2. utgave s. 267-268. Hagerup beskriver skadesløsbrev som motsetningen til pantobligasjoner, se Den norske panterett 4. utg 19255. 57: I forretningslivet er forøvrigtikke benævnelsen skadesløsbrev begrænsettil dokumenter af denne art [pantfor fremtidige fordringer], men benyttes,~som modsætning til de egentlige pantobligationer, om enhver skriftlig pantsættelseserklæring, hvorved sikkerhed stilles for gjæld, der Ikke samtidig faar et skriftligt grundlag i pantedokumentet... Tmglysingsregelverket forutsetter at alle frittståendepantsettelseserklæringer er enten pantobligasjoner eller skadesløsbrev, se fl. eks. tinglysingsloven 32 og rettsgebyrloven 21. Ved tinglysing vil derfor alle selvstendige pantedokumenter måtte klassifiseres som enten pantobligasjoner eller skadesløsbrev. Dersom et pantedokument satt opp i samsvarmed blankettforskriften 5 ikke oppfyller kravene tilå være en pantobligasjon, vil det følgelig være å anse som et skadesløsbrev. Skadesløsbrev er følgelig alle pantedokumenter satt opp i eget dokument som ikke er pantobligasjoner. De viktigste forskjellene mellom skadeløsbrev og pantobilgasjoner gjelder foreldelse av panteretten og adgangen til å realisere pantet, se foreldelsesloven 27 og tvangsfullbyrdelsesloven 11-2 første ledd bokstav a. Endringene i blanketlforskriften vil ikke innebære noen forandring av disse forhold. Profesjonelle brukere, som normalt foretrekker gjorte pantobligasjoner, bes merke seg dette. Vedrørende tvangsfullbyrdelse vil departementet bemerke at skadesløsbrev etter tvangsfullbyrdelsesloven 11-2 første ledd bokstav a kan brukes som tvangsgrunnlag hvis kravet er fastsattved dom eller annettvangsgrunnlag. Ordlyden skiller ikke mellom alminnelige og særlige tvangsgrunnlag, hvilketinnebærer a t også eksigible gjeldsbrev omfattes. Brækhus formoder riktignok i Omsetning og kreditt 2 på s. 365 at annet tvangsgrunnlag betyr annet alminnelig tvangsgrunnlag og at et eksigibelt gjeldsbrev ikke vil være tilstrekkelig. Det uttales likevel at unntak bør kanskje gjøres
hvor det i skadesløsbrevet er anført at det skal tjene til sikkerhet for restgjelden til enhver tid under et nærmere spesiflsert gjeldsbrev. Departementets oppfaming er at de beste grunner talerfor at et eksigibelt gjeldsbrev omfattes av. tvangsfullbyrdelsesloven 11-2 førsteledd bokstav a. Det bør imidlertid inntas en uttrykkelig henvisning til det aktuelle eksigible gjeldsbrevel 3. Hvordan forholde seg til et pantedokiiment? Endringene i blankettforskriften gjelderkun oppsettet av pantedokumenter. Det er ikke gjort noen endringer i panterettslige eller obligasjonsrettslige regler. På samme måte som tidligere, vil det avhenge av pantedokumentets innhold om det er et skadesløsbrev eller en pantobligasjon. Dersom pantedokumentet uttømmende regulerer gjeldsforholdet, det vil si inneholder en skriftlig, ubetinget og i det ytre selvstendig erklæring om plikt til å betale penger, vil det være en pantobligasjon. For øvrig vil det være et skadesløsbrev. Det nye er at både pantobligasjoner og skadesløsbrev kan leveres til tinglysing i samme blankett, og at tinglysingsmyndigheten Ikke har dokumentets overskrift som veiledning. Hvorvidt dokumentet ved registreringen er å anse som det en pantobligasjon eller et skadesløsbrev, må avgjøres av tinglysingsmyndigheten på bakgrunn av dokumentets innhold, dersom det Ikke opplyses av rekvirenten. Det var ingen høringsinstanser som var av den oppfatning at dette skulle bli problematisk. På bakgrunn av de tilbakemeldinger departementet nå harmottatt, ervi av den oppfatning at tinglysingsrekvirenten selv bør ta uttrykkelig stilling.til om pantedokuinentet er en pantobligasjon eller et skadesløsbrev og at standpunktet bør fremgå av dokumentet. Dette skyldes dels registreringstekniske hensyn, og dels at partene i panteavtalen vilfå en oppfordring til å gjøre seg kjent med de ulike rettsvirkningene til pantobligasjoner og skadesløsbrev. Det vilviderevære en fordel også utenfor tinglysingsmessig sammenheng at dokumentet klart tilkjennegir om det er en pantobligasjon eller skadesløsbrev. Dette gjelder i første rekke i forbindelse med tvangsfullbyrdelse av kravet og foreldelse av panteretten, se over. Departementet ønsker derfor å innføre en ny rubrikk hvor det opplyses om pantedokumentet er en pantobligasjon eller et skadesløsbrev. Dette må gjøres ved alminnelig forskriftsendring, hvilket kan ta noe tid. Inntil forskriftsendringen ergjort, vil tinglysingsmyndigheten måtte ta stilling til spørsmålet på bakgrunn av dokumentets innhold. Det vil i den forbindelse være hensiktsmessig om partenes syn på spørsmålet likevel kommertil uttrykkelig til syne i pantedokumentet Departementet vil henstille de profesjonelle brukerene om uttrykkelig tilkiennegi sitt syn på om pantedokumentet er en pantobligasjon eller et skadesløsbrev ved utfyllingen av blankettens felt 6, hvor en eventuell skylderklæring ellerhenvisning til et utenforliggende forhold kan inntas.
For b~ng1ysingsmyndighetenes behandling av pantedokumenter etter blanketfforskriften 5 ~elder fremdeles reglene for pantobligasjoner og skadesløsbrev. Dette innebærer at det skal betales to ganger rettsgebyret etter rettsgebyrloven 21 annet ledd, det skal gis pantattest etter tinglysingsloven 11 tredje ledd, pantedokumentet må innleveres ved begjæring om slettelse etter tinglysingsloven annet ledd og pantedokumentet behandles som en pantobligasjon/skadesløsbrevi forbindelse med morfifl~asjon, sletting etter tinglysingsloven 32 a osv. Med hilsen 32 is~m.vofdbæye.f. underdirektøi TrulsJohannesen rådgiver
Adresseliste: Domstolene Norsk Eiendomsinformasjon as RIKI Brønnøysundregistrene Finansnæringens hovedorganisasjon Sparebankforeningen Eiendomsmeglerforbundet Husbanken Sem&Stenersen