FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan Wingejordet 7-13, bolig xxxr Forslag til bestemmelser er sist revidert 11.06.2013 1 PLANTYPE, PLANENS FORMÅL OG AVGRENSNING Reguleringsplanen er en detaljregulering etter Plan- og bygningsloven 12-3. Planen skal legge til rette for boligbebyggelse. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 30.05.2013. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan for Sande sentrum vedtatt 12.februar 1974. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: a) Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr.1): - Konsentrert småhusbebyggelse - Blokkbebyggelse 3 HENSYNSSONER Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: a) Faresone (PBL 11-8 a): - Ras- og skredfare - Flomfare 4 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 4.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav vedrørende grunnforhold (geoteknikk) Før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det være gjennomført tilstrekkelige geotekniske undersøkelser og prosjektering. Geotekniske anbefalinger skal legges til grunn for behandling av søknad om og utføring av bygge- og anleggstiltak. Det vises til vedlagte geotekniske rapport utarbeidet av Multiconsult as. b) Krav vedrørende vegetasjon Fjerning av vegetasjon (markdekke, busker og trær) i skråning med mot Sande elva er ikke tillatt før det foreligger tillatelse til tiltak, og kan bare iverksettes innenfor det området som tillatelsen omfatter. Bestemmelser til reguleringsplan Side 1 av 5
c) Krav før brukstillatelse for tiltak Før det kan gis ferdigattest for tiltak på enkelttomter, skal utearealene være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. Eiendommene Wingejordet 9 og 11 skal også være sammenføyd til en eiendom. d) Utbedring av atkomst for næringseiendom ved krysset Revåveien x Wingejordet Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdig attest til bygninger og anlegg skal det være opparbeidet trafikksikker atkomst til næringseiendommen Revåveien 37 (19/3) og fortau langs Revåveien fra krysset Revåveien x Wingejordet og fram til bussholdeplassen like nord for krysset. e) Søknad om tillatelse til tiltak, utomhusplan. Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan som minst viser: 1. Terrengsnitt (tiltaket i seg selv og i forhold til nabotomter og bebyggelse) 2. Avrenning av overvann og flomvann (fall til terreng eller sluk) med høydeangivelse 3. Beleggstype skal fremgå med tekst eller skravur/signatur (heller i betong eller naturstein, grus, brostein, asfalt etc.) 4. Kantstein og evt. andre kantelementer skal vises med skravur/signatur eller tekst 5. Eksisterende vegetasjon 6. Ny vegetasjon med angivelse av type, art og kvalitet (inkl stammeomkrets/høyde) 7. Gressarealer 8. Gjerder, porter, lekeutstyr, parkutstyr, skilt m.v. 9. Murer, trapper, levegger m.v. 10. Lysmaster, ledningsanlegg, kummer, sluk m.v. 11. Plassering av avfallsbeholdere 4.2 Byggehøyder. Arker og takoppløft med utstrekning inntil 1/3 av hver takflate, kan tillates i tillegg til den tillatte gesimshøyden. 4.3 Kabler og ledninger ved nybygging: Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv- /datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 4.4 Utforming av bygninger og anlegg Nybygg skal ha et bevist forhold til bygningsmiljøets karakter. Det bør gis et moderne uttrykk slik at det framgår hva som er nytt og hva som er gammelt. Med tilpasning menes at plassering, størrelse, materialbruk, detaljering, farger og beplantning skal utfylle eksisterende bebyggelse på en positiv måte i området. Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg skal ha et estetisk bevist forhold til hverandre og ha en god arkitektonisk utforming. Det skal være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. 4.5 Tilgjengelighet Det skal legges vekt på universell utforming i planløsningen. Hvilke boliger som har krav til livsløpsstandard er omtalt under de ulike boligformålene. 4.6 Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. Mot friluftsområde, friområde, gangveg leikeareal o.l. skal eiendomsgrense markeres med gjerde, hekk e.l. Bestemmelser til reguleringsplan Side 2 av 5 Wingejordet 9-11, Sande i Vestfold Forslag sist revidert 04.06.2013
4.7 Avkjørsler Plassering av avkjørsler (vist på plankartet med piler) er veiledende, men antallet og fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, må det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsel til boligtomt er 4 m. 4.8 Kulturminner a) Varsling Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. Bestemmelser til reguleringsplan Side 3 av 5
5 BEBYGGELSE OG ANLEGG. 5.1 Bebyggelse (B1, B2) a) Arealbruk I områdene er det tillatt å oppføre konsentrert husbebyggelse med tilhørende anlegg. b) Grad av utnytting c) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA = 40 % inklusiv overflateparkering. Bebygd areal / bruksareal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. d) Byggehøyder B1 Nybygg i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 4 etasjer (14 meter) og mønehøyder på 15 meter mot vest. Bebyggelsen trappes ned mot øst til gesimshøyde på 2 etasjer (7 meter) og mønehøyder på 8 meter mot øst. Det skal være minst to trappinger på bebyggelsen. Minimum trapping er 3 x 3 meter. e) Byggehøyder B2 Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha gesimshøyde på inntil 2 etasjer (7 m) og mønehøyder på inntil 8 m, begge deler i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Brutto etasje høyde (ok Gulv til ok gulv) regnes det 3,3 meter. f) Plassering av bygg Frittstående garasje, uthus o.l. mindre bygninger (jfr. PBL 29-4) kan oppføres inntil 1 m fra tomtegrense / eiendomsgrense, eventuelt bygges sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom. Dessuten skal slike mindre bygninger ligge minst 3 m fra kanten av regulert kjøreveg / fortau. Ved innkjøring til garasje vinkelrett på atkomstveg skal denne avstanden økes til 7 m. Bruttohøyde på etasje regnes til 3,3 meter (ok gulv til ok gulv) g) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Evt. større tørrmurer skal legges på skrå slik at de kan tilplantes. Garasje, uthus o.l. mindre bygninger skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som hovedhuset. h) Tilgjengelighet Minst 1/3 av boligene i området skal bygges med livsløpsstandard. i) Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal være minst 80 kvm MUA per boenhet. Forøvrig gjelder bestemmelsene i kommunal vedtekt til 69 nr.3 i Plan- og bygningsloven. Minst 1/2 av minste uteoppholdsareal (MUA) i forhold til kommunal vedtekt skal være på bakken. j) Parkering Det skal avsettes minst 1 biloppstillingsplasser per boenhet under 90 m2. og 2 til hver leilighet over 90 m2. det avsettes 2 sykkeloppbevaringsplasser pr. boligenhet. Bestemmelser til reguleringsplan Side 4 av 5 Wingejordet 9-11, Sande i Vestfold Forslag sist revidert 04.06.2013
6 HENSYNSSONER 6.1 SIKRINGSSONER a) Frisikt Områdene er vist med svart skravur som hensynssone på plankartet kombinert med andre formål. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over tilstøtende vegers nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten tillates. 6.2 FARESONER a) Ras- og skredfare Innenfor fareområdet (som er vist med rød skravur som hensynssone på plankartet oppå andre formål) kan det være fare for utglidninger. Det er derfor ikke tillatt med graving eller fylling i området uten at tiltaket er vurdert av geotekniker og godkjent av kommunen. b) Flomfare Innenfor fareområdet (som er vist med rød skravur som hensynssone på plankartet oppå andre formål) er det fare for oversvømmelse / flom ved kraftig nedbør og/eller snøsmelting. Det er derfor ikke tillatt å oppføre bygninger eller konstruksjoner i området uten at disse er beregnet på slike belastninger. Det er ikke tillatt å føre opp boliger uten at det er dokumentert at disse, eventuelt etter gjennomførte sikringstiltak, ikke vil være utsatt for betydelige vannskader eller setningsskader fra en 200-års flom, som i området er beregnet til kote X m.o.h. (NGOs normalnull 1954 inklusiv sikkerhetsmargin). Søknad om tiltak i området skal forelegges Norges vassdrags- og energidirektorat til uttalelse. Bestemmelser til reguleringsplan Side 5 av 5