Oppgave ECN260 Odelslov Konsesjonslov Jordlov
Odelsloven Lov av 28.juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten Særstilling i norsk lov, direkte vernet i Grunnloven 107 Omfatter alle landbrukseiendommer som oppfyller kravene som lovverket stiller. 2, 7, 8, 19, 28, 40, 41, 44, 49, 51 56
Vesentlige paragrafer 2 Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. 7 Odelshevdstid Odelsrett får odlaren når han har vore eigar med full eigendomsrett i 20 år..
8 Kven som har odelsrett Utanom odlaren får også etterkomarane hans odelsrett dersom nokon av foreldra, besteforeldra eller sysken av foreldra har ått heile eigendomen med odel. For at ein etterkomar av odlaren skal ha odelsrett, må han være fødd før jorda gjekk over til nokon som ikkje har odelsrett. 19 mot kven ein kan gjere odelsrett gjeldande Odelsrett kan gjerast gjeldande både mot framande og mot odelsrettshavarar lengre ute i odelsrekkja. Odelsrett kan og gjerast gjeldande på skifte. Jf. Skiftelova 62 og Ekteskapslova 66 andre stykket. Ingen odelsrettshavar kan løyse odelsjord frå si eige mor eller sin eigen far før odelsretthavaren har fylt 18 år.
28 Odelsløysning og tilbakesøkjing ved brot på bu- og driveplikt Dersom ein odelsretthavar ikkje oppfyller villkår om buplikt etter konsesjonslova 5 andre stykket, eller driveplikt etter jordlova 8, kan andre odelsretthavarar innan fem år etter at overtakinga fann stad, søkje eigedomen løyst på odel utan hinder av om eigaren måtte ha betre odelsrett. Har eigaren fått eigedomen ved odelsløysing, kan også saksøkte i løysningssaka søkje eigedomen tilbake når vilkår om bu og driveplikt ikkje blir oppfylte. Det same gjeld om eigaren før tidsfristen etter første stykket er ute, avhender eigedomen til nokon som ikkje har odelsrett. Som avhending blir også rekna forpakting eller annen linande total bruksrett.
40 Frist for å gjere odelsretten gjeldande Retten til odelsløysning må gjerast gjeldande innan seks månader frå den dagen då dokumentet som gir den nye eigaren full heimel blir tinglyst. Dette gjeld også overgang ved arv. Ved tvangssal blir fordelingsfristen rekna frå tinglysninga av tvangssalskøyte. Reglane i første stykket gjeld likevel ikkje når ein eigar med odelsrett ikkje oppfyller buplikta etter konsesjonslova 5 eller driveplikta etter jordlova 8. Andre odelsretthavarar som hadde odelsrett då eigaren fekk tinglyst heimel, kan i eit slikt tilfelle krevje å løyse eigedomen, dersom kravet blir satt fram før det tidsromet er ute som eigaren er pålagt buplikt for eller som følgje av konsesjonslova 5.
41 Slekta sitt tap av odelsrett Har odelsjord i slik tid som nemnt i 40 med tinglyst heimel i tilhøyrt nokon som ikkje har odelsrett, utan at nokon av odelsretthavarane har tatt steg til odelsløysning og deretter innløysar eigedomen, taper slekta odelsrett. 44 Odelsmothevd Når odelsjord har vore ute av odelsætta i 20 år, fell odelsretten for denne ætta bort, endå om den nye eigaren ikkje har tinglyst heimel, og utan omsyn til om ny odelshevd er fullført. 49 Odelstakst Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål. Reglane i første stykket gjeld tilsvarande for verdsetjinga av odelseigedom når nokon på arveskifte eller skifte mellom ektemaker tek over eigedom i kraft av odelsrett.
51 Kva åsetesrett er Når eigaren av odelsjord eller odlingsjord døyr og jorda går i arv til etterkomarane hans, har ein av desse rett til å skifte å få denne utlagt til seg, på vilkår som går fram av dei etterfølgjande paragrafane. Denne retten som blir kalla åsetesrett, gjeld ikkje sameigepart utan der resteigedom er eigd av ektefellen eller sambuaren til arvelataren og arvingen er etterkomar også etter denne. Jord som ikkje fyller villkåra som odlingsjord på den tida arvelataren døyr, går ikkje inn under åsetesrett. Reglane om bu og driveplikt i konsesjonslova 5 andre stykket og jordlova 8 første stykket gjeld tilsvarande når ein åsetesarving tek over jord.
56 Åsetestakst Åsetesarvingen har krav på at det ved skjønn blir fastsett ein overtakingspris som er rimelig etter dei tilhøve som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen. Åsetestakst må ikkje setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst jf. 49.
Hovedprinsippene i konsesjonsloven
Formål 1 - regulere omsetting av fast eiendom - sikre gagnlig landbruks- og bruksforhold - Legge til rette for: - fremtidige generasjoner - landbruksnæringen - hensyn til miljø og naturverninteresser - hensyn til bosetting
Virkemiddel 2 - erverv av eiendom betinget av konsesjon - 3, konsesjon gjelder også for lignende disposisjoner - jordleie
Priskontroll - oppnå samfunnsmessig forsvarlig prisnivå - eiendommer på mer enn 25daa dyrka eller 500daa skog - ikke dersom prisen ikke overskrider 2 500 000 kr
Overdragelser som ikke trenger konsesjon - På grunnlag av erververens stilling:( 5) - eierens ektefelle, eller slektninger - odelsberettiget til eiendommen
Boplikt 6 - konsesjonsfrihet i 5 er betinget av boplikt - bosette seg innen 1 år for minst 5 år - til sin reelle bolig jf. Folkeregisterloven
Nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom 7-4, 5 og 7, kongen kan ved forskrift sette konsesjonsfriheten ut av kraft - er eller har vært brukt til helårsbolig - bebygd eiendom regulert til boligformål. - ubebygd eiendom regulert til boligformål. - gjelder ikke ved forpliktelse til bruk som helårsbolig - forskrift kan settes av kommunen, hindre at eiendommen brukes til fritidsbolig
Særlige forhold for landbrukseiendommer 9 - ved søknad om konsesjon legges det særlig vekt på: - avtalt pris: samfunnsmessig forsvarlig - om erververens formål ivaretar hensyn til bosetting - driftsmessig god løsning - skikket til å drive - helhetlig ressursforvaltning og hensyn til kulturlandskapet - legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket - konsesjon skal ikke gis dersom det vil oppstå sameie
Dersom det ikke gis konsesjon 18 og 19-18, kongen setter frist for: - pantehaver, til videresalg av eiendommen - erverver, omgjøre overdragelsen eller overdra eiendommen til noen som kan få eller ikke trenger konsesjon -konsesjon nektes pga. boplikten ikke blir oppfylt, erververen kan velge å likevel oppfylle boplikten - 19, dersom fristen oversittes kan departementet kreve tvangssalg -rettigheter i 3 kan bortfalle
Forbud mot forringelse av eiendom 20 - eiendom betinget av konsesjon, må inntil forholdene er i orden ikke foretas hugst
Forbud mot forringelse av eiendom 20 - eiendom betinget av konsesjon, må inntil forholdene er i orden ikke foretas hugst eller annet - straffes med bøter - verdien av det som er avvirket kan inndras hos den skyldige
Hvordan konsesjonsloven påvirker jordleie - leiekontrakt på mer enn 10 år krever konsesjon - sentralt mål i tidligere lovgivning var at eier og bruker skulle være den samme - hensiktsmessig å leie ut - slipper å fradele jord - driveplikten blir oppfylt - hensiktsmessig å leie jord - får tilleggsjord uten å søke konsesjon
Jordloven Jordloven fra 1928: Skulle skaffe folk jord å leve av, samt oppheving av husmannsvesenet alle husmenn skulle få mulighet til å kjøpe jorda de leide til en pris fastsatt av jordloven. Preget av den vanskelige økonomiske situasjonen på 20-tallet. Jordloven fra 1955: Oppbygging etter 2.verdenskrig, brukene skulle bli større, gi bedre inntekt, delingsforbudet ble innført, og det samme ble statens forkjøpsrett. Preget av optimisme, matsikkerhet og økt fokus på inntekter. Jordloven fra 1995: Vektlegger matsikkerhet, bosetting og arbeidsplasser, i tillegg til kulturminner, natur og miljøhensyn, hensyn til fremtidige generasjoner.
1 Lovens formål Å legge til rette forholdene slik at landbruksareal i Norge kan brukes på en måte som er «mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket». En samfunnsgagnlig bruk innebærer å ta hensyn til at ressursene skal brukes på en slike måte at også fremtidige generasjoner kan dra nytte av dem. Arealressursene skal forvaltes miljøforsvarlig og det skal tas hensyn til jordsmonnet som produksjonsfaktor, og «areal og kulturlandskapet som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». Lovens formål er grunnlaget for tolkning av lovens andre bestemmelser
2 Lovens virkeområde Bindeleddet til plan og bygningsloven plan og bygningsloven går foran jordloven ved to tilfeller. Loven gjelder for hele landet, men : ikke de områder som kommunen har regulert til andre formål enn LNFR etter reguleringsplan eller områder lagt ut til byggeområde, område for råstoffutvinning, LNFR område som åpner for spredt bosetning som krever utbyggingsplan, etter bindende arealdel av kommuneplan. Dette betyr at kommunene kan overstyre jordloven, ved å regulere arealene til andre formål enn landbruk.
Kap. 3 Landbruksmyndighet 3 Bestemmer hvem som skal håndtere landbrukssaker det er kommunene som skal stå for dette, med Fylkesmannen og fylkeslandbruksstyret og Landbruks og matdepartementet som overordnet organ. 6 Definerer arbeidsoppgavene, hva skal forvaltningen gjøre: kommunene, Fylkesmannen og fylkeslandbruksstyret skal på vegne av staten arbeide med de formålene som er nevnt i 1 Lovens formål.
8 Vern av dyrka jord «Jordbruksareal skal drivast». Tidligere het det at «all dyrka jord som kan gi grunnlag for lønsam drift skal haldast i hevd.» Med denne endringen slipper man å avgjøre om et jordareal kan gi grunnlag for lønnsom drift, nå er den eneste betingelsen for driveplikten at arealet er et jordbruksareal. Driveplikten oppfylles enten ved at eier driver jorda selv, eller ved at jorda leies ut for minst 10 år og med skriftlig avtale, og under forutsetning av «gode driftsmessige løysingar». Driveplikten er et viktig juridisk virkemiddel for å opprettholde landbruket.
9 Bruk av dyrka jord En oppfølging av 8, sikrer at dyrka jord ikke brukes til annet enn jordbruksproduksjon, og at dyrkbar jord ikke brukes slik at den ikke blir egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden. Likevel kan jorda altså omdisponeres etter plan og bygningslovens bestemmelser jfr. 2 i jordloven.
12 Deling «Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet.» Delingsforbudet sikrer at landbrukseiendommer ikke stykkes opp og selges. Dette er for å hindre at eiendommens økonomiske driftspotensial ikke forringes. En videreføring fra 1955 loven, og også et viktig juridisk virkemiddel for å opprettholde landbruket.
Jordloven en årsak til økt jordleie? Mulige årsaker til økt jordleie i jordloven kan være: 1. Delingsforbudet. Vanskelig å få kjøpt tilleggsjord, enten det er nydyrking eller jord fra annen landbrukseiendom. 2. Driveplikten. Dersom eier av en landbrukseiendom ikke ønsker å drive jorda, men heller ikke ønsker å selge er den eneste løsningen å leie bort jorda. 3. Forbudet mot å bruke dyrka jord til annet enn jordbruksformål, samme som over: alternativene hvis man ikke ønsker å drive selv er å selge alt eller leie ut.
Regulering av eiendomsmarkedet Konsekvensen av lovgivingen for prisen på landbrukseiendom og utleiepriser.
Dagens situasjon (enn så lenge...) Regulering via: Odelslov (familiefortrinn, boplikt) Konsesjonslov (konsesjonssøknad, boplikt) Jordlov (driveplikt, deleforbud, omdisponering) Priskontroll
Dagens situasjon (enn så lenge...) I et fritt marked: grunnrenta = avkstningen av drifta er utgangspunkt for prisen. (Nåverdien) Regulert marked: prisen er lavere. Kjøpers fortrinn. Rimeligere inngangsbillett. Ønskelig med rekruttering til næringen. Odelsberettigede (familie) har forrang. Overdragelser innad i familie til lavere pris enn i markedet. Selger: ønsker ikke selge til for lav pris «båndlegging» av arealet gir lav betalingsvilje blandt kjøpere
Dagens situasjon (enn så lenge...) Kjøpere holdes utenfor. Hviler begrensninger på utnyttelsespotensialet av arealet. Priskontroll på landbrukseiendommer.
Strukturendringer 1949 Antall bruk: 213 441 2010 Antall bruk: 46 624 Landbrukseiendommer: 189 047 Antall jordbruksbedrifter kraftig redusert, men antall landbrukseiendommer er tilnærmet likt.
Strukturendringer Hva sier dette om eier- og bruksstrukturen? Færre gårdbrukere Mange grunneiere som ikke driver gårdsdrift Mange beholder gården til boligformål og leier ut resten av jorda Hvorfor er det sånn? Lav pris på eiendom ingen incentiv for å selge Mange har fått sin inntekt fra utenom gårdsdriften, men velger å bo på gården Familiegårder er det tradisjon for å beholde
Jordleie Økt i omfang: 1959: 12% av areal i drift 2010: 42% av areal i drift Over halvparten av gårdsbrukene består av innslag av leid tilleggsjord. Færre grunneiere driver jorda sjøl, men eier fortsatt = arealene leies ut. Endring til upersonlig driveplikt, jfr jordloven, gjorde det nok enklere å leie ut jorda.
Jordleiepriser Bestemmes av bla Tilbudt / etterspurt mengde areal Stedlige forhold (arrondering, jordkvalitet) Bruksområde (korn, beite...) Faktorene medfører prisforskjeller Prisen avtales mellom utleier og leietaker Ikke stor endring utover vanlig prisstigning de siste 10 år
Jordeieomfag pr nåværende reguleringsregime Mange leier tilleggsjord Det tilbys jord av grunneiere som ikke lenger driver gårdsdrift selv, men som heller ikke vil selge bl.a. pga. «kunstig» lav pris på landbrukseiendom
Jordleie og priser ved mindre Ulike scenario regulering Avh av hvem som er kjøpere av landbrukseiendom og hvem som er tilbydere av tilleggsjord til leie Antar at å fjerne begrensinger på bruk og prisregulering gir høyere priser, og at flere ønsker å selge eiendommen Begrensninger kan være boplikt, delingsforbud osv
Jordleie og priser ved mindre Kjøper: bønder Gårdsbruk Fradelt dyrkbar mark regulering Men viss prisene på landbrukseiendom øker har da bøndene med dagens inntekt råd til å kjøpe? Forutsetter større, mer kostnadseffektive bruk Vil favorisere stadig større bruk Når går stordriftsfordeler over til ulemper? Finansiering av dette? Gjeld?
Jordleie og priser ved mindre regulering Kjøper: privatpersoner som ønsker fritidseller helårsbolig. Gjelder kun landbrukseiendommer i attraktive områder. Hva skjer med jorda? Skilles ut og selges? Til hvem? Bønder som ønsker å utvide/ eie egen jord? Utleie av jordbruksareal? Høyere markedsverdi ved salg enn utleie vil nødvendigvis favorisere salg.
Jordleie og priser ved mindre regulering Kjøper: utbyggere/ eiendomsspekulanter De som ser en mulighet til å tjene på arealet utover jordbruksverdien Forutsetter omdisponering Gjelder attraktive, bynære (evt fjellet) omåder
Jordleie og priser ved mindre regulering Hva som blir den endelige, samla effekten avhenger av fordelingen av etterspørrere I områder hvor andre enn gårdbrukere konkurerer om arealressursene (alternativ utnyttelse enn landbruksformål) vil antagelig markedsprisen gå opp (mye? eiendomsprisen på attraktive tomter?) I mindre attraktive områder vil kanskje markedsprisen på landbrukseiendom ikke være så mye høyere (avh. av bøndenes betalingsmulighet)
Jordleie og priser ved mindre regulering Mange bønder kjøper jord redusert behov for leie og prisene på utleiejord vil falle I områder hvor prisen på landbrukseiendom går opp og det bli vanskeligere for gårdbrukere å kjøpe bli de kanskje «tvunget» til å leie. Knapphet på leieareal gir høyere utleiepris Landbrukseiendom kjøpes til boligformål og jordbruksarealet Tilbys på utleiemarked mer leie og lavere priser (såfremt ikke eiendomsprisen var veldig høy ved kjøp) Skilles ut og selges mer areal i bøndenes eie og lavere utleiepriser
Jordleie og priser ved mindre Faktorer: regulering Usikkert utfall, men fare for forskjeller mellom regioner Forskjeller i betalingsvillighet: bondens inntekt vs. inntektsnivået generelt Muligheter for salg: En generasjons engangsrealisering av familiens formue? Moralsk aspekt... Jordvern gjennom jordloven.