Nasjonal planid: 0105 27039 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for BERGHEIM del 1 SYD Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 15.03.2016 Revidert: 29.10.2018 Planen er utarbeidet av Halden Arkitektkontor AS
Innholdsfortegnelse SIDE 1 REGULERINGSFORMÅL... 3 1.1 Bebyggelse og anlegg.... 3 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.... 3 1.3 Grønnstruktur.... 3 1.4 Hensynssoner.... 3 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 4 3 FELLESBESTEMMELSER... 5 3.1 Kulturminner... 5 3.2 Universell utforming... 5 3.3 Stedstilpassing av tiltak... 5 3.4 Overvann... 5 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 5 4.1 Utomhusplan... 5 4.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse FS1-17... 6 4.3 Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse KS1-9... 6 4.4 Lekeplasser (L1-4)... 7 4.5 Kommunaltekniske anlegg (KA1-3)... 8 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 8 5.1 Kjøreveger (V1-6) 12-7, 1 ledd nr 14.... 8 6 GRØNNSTRUKTUR... 8 6.1 Naturområder (N1-2)... 8 6.2 Turveger (TV1-4)... 8 6.3 Vegetasjonsskjerm (VS1-3)... 9 7 HENSYNSSONER... 9 7.1 Hensynssoner støy... 9 Side 2 av 9
1 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 1.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (FS1-17) - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (KS1-9) - Kommunaltekniske anlegg (KA1-3) - Lekeplass (L1-4) 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjøreveg (V1-6) - Fortau (FT1-6) - Gang-/sykkelveg (GS1) - Gangveg (GV1) - Annen veggrunn (T1) - Annen veggrunn grøntareal (AV1-11) 1.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3: - Naturområde (N1-2) - Turveg (TV1-4) - Vegetasjonsskjerm (VS1-3) 1.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6: - Rød støysone (H210) - Gul støysone (H220) Side 3 av 9
2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Jf pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. a) Trafikkområde T1 er avsatt som fremtidig areal for etablering av eventuell fotgjengerundergang/ gang- og sykkelveg, med tilhørende sidearealer. Inntil videre kan dette området benyttes som midlertidig grøntanlegg. b) Dersom delområde 2 NORD opparbeides tidligere enn delområde 1 SYD, skal det over planområdet sikres og opparbeides midlertidig gangvei i traséen for FT1-3 o_v2 frem til GV1, slik at intern skolevei nord-syd er etablert fra feltet i nord, og frem til Tutegata og gangveien som er knyttet til Surfellingen. c) Nødvendig del av kjørevei o_v2 i syd-vest, samt tilliggende del av fortauene FT1-3, felles veier f_v4 og f_v6, gangvei GV1, grøft/sideareal AV11, område KA1 for renovasjons-beholdere eventuelt med trafo og eller pumpestasjon, samt lekeplass L1 skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest for nye bygninger gis for områdene KS4-7. d) Lekeområde L2, turvei TV3, KA3, f_v4, kjørevei o_v3 med vendehammer, samt tilliggende fortau FT2 skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest for nye bygninger på tomtene FS1-8 og KS8. e) Lekeområde L3, turveiene TV1-2 og adkomstvei f_v5 skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest for nye bygninger på tomtene FS9-16. f) Lekeareal L4 og nordlig del kjørevei o_v2 med tilliggende nordlig fortau FT1 skal være ferdigstilt før ferdigattest for nye bygninger gis i byggeområdene KS9 og FS17. g) Internvei f_v4 skal være ferdigstilt før ferdigattest for nye bygninger gis i områdene KS1, 5 og 6. h) Vegetasjonsskjerm VS1 skal opparbeides samtidig med KS1. i) Lekeareal L1, turveg TV4 og KA1 skal være ferdigstilt før ferdigattest gis for nye bygninger gis i områdene KS1-7. j) FT4 skal være ferdigstilt før ferdigattest gis for nye bygninger gis i område KS7, og FT5 skal være ferdigstilt før ferdigattest gis for nye bygninger gis i område KS6. k) Før det kan gis ferdigattest for bebyggelse innenfor hensynssoner støy, skal det være etablert nødvendige støyskjermingstiltak mot Iseveien. Dette gjelder også for lekeplass L1. Dette gjelder også for lekeplass L2, dersom ikke beregninger viser at bebyggelse på KS3 gir nødvendig støyskjerming. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. l) Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om igangsettingstillatelse. Takvann fra boligbebyggelsen føres fra takrenner via nedløpsrør til terreng. Takvann skal ikke tilsluttes kommunalt overvannssystem. Behandling av overvann forøvrig skal være avklart med kommunen før det gis rammetillatelse. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. Side 4 av 9
3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Kulturminner Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8. 3.2 Universell utforming Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. Ved utbygging og gjennomføring skal alle typer tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. (Jf Byggteknisk forskrift TEK17). Uteoppholdsarealer skal planlegges etter prinsippene om universell utforming. 3.3 Stedstilpassing av tiltak Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. Ved oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg, terrasser, verandaer o.l skal det legges vekt på god og tidstypisk arkitektur, der nye elementer/ tilbygg forholder seg på en bevisst måte til eksisterende bygning både i forhold til materialbruk, fargevalg og arkitektonisk uttrykk. Det skal redegjøres for disse vurderinger og forhold i forbindelse med byggemelding. 3.4 Overvann Jf. PBL 12-7, 1. ledd nr. 4. For planområdet skal prinsippet om lokal overvannshåndtering legges til grunn. Tak- og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater) skal infiltreres i grunnen eller fordrøyes. Unntaket er drenering av overvann rundt bebyggelse og kjeller, som tillates ført til offentlig ledningsnett. Maksimalt påslipp av overvann til offentlig ledningsnett er 40 liter per sekund. Bortleding av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Utomhusplan Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Denne bør i nødvendig utstrekning vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag med eventuell nødvendig støyskjerming. - Terrengforhold med nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering (herunder sykkelparkering). Sykkelparkering skal være overdekket og ha låsemulighet. Side 5 av 9
- Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av nødvendig fordrøyningsbasseng/ -volum med tilstrekkelig kapasitet. jf 3.4 - Plassering av eventuell nødvendig støyskjerming. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares og områder de tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjon. 4.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse FS1-17 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) På tomtene FS1-17 kan det oppføres frittliggende eneboliger, med eventuell underetasje/ sokkeletasje der terrenget tilsier det. Eventuell sekundærleilighet skal underordne seg hovedboligen. På tomtene FS 2, 4, 6, 10 og 12 er det også tillatt med tomannsboliger. b) For tomtene FS1-17 er maksimal BYA 32%. Minste uteoppholdsareal er MUA=150 m 2. c) Maksimale gjennomsnittlige mønehøyder for hus med sokkel-/ underetasje settes til 12 m og gesimshøyde 7,5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 9m. For hus uten sokkel-/ underetasje er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 9,5 m og gesimshøyde 5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 6,5m. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og underkant takflaten. d) Frittliggende carport/ garasje/ boder etc skal ha takform og arkitektur/ estetisk uttrykk og fasader som harmonerer med bolighuset. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 5,5 m og gjennomsnittlig gesimshøyde 2,7 m. Garasje/ carport og bod kan også være integrert i boligbebyggelsen. e) Det skal være avsatt og vist plass til garasje/ carport på situasjonsplan ved byggesøknad, dersom dette ikke inngår i søknaden. I tillegg skal det avsettes minimum 1 gjesteparkering (2,5x5m) med tilkomst/ manøvreringsareal. Videre skal det settes av plass til minimum2 sykkelparkeringsplasser pr bolig. f) Avkjørsler mot kommunal vei skal ha frisikt 4m x 24m. Innenfor denne sonen er det ikke tillatt med sikthinder 0,5m over tilliggende veiers plan. 4.3 Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse KS1-9 Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) På feltene KS1-9 kan det oppføres flermannsboliger, rekkehus, kjedehus og tunløsninger som tett og konsentrert småhusbebyggelse, samt for KS3-4 med eventuell underetasje/ sokkeletasje der terrenget tilsier det. På KS8 er det også tillatt å oppføre enebolig. b) For feltene KS1-9 er maksimal BYA 47%. Minste uteoppholdsareal er MUA=100 m 2 pr boenhet. Side 6 av 9
c) Maksimale gjennomsnittlige mønehøyder for hus med sokkel-/ underetasje settes til 12 m og gesimshøyde 7,5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 9m. For hus uten sokkel-/ underetasje er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 9,5 m og gesimshøyde 5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 6,5m. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og underkant takflaten. d) Frittliggende carport/ garasje/ boder etc skal ha takform og arkitektur/ estetisk uttrykk og fasader som harmonerer med bolighusene. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde er 5,5m og gjennomsnittlig gesimshøyde 2,7m. Garasje/ carport og bod kan også være integrert i boligbebyggelsen. e) Som alternativ løsning for støyskjerm mot Iseveien (Rv 111) i områdene KS1, K2 og KS9 kan også benyttes garasjerekker eller carporter med bakvegg mot Iseveien i sonen mellom byggegrense 22m og 2m fra «annen veggrunn - grøntareal» - altså utenfor fastsatt byggegrense for boligbebyggelse, men 2m innenfor formålsgrense gult byggeområde (effektiv byggegrense for garasje/ carport blir dermed 14m fra senter riksveg, når de har funksjon som støyskjerm). Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde er 6m og gesimshøyde 3,5m, men dersom garasjer/carporter ikke har støyskjermende funksjon, er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 5,5m og gesimshøyde 2,7m. f) På feltene KS1-6 skal det (i tillegg til lekeområde L1) etableres 1 sandlekeplass pr felt. Denne skal være integrert til felles bruk, og være på mist 150 m 2. Lekeplassen skal opparbeides med lekeapparater, ha en trafikksikker plassering, og ha gode lys- og solforhold. g) Det er krav til 1 biloppstillingsplass pr. bolig, og minimum 0,25, maksimum 1 plass pr omsorgsbolig. Minimum 10% av plassene skal tilpasses mennesker med nedsatt bevegelsesevne minimum 1 plass. Ved felles parkeringsanlegg skal minst 50% av alle P-plasser i hvert parkeringsanlegg ha fremlagt strøm for lading. Det skal avsettes minimum 2 sykkelplasser pr bolig. h) Avkjørsler mot kommunal vei skal ha frisikt 4m x 24m. Innenfor denne sonen er det ikke tillatt med sikthinder 0,5m over tilliggende veiers plan. 4.4 Lekeplasser (L1-4) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. a) Lekearealene L1-4 opparbeides som felles lekeplasser for boligene innenfor området. Noe av eksisterende vegetasjon bør bevares der det finnes. b) Lekeplass L3 skal sikres med gjerde mot øst (naturområde N2). c) Lekeplassene skal opparbeides i samsvar med kommuneplanens krav, og skal inneholde minimum en sandkasse, 3 lekeapparater, en benk og noe fast dekke. d) JORDKVALIETET PÅ LEKEPLASS: Ved indikasjon på eller mistanke om høy konsentrasjon av miljøgifter i eksisterende jordsmonn på lekeområde L1 skal det tas jordprøver. Eventuell jord med for høy konsentrasjon av miljøgifter må da skiftes ut, og erstattes med rene masser. Eventuell tilført sand i sandkassen skal også være fri for miljøgifter. Side 7 av 9
e) Lekeareal L1 skal i tillegg tilrettelegges som fordrøyningstiltak for flomvannshåndtering gjennom å senke ned området slik at flomvann kan håndteres midlertidig og sikkert på planområdet. Fallretning på terreng er vist med piler på plankartet. 4.5 Kommunaltekniske anlegg (KA1-3) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) Innenfor områdene KA1-2 tillates oppført transformatorstasjon og pumpestasjon i 1 etasje. Transformatorstasjon og pumpestasjon skal ha god estetisk utforming. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. Innenfor området tillates også oppført bygning/ innretning/ skjermvegger i 1 etasje for renovasjonsbeholdere gjerne sammenbygd/ integrert med trafo og eller pumpestasjon. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. b) I område KA3 tillates oppstilling av avfallsbeholdere for tømming av renovasjonskjøretøy. Det tillates skjermvegger rundt/ takoverdeking av den del av arealet som benyttes til oppstilling av avfallsbeholderne. c) Det tillates skjermvegetasjon på områdene, så lenge dette ikke er til hinder for tilkomst og henting av avfall. d) På område KA2 skal det i tillegg tilrettelegges for fordrøyningstiltak for flomvannshåndtering gjennom å senke ned området slik at flomvann kan håndteres midlertidig og sikkert på planområdet. Fallretning på terreng er vist med piler på plankartet. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveger (V1-6) 12-7, 1 ledd nr 14. a) o_v1-3 er offentlige kjøreveger. (o-v1 er riksvei 111, og o_v2-3 er kommunale veier). b) f_v4 er felles adkomstvei for KS1, KS5 og KS6, i tillegg til eventuell adkomst fra o_v2. f_v5 er felles adkomstvei for FS9-16. f_v6 er felles adkomstvei for 1051/422 og KS4 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Naturområder (N1-2) I naturområdene skal, så langt det er mulig, eksisterende vegetasjon beholdes, og det kan også beplantes/ suppleres med busker og mindre trær (stedegen type). Jf. 12-7, 1 ledd nr. 2. 6.2 Turveger (TV1-4) Turvegene skal være grøntkorridorer, opparbeidet med enkelt grusdekke i form av sti. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 1. Side 8 av 9
6.3 Vegetasjonsskjerm (VS1-3) Jf. 12-7, 1 ledd nr. 9 og 14. a) I områder for vegetasjonsskjerm skal det plantes hekk/ busker eller tilsvarende skjermende beplantning av god kvalitet. b) Område VS1 skal vedlikeholdes som fellesområde av beboerne i KS1. c) Område VS2 skal vedlikeholdes som fellesområde av beboerne i KS2. d) Område VS3 skal vedlikeholdes som fellesområde av beboerne i KS9. e) På områdene VS2-3 skal det i tillegg tilrettelegges for fordrøyningstiltak for flomvannshåndtering gjennom å senke ned området slik at flomvann kan håndteres midlertidig og sikkert på planområdet. Fallretning på terreng er vist med piler på plankartet. 7 HENSYNSSONER 7.1 Hensynssoner støy Jf. 12-6 og 12-7, 1 ledd nr. 3. For tiltak innenfor planområdet skal Klima- og miljødepartementets veileder for støy i arealplanlegging (T-1442/2016) legges til grunn. For ny støyfølsom bebyggelse skal støynivå på sentrale leke- og aktivitetsområder og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overstige 55 db. Det skal om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 3. Innenfor hensynssoner støy er det kun tillatt å oppføre boligbebyggelse dersom det kan dokumenteres at støykrav er i varetatt. Det tillates etablert garasjeanlegg og/eller carporter. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 4. Plassering av eventuell støyskjerm mot riksveg (Iseveien) skal etter behov være i områdene AV2, AV4 og V5 avsatt til «annen veggrunn - grøntareal». Høyde og utforming fastsettes og godkjennes ved byggemelding. Det skal ikke være helt ensartet materialbruk og utførelse av skjermer som medfører monotoni eller lite estetisk tiltalende løsninger. Som alternativ løsning for støyskjerm mot Iseveien vises det til 4.3e). Side 9 av 9