VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. AREAL, P-ROM: 196 m² 213 m² 175 m² 0 m² 1 300 000 LÅNEVERDI: KR. : Uthus/garasje: BRUKSAREAL (BRA): 1 120 000 Utskriftsdato: Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 984 061 579 Sertifisert takstmann: Hans Tarjei Midtbø E-post: htm@midtbobygg.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 26.04.2019 Oppdrag nr: 1847 25.04.2019
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Det elektriske anlegget og røropplegget er kun visuelt vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse gjort rede for oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Beregningene av markedsverdiene er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 300 000 Anbefalt låneverdi 1 120 000 Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard/tilstand og beliggenhet er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi for eiendommen. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Richard R. Lauvli Hagquist v/adv. Evja Takstmann: Hans Tarjei Midtbø Befaring/tilstede:. - Hans Tarjei Midtbø. Byggmester/Takstmann. Tlf. 975 45 770 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Beliggenhet: Eiendommen ligger i nærheten av Fyresdal sentrum. Bebyggelsen: Området rundt består av eneboliger, gårder, fritidsboliger mm. Det er kort vei ned til sentrum med skole, butikker, bank, off. kontorer osv. Friluftsområder i umiddelbar nærhet. Standard: Boligen er oppført i bindingsverk og har konstruksjonsmessig standard fra byggeår, samt fra div. renoveringer gjennom årene. Slik bygninger fremstår idag bør/må det regnes med et utvidet vedlikeholdsløft både ut- og innvendig. Om tomten: Tomten har direkte adkomst fra offentlig vei. Tunet/området rundt boligen består av gruset gårds/ parkeringsplass, plener og naturtomt. Andre forhold: Takstmann har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten. Arealer beregnes etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Boligen har en utleiedel, ukjent om denne er registrert/søkt om til kommunen. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Matrikkeldata 0831 FYRESDAL Gnr: 37 Bnr: 22 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 144,4 m² Arealkilde: seeiendom.no Hjemmelshaver: Richard Rene Lauvli Hagquist Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Eiendomsdata.no 26.04.2019 Megler 12.04.2019 Status Sider Vedlagt Innhentet Mail Andre forhold Forsikring: Type: Fullverdi. Årlig premie: 5 500. Ansatt årspremie. Skattetakst: Ikke innhentet. Ligningsverdi: Ikke innhentet. Side: 3 av 7
Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 1922 Kilde: Tidligere takst. Renovert (i 2000) Div. renovering er utført på 2000 tallet ut fra alder på vinduer. Standard: Relativt enkel standard. Vedlikehold: Behov for vedlikehold og oppgraderinger. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kjeller 2 rom i kjeller på tilsammen ca. 29 kvm, disse er ikke målbare pga. lav takhøyde. 99 86 79 7 S-rom = trapperom til kjeller og kott/ bod 131 Sum bygning: 230 110 96 14 S-rom = kott, kaldgang og lagerrom. 196 175 21 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal 2 etg. har div. kott som ikke er målbare pga. lav takhøyde (skråtak). Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller 2 kjellerrom Entre/gang/trapperom, bad, stue, kjøkken Trapperom kjeller, bod/kott Trappegang, stue (rom under er leilighet), kjøkken, bad, soverom, vaskerom/tekn. rom, 3 soverom Kott, bod, lagerrom (soverom), kaldgang/ trapperom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Bygning over to plan, samt kjeller under deler av bolig, innenfor resterende murer er det kryprom. Utvendig: Grunnmurer av betong, yttervegger over mur er oppført i bindingsverk, utvendig kledd med stående not/fjær kledning. Takverk i trekonstruksjon utført som saltak med to stk oppløft. Taket er tekket med stålplater. Renner/nedløp, pipe- og div. beslag av plastbelagt stål. Noe av vinduer og ytterdører i 1 og 2 etg. er byttet, nyeste vinduer er fra ca. 2004, disse har isolerglass. Det finnes imidlertid flere uisolerte vinduer. Overbygd inngangsparti og terrasse på langvegger (øst- og vestside av boligen). Det er montert ny taktekking ant. på 1990/2000 tallet, det er kun plastduk som undertak på deler av takflater. Hoved-boenheten har inngang/adkomt fra bakkeplan, for tilkomst til utleiedel er det utvendig trappadkomst på sørsiden av huset. Bygningsdeler som bør påregnes rep. kostnader/utbedring er takverk/tekking, beslag, vinduer, etterisolering av vegger/tak osv. Innvendig: Innvendig fremstår boligen med originale overflater på golv, vegg og himlinger i kjeller, enkelte Side: 4 av 7
oppgraderinger og utbedringer kan/må påregnes her. Kjellerrom blir idag benyttet som lagringsplass, bod o.l. Flere rom i 1 og 2 etasje er pusset opp gjennom årene, men fremstår allikevel med enkel standard. Øvrige rom kan ha org. overflater. Alle våtrom og kjøkken i begge boenheter har behov for oppgradering. Det er en teglsteinspipe, og installert vedovn i stue og soverom. Sikringsskap er oppgradert med automatsikringer antatt på 1990 tallet. Overflater i 1 og 2 etg: golv har laminat, parkett, tregolv og belegg, vegger og himlinger har trepanel og platekledninger. Generelt er det behov for oppussing, det bør også regnes med å skifte ut div. vann/avløpsrør samt elektrisk opplegg. Tekniske installasjoner: Kjeller inneholder rørinstallasjoner for vann og avløp. Her er også vv tank installert, denne er på ca. 200 l, ukjent årsmodell. Sanitært ledningsnett består av kobber og plast. Enkelte nye tilførsler for vann er av plast/rør i rør. Eiendommen er koblet til offentlig vann og avløpsordninger. Uthus/garasje Bygningsdata Byggeår: 1922 Kilde: Antatt byggeår. Ombygging Div. reparasjoner og renovering er utført i senere år. Vedlikehold: Behov for vedlikehold. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt 154 Sum bygning: Primær P-ROM Sekundær S-ROM 143 75 70 229 213 143 70 0 213 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal I tillegg en carport på ca. 20 kvm. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 2 garasjerom, vedbod, div. lagringrom Lagringsplass Side: 5 av 7
Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Uthus over ett hovedplan fundamentert til grunn med gråsteinsmurer. Vegger over mur er oppført av boks/bindingsverk, utvendig kledd med låvekledning. Pulttakkonstruksjon er tekket med stålplater. Uisolerte vinduer og dører/porter. Bygningen har gode lagringsarealer. Div. vedlikehold kan regnes med. Beregninger Årlige kostnader Forsikring (ansatt beløp) (pr. mnd. 458) 5 500 Kommunale avgifter (ansatt beløp) (pr. mnd. 1 333) 16 000 Vedlikeholdskostnader (pr. mnd. 125) 1 500 Kostnader brøyting, strøm mm. tilkommer. Sum årlige kostnader 23 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 4 048 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 2 500 000 1 548 000 Uthus/garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 681 500 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Uthus/garasje - 1 050 000 Sum teknisk verdi bygninger 631 500 2 179 500 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 250 000 2 429 500 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: VRÅLIOSEN, 26.04.2019 Hans Tarjei Midtbø Byggmester/Autorisert takstmann Side: 6 av 7
Andre bilder Andre bilder for oppdraget Side: 7 av 7