Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Arna, gnr. 301 bnr. 4 mfl. Oksla Boligfelt Nasjonal arealplan-id 1201_63050000 Saksnummer 201220881 Siste revisjonsdato bestemmelser 07.01.2019 Vedtatt av bystyret 13.03.2019 Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak avdelingsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) 1 PLANENS INTENSJON Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av ny boligbebyggelse. Et sentralt grep i planen er å verne om bekkeløpet som går sentralt i planområdet. Det legges også til rette for industri/lager på et område. Her kan det ikke etableres særlig trafikkgenererende virksomhet. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen. 1.2 Leilighetsstørrelser skal varieres slik at minimum 20 % av leilighetene blir over 80 m 2, og maks 20 % under 50 m 2. 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Støy 2.1.1 Alle nye boliger i planområdet skal støyisoleres slik at innendørs støynivå holdes innenfor de til enhver tid gjeldende støyforskrifter. Uteoppholdsarealer skal ha et støynivå under 55 db. 2.1.2 Boenheter med soverom eller stue på støyutsatt side skal ha balansert ventilasjon. 2.1.3 Minst halvparten og minimum ett soverom i hver boligenhet skal ha vindu mot stille side. 2.1.4 Private terrasser må ha tett rekkverk med lydabsorberende himling for å dempe refleksjoner. Støynivå skal ikke overskride 55 db på privat uteplass. 2.2 Utomhusplan 2.2.1 Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge utomhusplan i målestokk 1:500 som inneholder: Avkjørsler Trafikkareal og gangareal
Eksisterende og nytt terreng Eksisterende og ny vegetasjon Forhold til nabobebyggelse Plassering og utforming av lekearealer ihht. 5.5 Differensiering mellom privat og felles uteoppholdsareal. Murer, trapper, gjerder. Materialbruk Avfallsløsning Universell utforming 2.2.2 Ved utarbeiding av utomhusplan skal det legges vekt på miljømessige kvaliteter i valg av materialer, vegetasjon og belysning. Utomhusplan skal vise hvilke områder som ikke terrengbehandles. 2.3 Renovasjonsteknisk avfallsplan 2.3.1 Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan som skal være godkjent av BIR. Returpunkt og innsamling av farlig avfall/grovavfall skal vurderes i denne planen. 2.4 VA-rammeplan 2.4.1 Det skal utarbeides rammeplan for vannforsynings-/overvanns og spillvannssystemet, samt uttak for brannslokking. Planen skal være godkjent av VA-etaten for det kan gis tillatelse til tiltak innenfor BBB01, BBB02 og BKB. 2.5 Tekniske vegplaner 2.5.1 Detaljplan for offentlig vegareal, avkjørsler og fortau skal være godkjent av rette vegmyndighet før det kan gis igangsettingstillatelse. Detaljplan for vei skal omfatte veilysplan og plan for overvannshåndtering. 2.6 Sosial infrastruktur 2.6.1 Det skal dokumenteres at det er tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet ved søknad om igangsettingstillatelse. 2.7 Massehåndteringsplan 2.7.1 Det skal utarbeides plan for håndtering og deponering av masser. Deponering av masser skal skje til godkjent mottak. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Tiltak innenfor planområdet 3.1.1 Før igangsettingstillatelse 3.1.1.1 Følgende tiltak skal være utført før det kan gis igangsettingstillatelse for BBB01 og BBB02: Sikrings- og arbeidsvarslingsplan for anleggsperiodene skal godkjennes av rette veimyndighet. Det skal foreligge massehåndteringsplan som dokumenterer kvalitet og kvantitet på steinuttak i planområdet og avtale om hvor steinmassene kan leveres til mottak. 3.1.1.2 Følgende skal tiltak skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det gis igangsettingstillatelse for BBB01 og BBB02: Gangforbindelse fra fortau o_sf03 via gangbro over E16 / Hardangervegen, til offentlig areal ved Arna stasjon skal være oppgradert til en standard som kan godkjennes av rett vegmyndighet. Side 2 av 7
3.1.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest 3.1.2.1 Følgende tiltak skal være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til BBB01: f_skv03-04, f_sf06, f_sf08 og tilhørende annen veggrunn. SV01 og tilhørende annen veggrunn. Tilstrekkelig mengde lekeareal skal være opparbeidet, i henhold til 5.5. Renovasjonsløsninger i tråd med renovasjonsteknisk avfallsplan skal være etablert BBB01, f_blk og f_bau skal være tilstrekkelig sikret i forhold til ras- og skredfare. Fortau o_sf02 og o_sf03. Sti gjennom GN01 som knytter BBB01 og BBB02 sammen jf. 7.1.2. 3.1.2.2 Følgende tiltak skal være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til BBB02: f_skv03, f_sf06-07 og tilhørende annen veggrunn. Tilstrekkelig mengde lekeareal skal være opparbeidet, i henhold til 5.5. Vann- og avløpsnett skal være etablert i samsvar med godkjent VA-rammeplan. Det må sikres at det er tilstrekkelig kapasitet for bekken som skal legges i rør under tilkomstveiene. Renovasjonsløsninger i tråd med renovasjonsteknisk avfallsplan skal være etablert Snarvei innenfor BBB02, mellom bebyggelsen og fortau langs Mjeldheimskleiva (o_sf02). BBB02 og f_but01-02 skal være tilstrekkelig sikret i forhold til ras- og skredfare. Fortau o_sf02 og o_sf03. Sti mellom uteoppholdsarealet ved BBB02 og SGG. Sti gjennom GN01 som knytter BBB01 og BBB02 sammen jf. 7.1.2. 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: Eksisterende energianlegg ved Mjeldheimskleiva, BE. Kjøreveg o_skv01 o_skv02 Fortau o_sf01 o_sf05 Annen veggrunn tekniske anlegg o_svt01 o_svt09 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for BBB01 og BBB02: f_blk - Lekeplass f_bau Annet uteoppholdsareal f_but01-02 - Uteoppholdsareal f_skv03 - Kjøreveg f_sf06-07 - Fortau f_svg01-02 - Annen veggrunn, grøntareal. f_svt10-12 Annen veggrunn, tekniske anlegg 4.2.2 Følgende arealer skal være felles for BBB01: f_skv04 - Kjøreveg f_sf08 - Fortau f_svt13-14 og f_svt17-18 Annen veggrunn, tekniske anlegg. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Felles bestemmelser for byggeområder. 5.1.1 Alle terrenginngrep skal skje skånsomt. Ny utbygging skal tilpasses eksisterende terreng. Side 3 av 7
Større trær og annen verdifull vegetasjon skal søkes bevart. Fyllinger og skjæringer skal gis en tiltalende behandling, med bruk av natursteinsmurer, tilbakefylling av masser og beplantning, 5.1.2 Høydeforskjeller skal tas opp i tiltakene med minst mulig bruk av fyllinger og skjæringer. Murer skal være i naturstein eller blendet med naturstein. 5.1.3 Tekniske installasjoner som heishus, ventilasjon m.m. skal integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte. Det kan tillates mindre takoppbygg i inntil 3 m over de angitte maksimale byggehøyder, med en tilbaketrukket plassering på maksimalt 10 % av takarealet. 5.2 Felles bestemmelser for boligområder. 5.2.1 Feltene kan maksimalt tillates bebygd med den grad av utnytting (%-BRA) og maksimale byggehøyde som er angitt i plankartet. 5.2.2 Felles leke- og uteoppholdsareal skal oppfylle kvalitetskrav i gjeldende kommuneplan. Krav til uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. 5.2.3 Innenfor BBB01 og BBB02 er det tillatt med oppføring av nødvendig støyskjermingstiltak der det er nødvendig, jf. 2.1.1. Støyskjermingstiltak skal ha høy arkitektonisk kvalitet. 5.2.4 Tiltak nær og innenfor hensynssone H560 skal etableres med stort hensyn til elveløpet og grønndraget. 5.2.5 Renovasjon for BBB01 BBB02 skal plasseres innenfor områdene satt til boligbebyggelse blokkbebyggelse. Tekniske løsninger for avfall skal være rørbasert/nedgravd eller lignende, i henhold til BIR sin avfallsplan. 5.2.6 Parkering for både bil og sykkel knyttet til BBB01 BBB02 skal plasseres i parkeringsanlegg under terreng. Det skal etableres maksimum 1 parkeringsplass for bil per 100 m² BRA. Alle parkeringsplasser skal legges til rette for ladbare kjøretøy, herunder dimensjonering og teknisk klargjøring av el-anlegg for senere montering av ladepunkt». I tillegg tillates det å etablere opp til 9 gjesteparkeringsplasser for bil. Gjesteparkering kan etableres utenfor bygg. 5 % av parkeringsplassene skal være tilpasset mennesker med nedsatt funksjonsevne. Innenfor angitt parkeringsdekning skal det avsettes minimum 5 parkeringsplasser forbeholdt bildeleordning. Det skal etableres minimum 2 innendørs sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA. I tilknytning til disse skal det settes av et tilhørende areal til vask og reparasjon av sykler. I tillegg tillates det å etablere utendørs sykkelparkering i tilknytning til inngangsparti og uteoppholdsareal/lekeareal. 5.2.7 Innenfor BBB01 og BBB02 kan det etableres energianlegg/ nettstasjon. Slike installasjoner må ikke plasseres innenfor siktsoner. 5.2.8 Innenfor BBB02 skal det etableres en snarvei, mellom bebyggelsen og fortau langs Mjeldheimskleiva (o_sf02). Snarveien kan etableres med trapper. Snarvegen skal etableres for å gi kort gangforbindelse mot Arna Stasjon. 5.2.9 Tiltak nær hensynssone H570 må ikke skje på en måte som kan skade kulturminnet. Side 4 av 7
5.3 Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB01. 5.3.1 Bebyggelsen i BBB01 kan oppføres som blokk i 5 etasjer over parkeringsetasje. Maksimal byggehøyde settes til kote +87 m. Det kan etableres forsamling/treningsrom/verksted/hobby etc. 5.3.2 Innenfor BBB01 skal det etableres en intern kjørbar gangveg for å oppnå tilfredsstillende brannredningstilkomst. Den kjørbare gangvegen skal være minst 3,5 meter bred, tåle akseltrykk på 10 000 kg, og ikke inneha terskler høyere enn 15 cm. Det skal også etableres oppstillingsplass for lift/snorkelbil med tilfredsstillende stigning, jf. illustrasjoner i planbeskrivelsen kap. 9.14 og veiledning tilrettelegging for innsats 2016. 5.4 Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB02. 5.4.1 Bebyggelsen kan oppføres som blokker i inntil 6,5 og 6 etasjer over terreng i forkant av parkeringsanlegg og maksimal byggehøyde til kote +81 m. Byggehøyder skal varieres innbyrdes mellom blokkene. Illustrasjonsplan er bindende for plassering av blokkene, mindre justeringer av byggelinjer kan tillates. Det kan etableres felleslokaler og fellesarealer til forsamling/treningsrom/verksted/hobby etc. 5.4.2 Innenfor BBB02 skal det etableres en intern kjørbar gangveg koblet til f_sv1 i sør for å oppnå tilfredsstillende brannredningstilkomst. Den kjørbare gangvegen skal være minst 3,5 meter bred, tåle akseltrykk på 10 000 kg, og ikke inneha terskler høyere enn 15 cm. Det skal også etableres oppstillingsplass for lift/snorkelbil med tilfredsstillende stigning, jf. illustrasjoner i planbeskrivelsen kap. 9.14 og veiledning tilrettelegging for innsats 2016. Intern kjørbar veg på BBB02 må være stengt for personbiler. 5.5 Leke- og uteoppholdsareal 5.5.1 Det skal avsettes minimum 30 m 2 felles leke- og uteoppholdsareal per boenhet innenfor feltene BBB01 og BBB02. 5.5.2 Det skal avsettes minimum 7m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet innenfor BBB01 og BBB02 5.5.3 Ved søknad om tillatelse til tiltak må støynivå dokumenteres og nødvendige tiltak for å oppnå gode nok støyforhold skal sikres etablert for uteoppholdsareal. Det må dokumenteres at valgte løsninger for fasader og balkonger vil tilfredsstille krav til støynivå på private utearealer i henhold til gjeldende overordnede bestemmelser og NS8175. 5.5.4 Felles uteoppholdsarealer skal ha følgende kvaliteter: Ikke brattere enn 1:3 Gode lokalklimatiske forhold, herunder sol på min 50 % av arealet kl. 15.00 vårjevndøgn. Skjermet mot forurensning, herunder ikke veitrafikkstøy over 55 dba. Hensiktsmessig form, størrelse og plassering. Opparbeides med god kvalitet som både inviterer til samhandling og gir rom for å skille mellom ulike typer aktiviteter og aldersgrupper. 5.5.5 Private uteoppholdsarealer skal ha følgende kvaliteter: Gode solforhold Støynivå under 55 dba Skjermet mot sjenerende innsyn 5.6 Industri og lager 5.6.1 Innenfor BKB kan det oppføres næringsbebyggelse, i form av industri og lager. Det kan ikke etableres støyende, forurensende eller trafikkgenererende virksomhet. Maksimal utnytting innenfor BKB er Side 5 av 7
%-BRA=50%. Planeringshøyde for BKB er kote +32 og maksimal byggehøyde er satt til kote +42. BRA regnes uten tillegg for tenkte etasjer. 5.6.2 Det er ikke tillatt med forretning og handel innenfor BKB. 5.6.3 Parkering skal etableres i henhold til tabellen under: Formål Industri/verksted Lager P-krav 5-8 plasser per 1000 m² BRA 3-6 plasser per 1000 m² BRA 5.6.4 Innenfor BKB kan det etableres energianlegg/ nettstasjon. Slike installasjoner må ikke plasseres innenfor siktsoner. 5.6.5 Næringsbygg og tilhørende uteområder skal ha en arkitektonisk høy kvalitet. Lagring skal fortrinnsvis skje innendørs. 5.6.6 Det er tillatt å etablere inntil 100 m² kontor, i forbindelse med administrasjon til virksomheter innenfor formålene lager og industri. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Offentlig vegareal 6.1.1 o_skv01, vegen Mjelheimskleiva, skal opparbeides som vist på plankartet. o_skv01 erstatter del av Veg 2 i reguleringsplan, planid 16560000. 6.1.2 o_skv02, erstatter del av vegen Revahjellane avsatt i reguleringsplan, planid 16560000. o_skv02 skal opparbeides med ny avkjørsel ved f_skv03 som vist på plankartet. 6.1.3 o_sf03, nytt fortau langs Mjeldheimskleiva, o_skv01, skal opparbeides som vist på plankartet. 6.1.4 o_sf01, o_sf02, o_sf04 og o_sf05 er fortau, regulert og opparbeidet gjennom planid 16560000. 6.1.5 o_svt01 o_svt07 er annen veggrunn tekniske anlegg langs o_skv01. o_svt08 o_svt09 er annen veggrunn tekniske anlegg langs o_skv02. 6.1.6 Areal for annen veggrunn tekniske anlegg skal brukes til teknisk infrastruktur, grøfter, skjæringer, mur, fyllinger og lignende. 6.2 Felles vegareal 6.2.1 f_skv03-04 skal opparbeides med minimum 5 meters bredde. 6.2.2 f_sf06-08 skal opparbeides med 2,5 meters bredde. 6.1.7 f_svg01-02 er annen veggrunn -grøntareal langs f_skv03-04. Innenfor disse arealene tillates grøfter, skjæringer, murer, fyllinger og lignende. Det skal benyttes natursteinsmurer, tilbakefylling av masser og beplantning for å gi sideterrenget god estetisk utforming og avdempende effekt. 6.3 Privat vegareal 6.3.1 SV01 skal opparbeides med 3,5 meters bredde som atkomstveg til BBB01. Side 6 av 7
7. GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 7.1 Naturområde 7.1.1 GN01 er bekkedraget og arealene rundt dette. Det er tillatt med kjørbare gangveier og broer i området, for å sikre gode forbindelser mellom f_but01-02 og f_bau og for å sikre tilfredsstillende brannredningstilkomst til BBB01 og BBB02. Det skal etableres en sti mellom BBB01 og BBB02 gjennom GN01. 7.1.2 Innenfor GN02 skal det gjøres tiltak i forbindelse med etablering av sikringstiltak for ras- og skredfare. 7.2 Vegetasjonsskjerm 7.2.1 GV er en buffer mot Hardangervegen i øst. Det er tillatt med støyskjermingstiltak innenfor GV. 8. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1 Sikringssone, frisikt, H140 (pbl 11-8 a) 8.1.1 I frisiktsonene skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende veiers plan. 8.2 Faresone, ras- og skredfare, H310 (pbl 11-8 a) 8.2.1 Området er faresone for ras- og skredfare, jfr. skredfareevaluering. 8.3 Sone med angitte særlige hensyn, bevaring naturmiljø, H560 (pbl 11-8 c) 8.3.1 Området består av bekkedraget og arealene rundt dette. Innenfor sonen skal eksisterende vegetasjon søkes videreført. Skjøtsel av vegetasjon er tillatt. Det er tillatt med tiltak i forbindelse med sikringstiltak for ras- og skredfare. Det er tillatt å etablere stier i området. Det er tillat å etablere kjørbar gangveg gjennom H560, jf. 7.1.1. Ved etablering av tiltak innenfor H560 skal man vise varsomhet og området som blir berørt skal i størst mulig grad tilbakeføres. 8.4 Sone med angitte særlige hensyn, bevaring kulturmiljø, H570 (pbl 11-8 c) 8.4.1 Område består av et ammunisjonslager fra 2. verdenskrig. Innenfor sonen er det ikke tillatt med tiltak som kan skade dette kulturminnet, dette gjelder også for tiltak i anleggsperioden. VEDLEGG RETNINGSGIVENDE: 1. Skredfareevaluering («Skredfareevaluering ved Vestre Revahjellane, Oksla Boligområde», revidert 04.12.2014) 2. Tilleggsrapport for sikringstiltak («Utgreiing om tilrådde sikringstiltak», datert 03.07.2015) 3. Naturrapport («Vurdering av natur og biomangfold i forhold til planer om boligutbygging», datert august 2015) 4. VA-rammeplan og tilleggsnotat for slokkevann. 5. Støyvurdering datert 07.09.2016 6. Revidert illustrasjonsplan i samsvar med bystyrets vedtak, datert 13.03.2019. Side 7 av 7