VERDI- OG LÅNETAKST MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. AREAL, P-ROM: m² 5 m² m² 0 m² 2 750 000 LÅNEVERDI: KR. Leilighet: Bod: BRUKSAREAL (BRA): 2 500 000 Utskriftsdato: Dato befaring: 12.09.2018 Oppdrag nr: 2729 03.09.2018 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 980 590 666 Sertifisert takstmann: Roger Birkeland E-post: roger@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 987289
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 750 000 Anbefalt låneverdi 2 500 000 Markedsvurdering 2-roms selveierleilighet beliggende i Torghall-kvartalet sentralt i Ålesund. Eiendommen ligger i et etablert bystrøk med boliger og forretningsvirksomhet i nærområdet. Leiligheten er beliggende i 4. etasje, sørvendt. Det er kort vei til alle sentrumsfasiliteter. Utifra den visuelle befaringen og en totalvurdering av eiendommen antas boligen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdien i dagens marked. Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Vebjørn Løviknes Takstmann: Roger Birkeland Befaring/tilstede:. - Roger Birkeland. Tlf. 901 34 242 - Vebjørn Løviknes. Tlf. 41502752 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Eiendommen ligger i Nedre Strandgate sentralt i Ålesund og ligger i et etablert byområde med boligblokker, bygårder, hoteller og forretningsvirksomhet i nærområdet. Det er kort vei til alle sentrumsfasiliteter. Om tomten: Tomten er i all hovedsak bebygd og er pent opparbeidet med forstøtningsmurer, støpte trapper og platter, fellesarealer med diverse gangstier, sittegrupper og beplanting. Det er etablert garasjeanlegg i underetasje. Regulering: Reguleringsplan for Ålesund sentrum. Det er pågående arbeider med ny reguleringsplan av sydsiden av Ålesund som vil ha innvirkning på eiendommen i forhold til endrede kjøreforhold, ny bebyggelse etc. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning Andre forhold: Fellesutgifter er kr 2853,- pr mnd inkl felles forsikring, kommunale avgifter, akonto beløp til fjernvarme, kabel-tv, internett, vaktmester. Blokken er tilknyttet fjernvarme. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 200 Bnr: 360 Seksjon: 41 Eiet/festet: Eiet Areal: 5 785 m² Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbase. Ambita Infoland Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 64/14042 Hjemmelshaver: Vebjørn Løviknes : Arealet gjelder for hele sameiet. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Sider Vedlagt Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Eier Infoland.no Fotos Andre forhold Forsikring: Selskap: KLP Forsikring. Sameieforsikring. Side: 3 av 6
Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1998 Kilde: Infoland Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard Vedlikehold: Normal bruksslitasje basert på enkle visuelle observasjoner og utifra eiendommens alder og konstruksjon. Taksten er ikke en tilstandsrapport. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 4. etasje 73 Sum bygning: 73 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) 4. etasje Stue, kjøkken, bad, gang, soverom Sekundærareal (S-ROM) Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Boligkompleks bestående av flere boligblokker på 4 etasjer pluss underetasje. Det er etablert fellesarealer med diverse beplanting, sittegrupper etc i atrium i midten av komplekset. Parkeringsanlegg i underetasje. Det er etablert dagligvarebutikk i 1. etasje. Sameiet består av 80 boenheter og 6 næringsseksjoner. Det er heis i bygget. Utvendig: Bygget er oppført i betong/betongelementer som er pusset og malt utvendig. Takkonstruksjon av tresperrer tekket med skifer. Vinduer av aluminium med 3-lags energiglass. Balkong mot sør på ca 8 m² med flislagt betongplate, rekkverk i glass og metall. Blokken ble oppgradert ca 2015/16 med oppussing av fasader og utskifting av vinduer. Innvendig: Leiligheten er beliggende i 4. etasje og inneholder stue, kjøkken, soverom, bad og gang. Det er parkett på gulv, malte/tapetserte vegger og malte himlinger. Utgang fra stue til balkong. Kjøkken i bjørkefiner med ventilator over integrert komfyr, opplegg for oppvaskmaskin, integrert kjølog fryseskap. Brannslange i benk. Bad med fliser og varme på gulv, flis på vegger. Dusjhjørne, toalett, servant med underskap, opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for gulvvarme i gang. Egen styring av varme i alle rom. Det er installert ny komfyr og oppvaskmaskin på kjøkken. Side: 4 av 6
Det har vært en mindre fuktskade på kjøkken og en mindre lekasje på soverom fra terrassen over. Dette er utbedret av sameiet i forbindelse med oppgradering av fasader. Leiligheten er oppusset siste årene med ny parkett på gulv, ny innvendig platekledning på yttervegg mot sør og fornying av overflater, Tekniske installasjoner: Automatsikringer Vannbåren varme Porttelefon Røykvarsler Brannslange Bod Bygningsdata Byggeår: 1998 Anvendelse: Parkering og bod Standard: Normal standard. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Underetasje 6 5 Sum bygning: 6 5 Sekundær S-ROM 5 Parkering foran boden. 0 5 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Underetasje Bod Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Parkeringsplass i felles garasjeanlegg i underetasjen. Garasjen er oppført i betongkonstruksjoner med støpt dekke på grunn. Normal standard. Bod i underetasjen på ca 4,8 m². Boden er oppført i betongkonstruksjoner med lettvegger av treverk og platekledning mellom bodene. Deler av boden har skråtak grunnet en trapp som kommer ned her. Det er påvist noe fuktmerker i overgang mellom trapp og vegg. Normal standard. Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. 2 853) Sum årlige kostnader 34 236 34 236 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 182 005 Diverse 150 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet - 300 000 2 032 005 240 000 2 272 005 Bod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 50 000 Parkering 200 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bod - 10 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 600 000 2 872 005 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: ÅLESUND, 12.09.2018 Roger Birkeland Side: 6 av 6